置信代表性旅游景点及公园报告(1-3)(1-40).doc

CDMR 成都市场研究有限公司 研究报告密代表性特色旅游业态及公园管理探索性研究调研报告成都市场研究有限公司Chengdu Marketing Research Limited Company 二二年九月第一部份 报告的背景与总说明调查名义：以成都市统计局进行旅游事业行业研究的名义实施，体现了项目全程实施过程的客观和中立，确保被访者良好的配合和数据的真实客观性。调查目的：1、了解近郊旅游业态的代表性现状及发展趋势及旅游管理部门对四川省及成都市的旅游规划；2、了解目前特色旅游区的组织经营模式、规模概况、公司的经营模式、定位方向、经营特点、经营年限及经营状况；3、了解不同特色旅游区的经营场所及环境要求、各类旅游区的面积规模、收费状况、成本构成、租售方式选择、开业要求、业务扩展及投资计划、经营前景评价。调查与质控方式：1、本项目调研方法总体采用上门实地深访的方式进行，属定性调查范畴；2、整个调查项目以本公司专职调查员为主体来完成。项目进行了培训、试访、督导前期踏勘，并及时跟进审核，重要访问层面由督导及项目负责人进行了实地深访和人文访谈。其中，对所有问卷进行了20%的电话随机抽样复查和现场跟访，如发现一份有问题，该组问卷全部作废重做，从而有效地保证了每个样本的真实性和客观性。调查样本分布调查层面项目样本量备注旅游管理部门深访调查四川省旅游局1 合计：2样本成都市旅游局1特色旅游区投资方深访调查成都万贯置业股份有限公司1成都中业集团有限公司1 合计：4样本成都五牛科美投资集团1深圳蛇口泰山1特色旅游区经营管理部门异地深访调查雅安碧峰峡1蒲江石象湖1 合计：4样本金堂野生动物园1犀浦世界乐园1代表性公园经营模式深访调查人民公园1新华公园1新津宝资山公园1合计：6样本双流棠湖公园1望江公园1市游乐园1调查报告的撰写共分为七个部份：1、第一部分：本报告的背景与总说明2、第二部分：代表性公园经营模式深访调查描述（6样本）3、第三部分：特色旅游区经营管理部门异地深访调查描述（4样本）4、第四部分：特色旅游区投资方深访调查描述（4样本）5、第五部分：旅游管理部门深访调查资料汇总（2样本）6、第六部分：归纳分析7、第七部分：可提供的研究成果与资料 第二部份六个公园管理者部分（新华公园、人民公园、新津宝资山公园、双流棠湖公园、望江公园、市游乐园）被访者基本情况及被访单位基本情况本次深访的六家公园管理者有4家为成都市区内的公园，所访对象都是熟悉公园全面情况的首要负责人（主任），或在公园工作时间长，熟悉公园全面情况的副处长；有2家为成都市近郊的公园，所访对象都是熟悉公园全面情况的总经理。从被访负责人总体情况看，除新津宝资山公园外，均为40岁以上中年人，在园林系统工作多年、文化程度比较高。每位的深访时间在1个半至两个小时。通过说明来意，取得了他们的积极配合。交谈比较放得开。 从单位上级主管部门看，均为市园林局。5家为事业单位。其中1家差额拨款事业、4家自收自支事业。这样，在功能上，就兼具公益服务与经营双重职能。“”表示收费公园、“”表示已不收费或近期打算不收费公园。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园地址双林路87号祠堂街23号双流东升镇棠湖路新津县公园路外东九眼桥建设北路一段70号电话43116436139234858030168259988652108003332336传真4313502-无3379226邮编610066610016610200611430610061610051被访者姓名黄自才陈力萍肖光建余霞吴蕖蕊刘德成职务主任副处长总经理总经理主任主任文化程度大学大学大专中专大学大专年龄484039224850性别男女男女女男单位主管部门及性质市园林局自收自支事业单位市园林局自收自支事业单位市园林局自收自支事业单位园林局企业单位园林局差额拨款事业单位园林局自收自支事业单位被访公园的基本情况 被访的6家公园占地都在100亩以上，属中等规模。平均为179亩。绿化面积除了游乐园较低外（50），其余加上水面在70-80以上。在园内建筑上，以平房居多，高的也不过2-3层。建筑面积以人民公园、宝资山公园最多，棠湖公园最少。平均每个公园的建筑面积在1.48万平米。而商业设施所占面积普遍都较少，平均为4317平米。