金地产项目市场环境调研报告.doc

金府路项目市场环境调研报告 项目区域环境与街区功能分析精要提示：区位、区域环境、街区功能分析、结论综述房地产商品一个最重要的本质特点，就是其不做物理运动的地域特性。对项目所处地域及街区环境功能的全面调查与研究，是如何与项目开发及产品定位发生关系的，在此就显得非常关键。为此我们对本项目所处区域及街区环境和功能进行了如下调研。一、区位、所属地、街道名1、区位：位于成都市城区西北面，二环路与三环路之间，茶店子及金府路西侧。2、所属地：成都市金牛区茶店子街道办事处。3、街道名：成都市金府路。二、项目用地与街区功能分析、项目地块概况1、项目临界现状本项目地块位于成都市西北面金府路与三环路之间，东临金府路、原白帝城火锅并与茶店子相望；南靠成都市微波局；西接三环路金牛立交桥与著名国宾馆金牛宾馆相邻；北连四川省摩托车微型汽车服务中心、成都吉翔汽车销售有限公司和原金牛区政府所在地。2、地块形状本项目地块呈较规则矩形状，南北较长，东西较短。3、地块现状地块目前为二幢临街2层营业用房，其底层为汽车配件、汽车维修、汽车美容及装饰、汽车轮胎经营店；二层为部分写字间、仓储用房等。4、地段分析项目所处区位属城乡结合地带，周边建筑以企业厂房、农舍及部分公建设施（如微波发射塔、加油站）为主，道路两侧的营业房也多为零散的个体商铺，缺乏统一的规划布局；加上金府路属城市主要物流干道（大件路），来往车辆量大，其中尤以重型货车居多，空气及噪音污染较为严重。就目前而言，整个区域市场环境尚待改善。、项目主要经济技术指标（以下数据为甲方提供）1、项目总用地面积：12.79亩（8528.71），其中使用面积：7264.04；2、地价：1234.8868万元（1700元/）；3、用地性质：市场用地；4、项目地块控规指标：（资料来源：成都市规划设计院西南第一村控制性详细规划清理版）内容指标用地性质市场用地容积率4建筑限高35米建筑密度45%建筑退红线西：13米、南：5米、北3米绿地率25%停车位738个、街区功能分析的范围和依据本项目的占地规模虽然不大，但因位于金府生产资料交易区范围内，而交易区的规划范围即为成灌公路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域。因此，本项目的市场辐射面应与交易区的市场辐射面相一致，故本街区功能分析的范围即为整个生资交易区的规划范围。、区域现状分析1、 面积与人口该区域覆盖面积2.5平方公里， 幅射人口600万人以上。2、 周边道路现状及性质项目地块位于金府生产资料交易区（一条街）内，往南与老成灌路交汇，是成都通往郫县、都江堰的重要交通要道；往北与交大路、九里堤路、新成彭路、商贸大道等众多市政道路汇合，区域内有“三横”（三环路、金府路、二环路）、“四纵”（成灌路、沙湾路延伸线、成彭路、商贸大道）、“两线”（大西南建材城铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线），具有快捷便利的运输优势，形成一个道路完善，纵横交错的交通网状系统。现将项目周边主要道路介绍如下：1、 金府路属市政主要交通干道，宽40米。整条道路已形成如“金府装饰城”、“长久机电交易市场”、“金府灯具城”等众多功能完善、品种不一的专业市场一条街，为金牛区重点规划的生产资料交易区。由于不少专业市场还处于规划之中，道路两旁目前尚有众多农舍、老厂房，加上金府路的机动车道、非机动车道、人行道混杂在一起，车流量又较大，目前整条道路显得杂乱无章，空气污染也较为严重。2、 老成灌路已建成的主要市政道路，宽度为40米，是成灌高速公路通车前成都通往郫县、都江堰的主要交通干道。3、 交大路已建成的主要市政道路，宽度为40米。4、 三环路三环路是成都市总体规划的城市快速干道，是成都市有史以来规划最宽的城市主干道之一，它与成都市13条主要放射性道路一起构成城市交通骨架网，它对成都城市向东向南发展战略起着举足轻重的作用，是成都联系对外公路和城区城市道路的枢纽。 