恒邦-国际大厦可行性分析报告.doc

恒邦国际大厦项目可行性研究报告台州恒邦置业有限公司二一年五月二十日目 录第一章 总 论31.1 项目概况31.2 可行性研究报告编制依据41.3 可行性研究范围51.4 研究结论及建议51.5 主要经济技术指标5第二章 外部环境分析72.1 宏观经济增长72.2 2010年房地产市场趋势72.3 商品住宅市场的发展趋势82.4 项目所处区位背景92.5 项目外部环境分析结论11第三章 项目市场分析与营销战略123.1 杜桥镇房地产市场现状123.2 比较性楼盘基本情况及分析123.3 项目定位133.4 营销战略14第四章 建设方案154.1 规划原则154.2 整体布局154.3 道路交通规划164.4 绿化景观规划164.5 建筑设计174.6 户型设计174.7 无障碍设计18第五章 公共设施方案185.1 节能设计185.2 环保设计185.3 消防设计185.4 给排水设计195.5 电气设计19第六章 项目实施进度安排20第七章 投资估算与资金筹措207.1 估算依据207.2 开发成本估算207.3 资金筹措及使用计划23第八章 财务效益分析238.1 经济评价说明238.2 项目销售收入估算248.3 经济效益分析25第九章 社会评价26第十章 风险分析2610.1 购买力风险2710.2 原材料价格还会出现波动2710.3 利率上调风险2710.4 市场风险2710.5 突发事件2710.6 敏感性分析2810.7 盈亏平衡分析28附件 管理团队成员简介30附表31附表1 项目开发费用估算表31附表2 销售进程与资金回收预测表32附表3 总销售收入和利润表32附表4 全投资现金流量表33附表5 资金平衡表34第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称恒邦国际大厦。1.1.2 项目位置恒邦国际大厦项目位于临海市杜桥镇杜川路与府前街交叉口东北角，此区块是未来城市发展的一个商业、居住、休闲为一体的一个重要区域。项目建设用地周边规划成热，配套齐全，南侧为城市主干道府前街，道路宽20米，西边是城市支路杜川路，路宽约13米，北面东侧为现状道路。地块周边环境优越，商业气氛浓厚，交通便利快捷，是一理想的商业及居住的场所。地块市政配套设施较全，区域位置优越，未来发展前景不可限量。杜桥镇位于临海市东南，台州湾入海口北岸椒北平原的地理中心，南靠台州市区，距海门港10公里，距路桥机场20公里，北接三门湾，紧靠国家级桃渚风景区。1.1.3 项目建设单位（1）企业名称：台州恒邦置业有限公司。（2）企业性质：内资企业。 （3）经营范围：房地产开发与经营 （4）公司类别：有限责任公司。 （5）资质等级：暂定叁级。（6）注册资金：1000万元人民币（7）企业概况：台州恒邦置业有限公司拥有一批高素质的经营管理人才和技术骨干力量，这个优秀的团队，带着多年累积的经验，在扎实稳健的生涯里，坚持着精练、实效、准确的建筑理想，致力于房地产资源的整合开发。恒邦置业的目标是把恒邦国际大厦打造成具有最好的规划设计，最好的建造技术，最好的产品品质，最高的客户满意度的现代国际风尚社区。1.1.4 工程概况恒邦国际大厦项目地块建设用地面积2776平方米。根据镇总体规划及镇规划部门意见，该地块用地使用性质为商业、居住用地。总建筑面积16360.10平方米，其中地上建筑面积14435.20平方米，地下建筑面积1924.90平方米，其中住宅11035.20平方米，其它商业1094.42平方米，安置商业1957.58平方米，公共配套348平方米，容积率5.2，建筑密度60%，绿地率12%，机动车位76个，其中地面停车位12个，架空层停车位16个，地下停车位48个。经估算，工程总投资10186.35万元，每平方米造价6226.44元。附图1 鸟瞰图1.1.5 资金来源经济效益本项目建设资金由台州恒邦置业有限公司股东投入项目资本金1000万元，申请银行贷款3000万元，不足投资通过预售房款以及股东自筹解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为37.11%，税前净现值(Ic=6 %)2523.47万元，投资回收期2年。税后投资利润率27.83%，投资利税率54.40%，计算期内国家税收2706.60万元，税后净利润为2835.37万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。