职工人数上差异较大，只有新华公园、宝资山公园较少，其余均近200-300人。平均正式在岗职工为154人。普遍拥有的设施设备则有游乐、茶园、餐饮、小卖、摄影等。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园占地总面积（亩）150144250200170160其中：绿化面积（亩）10810012016013980其中：水面、湖面（亩）10.516.0不详无10无总建筑面积（）8000290003000266001000012000其中：商业设施所占面积（）36006000100014005000-60008400总职工人数（人）10822217580146312其中：正式在岗职工（人）10620217580110249其中：离退休职工（人）220-3663主要的设施与设备情况水族馆、儿童游乐、电玩宫、4D影院、划船、茶座摄影及摄影基地、苗圃等辛亥革命保路纪念碑、纪念馆、游乐设施、音乐午厅、划船、茶园、摄影、餐饮、花圃等餐饮、游乐、美术馆等餐饮、茶房、棋牌、儿童游乐园、网球场、桑拿、卡拉OK厅等清代古建筑、游乐设施、薛涛纪念馆、茶楼、餐饮小卖部、划船（在府南河）、竹工艺品专卖店、摄影等专类公园。共有272项大中型游乐设施：高空翻滚列车、勇敢者转盘、超级秋千、降落伞队、疯狂老鼠、水上世界、激流探险、豪华转马、碰碰车、越跑赛车、环园列车、62米高空观览车等开园时间近20年建设投入情况，资金主要投向及近10年追加投入与整改情况从开园时间看，只有人民公园近百年，其余是50年代1家、80年代1家、90年代3家。近20年平均每个公园的建设投入（包括历史较短公园的开园初始投入），不算土地行政划拨，也不算较特殊的专类公园“成都游乐园”，平均为2358万。都比较多地集中在近十余年。近10年平均每个公园的建设投入（游乐园不在内）为1493万。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园开园时间1993年1911年1997年1998年1953年1988年近20年建设投入情况与资金投向建园时土地无偿划拨。另外行政拨款890万建园。自己引资与投入4200万，总计5090万。主要投向：绿化、建筑、道路、游乐设施、水族馆、摄影基地、苗圃。1200万。主要投向绿化、道路、种花种草、园林建筑整修等。第一次投入2000万，现总共投资3000万。（其中资金投入2600万，设备400万）。 98年投入茶房、餐饮、棋牌，2000年投入住宿、桑拿、网球场。 1400多万。主要投向：职工宿舍搬迁600-700万，仿古办公楼230万，新修大门100多万，茗木宛楼改建100万左右、商家自投100万等。建园时政府征地无偿划拨土地。一次性设备投入3000万。之后累计投入已达6000余万。主要投向：增加了11项大中型游乐设施。近10年追加拨资情况及整改情况同上。主要为破墙透绿。1300万。增加植树绿化破墙透绿、撤消临街门面。共追加1000万（到去年止），今年准备投入500万。 古建筑维修，未完工工程继续。 建游乐园、住宿、餐饮、娱乐设施、绿化整改、苗圃、草坪。1000万左右。办公楼、新修大门、围墙、园内道路改造、景点改造、新修贵宾接待室（150万）。730万。用于增加和维护游乐设施。具体情况因13年换了8任领导。不太清楚。被访公园近三年经费来源及近三年经营收入与构成两来看年，六个公园的总经费在6993万。平均每年为3497万元。不算游乐园，平均每个公园为399.3万。值得注意的是，五个公园总经费，2001年比2000年还略有下降。从经费构成看,财政拨款仅占6.72,自筹占93.28。若不算游乐园，则财政拨款占11.78，自筹占88.22；从2002年1-8月来看，总经费依然呈下级趋势，财政拨款则呈上升趋势；（由于双流棠湖公园将在今年10月份免收门票，所以财政拨款大增）不算游乐园，每个公园近两年平均总经营收入为328万元。门票、商贸和房屋场地租赁为三大收入来源，其中：门票收入居第一位，占40.37，其次为商贸文化娱乐收入，占28.2。