焦作某房地产项目初步分析报告.doc

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衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃聿蒆蒅罿羅肂薇螂袁肁蚀羇腿肀荿螀肅肀蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆薁膆膇莆螆膂膆薈蕿肈膅蚁袅羄膅莀蚇袀膄蒃袃膈膃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀螂艿蚁蚂膁艿莁羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈薂肄莄蒀螇羀莃薂薀羆莃莂袆袂莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂 焦作项目初步分析报告一、 焦作市区域概况1、焦作市整体概况（附图）焦作市位于河南省西北部，北依太行与山西省接壤，南临黄河，与郑州、洛阳相望，现辖4个市辖区和一个省级高新技术产业开发区、4个县，代管2个县级市，即：解放区、山阳区、中站区、马村区、修武县、武陟县、温县、博爱县、沁阳市、孟州市。总面积4071.1平方公里，总人口361万。焦作具备优越的地理位置、便利的交通、丰富的自然资源以及较为完善的城市基础设施。近年来，焦作市根据“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，全面加强了焦南组团、高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工大学等已完成向南的迁移，城市的发展空间明显打开，中心城市建成区面积已超过70平方公里。图1：焦作市区位图图2：焦作市市区详图二、 焦作市经济发展概况1、焦作市2000年2010年城区经济情况结论：从表中可以看出：2000年-2010年焦作市地区生产总值整体呈逐年上涨趋势，虽然增长幅度存在波动，但经济总量是在不断增加的。2、焦作市2000年2010年城镇人均可支配收入情况结论：从表中可以看出：随着我国经济的不断发展，城镇居民的收入也不断提高，2000年至2008年焦作市城镇人均可支配收入虽然增长速度稍有波动，但整体呈递增趋势。【总结】：从焦作统计局得到的相关数据显示：自2000年以来，焦作市城镇人均收入与GDP生产总值呈明显上升趋势，随着城镇居民的生活质量水平的显著提升，消费观念已逐步形成，对居住条件的要求也在不断提高，未来改善型住宅消费或成消费主流。三、 焦作市房地产市场整体现状1、2010焦作市房地产开发投资项目分析结论：有表可知：由于焦作房地产市场起步较晚，随着房地产市场的有序稳健发展，以及刚性需求购房者的热盼，在房地产开发投资项目中，住宅项目的投资比重最大，占整体投资市场的90%，而商业用房、办公楼等建筑类型则相对偏小，整体房地产市场较为活跃。2、2010年焦作房地产市场新开工面积分析结论：有表可知： 2010 年，全市商品房新开工面积与去年同期相比，增幅较大，其中，住宅项目新开工面积增长了近一倍。这就意味着：2011年焦作房地产住宅项目市场存量较大，未来的竞争局面已然形成。3、2010焦作房地产市场竣工面积分析结论：n 有表可知：2010 年，全市商品房竣工面积与去年同期相比增长缓慢。从市统计局的得知：中站区等4县市区商品房竣工面积为零；解放区、山阳区的商品房竣工面积出现负增长；仅武陟县等3县市商品房竣工面积出现了正增长。n 与2010年新开工面积相比：竣工面积相差甚远。