1.2 可行性研究报告编制依据（1）恒邦国际大厦建筑方案设计（2）临海市杜桥镇杜川路与府前街交接处东北角出让地块规划设计条件函东建规设函200927号（3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策（4）2010年政府工作报告（5）2006年中国城市竞争力排名蓝皮书（6）中国房地产发展报告NO.5（7）临海市2009年政府工作报告（8）杜桥城市发展规划（9）临海滨海新城分区规划（10）建设项目经济评价方法与参数(第三版)1.3 可行性研究范围 根据恒邦国际大厦项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、房地产市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.4 研究结论及建议本项目属房地产商业、居住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。根据对本地住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效益。本项目在开发过程中，虽然面临一定的不确定因素，但有当地强劲的经济和巨大的消费市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低风险，有较强的抗风险能力。1.5 主要经济技术指标恒邦国际大厦项目主要经济技术指标见表11。表1-1 恒邦国际大厦项目主要经济技术指标项目数量计量单位备注总用地面积2776平方米总建筑面积16360.10平方米其中地上建筑面积14435.20平方米地下建筑面积1924.90平方米其中住宅11035.20平方米其它商业1094.42平方米安置商业1957.58平方米公共配套348.00平方米容积率5.2建筑密度60%绿地率12%机动车位76个其中地面12个架空层停车16个地下48个附图2 总平面图第二章 外部环境分析2.1 宏观经济增长2009年国内生产总值达到33.5万亿元，比上年增长8.7%；财政收入6.85万亿元，增长11.7%；粮食产量53082万吨，再创历史新高，实现连续6年增产；城镇新增就业1102万人；城镇居民人均可支配收入17175元，农村居民人均纯收入5153元，实际增长9.8%和8.5%。我国在全面建设小康社会道路上又迈出坚实的一步。实践再次证明，任何艰难险阻都挡不住中华民族伟大复兴的历史进程。2009年中央政府公共投资9243亿元，比上年预算增加5038亿元，其中，保障性住房、农村民生工程、社会事业投资占44%，自主创新、结构调整、节能减排和生态建设占16%，重大基础设施建设占23%，灾后恢复重建占14%。全社会固定资产投资增长30.1%，投资结构进一步优化。投资快速增长有效弥补了外需下降的缺口，加强了薄弱环节，为经济社会长远发展奠定了坚实的基础。2.2 2010年房地产市场趋势2.2.1 房地产调控力度进一步加强我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期目标，国家有进一步加强宏观调控的倾向。党的十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。2.2.2 资源将向保障性住房倾斜1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。在强调住房的经济市场属性的同时，要重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，把住房保障体系建设提上日程。住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。2.2.3 企业并购和重组将成为年度主调在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，我国房地产行业竞争将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。2.2.4 供给平稳增长，结构改善土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2010年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地的处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。在住房供给方面，基于2009年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2010年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于2009年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2010年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。