规划三环路道路半径8公里，全长51.08公里，红线宽80米，布置为四块板断面形式，为双向八车道，为解决三环路主车道上行驶的车辆出行或区间车辆进入三环路的问题，在三环路两侧各设置一条宽为12米的机非混行辅道。规划三环路与各类道路相交99处，其中立交26处，平交73处。在三环路快车道两侧绿带下面设置地下公用管线共7种16根，预计总投资66亿元人民币，将于2002年全部完工交投入使用。三环路的规划、设计与建设是成都市五路一桥工程中的重中之重，是跨世纪的宏伟工程，也是西部大开发重要基础设施建设的组成部分。 3、交通状况与通畅情况1、 交通方式：主要为公交车、出租车、人力三轮车。、途经项目及周边公交车营运一览表途经项目及周边公交车次、起止点、时间、车价一览表车次起止点收发车时间车价63路青龙场中心站老区委送仙桥艺术城6：3020：001元89路西南交大金府路西文家场7：0019：001元44路火车北站老区委黄忠小区6：1520：001元金乡2路江安桥站老区委站五块石汽车总站1元401路火车北站干休所金沙车站1元403路植物园干休所金沙车站1元503路五块石汽车站总参干休所临江阁1元43路土桥茶店子西天府广场6：1020：30普通1元空调2元98路土桥新街茶店子西建材路南6：3020：00普通1元空调2元4路郎家山花卉市场茶店子西五桂桥7：0019：001元100路金卉路中茶店子西石羊中心站6：3020：001元101路金卉路中茶店子西桂溪公交站6：3020：001元、其他交通方式：长途汽车（茶店子长途汽车站）。、该项目与相关重要地点距离项目地块距天府广场约7200米，距内环线约4300米，距一环路约3400米，距二环路约2460米，距三环路约300米，距金牛宾馆约1530米，距老金牛区政府（临邛集团）约200米，距金牛乡友谊小学约680米，距金北路小学约2000米，距二十中约1200米，距西南交大约1600米，距金府装饰城约1360米，距锦西老年公园约930米，距金牛区人民医院约1200米，距火车北站约6000米。、周边道路车流量统计、测量时间：2002年8月30日、测量的道路及数据（加权平均）A、金府路上午9：30-10：30 ，车流：2000辆/小时；中午13：00-13：30 ，车流：1800辆/小时。该道路属城区外交通主干道，其中重型货车较多，道路比较通畅，很少塞车。B、老成灌路上午9：30-10：30，车流：3288辆/小时；中午13：00-13：30，车流：3000辆/小时。 该道路属城区通往郫县、都江堰的重要交通干道。C、茶店子街上午9：30-10：30，车流：1800辆/小时；中午13：00-13：30，车流：1500辆/小时。D、交大路下午16：00-16：30，车流：2420辆/小时。整个片区城市交通方式较齐备，车流人流量较大，但交通较为通畅。因此，本项目所在地交通异常方便，出入十分便捷。4、市政公共配套：水、电、气、视、讯、排污等均与城市管网相配套，已经相当完善。其他市政配套情况见下表：周边区域市政配套情况调查一览表序号调查项目调查结果（自行车10分钟范围内项目）1小学金牛乡友谊小学、茶店子小学、金北路小学、成都锦西外国语实验小学等2中学金桥学校、二十中、交大附中、成都磨石外语学校、西藏军区成都八一学校等3大中院校西南交通大学、四川新华科技学院、川师大电影电视学院、成都水利水电职工大学、成都师范学校、市房地产中专学校、省商业服务学校等4公园金牛公园、锦西老年公园等5农贸市场茶店子农贸市场、子云路综合市场、郎家山石花鸟大市场等6酒店、宾馆金牛宾馆、安蓉大酒店、天奥宾馆等7餐饮通达大酒店、红月居大酒楼、菜根香酒楼、金池鱼庄（原白帝城火锅）、羊西线餐饮一条街等8运动娱乐场所金牛体育中心、金牛山庄、金牛区工人文化宫、金