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园合计（万元）2000年总经费（万元）56050050100030015003910其中：事业拨款-专项拨款10040-45-185 自筹创收560400101000255150037252001年总经费（万元）320638303002951500（同上年持平）3083其中：事业拨款-专项拨款20020-65-285 自筹创收32043810300230150027982002年(1-8月）总经费(万元)2466705001602058002581其中：事业拨款60专项拨款200500-65-825 自筹创收186470-1601408001756新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园合计（万元）2000年总经营收入（万元）56040023030019115003181其中：门票25024010060136200986大型活动104060-20-130商贸文化娱乐1001207018013200683租赁房屋（场地）100（包含在上面）-22100222客房住宿-60-60游乐设施-（包含在上面）-10001000职工承包管理收费100（包含在上面）-1002001年总经营收入（万元）32043824040020115003099其中：门票902585020120200738大型活动104032-82商贸文化娱乐1101405810034100542租赁房屋（场地）110（包含在上面）（包含在上面）-25200335客房住宿-280-280游乐设施-（包含在上面）（包含在上面）-（其他）2210001022职工承包管理收费100（包含在上面）-100新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园合计（万元）2002年(1-8月)总经营收入（万元）1864702002001547001910其中：门票-250601096120536大型活动580201040-155商贸文化娱乐-1405060395348租赁房屋（场地）81-15-96客房住宿-120-120游乐设施-485485职工承包管理收费100-100绿化公司经营-70-70被访公园区别于其他公园的主要特点及年游客量每个公园各有特色：成都游乐园为现代专类惊险动感游乐园，望江公园为专类竹园加文化底蕴，宝资山公园有欧式小别墅住宿，人民公园的花会，棠湖公园的海棠会，新华公园的丰富活动与游乐设施，且为区域性综合性公园。而另五个为全市性公园。每个公园近两年平均游客量为124.25万人次。新华、人民居多，游乐园、望江、宝资山公园居中，棠湖公园最少。值得注意的是，免收门票后的几个公园游客大幅上升，多的增长近一倍。它凝聚了人气，也为园中商贸游乐设施带来了更大商机。总的游客量有上升。但也有其他原因的持平与下降。如游乐园持平，望江公园减少。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园主要特点各种活动频繁。精神文明健康活动较多，专门有一个市场部负责。另外为商家提供各种促销联谊活动，绿化有热带特色。为区域综合性公园。历史悠久、处市中心、人流量大、老年人多；有辛亥保路纪念碑；花展每年两次有影响、有规模。在城中心，面积大，以湖、仿古建筑，布局合理，绿化搭配合理，植物以海棠为主。海棠品种，数量在西南都是最大、最多的。 尊师亭中心建筑，依山傍水、山上绿树植被好，住宿欧式小别墅 （120人）三星级标准。 环境开阔、安静、清新，公园背靠老君山，提供俱乐部式旅游、休闲。专类竹园，有152种竹子。有薛涛井和纪念馆，研究会。有成都标志建筑望江楼。还有一组清代古建筑竹工艺品，薛涛诗签等。专类游乐园。有数十套大型游乐机械。需笔资金加保养。平时经营风险大，责任大，易发生伤亡事故。2000年游客量170万人次（其中老年人40万）150万人次（其中老年人30万）30万人次100万人次102万人次（按票折算68万）120万人次（其中老年人20万合计672万人次2001年游客量300万人次（其中老年人40多万）159万人次（其中老年人30万）30万人次120万人次90万人次（按票折算60万）120万人次（其中老年人20万）合计819万人次2002年(1-8月)游客量无法统计169万人次（其中老年人30万）25万人次50万人次80万人次（按票折算52万）60万人次被访公园淡旺季与节假日平均日人流量及其差异淡旺季游客量差异很大，接待量极不均衡。