2.2.5 房价上涨趋缓，但出现拐点的可能性不大房价经历连续多年高速增长，2009年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2010年房价上涨幅度将大大低于上年。由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。2.3 商品住宅市场的发展趋势2008年，宏观经济将继续保持又快又好的发展趋势，同时为防止过热和通胀，中央将实行从紧的货币政策和稳健的财政政策；房地产方面将会致力于增加供给和住房保障体系的建设。预测2008年商品住宅市场的发展趋势如下：2.3.1 住房保障体系进一步完善经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房将会有较大幅度的增加，住房保障体系进一步完善。2010年我国住宅用地供给将会继续增加，其中经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地将会有较大幅度的增加。在经济持续健康发展和我国人多地少的基本国情下，土地价格仍会保持上涨。2006年“国十五条” 中指出要“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”，在70%90平方米普通住宅结构调整的影响下，居住用地供应将以普通住房用地为主，增加普通住宅供给的要求将会使住宅用地供应小幅增长。同时，土地用途将出现结构性变化，经济适用房和低端普通住宅的供给与往年同期相比将会出现较大增长，别墅用地将继续被全面禁止。2010年各级政府将会继续落实24号文件的政策内容，建立健全我国的住房保障体系，廉租房和经济适用房均会有较大幅度增加。此外，统筹落实新建住房结构比例要求和加强住房保障体系建设，仍将是2010年商品住宅供给结构调整的主题。为迎合市场各种消费需求，90平方米的普通住宅将会加快市场细分，这种细分包括产品结构、户型、价格、面积、区位等多方面的类型化，开发商以及开发产品会形成综合竞争，普通住宅在面积、户型、区位、装修程度上将会给消费者更多的选择。2.3.2 节能省地型住宅将会继续推广2007年3月5日，温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，要从中国和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。可以推断，未来若干年，节能省地环保型建筑将会得到继续发展。2.3.3 全国住宅价格将继续稳中有升2010年，住宅供求增长都有可能下降，在宏观经济保持稳定增长的背景下，住宅价格仍将稳中有升，但涨幅会有所下降。从需求层面来看，我国国民经济仍将继续保持平稳较快增长，城乡居民收入仍将快速增加，流动性相对过剩难以有较大改变，都有利于维持住房需求增长。但2008年从紧的货币政策和对第二套房购房者贷款的限制，都会对住房需求有所抑制。从供给层面来看，2009年加大了房地产开发的土地供给，商品住宅新开工面积和施工面积都有较大幅度增加，有利于增加2010年的商品住宅供给。同时，国土资源部将加大对闲置土地的调查和处置，从紧的货币政策对开发商的融资将产生影响，都会对住宅供给增长有所影响。2.4 项目所处区位背景2.4.1 台州市经济地位台州经济在浙江省乃至全国都有着重要的地位，2006年综合竞争力在中国200个城市中位列第42位。台州的区域经济发展十分强劲：台州是浙江制造业的重要基地，拥有众多骨干企业和知名品牌；商贸经济发达，市场繁荣活跃；交通便利、基础设施齐全、能源丰富；特别是2003年台州成为长三角城市群第十六个成员，这更是为台州的发展注入了强劲的动力。目前，台州正以快马加鞭的姿势，主动接轨上海，搭上长三角经济发展的快车，千方百计发挥“第十六市”效应。2.4.2 临海市杜桥镇的区位优势临海市位于浙江省东南沿海中部，处于长江三角洲南翼，是浙江省沿海经济开发区的县市之一和国家级的历史文化名城。临海市直接受到上海国际大都市的辐射和影响，区域优势比较明显，北部是杭绍甬城镇密集带，是浙江最发达的地区，南面是浙江三大城市之一的温州，西面是浙江省四大区域综合交通枢纽之一的金华。杜桥镇位于临海市东南，台州湾入海口北岸，南靠台州市区，北接三门湾，紧靠国家级桃渚风景区。“台州的未来看临海，临海的未来看东部”。杜桥镇是临海东部工业区的中心区块，浙东南温台沿海产业带的主板块。