牛区文化艺术中心、金牛电影娱乐中心等9购物互惠超市等10医院武警水电第三总队医院、成都市金牛区人民医院（成都市脑外伤抢救中心）、四川天祥骨科医院、九四医院、成都眼科医院、金捷牙科等11金融证券金牛信用社、农业银行等12机关、单位四川省微波局、中国联通四川分公司、金牛区民政局、金牛区国土局、金牛粮食分局、金牛区公安分局（巡警大队、防暴大队）、中国人民解放军总参成都干休所、茶店子干休所、成都吉翔汽车销售有限公司、临邛集团、成都美尔坚实业有限责任公司、中国石化销售三川公司、万康汽车维修有限公司、四川江铃汽车销售有限公司、成都铁路神龙汽车销售服务公司、互惠商业总公司、省金娇卫生用品有限公司、成都保乐实业有限责任公司、光荣集团工业区、市金牛跃进储运中心、跃进自来水厂、成都叉车总厂、四川港宏车辆贸易有限公司、长安汽车专用车四川专卖店、庆铃汽车商用车四川总代理、成都通海销售服务店（海南马自达专卖店）等13紧临建成道路金府路、交大路、成灌公路、茶店子街、二环路、三环路（即将通车）等14城市公建沃特加油站、川铁国际加气站、中国邮政、中国电信茶店子营业厅等5、项目周边主要市政配套关系示意图6、区域内经济发展水平整个区域已规划为金牛区生产资料交易区，其规划面积2.5平方公里，是由已建、在建和规划建设20余个专业分市场组成的超级生产资料大市场，目前，整个生产资料交易区项目已全面启动。经过二十余年的发展，金牛区已成为西部地区生产资料市场布局密集、品种齐全、交易活跃的区域。截至去年底，金牛区已办理登记手续的生产资料市场共有45个，占成都同类市场的30.2%，占五城区的53.6%；2001年交易额57.4亿元，分别占成都地区和五城区的39.2%和50%。市场数量和成交金额在成都市、四川省乃至西部地区均名列前茅，是名符其实的生产资料市场大区和市场强区。此次启动的“金府超级大市场”被称为“金府生产资料交易区”，它是成都市、金牛区两级政府规划建设生资市场的重点区域，位于成灌公路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域，覆盖面积2.5平方公里，已有建成市场12个，总建筑面积35万平方米。商品种类包括钢材、建材、建辅、五金机电及装饰材料等。、街区规划方向据金牛区建设局规划科工作人员介绍，在沿三环路两侧，基本规划思路已十分明晰：从老成灌路到洞子口的三环路两侧，将规划为市场带，其中从老成灌路到交大路之间的三环路两侧，将规划为汽车产业带，汽车专卖和汽车配件市场将集中于此。交大路到洞子口段的三环路两侧将规划为各类专业市场区，并最终与原金府路沿线的市场群连成一片；洞子口以东的三环路两侧将根据实际情况，规划有大型体育公园、精品住宅区和块状绿地等。其中三环路外的凤凰山区将规划有大型别墅区和休闲娱乐区，五块石商圈也将向洞子口段的三环路内侧沿伸。综上所述，由于本项目地块处于金府生产资料市场发展区（金牛区政府重点规划区域）的最南面，加之四通八达的交通路网（三环路年底铁定通车）和已初步形成的自发市场作支撑，因此在此建造专业市场的时机和条件已成熟。第三章、项目区域目标客户需求调研三、区域目标客户消费特征综合分析区域目标客户消费特征分析，就是从二十三项目专项统计数据中，客观的找寻对项目而言，具一些指导意义的部分规律和部分特征，用以我们对本项目经营决策及市场定位、产品定位时参考。也就是说，在纷繁的数据中，寻找最有参照价值的一些元素。特征1：区域目标客户的年龄趋于年青化。区域除钢材、机电市场的经营主年龄稍大外，其余专业市场的经营主年龄多为2540岁人群居多。为此主要目标客户群，思想较前卫，勇于接受新事物，但是因其经营时间较短，资金积累有限，高总价、高单价的物业，在具体购买时，有较大的影响。为此，在本项目产品定位及营销推广中要引进我们的重视。特征2：区域现主要专业市场以装饰材料、建材、五金家电、汽（摩）配汽贸这四项为主。