两者之差可达十几至几十倍。节假日与平均时的游客量亦是如此。多的达数十倍，少的也有几倍、十几倍的差距。从游客来源构成看。成都游乐园、望江楼公园、人民公园的外地或郊县游客较多、而其他几个公园则几乎全为本市本地游客。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园旺季日客游量5万人次1.3万人次0.3万人次2万人次3000人次无法统计淡季日客流量3000多人次300多人次1000多人次500人1000人次无法统计。少时一天几百人节假日与平时游客量的倍数10倍最高时达到7万人次/日4倍多1倍多5-6倍甚至更多2倍数十倍（平均每日2800人）客流变化情况不收票后，人流量大增。外地与就近的游客多，老年人多。预计不收门票后游客数大增。成都市与就近的游客和住客多。市政修路，大门改道，加上景点增多，游客人数有下降趋势。游客来源发生变化。现在是郊县农村游客多了，本城市的少了。被访公园近两年的支出情况及主要开支构成 不算游乐园，其他五个公园近两年平均总支出为1781万。平均每个公园为356.2万元。工资、公用经费（包括水电绿化、环卫、设备维护）其他杂支为三大支出项。其中工资（未算游乐）支出占最大头。人平均月工资974元。平均每个公园为150万，占总支出的42.11，（只有游乐园占35.7）。只有游乐园的部件更换占的比例较大，为25，还有对园林局的上交占10.7。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园2000年总支出（万元）5605002381803061400其中：人员工资12023214360159500 设备维护1001003536公用经费共147万100 水电费用2448150 绿化基建，环卫100100-150（绿化、基建）其他杂支（景点建设）24060-703636上交园林局150零部件更换3502001年总支出（万元）366638253240281同上其中：人员工资9825015280206同上 设备维护1001403848公用经费共75万同上 水电费用2564 绿化基建，环卫100120-其他杂支（景点建设）681283848新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园2002年（1-8月）总支出（万元）235446220128150500其中：人员工资7318813240112200 设备维护71933318公用经费共38万36 水电费用680223260 绿化基建，环卫85-204（绿化、基建）其他杂支（景点建设）-853318-被访公园近三年的盈亏情况及盈利的资金安排与亏损缺口的解决方式由于大部分都是事业单位，收支每年基本要打平，一般不结转与积累。此外，随着免收门票或游客的减少（如望江楼公园）总的经营状况不佳。从近两年的盈亏情况看，二家持平、二家亏损、二家盈利。但盈利不真实，没有提设备折旧，公积公益两金等如有盈余，主要用于新增设备与改造维修。如有亏损，则采取动用往年积累或缩减支出，同时争取上级增拨款来解决。总的状况是简单维持，普遍缺乏资金方面的发展后劲。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园盈亏情况持平（2001年亏损30多万）持平亏损盈利亏损盈利、有节余（但未提取设备折旧和大修、更换资金和公积公益金。）盈利资金的安排由于是事业单位如果不用，就被上边收了。主要用于公园新增设备与改造。-用于设备添置和大修资金缺口的解决办法用园林局破墙透绿的专项补偿金70万补差，但今后难以为继。精简机构，增大商铺承包，人员削减加大自我发展力度。自收自支，差额政府补贴-向上级反映要求增拨款，主保工资。用卖地的钱和历年节余的钱来补亏。-已免收门票的三家公园解决门票费用缺口的方式及政府的优惠破墙透绿与免收门票将使三家公园收入损失较大。仅新华公园就少收入160万元。人民公园失去的临街铺面收入与补偿商家就达数百万。但因为财政困难、政府补偿没有相应跟上，公园的增收挖潜也不理想，故主要是采取压减支出，下岗职工的被动节支办法来进行自我消化。同时牺牲未来发展项目计划。