头门岛深水港区第一批重点工程的建设及以杜桥为中心建设100平方公里滨海工业新城战略的实施，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘。规划建设的甬台温高速公路复线与台金高速公路东延线在该镇交汇，75省道、83省道穿境而过，距海门港10公里、路桥机场20公里，依托大交通格局，这一区块将进一步融入长三角经济圈，在更大范围内、更深程度上接受国内沿海发达地区的辐射和影响。2.4.3 杜桥镇经济社会概况 杜桥镇位于浙江省中部沿海，台州湾椒江入海口北岸，是全国闻名的“眼镜之乡”、全国综合改革试点镇、浙江省和台州市中心镇、临海市副中心城市。全镇陆地面积186平方公里，建成区面积13.6平方公里，辖1个中心区，7个办事处，123个行政村，4个社区，现有户籍人口20.6万，外来流动人口5万。杜桥一直以来是台州椒北平原及临海东部区域的经济、商贸、文教中心和货物集散地，对周边乡镇近600平方公里、60万人口有较强的集聚辐射能力。2009年，实现工农业总产值133.7亿元，财政总收入3.84亿元，实现农民人均纯收入10737元。全镇主要拥有眼镜、医化、机械等特色主导产业，共有各类工业企业3000余家（含个体企业），其中规模上企业112家，年产值上亿元企业15家。眼镜是目前杜桥最大的块状特色产业，2009年全镇眼镜行业产值39.12亿元。医化产业主要包括成品药、化学原料药、医药中间体等，年产值36.35亿元。机械产业主要包括汽摩配件、铜管件等，年产值18.74亿元。杜桥的城市建设在新的规划指导下，城市功能日趋完善，自身集聚功能强，再加上规划建设的甬台温高速公路复线、台金高速公路东延线在此交汇，金椒铁路与金椒一级汽车专用道的建设，杜桥与外界的交通将更为便捷，头门岛深水港区开发等一批重点工程的建设及以临海东部的沿海产业带规划、浙江化学原料药基地等一系列重大基础设施的建设使杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。特别是随着东部沿海大开发，为加快工业化进程，坚持“工业领先”地位，按照“工业新城，城市新区”的要求，强势推进南工业发展区的基础设施建设，使该区块早出形象、早投产、早出效益，并成为今后几年工业发展的主战场，同时统筹推进医化、眼镜、机械、工艺品等工业区块的发展。切实增强全民发展意识和亲商意识，实施好招商引资“一号工程”。加快科技创新步伐，提高区域自主创新能力和产品竞争力。注重扶强扶优龙头骨干企业，努力培植一批成长型企业。全力优化发展环境，围绕工业发展做好全方位服务。力争到2011年工业总产值达230亿元以上，财政总收入达到7.5亿元以上。其中规模以上企业达到150家以上，规模以上企业总产值达110亿元以上，这为商品房的开发提供了广阔的市场，必将带动杜桥房地产市场的发展。经过30年的建设，杜桥已经初步形成了现代化小城市的框架，现有建成区面积13.6平方公里，建成区人口6万人。先后完成了两次城市总体规划的修编，目前新的城区总体规划和中心区城市形象设计已经完成。附图3 杜桥镇中心区规划效果图2.5 项目外部环境分析结论2.5.1 宏观经济平稳较快增长2010年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年，是全面实现“十一五”规划目标、为“十二五”发展打好基础的重要一年。2010年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长8%左右；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内；居民消费价格涨幅3%左右；国际收支状况改善。2.5.2 杜桥房地产市场发展前景乐观杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。当地政府已采取有效措施调控土地供应和规范楼市，房地产市场发展前景乐观。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，对高档楼盘和商业旺铺需求旺盛。住房消费将持续增长，高品质的新楼盘仍会受到购房者的青睐，良好的景观、环境、配套将成为需求的热点，房地产市场将逐步趋于理性。2.5.3 住宅品质将有质的飞跃相信随着城市建设的发展，开发商之间竞争的逐渐加剧，房地产市场将不断走向成熟，住宅品质提高是其必然趋势。并且随着购房者消费观念的不断改变，其对居住环境、小区景观、智能化以及物业管理等要求将不断提高。良好的景观、配套将成为住宅消费者追求的热点。第三章 项目市场分析与营销战略3.1 杜桥镇房地产市场现状近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，拉动了杜桥及周边百姓对“商品房小区”的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进一步促进了杜桥消费者对商品房的接受。