据我们调查前三项目前无论市场规模，还是商铺数量已基本处于饱和，且已出现了部分市场及商铺人气、商气不足的现象。这一重要区域市场业态格局和经营现状，将对本项目的市场及产品定位产生较大的影响。特征3：区域被访问者欲租赁者居多、投资购买者相对较少。这一特征，一方面说明区域人群，有部分人的实际有效需求能力不足，同时不排除部分人等待观望的心态；另一方面租赁者多也是一件好事，这为广大投资者对投资回报的追逐，提供了空间，另外对投资者而言，只要有利可图，其投资将不会受地域限制。龙泉十陵“明珠时代”商业项目受到众投资者的选购，就是很好的说明。本项目的投资置业者，除区域目标客户群外，我们认为只要项目定位精准、投资升值潜力明显，其目标客户群完全可幅射整个成都市有投资意向的人群。特征4：对商铺面积、开间及进深的选择，体现为十分的专业和理性。成都市作为西部第一城和传统的消费城市，其商业的发展相对而言较成熟。同时区域目标客户群总体经济实力有限，商业地产的消费观念成熟，因此体现在对商铺面积、开间及进深的选择上表现较理性，这既是区域消费者的消费趋势，也是今天成都市城区购房（住宅、商铺）消费者的共同趋势。为此，那种不充分尊重消费者投资行为及心理，盲目求大的项目必将受到市场的唾弃。特征5：期望的价格体系与实际情况存在一定的差异。期望的价格体系与实际情况之间的差异，我们认为主要是由于区域消费者的实际经济承受能力存在一定的不足，同时被访问者中有实力的经营主数量不够也有关系。为此，告诫我们在今后的营销诉求中，要在投资价值上、商铺未来的增值空间上大力宣传，同时推广的范围不能仅局限于区域市场，而应对成都市区域内的潜在消费者予以诉求。特征6：目标客户群对市场的服务配套，要求呈多元化趋势。对车位等市场服务配套的多元化要求，这既为项目今后物业管理服务提供了内容上的参考，也为本项目在市场公建部分的功能配置安排上提供了一定的决策依据。总之，对区域目标客户的需求调查，既要重视，同时也要不被其反映的局限性所迷惑。我们认为一个成功的项目，既要充分考虑区域城市规划限制、也要考虑区域和对应市场的销售经营情况，同时还要顾及投资开发商的合理经济回报，在此基础上对项目做出全景式的思考和决断。第四章、项目区域房地产市场调研二、区域房地产市场概述、“金府生产资料交易区”基本概况一座区域面积2.5平方公里，由已建、在建和规划建设20余个专业分市场组成的超级生产资料大市场，将是一个何等的规模，不仅在西部，乃至整个中国，均是首屈一指的。目前，该项目已全面启动，作为国务院确定的商贸中心试点城市成都市的重点城区，金牛区在西部地区率先提出了“超级大市场”的概念，通过对区内的市场重新规划设计，使其市场霸主地位更加巩固。经过二十余年的发展，金牛区已成为西部地区生产资料市场布局密集、品种齐全、交易活跃的区域。截至去年底，金牛区已办理登记手续的生产资料市场共有45个，占成都同类市场的30.2%，占五城区的53.6%；2001年交易额57.4亿元，分别占成都地区和五城区的39.2%和50%。市场数量和成交金额在成都市、四川省乃至西部地区均名列前茅，是名符其实的生产资料市场大区和市场强区。此次启动的“金府超级大市场”被称为“金府生产资料交易区”，它是成都市、金牛区两级政府规划建设生资市场的重点区域，位于成灌公路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域，覆盖面积2.5平方公里，已有建成市场12个，总建筑面积35万平方米。商品种类包括钢材、建材、建辅、五金机电及装饰材料等。“金府超级大市场”在区位上，位居成都西、北门人口密集区，具有人流、物流、资金流、信息流极大的商业口岸优势；在交通上，有“三横”（即：三环路、金府路、二环路）、“四纵”（即：成灌路、沙湾路延伸线、成彭路、商贸大道）、“两线”（即：大西南建材城铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线），具有快捷便利的运输优势；在政策支持上，金牛区政府不仅致力于软、硬件投资环境的建设和改造，而且具有丰富的建设市场、管理市场、发展市场的经验，为市场健康、有序的发展提供了强有力的保障。