自2008年下半年以来，项目销售压力加大，去化速度慢，开发商多采取慢开工、少投放等策略，拉长项目开发周期。这也就意味着：在2011年全年焦作房地产市场住宅项目为期房低谷，现房存量大，市场供需关系受到影响，在抑制房价的同时，销售压力大也相对增加。4、2010年与2009年商品房销售数据分析结论：从销售面积和销售金额看可得：90平米以下小面积户型销售面积涨幅最大，市场接受度高，需求量在不断增加，而140平米左右大面积户型的需求量呈下滑趋势。【总结】：1) 自2002年以来，焦作市房地产业发展迅速，新区建设开发后，建业、太极、美中、远大等外来开发商进入焦作市场，随着外来开发企业的进入，为市场带来新的开发理念与操盘方法，市场产品品质逐渐提升，日益突出居住的舒适性、设计的人性化、环保性。2) 焦作市房地产项目主要集中于新城区和老城区两个重要板块，老城区项目主要集中在解放区内；各板块内项目间区位相差不远，竞争明显，产品同质化较为严重。3) 2010年，焦作市房地产投资额度为74.8亿，横向对比河南其他城市，投资水平处在中游。住宅投资是焦作市开发投资的主要内容，所占比重91.6%，同时增长率也较高。4) 2010 年年初以来，中央频繁出台遏制一线城市房地产过快增长的政策，虽然当时业内人士担心会影响到焦作市置业者的信心，但数据告诉我们，中央出台的房地产政策远未波及到三线城市。同时，期房销售占据了2010 年房地产销售的主要地位。随着房地产的开发速度的推进，2011年焦作楼市中的现房会增多，这为市民选择适合自己的位置提供了保障。5) 近年来焦作新盘较多，主要以住宅为主。从销售面积与施工面积数据对比得知，销售面积仅为施工面积的1/4. 说明焦作市商品房市场储备量大，当前焦作市商品房市场虽未饱和，但竞争形成。6) 从销售数据看，焦作房地产住宅市场上主力户型面积在逐步减少，90平米以下两室或小三室户型销售紧俏。7) 从土地供应和开发情况看，去年焦作商品房开发量增长过大，土地供应也明显大幅加大，这对这个城市房价会起到抑制作用。尤其在新区，开发规模大，但空置率很高。5、2011年焦作市房地产市场发展预期1）从目前房地产市场的新开工面积和销售金额比例来看，去年焦作商品房开发量增长过大，土地供应也明显大幅加大。对这个城市房价会起到一定的抑制作用，由于焦作市房地产市场的消费力足，所以持续的时间不会很长。2）从“商品房销售金额”与“商品房销售面积”二表中，我们不难看出，90以下户型的销售的面积及金额增幅很大，已远远超过140以下户型，焦作房地产市场整体主力户型面积在逐步下降。加之近年来全国房价的不断攀升，未来的几年内，主流面积将由大到小不断变化；3）随着房地产业的逐步发展，周边一些城市房价呈上涨态势，而由于焦作房地产市场起步较晚，较之焦作、南阳、平顶山等同等收入水平城市相比，无论住宅投资还是房价水平均处于中等或中等偏下水平，因此，焦作房地产市场在未来几年内会有好的发展和上升空间；4）由于受到通胀压力的影响，CPI持续走高，流动性依然过剩，在国家加紧调控治理的背景下，房价却仍然逐年走高，房产的投资保值、增值属性更加凸显，人们投资房产的意识逐步加大，投资房产意识的兴起将极好的带动焦作房地产市场快速发展，也为未来我项目销售带来很好的市场契机。5）国家针对各种房地产政策如限购、提升利率等政策的不断出台，对一线城市的冲击很大，但相对于三线城市来讲，并不适用。因此，未来两年内对焦作市的影响不会很大。四、 焦作市房地产市场消费人群分析1、焦作市房地产市场消费人群：1）它的客户群体多以本地人为主，主要包括：n 普通工薪阶层、城市打工者、附近郊区向城市移民职业者。他们需要的主要产品为低档次、小规模的住宅小区、经济适用房及廉租房等。