随着杜桥作为副中心城市地位的进一步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥房地产市场的全面提升。台州万邦置业有限公司在本镇开发的2个楼盘万邦国际花园和万邦国际星城项目，引发了杜桥人对中高档住宅的需求和认可。依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城的行政、商贸、服务等综合中心。本项目位于杜桥镇老城区中心商业区内，周边商业、餐饮、居住、休闲娱乐场所聚集，地理位置优越；附近有浙江眼镜城、中洋商城、世纪联华超市、商业街、步行街、镇中心广场、肯德基快餐店、邮局、建行、工行、农行等金融机构，项目其未来的升值潜力显然无比巨大。3.2 比较性楼盘基本情况及分析由于本项目位于台州市杜桥镇中心黄金商业地段，近两年该地段没有与其定位相当的新开发楼盘销售数据做比较，故竞争性楼盘选择临海市区和杜桥镇的楼盘近半年两手房市场格格进行比较更接近实际。3.2.1 湖畔尚城 湖畔尚城东临临海市绿化路，南临城市主干道临海大道，直面灵湖，西接五星级华侨大酒店。规划总用地8万多平方米，建筑面积16万多平方米。是集高层住宅、商业用房及沿街商铺为一体的综合性居住小区。高层住宅2009年12月二手房市均价9300元/，2010年5月二手房市场均价11000元/。沿街商铺2009年12月二手房市均价35000元/，2010年5月二手房市场均价39000元/。地下车位1112万元/个 。客户对该项目的反映是地理位置优越，直面灵湖，小区容积率低，绿化率高,升值潜力较大。有一部分杜桥的消费者投资该项目。3.2.2 万邦国际花园万邦国际花园项目位于杜桥，是台州万邦置业有限公司在杜桥镇开发的一个楼盘。东面毗邻规划中的住宅小区，南临沿河路，西面紧靠杜东路，北面紧接城区主干道杜北路。地理位置优越，区位优势明显，用地周边城市配套齐全，是杜桥中心居住区块。万邦国际花园项目总用地面积为34427平方米（计51.61亩），建筑占地面积为12045.40平方米，商品房总建筑面积为92952.90平方米（不包括地下室和架空层面积）。其中多层套房面积25066.05平方米，高层套房面积44297.78平方米，商业用房面积9037.86平方米。高层住宅2009年12月二手房市均价9100元/，2010年5月二手房市场均价9900元/。沿街商铺2009年12月二手房市均价33000元/，2010年5月二手房市场均价36000元/。地下车位10.812万元万元/个。项目优势为：A、无与伦比的地理位置与成熟配套；B、定位高起点；C、需求旺盛。项目劣势为：A、土地成本高；B、小区规模不够大。小结：从以上分析可以看出，湖畔尚城、万邦国际花园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，市场定位在中高档商业住宅，是有其市场需求依据的。 表3-1 比较性楼盘销售价格情况表单位：元楼盘名称房屋类型地段2009年12月二手房市场均价2010年5月二手房市场均价湖畔尚城高层住宅东临临海市绿化路，南临临海大道，直面灵湖9300元/11000元/沿街商铺35000元/39000元/地下汽车位11万元/个12万元/个万邦国际花园高层住宅杜桥杜东路和杜北路交汇处9100元/9900元/商业用房33000元/36000元/地下汽车位10.8万元/个12万元/个3.3 项目定位3.3.1 确定项目整体形象（1）塑造都市自然宁静的生活氛围自然生态的居住环境，绿化、健康的居住空间；功能化、配套齐全的生活环境，追求生活艺术品位。（2）创造居住的新空间亲切、舒适的住宅，现代轻盈的建筑形象。（3）人与自然的和谐统一通过建筑布局，营造出空间的围合性与通透性；通过绿化景观与建筑的相互融合，形成景中有房，房在园中，浑然一体的自然享受。3.3.2 项目定位塑造都市自然宁静的生活氛围。3.3.3 目标市场定位杜桥镇及周边乡镇居民。3.3.4 目标客户定位（1）改善居住环境者 杜桥住宅楼多为民宅，居住水平整体较低，随着经济的增长，收入的提高，人们对改善居住条件和环境的愿望越来越迫切，对高品质住房的需求及高品位的生活方式的要求越来越高，市场孕育巨大的为改善居住环境而购房的消费者。