随着城市建设的快速助发展和城市化进程的加快，许多现有市场退二（二环路）还三（三环路）、寻找发展空间已成必然，给“超级大市场”带来了巨大的发展机遇，为打造“金府”市场品牌创造了良好的外部条件。此次打造“金府超级大市场”，是市场业主的共同心愿，他们已充分认识到过去那种“修市场、租摊位”的模式已不能适应现代市场发展的要求。区域内数家市场巨头数次“筹谋”，拟建立金府物流集团，对交易区内市场进行统一配送，统一包装，完善配套服务，形成现代物流，降低经营成本，改变过去那种各自“占山为王”的旧的操作模式，增强市场的竞争力、影响力和辐射力，适应我国加入WTO后经济全球化的需要。此次政府搭台，企业唱戏，政企联手在现有基础上打造“金府”品牌，建设一流交易区的目的，就是要在依托完备的硬件设施的同时，引进先进的市场经营管理理念和商业业态、现代化的电子商务平台以及快捷的专业配送中心，使“金府”成为国内首屈一指的现代化生资大超市，使其在今后的经济全球化竞争中立于不败之地。、金府生资优势大本营1、规划优势：成都市和金牛区两级政府重点规划建设的生产资料交易区；2、政策优势：批准为成都生产资料交易区金府分市场，纳入国家级生产资料市场管理，享受国家级市场相关扶持政策；3、区位优势：紧邻成都西、北门人口密集区，人流、物流、资金流、信息流极大，是投资经商的黄金口岸；4、交通优势：处在三横（三环路、金府路、二环路），四纵（成灌路、沙湾路延伸线、成彭路、商贸大道），两线（大西南建材城铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线）组成的交通网络之中，四通八达。特别是三环路西段已开通，交通优势更加凸现；5、规模优势：覆盖面积达2.5平方公里，建成、在建市场14个，占地总面积约1800余亩，西部地区第一，国内首屈一指；6、品种优势：钢材、建材、建辅、五金机电及装饰材料等品种齐全、应有尽有；7、品牌优势：“金府”生资市场的代表，商业地产的巨人，政企打造品牌的经典；8、整合优势：14个市场业主联盟，诚实守信，团结协作，共创一流交易区，共建生资大市场。三、区域部分专业市场项目调查一览表、“金府路”沿线专业市场经营情况汇总表项目名称成都长久机电交易市场成都长久机电交易市场成都长久机电交易市场成都长久机电交易市场金府装饰城金府欧亚星成都五美装饰涂料公司地址交大路222号交大路222号交大路222号交大路222号交大路三环路交汇处金府A区28座1号金府板材市场A区28座楼层1112111权属状况购买租赁购买购买租赁租赁面积（）6348.6636386200左右200开间（米）444471220进深（米）12121212128128售价（元/）530048005000-60004000-5000月租金（元/月）4032.2323020装修档次清水精装简装清水清水中等经营类型私营私营私营私营私营建材经营档次中档高档中档高档高档中高档经营内容砂轮、磨料、磨具水暖器材机电、建材、生产资料装饰及建材五金、洁具装饰材料满意及不满意因素市场广告力度不够满意不满意，无货源市场管理较乱，招商不好导致整个市场人气不旺期望增加服务设施卫生间配套服务，市场管理及绿化等、区域专业市场个案基础及深度资讯调查图表个案一：长久机电市场（调查时间：2002年9月中旬） 附表1：基础数据 