新华公园人民公园棠湖公园门票损失情况2001年5月1日免收门票后，减少门票收入160万。现在还收门票，马上就要改正在研究之中。现在还收门票，马上就要改，预计在今年10月免票。政府优惠政策措施与增拨资金情况无无今年政府专项投入500万元用于公园的拆墙透绿应对门票减收的措施和办法削减工资收入开源节流，减少办公经费支出分流人员，鼓励职工承包项目，内部提前退养待岗重点建设推迟不搞了提前退养职工缩减支出动用往年的节余不上新项目争取上级补贴资金度过难关自己有一个绿化公司创收 还有一个文化公司创收对政府敞开公园免票的看法及存在问题这是访问提纲中未涉及的问题，但在访问中，注意到了搜集这方面意见。总的情况看，多数公园持消极不满态度。主要集中于把社会效益的增长转嫁给了公园收益的减少，而政府限于财政状况又未予以相应补贴。或落实专项补助，或增加差额拨款。使公园的管理积极性与发展后劲受到相当大的影响。比较起来，新华公园作为首批试点单位，加上公园的较强经营性和领导的得力，冲击与压力反映要稍好一些。新华、人民两个普通公园免门票后，入园人数猛增12倍多，社会效益显著。破墙透绿后，市容得到美化，但公园门面收入与对商家的赔偿损失较惨重。免门票的好处是游客量增加后增加了公园的商气。使投资经营者和租赁经营者受益，在收取他们的费用上要好于以前。另外是招标商业网点上的价格会有所上升。新华公园预计可把租赁费或承包费上调50100。免门票对公园方面的压力一是固定收入损失，二是维护管理成本上升，三是发展后劲丧失，四是员工利益受到损害。如果可选择，被访公园全部倾向重收门票，宁肯不要财政补助，况且现在也没有。认为这一样可以营造好的景观与经营环境、集聚人气。他们认为成都普通公园完全免费开放条件尚不成熟。政府财力补助与公园自我造血机能不足；市民素质参差不齐，对绿化景观的损害加重；公园体制不适应完全开放，缺乏应对积极性与活力；若要搞社会公益公园，员工要有收入保障，国外管理员享受公务员待遇。主张分步分批开放，条件成熟一个开放一个。政府应在体制上支持公园改革，有合适企业愿合作经营公园，政府应支持允许。如引入企业冠名或合作经营，或在不破坏公园整体风格面貌的前提下搞主题园。另一方面，政府要相应增加事业拨款与建设资金，不要让公园单方面作牺牲，最终导致总体服务水平与景观质量的下降。被访公园每年更新改造资金来源、数额及举办大型活动与收益情况六家公园近两年的更新改造资金有两个来源。一是自筹，二是财政拨款。总的是前者占大头。举办大型活动方面以传统的竹文化展、篝火晚会、花会等比较多，还有就是新华公园的公益性、商业性活动。但总的开展项目不多、不频繁，收入不理想。游乐园暂时还是空白点。从效益情况看，新华、人民、棠湖、宝资山四家盈利，望江公园1家亏损。此外，夜间游览项目或活动除了新华公园，几乎都尚未开展。晚上8点多就早早关门了。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园更新改造资金来源与数额2000年自筹200万100万，园林局补助，用于拆墙透绿财政拨款30万自筹1000万门票返还款20万自筹2个项目60万2001年无200万用于拆墙透绿财政拨款25万自筹300万望月台景区改造财政拨100万无2002年园林局拨款60万，用于文化广场改造未定财政拨款500万自筹160万上报100万，计划未下来无计划举办大型活动2000年公益性的多，如党的生日、八一建军、扶贫助困等，商业性的少。春季花展，秋季菊展，每年如此海棠花会无竹文化展无2001年公益的同上，红旗连锁、华西报武术擂台赛、残疾人申奥同上同上庆国庆、元旦游园活动、篝火晚会无无2002年蓝剑啤酒节、冷淡杯看世界杯同上同上元旦游园活动准备：篝火晚会、OK比赛、灯谜拟办竹文化展无亏赢利状况三年都赢利两年都赢利预计2002年持平三年都盈利三年都盈利持平（2000年）2001、2002年亏损无未来两年改扩建打算及同其他实体合作的情况未来两年的改扩建项目要么没定、要么规模较小。只有望江楼公园改扩建投入较大，计划有200多万。其他集中在文化活动广场和绿化景观改造、供电照明系统改造、绿化、房屋维修。同实体合作基本都有过接触经历，但除了新华公园，均无象样成果。其原因一是体制，二是自主权少，三是对公园经营的限制。新华公园在同外来民间资金的合作上一枝独秀，采用的BOT方式引入项目资金累计达4000万元。