n 私营业主、企事业单位职工、政府公务员、教师、现役军人构成了庞大的主力消费群体，是市区内中高档住宅小区的主力客户。n 私企老板、国有大中型企业高层、政府高官、下属地区矿区老板是洛阳市的高消费人群，也是市区内高端住宅、别墅及投资客的主力客群。2）购买力。作为焦作市房地产市场可以把购买力用销售价格及面积分为四种：n 20万至35万左右的小户型（40至50平方左右），这样一种客户群基本涵盖了目前市场上的所有购买者不存在购买能力问题，差异在于购买欲；n 40万至60万左右的两室（90至120平方左右），这样一种客户群大都属于上述b类客户，年龄大概在35至45岁之间；n 60万至90万左右的三室（130至180平方以下），这样一种客户群属于上述b类高端和c类客户；n 100万以上的四室（200平方及别墅等），这样一种客户群大都属于上述c类客户。结论：由此可见，b类型的客户是焦作市房地产市场的主流消费群体。2.焦作市客户住宅消费特征及习惯：焦作是一个资源城市，单位自建房数量较多是焦作房产市场的一个特点，受自建房和单位福利分房的影响，焦作市房地产市场起步较晚，从2007年起，人们才逐渐关注商品房，以改善生活和为子女购房为主的刚性需求开始占据商品房消费的主流，2008年始随着楼市一路飙升，一部分投资客户开始表现的比较活跃：1) 置业目的：多以居住需求为主，多考虑居住环境的改善、为子女购房等因素。同时近几年来对于房产的保值增值功能逐步加强关注防通胀、养老。2) 价格区间：主力需总价在40万60万之间。3) 面积区间：主要需求面积为120140平方米的三房，占据市场销售总量的35，80100平方米之间的小三房或大两房也较受年轻置业群体欢迎。4) 置业方式：普遍接受并认可贷款方式，但随着单套房价的上扬，一次性付款的比例逐渐加大超过100万的产品尤为明显。5) 居住条件：基本上的购房客户都拥有自己的家庭房产甚至多套房产（单位、企业提供或已购商品房），很少有严格意义上的初次购房者及刚性需求。3.消费特点：1) 相对省会级城市而言,焦作的外来人口相对较少.造成商品房基本都属于自我消化的局面，也就是说大多数的商品房都是焦作本地的人所购买的。2) 2010年国家出台的“4.15新政”、“9.29新政”及“国八条”对房地产市场的打压，以及对一线城市的限购、限价、外地人购置住房的相关要求的政策推出，对那些在一线城市打工的消费者无论从消费力还是相关政策都很难实现在当地购置住房,这类客户的回流消费在2010年的下半表现的较为明显。3）由于受到通胀压力的影响，房产的投资保值、增值属性更加凸显，购房者看好后市的增值趋势，投资意图也愈加强烈，遂市场上不断涌现出投资客户来防患通胀。4）基本上的购房客户大都拥有自己的房产，如：县区的大老板、企事业单位职工的福利分房，公务员团购的住房等，这类客户购房的目的主要是改善性消费，其一防通胀，其二则达到了改善环境的目的。五、 焦作市房地产在售项目市调分析1、2011年焦作房地产市场调查报告（目前市场销售情况）：项目名称开盘时间销售现况龙源湖国际广场2011年5月预订情况良好。开盘四栋，已预定近半。房价5000-6000元/平米。锦江现代城2011年4月1#楼自4月26日开始销售，至5月6日销售30多套，平均每天卖出三套左右。均价4700元/平米塞纳溪谷2011年6月一期于2010年1月30号开盘2000户不到，现已售完。二期于5月底推出三期29号楼，共计54套房源，今年6月开盘，均价4300/平米，小区环境好，房价较低，这个项目销售情况良好。中弘名都城2011年4月4月17号开盘，推出200多套，截止5月6号，剩余46套未售。