（2）私营企业主、个体工商户、市场业主 杜桥作为台州市的中心城镇，经济发展迅速，拥有庞大的消费群体，而私营企业主、个体工商户、市场业主，这部分人具有相当经济实力和购房欲望，是本项目的主力客户群体之一；（3）杜桥在外经商的成功人士 杜桥人民在外经商人数众多，主要从事建筑业，眼镜批发零售、服装鞋帽批发零售等行业，他们把在外经商所赚的钱用来在家乡投资房产（4）企业管理人员和技术人员 杜桥工业经济发达，其企业中层干部、主要技术人员、营销人员具有稳定、较高的收入；（5）政府、社会团体、事业单位工作人员 这部分人收入较高且稳定，购房欲望强；（6）其他鉴于杜桥经济发展的速度，也不排除部分投资者看中本项目的升值潜力而投资购房。3.4 营销战略3.4.1 “卖点”分析恒邦国际大厦项目凭借其优越的地段位置和区位优势，销售的“卖点”主要是：（1）地理位置优越：本项目位于杜桥镇老城区中心商业区内，周边商业、餐饮、居住、休闲娱乐场所聚集，地理位置优越；附近有浙江眼镜城、中洋商城、世纪联华超市、商业街、步行街、镇中心广场、肯德基快餐店、邮局、建行、工行、农行等金融机构环绕四周，商业氛围浓郁，生活非常方便。由于杜桥镇中心区存量土地几乎开发殆尽，本项目作为位于镇中心的楼盘可谓绝版。（2）配套设施和物业管理：配套设施能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。物业管理更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。3.4.2 营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。恒邦国际大厦项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和 “卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。(2)促销策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；有针对性(销售对象)的举办展销会；集团认购；售楼现场样板房促销；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；其他促销手段。3.4.3 定价策略(1)价格定位。 恒邦国际大厦价格定位为中高档住宅、商业。参考表3-1 比较性楼盘销售价格情况表，本项目高层住宅价格每平方米定在900010600元之间，本报告中均价取9800元；商业每平方米定在3700039000元之间，本报告中均价取38000元；室内停车位定在10万/个12.5万/个之间，本报告中均价取11.8万/个。(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。 (4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第四章 建设方案4.1 规划原则（1）充分考虑临海市杜桥镇的总体发展要求，强调本地块与周边的统一协调，考虑到与周边环境的景观协调及周边建筑的日照要求，从实际出发，实事求事，同时力图创造完整的城市形象，提高城市品位。（2）充分考虑现代人的生活方式、心理需求、行为特征、审美观念，合理组织人车交通，配套完备的服务设施，宜人的公共绿地，强调区域建设的生态、文化型和智能型。（3）设计坚持简洁、古典、富有时代特色的现代建筑风格，强调建筑设计的文化和城市品位。4.2 整体布局任何一座建筑的平面图形都是大环境（城市、建筑群）和自身特点结合的产物。它既是总体环境图形的结构单元，又要根据自身的特求点，这就必须满足总体环境和自身两方面的要求和限制。然后生成自身的图形。根据这一原则，我们采用似体形方法，将整个建筑设计成高度变化需统一的L形体：（1）地块规划为一栋退台式塔楼，主体高度为20层，局部9层，主体高度控制在66米以下，体型上追求完美协调和统一，造型端庄典雅，体现了现代城市建筑设计的简洁大方的设计理念，立志成为这一区块的标志性建筑，引领此区块的建筑走向。（2）一至二层为商业区，其中南侧为安置区，西侧为自持商业用房。（3）高层住宅秉乘高端住宅设计理念，北侧设计精装修豪华出入口，车流可就近进入地下停车场。4.3 道路交通规划4.3.1 规划思路（1）根据商业、住宅的要求和实际使用情况，在出入口设置和交通流向设计上，充分考虑功能实际要求和区域相对独立，在保障安全性的同时方便用户的日常习惯。（2）充分考虑道路的环境品位，做到道路与内部环境相结合、对景生情、营造滞留空间，增强空间活动性，拓展感官的廷伸。4.3.2 道路结构本区块主干道没周边布置、满足机动车、消防车顺利畅通行。规划设计在地块和外围城市道路连接上设计出入口，分别连通周边的道路。4.3.3 停车 区内机动车采取地下车库停车和地面临时停车相结合的形式。地下室停车设一个双车道出入口，地面停车注意与绿化景观相结合，并尽量减少内部各使用功能的环境干扰。