做法十分值得借鉴。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园未来两年改扩建打算文化广场改造（2002年）未定，计划没出来今明年体育场60亩地列入公园，搞绿化景观。 棠中路8000居民搬迁，土地划归公园，搞绿化。娱乐设施：（游泳池、鱼塘）夜总会、健身房。 客房、餐饮（10亩）、游泳池和鱼塘20亩。贵宾接待室后期装修绿化约100万，景竹轩扩建为竹文化馆100多万未定同实体的合作经历与打算有有无有有接触，未成功，上面主管部门管得太严太死无，不能由我们定，婆婆是市园林局同实体合作的具体情况公园管理模式输出到其他市内外公园，如绵竹市人民公园，正在谈。另外所有游乐项目都是招商引资有偿BOT投入，产权到期收归我们餐饮娱乐城（现在已关门）、招商引资搞的歌午剧场无可以合营、入股、出让冠名权，设主题区都可以考虑，合作项目、大型活动等，可以洽谈各种方式。 与同仁堂合作谈过经营药膳、餐饮、音乐，都被上面否定了。无公园可提供商铺/摊位、开业经营商家数及主要经营内容、商家的构成和地域来源公园内的商铺与摊位均属有限供给的紧缺产品。几乎全是有多少租出多少，且供不应求。平均看，每个公园拥有经营商铺12个，摊位89个，游乐设施13个。调查所知，游乐园一个羊肉串摊位年招租价就达19万元。从经营内容看，游乐、茶园、棋牌、餐饮、小卖、摄影、糖饼、小吃、烤肉串为各家拥有的普遍项目。从商家构成看，较多的为主的都是本园内部职工关系，其次是外来商家。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园可提供商铺摊位2130多个2272126其中：商铺1310多个1241421摊位8（另有14个较大型游乐项目）20多个（另有8个游乐项目）1037（另有游乐设施13家）5（另有27个大中型游乐项目）开业经营商家2130多个2272126其中：商铺1310多个1241421摊位21（另有14个较大型游乐项目）20多个（另有8个游乐项目）10（即将取缔）37（另有游乐设施13家）5（另有27个大中型游乐项目）主要的经营内容电玩、儿童游艺玩具、茶园、餐厅、摄影、4D影院、海洋馆、划船等餐饮、音乐舞厅、茶园、杂货店、摄影、小吃、工艺品商店、划船等小吃、餐饮、娱乐设施酒、水、烟。 副食品、烧烤、快餐小食品茶楼、摄影、玩具小卖、餐饮、工艺品、旅游纪念品、儿童游乐、划船、薛涛签餐饮、茶园、摄影、小吃、羊肉串、玩具小卖部等商家的构成与地域来源内部职工招标承包为主。其次为市内五城区外来商家内部职工招标经营，成都周边郊县和市内五城区商家自己三产经营、内部职工经营，成都市周边郊县的商家自己三产经营自己职工经营，另有省内、成都周边成都市内商家全部职工招标承包，解决就业，每年一次招标，设多少个点，什么底价，全部面向内部职工，他们往往联合社会上的共同经营公园商铺/摊位的使用方式、租赁价及经营面积情况使用方式与租赁价有四种模式：新华公园BOT，按收益定年限，BOT期内交双方测算认可的管理使用费，到期收归公园经营。经营期限有78年、10年、15年几种。游乐园、棠湖公园公开招标竞争定价，先内部职工，后外面商家；人民公园外来招租形式；宝资山公园自己内部统一经营形式。从有租价的公园看，棠湖公园租价最高、人民公园居中、望江楼公园最低。其他的一铺一价，很不确定。从商铺的单个经营面积看，大的上千平米，一般的几百平米，小的也有1020平米，而摊位则在115平米。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园商铺/摊位使用方式租金交费方式根据收益情况测算租金，外来BOT按收益定年限上交费用标准双方测算认可，较灵活。一定13年不变，对长期经营户分年分季交，花展期间按月交。租金一定3-5年不变，大景点半年交、小景点1年交、摊点按季交是公园自己经营，没有租金12年不变，一般按季度、半年、一年。也有一次交清，生意不好写申请可缓交或分次交一定一年不变，先交费后经营，一年一次，一次交清，大资金可分两次交清出租价格不确定。不同价。有一定78年、10、15年，产权到期归公园经营商铺最高250元/一般的几十元/，摊位30元/商铺最贵8万/年商铺最便宜3000元/年，摊位100元/月/个无租金商铺20余元/摊位20余元/游乐设施每平米占地79元/公开招标，竞争定价谁高给谁。