均价为4200元/m2，销售情况比较好。博大世纪华庭2011年9月一期4栋（6、7、8、9号楼）正在接受咨询，预计10月中下旬开盘，均价预计在4000左右。 东方红国际广场2011年年底登记、排号阶段园林美墅2010年目前正在销售2期，共11栋，剩余房源有限一期已全面交房，二期7栋楼已封顶建月花园3期2010年目前房源已基本售罄，只剩顶层少量房源，价格在4300元/平米左右。 正大花和院2011年5月现在在售2期四栋高层，均价3500元/平米华融国际水岸2011年现在正在销售B、C两栋，均价4350元/平米。14层以下已售完。亿万国际公寓未定2010年5月开始排购房优惠卡，但项目至今没有动工，售楼部暂无接待，开发公司亦无给排号客户说法。 2、2011年焦作市房地产市场在售项目市调结果分析：1) 焦作市住宅项目投放量大，体现在项目多，项目规模大，近两年开发项目占地都在200亩以上； 2) 住宅项目投放位置集中，产品同质化严重；3) 高层、小高层成为市场投放主流建筑形态；飘窗、入户花园等多种设计广泛应用，开发商日益注重物业管理，一些项目多聘请知名物业公司，促进项目销售；同时，注重景观设计、建筑风格设计，有些项目多以景观设计为项目卖点。4) 市场需求以三房产品为主，90-120左右的小三房销化速度快；5) 市场出现小户型产品，如四季花城、亿家运河上郡、中海丽江等项目均设计有小户型6) 自2008年下半年以来，项目销售压力加大，去化速度慢，开发商多采取少开工、少投放等策略，拉长项目开发周期；7) 主流楼盘中不少项目处于尾盘状态，部分楼盘后续开发尚未启动，经过前一段时间的快速消化，焦作市目前在售房源的可供选择性大大降低，刚性需求正处于被压抑状态。不过，随着开发进度的加快，这一局面将很快得到改观；8) 老城销售均价约在4100左右，新区项目均价约在4500左右。六、 我项目市场分析1、 项目区位：我项目位于塔南路与和平街交叉口西北角。占地约6931，两层地下5103.34；三层商业7718.55；住宅预计34175，总计5万平方米。2、 SWOT分析：1）、优势：n 我项目地理位置优越，交通便利；n 地处老城区中心地带，周边配套十分发达；n 塔南路是不仅是连接焦作市新城区与老城区的主要交通要道，并且连接解放路与人民路两条城市主干道；n 此区域是城市繁华地带，消费水平较高，附近的居民都是焦作市的主要消费者；n 我项目属山阳区，而此区域内基本无可竞争楼盘（除东方红国际广场外）2）、劣势n 周边车流量较多，势必会十分嘈杂；n 对面的东方红项目体量大，销售的产品也较为丰富，而且与我项目的上市时间冲突；n 我项目所在的区域是老城区的中心地段，受拆迁补偿进度、项目立项审批、政府政策等不可测因素影响较大，因此，项目后期运作周期不确定。3）、机会n 我项目体量不大，但可以作为东方红国际广场项目的跟随者，为我项目住宅及商业产品借势，只要开发产品上力争差异化，可在后期的宣传及运作上省时省力；n 国家对房地产打压的政策尚未波及，对我项目的开发及销售都是一个绝佳机会。n 我项目可借势东方红项目，成为我项目顺利销售推广的良好契机n 本区域内的新兴楼盘较少，竞争压力较小，而老城区的消费水平较比其他区域要略高；4）、风险n 国家政策的风险；n 拆迁安置的不确定因素；如：钉子户，赔偿不均等。n 因我项目与东方红国际广场项目近一路之隔，势必在市场上形成比较，我项目体量较小，无法与之相抗衡，若设计产品与之同质化，则极易被市场淘汰，因此，应极力避免同质化的产品，力争局部出彩，在借势的同时，亦能被市场认可，并成功占有一席之地。3、市场定位：在老城区（山阳区）的房地产市场，东方红国际广场作为引领者和高端产品的地位无法动摇，在各个方面都具有绝对的优势。