4.4 绿化景观规划4.4.1 景观系统（1）利用高层建筑的有序围合，形成高低变化、进退有秩、和谐有序的建筑景观形态，建筑府前街、杜川路界面形成亲切且充满人气的城市商业建筑街景。（2）通过空间组织、形成一个完整连续、层次清晰的空间序列。（3）景观走廊-四周紧临道路绿化隔离带，充分融入了内外景观的氛围，形成独特的景观走廊。 景购视线-结合区内绿化，道路绿带和屋顶绿带，在商业住宅的布局中注重商业景观的融合和谐，使区内有一定量的景观摄入角度，形成商业与绿化的景观视线。 小区通过中心景观、中心绿化带和沿主干道的绿化、将户间绿化和组团绿化串联起来。通过居民活动广场、集中绿化的吸纳和汇聚，塑造一个亲切、活泼的“共享”空间。引入大量的树种，从行道树、庭院树、景观树、地面草坪到屋顶绿化，形成了一套完全的、细致的“立体绿化”。他们不仅保洁空气、释放氧气、增加空气中的负离子，还可以降低噪音、消除城市“热岛效应”，彻底的改变居民的生活质量。4.4.2 绿化系统（1）以绿为中心的指导思想，设计立体的绿化系统，屋面绿化和地面各种绿化相映衬，扩大了各区块绿地面积和景观的延伸感。（2）变单纯的景观绿地为融入区内生活的绿地景观，充分发挥景观环境的作用。4.5 建筑设计本工程设计类别为一类民用建筑，结构形式为框架剪力墙结构；建筑结构的类别为1类，设计使用年限为50年。建筑耐火等级地上为一级，地下为一级。人防地下室的抗力等级为6级。战时用途为人员隐蔽，平时用途为汽车库。防水等级：屋面房水等级为级，地下室防水等级为级。4.5.1 平面设计作为一个综合性质的建筑，因其功能的多样性和复杂性决定了我们在建筑形态和平面布局的设计。住宅建筑部分和商业建筑部分出入口各自独立分开、楼梯设计相对分开，干扰小，利于管理。另外，设计中考虑残疾人无障碍通道和服务设施。4.5.2 立面设计建筑立面的组合借鉴古典三段式手法，划分基座、中部和上部，风格严谨、庄重。外立面采用进口外墙石材和部分铝合金玻璃幕墙。窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，同时采用外墙保温。通过不同材料、色彩的搭配使建筑挺拔、庄重、醒目。表达新古典主义建筑风格精髓，建筑整体隽秀挺拔，端庄典雅。外立面采用花岗岩石铺砌，色彩丰润、凝炼、具大家之气，凸显尊贵感，以充满时间印痕的建筑语汇和内敛、谈定之势，见证一个城市的变迁和发展，历久而弥新。建筑平面呈长方形，20层的主楼呈“L”形布置，一方面作为建筑内部空间与城市空间的过渡，配合在道路交叉口所设置的公共景观区域，创造一个生动而又尺宜人的空间。起到人与自然的相呼应。机动车出入口布置于项目的北侧，通过内部道路、地下停车库直接联通，减少了车流对南侧公共开放绿化空间的干扰。一二层沿西、南两侧布置商铺，为商铺留出较好的景观视线，赋予商铺更大的生机。4.6 结构设计高层住宅采用现浇钢筯混凝土框架-剪力墙结构，现浇梁板式楼屋盖结构；地下车库及裙房商场部分均采用现浇钢筯混凝土框架结构，现浇梁板式楼屋盖。4.7 无障碍设计在商业、住宅的出入口设置残疾人坡道。在垂直交通部分按照城市道路和建筑物无障碍设计规范的要求安装符合残疾人使用的电梯与电梯前室。在主要垂直交通区各设无障碍电梯。第五章 公共设施方案5.1 节能系统设计（1）本工程处于夏热冬冷地区，应满足冬季保温（夏季隔热）要求。本工程窗墙比为0.32，采取外保温措施，外墙采用240厚墙，25厚聚苯板保温材料；导热系数应满足1.0；屋面采用30厚保温层，外门窗选用铝合金双层中空玻璃玻璃窗，5+6+5玻璃。（2）门窗洞口尽可能和利于形成穿堂风，降低空调开机时间，尽可能做到房间全明。（3）变电所变压器选用高效率，低能耗产品。本工程照明灯具以T8荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器既提高了功率因数，又降低了能耗。楼梯间采用红外线感应或其他节能照明开关。（4）本工程住宅空调系统采用高效变频空调。商场部分空调采用高效水冷离心机组，冬夏季空调水泵分开设置，并配置了相应的变频装置，机房设置集中管理系统，有利于节能。在末端，对风机盘管及变风量空调器均设置了相应的温控装置，能根据室内的实际温度对水量及冷水机组的出水温度进行调节，从而达到节能的目的。5.2 环保设计（1）垃圾实行袋装化，各层用户垃圾袋装后，由专人集中堆放在专门设置垃圾房中的垃圾筒统一运出，纳入区域垃圾运输系统，减少二次污染。（2）基地朝向良好，住宅建筑朝向基本上为南北朝向，满足人体基本的阳光和视觉间距。建筑物沿南北向布置，从总体布局上促进空气的自然流通。（3）本区废水纳入市政排水管道。根据环保部门要求，废水按规定排放，污水需经沉淀处理达标后排放。给水泵基础均设置减震器。地下室停车库的废气经管道可至建筑物上面排放。厨房、厕所排风按照规范经烟道进至屋面排放。