有利凝聚吸引经营的能人，但加大了管理控制的难度、因中标费高，逐利欲望强烈。经营面积：最大商铺最小商铺最大摊位最小摊位1000平米以上1020平米临时的，无法算400205300平米5平米2220平米10平米15平米10平米1000余平米+扩展面积23平米12120034摊位平均2对园内经营商家的管理方式与内容及提供的物管服务 公园管理经营商家的方式有四种：新华公园由专门市场部进行招商，统一管理；市游乐园成立服务公司专司统一竞标管理；人民、文化、望江是由公园统一规范管理；宝资山公园则由自己经营管理； 在管理内容上除了文化公园由经营者自办有关证照外，其他公园都提供了较成套系统的管理服务，包括协助代办证照等； 提供的物业管理则基本类似。既有常规的，提供水电、通讯、保洁保安等，也有提供关系协调、质价监督、协助办理证照，提供技能培训等较深度服务的。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园管理方式与内容通过招商引资进园建设项目经营，由公园统一管理协助办理商务证照统一进行车辆停放，制定管理规章，如配证、卫生、质量、客人接待等统一规范管理统一制定管理内容规章确定管理费标准签定责任书统一管理，成立了一个综合部，负责监督、规范、治安、消防、水电维修商铺由财务部定期盘点，收入交公司（公园）财务部 摊位收租金，公园统一规划交管理费，用于统一日常管理和办理各种证照，应付各种检查交综合保证金公证合同、交场租费水电费预交现场进行招标，竞价，中标后签合同，以内部合同方式进行管理先交钱后经营平时管理、进货、服务、价格、质量、进货统一安排统一办证，避免质量、价格问题成立服务公司专司统一管理主要提供物业管理服 务协助办理工商等证照协调同公园各方面关系，对外协调税务、公安、工商、环保、城管、消防等水电保障、日常维护维修、治安、环卫宣传政策法规、组织技能培训保险水电、通讯提供环卫保洁社会治安协助办理证照保安、保洁、消防，水、电、气维修给摊位提供保安服务，其它公园统一自营服务公园内有后勤部门负责统一管理联系办工商，防疫税收的检查管理联系办体检，健康等证照包运垃圾、代收水电费代办服务证，维持治安提供全套的证照、进货、价格管理及其他物业管理清洁、水电费用包括在招标承包费中，由单位承担，但商家无节约意识服务公司全套进行物管引入商家进园经营政府或主管部门在经营范围和品种上的要求与限制及公园后一步发展的有利条件总的没有具体严格的种类限制，主要由公园自己掌握。一是有利于安全环保和游人休闲需求，二是同公园环境风格协调，三是可丰富公园的经营种类。只是历史文化氛围较浓的望江楼公园要求较严格，任何进入商家要经园林局审批。而新华公园则只是送上备案。公园后一步发展的有利条件主要有体制的改革，现有经营场地的依托及游乐设施增改和项目的调整优化、明确公园的定位。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园要求与限制不污染环境，在具体品类上无严格要求社会与经济效益结合好的本园可填补的服务空白，如游乐项目不利于环保和游人身心健康的不允许入园存在安全隐患的项目不允许入园有利于精神文明与游人的项目均可考虑限制用煤，污水不能排放进公园不健康游戏不能入园只能卖小食品、小杂货，由公园统一管理、制定要求防火、防电、环保都有要求限制与公园整体保持一致任何商家进入要经园林局审批同公园风格必须吻合游乐设施划定范围临时活动、摊点可不批，一般起价500600元园林局公园处有具体要求，按要求办同公园氛围要融洽为游人提供配套服务的项目发展的有利条件公园体制向公司化发展有这么一百多亩地的场所现有基础上项目的调整优化、更新，有潜力可控体制改变还可一活百活，可按市场需求增改服务，现在已经办了两个公司。