我项目能够做到的就是牢牢跟紧龙头产品的脚步，在部分产品上力争做到和其差异化辅助（尤其是商业部分）， 市场形象定位：作为大盘的辅助型项目，做区域性价比最高产品，与大盘力争差异化。4、客户定位1) 我项目周边老城区城市居民：因在原有住房区域居住时间较长，在此区域的生活便利程度要高于其他陌生区域，因此对本区域有很强的依赖性。2) 东方红国际广场项目的分流客户：我项目作为东方红项目的辅助性产品，因与之有价格和体量及建设周期等优势，因此可分流其项目的部分客户。3) 购置新房的年轻人：对社区内及周边的环境、配套要求相对较高，我项目处焦作市老城区，周边学校、医疗、商业等配套设施较为成熟。4) 参加工作不久的青年人：他们对社区大小、小区物业要求不高，但多要求地理位置优越，项目周边应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。5) 住宅投资客：对焦作房地产市场未来升值空间较为看好的投资客。七、 项目开发初步建议：1、 我项目面临的问题根据以上对焦作市房地产市场整体现状及在售楼盘的深入分析，结合项目的实际状况，就项目在后期开发及推广上将面临一些问题总结如下：1）我项目体量较小n 我项目占地占地约6931（约11亩），两层地下5103.34；三层商业7718.55；住宅预计34175，约290户。总计5万平方米，属中小型楼盘。n 我项目有优越的地理位置，成熟的周边配套，但由于项目体量小，投资不大，推广力度小，势必无法与其他楼盘形成竞争优势，也不易形成市场共鸣及市场认知度。n 我项目分为住宅及商业部分，由于项目规模较小，无论从绿化、居住的舒适度亦或是物业配套，均不具备明显优势，因此，直接导致项目品质档次无法提升，销售价格也只能保持市场中等水平，因此，相对开发商来说，住宅部分无法一蹴而就，实现利润增值点。2） 东方红国际广场的竞争压力n 东方红国际广场建设用地面积2.8万平方米，总建筑面积24.8万平方米，位于塔南路与解放路交叉口，与我项目仅一路之隔，是集商业、住宅、娱乐于一体的大型社区。我项目与之，无论在规模还是设计规划方面均没有可比性。n 东方红国际广场于今年中旬开工，在老城区尤其是山阳区，市场上已形成一定的口碑及客户群，其未来的二期与我项目在开发周期上，势必会形成一定的竞争态势，这对我项目是极大的压力和威胁。n 但反过来看，东方红项目也可成为我项目顺利销售推广的良好契机。东方红项目的开发已经让关注此区域产品的消费者有一定的认知度与认可度，我项目可成功依附其项目本身宣传，只要存在产品的差异化及价格的优势，必然借势东方红，成功分流其部分客户，并快速形成市场印象，无形中提升项目知名度。n 同样，在价格方面，预计在将来一段时间内东方红国际广场将是整个区域的标榜，起主导及引导作用。我公司的目标就是何其保持相对稳定的价格杠杆，让其成为我项目的价格“哨兵”。2、 项目开发初步建议：根据我项目的现实状况，鉴于我司对市场、对项目、对消费者的深刻了解以及成熟的操盘理念和丰富的实战经验，就如何最大限度的获取利润，又能保证项目现金流正常运作，在深入思考和全面把握的基础上，做出以下建议：1） 住宅部分：n 住宅定位：根据2010年焦作市“销售面积及销售金额表”、“新开工面积及竣工面积表”相比较来看，2011年-2012年，房地产市场住宅商品房期房或现房存量较大，在售项目较多，供需关系受到影响，市场竞争会很大。根据预计规划的290户住宅部分，建议可作为现金流产品。我项目住宅的形象定位应是：低总价、小社区、高端物业的品质型商住两用公寓，是规划区域内性价比最高产品。