（4）给排水噪声主要来自水泵，设计将泵房设于地下室，泵房墙壁作消音措施，水泵进、出水口安装橡胶软接头和安装弹性吊架，以减小噪音和振动。（5）生活水箱采用钢板水箱，水池和水箱的溢流管不直接与下水道接通，并安装防虫网罩。5.3 消防设计（1）建筑外围道路呈环状布置，既方便住户及商场人员出入，也利于消防车、救护车的通行，在高层北侧设消防登高场地，确保消防车的畅通及及时进行消防抢险。（2）根据高层民用建筑设计防火规范，裙房及地下车库、住宅等均设置室内消火栓给水系统和自动喷水灭火系统，并配置手提式干粉灭火器。（3）室外消火栓由市政供水管网直压供水，室外给水管网围绕建筑呈环状布置，消火栓布置按间距不大于120米，保护半径不超过150米进行设计，并满足消防用水量要求。室外消火栓采用地上式消火栓。（4）本地块内住宅的室内消防给水系统与商业的室内消防给水系统分开设置，各部分的室内消火栓给水系统均由消防储水池、水泵、管网、消火栓及屋顶水箱组成。室内消火栓给水系统竖向均不分区。（5）本项目电气消防系统由火灾自动报警系统、消防联动控制系统、紧急广播系统、消防直通对讲电话系统、电梯监视控制系统、应急照明系统组成。5.4 给排水设计（1）水源由市政给水管网供水。（2）室内污、废分流，室外污、雨分流，厨房废水经隔油池处理后排入小区污水管网，生活污水经化粪池处理后与废水合并，小区污废水经集中后排入市政污水管网，污水最高日排放量为650m3/d。 雨水按杜桥镇暴雨强度，屋面雨水按重现期P=10年进行设计，地面雨水按重现期P=2年进行设计。屋面雨水经雨水斗、地面雨水经雨水口汇集后集中排入市政雨水管网。5.5 电气设计（1）用电负荷等级：本工程住宅、商业消防用电负荷等级均为一级应急照明负荷为二级负荷。其他为三级负荷。（2）住宅、商业供电电源本工程在住宅和商业区域设一个10KV配电所，从市电网引入2回10KU独立电源。再由10KV配电所配电至各住宅、商业变电所。10KU电源满足一级负荷供电要求，引入每个10KV配电所的2回电源，当一回电源故障时，另一回电源不致同时受到影响。（3）配电变与照明：本工程在住宅、商业区共设置一个10KV配电所和4KV变电所。所有消防动力设备、应急照明、电。梯采等一、二级负荷采用双电源在末端配电箱切换方式供电。两路电源分别引自不同的两端低压母线。一般照明以节能荧光灯为主。采用带高功率因数电子镇流器的T5荧光灯。应急照明有疏散照明和备用照明。（4）防雷与接地：本工程按第二类防雷建筑物设计。本工程采用变压器中性点直接接地系统，接地装置与防雷接地装置给合用，接地电阻要求不大于1。本工程接地系统采用TN-S形式。第六章 项目实施进度安排本项目工程为了节约投资，决定分区分阶段开发。按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划自2010年5月开工，至2012年4月竣工，总工期2年。如表6-1所示。 表6-1 项目实施进度计划表时间任务2010年2011年2012年567891011121234567891011121234可行性研究项目审批规划设计地下部分建设地上部分建设环境绿化配套综合验收第七章 投资估算与资金筹措7.1 估算依据（1）台州市建筑工程造价信息 （2）项目定位7.2 开发成本估算7.2.1 土地成本 土地拍卖价为6100.00万元，另加3%契税，实际取得土地成本为 6283.00万元。分摊到总建筑面积16360.10后，楼面土地成本为3840.44元/。表7-1 土地款投入内 容数 量价 格总 额地价款4.16亩1510.33万元/亩6283.00万元7.2.2 前期工程费表7-2 前期费用计算依据表前期费用种类计价数量（m2）单价（元/ m2）总价（万元）规划设计费16360.1036.0058.90土地勘探费16360.106.009.82报批报建费16360.107.812.76工程施工监理费16360.106.5010.63三通一平16360.105.629.19咨询可研费16360.105.358.75合 计16360.1067.27110.057.2.3 建筑安装工程费本项目定位建造精品楼盘，在参考杜桥目前建安成本以及同类型楼盘基础上，确定合理的建安成本，以保证建筑品质和功能完善，建安成本计算见表7-3：表7-3 建安费用计算依据表建筑类型面积（）造价（元/）总价（万元）高层住宅11035.2016001765.63其它商业1094.421800197.09安置商业1957.581800352.36公共配套348.00180062.64地下建筑1924.901800346.48合 计16360.101665.152724.20总计建筑安装工程费：2724.20万元,按总建筑面积折合平均建安