一个苗圃，一个文化传播地理位置好，人气旺有历史优势，有辛亥革命纪念碑花的品种多，树也特别多对外交通方便以花草和树景观为主受大市场冲击大，我们只有抓住自身特色，做好自己的工作地理位置好，在城中心，绿化面积大，环境好，园内面积大，水面宽这些特点， 宝资山森林资源独特有利条件 当地政府政策支持，地理位置、可利用土地资源有利 银行提供贷款支持历史名园，文化品位较高绿化植物有个性，区别于一般公园名景园到期，自己经营收入可增正在争取门票上调，有历史文化内涵，应区别于一般公园有一支非常难得的技术队伍，负责设备维护保养，首批员工在日本专业培训过，也负责全省游乐设施的管理培训，上岗证都在这儿办有基本的物质基础，有现在一大块地成熟的管理经验，未出一起设备原因事故有堵塞管理漏洞（如吃票款）的一套成功运作办法后一步发展存在的主要困难及解决的办法四个公园一致反映的主要困难首推体制问题，缺乏自我激励发展机制、人浮于世、吃大锅饭、自主经营权和经营活力少。其次是二家资金上得不到保证，门票收入损失后经济压力大、职工工资不到位。三是职工队伍老化。四是发展方向不明确。五是发展后劲不足，吃老本多，开拓创新少。在解决的办法上路子不宽，主要依赖于减员缩支，开源增收办法也不多。而且游乐园因为安全风险大，领导更换频繁，不利于公园持续稳定发展。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园主要困难体制没有改、缺乏自主经营权和经营活力资金上得不到保证，门票损失没有补回来事业单位性质加重了工资负担门票损失大，经济压力大，处于资金最困难时期职工工资没到位公园自主权少人员多岗位少经费少融资困难（寻找合作、合资伙伴） 财政拨款不足，人员年龄偏大，退休负担重，员工素质偏低，不利于专业人员吸引稳定无用人自主权定价上一刀切，无淡季、旺季之分，无历史文化之分，无钱搞宣传促销事业单位不能按岗设人，一人工作23人做，加大开支设备使用到期，无力更换，为了安全，只好加大维修成本大锅饭、无奖勤罚懒机制旅游市场竞争激烈，替代产品增多，领先的我们现在优势不再，缺后劲，有被吞并的危险环境营造，布局特点和调改措施分三区：静区、过渡区、娱乐区现在布局不够好，有些乱，正在进行环境的重新规划对公园硬件、建筑物进行调整花草、树为主每年两季花展有特色大种成都市树市花：银杏树和芙蓉花进一步美化园林、调整花木布局和种类以水为中心，配绿化、配仿古建筑设计由西南交大勘察设计院设计，这次又请了都江堰园林设计院设计加强内部管理，吸引游客，把文化公司做大原始生态环境，绿荫花香，欧式别致庭院住宅区娱乐设施进一步规划，小桥流水式、庭园式发展，加快扩改建争取银行贷款功能分区，有竹品种区、静区、闹区。后区做餐饮娱乐竹式盆景园薛涛签、竹工艺品成组的清代古建筑进行静闹分区，增加文化宣传力度，让薛涛签上销量本有总体布局设计，后更换领导频繁，布局比较乱采取逐步改进措施实行一园联票制，票里游乐项目可多天有效，以解决拥挤与游客不均问题社会与游客对公园服务评价及公园体育设施赞助情况及义务植树种草情况 在社会与游客对公园的评价认同方面，新华公园略胜一筹，其他居中等水平。维持现状、小有改进多，大胆拓展，丰富游乐内容少； 社会体育设施赞助方面普遍缺乏效果，担心出安全事故为最大心理障碍； 义务植树种草方面活动未得到普遍开展，主要依靠自身力量开展这项工作。新华公园人民公园棠湖公园宝资山公园望江楼公园市游乐园服务评价情况未搞过游客评分连续多年优质服务最佳单位，游客投诉随时解决省五部门第五届职业道德先进单位中上评价，8090分市级离退休老干部很满意对花展菊展反映好未搞过游客评分环境好、幽静，古建筑档次高，除个别用水泥外，大部分是木结构、石结构绿化好，环境好，空气好早上8点前，晚上6点后不收门票都可以进园活动未搞过游客评分获优质服务最佳单位，旅交会先进单位、文明景区、卫生防疫单位等未搞过游客评分连续四年安全单位获“先进游乐园”称号体育设施赞助情况成华区体委赞助过儿童玩具设备体育设施如单双杠未让进来，怕出安全事故无赞助活动未发生过未发生过无体育设施与赞助未发生过义务植树种草情况全是公园自己人搞植树种草小学生每年来义务植树种花草自己职工、园林局干部每年要开展义务植树活动未发生过本公园绿化部自建、自种，没有外部来人义务种植川大师生搞过义务植树种草，在公园周边及河边未有义务植树种草有专门绿化队工人栽植、保养第三部份四个代表性特色旅游景点经营管理者部分（雅安碧峰峡、蒲江石象湖、金堂成都野生世界、犀浦世界乐园）被访者基本情况及被访单位基本情况本次深访的四家特色旅游景点管理方有3家为成都市近郊的特色旅游景点，所访对象都是熟悉旅游景点全面情况和数据的财务负责人，或熟悉特色旅游景点全面情况的副总经理；有1家为四川省的特色旅游景点，所访对象还是熟悉旅游景点全面情况和数据的财务负责人