项目有优越的地理位置，成熟的生活配套，及独特的建筑形象展示，应以“舒适、便捷、简约、鲜明、时尚”等形象理念推入市场。因此我们可以在规划上，从感性上如舒适的生活空间、便捷的生活配套、自由独享品质生活等；硬性上如地段、质量、价格、投资回报等方面进行整体诉求。n 产品建议：A. 产品：建议以90-140平米的户型为主，房型比例为：三室：60%；两室：40%；B. 销售：采用低开高走，快速销售，全额回款，迅速打开市场形成口碑，满足完工回款需求，保证项目的按时按进度顺利开发，在此项目上获取良好的口碑，为日后形成品牌造势。总结：建议住宅部分作为本项目的现金流产品，快速去化。3）商业部分：传统住宅底商开发成功不仅能够为社区增色，而且能够提升住宅的价值，商铺在成熟后销售也能够创造良好的经济效益，因此，我项目的三层商业部分可作为项目未来的利润率产品，作为项目开发的最终利润来源。n 商业定位：A. 由于目前项目周围区域内商业氛围颇浓，根据未来周边区域的规划得知，项目对面将来拟建设如“王府井百货”类似形态的大型核心商业百货，因此，商业部分主要功能应针对社区内部及周边生活居民的日常生活需要，并兼顾未来大型的商业中心的辅助配套，满足未来经营者在经营业态上的多种需求。B. 商业在建筑设计上一定要明快、新颖，区域规划上一定要主题鲜明、规划统一，招商工作一定要有针对性、有选择性，力求在周边传统化商业模式中标新立异，出彩出新。n 产品建议：(三者相结合)A. 主题1：居住社区型商业配套B. 主题2：区域辅助性商业配套C. 主题3：主题特色型商业配套总结：商业部分可作为提升本项目利润的产品。八、 商业部分操作模式1、先租后售n 我们不能把社区商铺销售作为成功的标志，应该把商业地产的成功招商和良好经营作为项目开发成功的真正标志，树立可持续经营的理念。n 由于将来我项目周边拟修建大型核心百货广场，因此，为保证我项目利润最大化，在近年来，并不建议将商铺出售，可采用“先租后售”的模式进行操作。n 因此，我司建议开发商可自行持有商业部分，并采用专业的商业运营团队，根据项目周边情况，对未来的商业进行详细评估，并配合整体商圈进行有针对性、有选择性的招商引资，待周边商业形成一定的规模以后，再以成熟的市场价格进行交易，以获取最大的利润值。2、实例说明洛阳新都汇广场2006年与2010年价格比较商铺销售单价商铺出租单价2006年8000元/平米60元/平米2010年18000元/平米120元/平米涨 幅225%200%结论：从新都汇广场的成功来看，“先租代售”的操作模式，既能在前几年保证公司运作现金流，又能在未来几年商业成熟后，获取最大的利润增值点，一举两得。九、 结束语作为焦作项目的初步分析报告，本报告从不同的方面阐述了公司对于项目理念的理解与把握，同时，也展示了项目最基本的操作模式和操作手法。下阶段，在双方沟通配合下，我公司也将针对项目的整体规划、建筑模式、产品户型、外立面设计、绿化景观、物业管理等各方面做出更专业、更详尽的阐述。 蒂羂肅艿螁羁膇蒄蚇羁芀芇薃肀罿蒃葿蚆肂芆莅蚅膄蒁螃蚅羃芄虿蚄肆蕿薅蚃膈莂蒁蚂芀膅螀蚁羀莀蚆螀肂膃薂蝿膅荿蒈蝿袄膂莄螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒅薅螅羁芈蒀螄肃蒄莆袃膆芆蚅袃袅蒂薁袂羈芅薇袁膀薀蒃袀节莃螂衿羂膆蚈袈肄莁薄袇膆膄蒀羇袆莀莆羆羈膂蚄羅肁莈蚀羄芃膁薆羃羃蒆蒂羂肅艿螁羁膇蒄蚇羁芀芇薃肀罿蒃葿蚆肂芆莅蚅膄蒁螃蚅羃芄虿蚄肆蕿薅蚃膈莂蒁蚂芀膅螀蚁羀莀蚆螀肂膃薂蝿膅荿蒈蝿袄膂莄螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒅薅螅羁芈蒀螄肃蒄莆袃膆芆蚅袃袅