项目名称长久机电市场项目地址金牛区洞子口乡长久村二组投资/开发商成都诚兴实业有限责任公司项目组成B栋2F专业市场及1栋部分4F的综合楼环域二至三环路方向北行政区域金牛区开盘时间2001.11交房时间2002.5总建筑面积68602总占地面积79000容积率0.9营业房面积26831营业房户数334住宅面积26831住宅户数333办公房面积9940公摊率/系数251其他面积5000营业房经营方式租售结合户均面积79建面区间62117公摊率25%均价6300价格区间50008000销售户数300销售率91%平均租金35租金区间3045出租户数170出租率56%附表2：深度数据层数：2栋数：13总面积：53662公摊：25.1%分布用途面积和户数开间/进深层高面幅户均主力户型主力面积主力套型售/租均价售/租价幅销售/出租率1机电产品268313338.5/7.28.5/13.7562/117798.5/7.28.5/7.262/117231/1026300/355000-8000/304591%/56%2住宅26831333379258020%个案二：金府板材城 （调查时间：2002年9月中旬） 附表1：基础数据项目名称金府板材城项目地址金府路投资/开发商成都国融置业有限公司项目组成42栋1F市场4栋2F市场环域二至三环路方向北行政区域金牛区开盘时间2001.7交房时间2002.3总建筑面积129500总占地面积200000容积率0.65营业房面积92715营业房户数一期856间公摊率/系数30%办公房面积18000其他面积18800营业房经营方式以租为主户均面积一期:88.5建面区间43-190公摊率30%均价6400价格区间6000-7000销售户数800销售率93%平均租金45租金区间35-60出租户数657出租率77%附表21：深度数据栋数：42总面积：757.5公摊：30%分布用途面积和户数开间/进深层高面幅户均主力户型主力面积主力套型售/租均价售/租价幅1板材批发精品零售油漆五金小件木条757.78567.2-16/6-11.7543-19088.58/916/11.772/190432/2126400/456000-7000/35-60附表22：深度数据层数：2栋数：4总面积：17000公摊：30%分布用途面积和销售/出租率14板材、油漆、竹器17000待开发附表3：深度数据项目配套网络交易平台、电子商务平台、仓储交易平台、物管服务配套、会展交流功能、电子监控功能周边情况备注：该项目规划图已改，A区不变，主营精品零售；B区不变，主营板材批发；C区不变，主营油漆五金；D区由生活服务中心改为小件木条经营区；E区由电子商务中心部分设为，功能待定。另外“桥”部门已改为板材批发区，该项目变动较大，但销售势头良好。四、综合分析金牛区区委区政府按照区域经济定位，紧紧围绕交通和物资集散功能十分突出这一优势，大力发展第三产业，提出实施第三产业在全区经济发展中的优势地位，高速推进经济发展的格局和大商贸大市场建设为特点的区域经济特色。该区有全国十大商品交易市场之一的“成都荷花池市场”，有西南地区最大的生产资料集中交易场所“成都西门生产资料交易区”，有西南地区最大的鞋类批发市场“成都蓉北市场”，有西南地区极具影响力的电子电器市场“成都城隍庙电子电器市场”，还有国家级的中药材专业市场“五块石商贸大市场”和国家级二次商品交易市场“五块石旧货市场”。金牛区还规划有六大专业市场区和两大市场发展区，即西门生产资料交易区、府河桥建材市场区、高笋塘建辅建材区、火车北站市场区、城隍庙电子电器市场区、五块石市场区和羊市街西延线餐旅购物休闲发展区、金府生产资料市场发展区。该区着力发展区域性专业市场，使市场连点成片，相对集中，上规模、上档次、突出品牌。据悉，金牛区政府提出了以“围绕创区域性品牌市场为主要内容，突出优势、突出规划、突出品牌、突出管理”的大市场发展战略，充分利用该区地处成都市西北两大门，交通便利，口岸突出，人流、物流、资金流量大的优势，扩大金牛区市场的影响力和辐射力。进入2001年，成都首家拥有1500平方米大型花园广场的饰材城“西部饰材精品城”在高笋塘开盘，结束了城北缺少大规模、高档次建筑楼盘的局面；在金府生产资料市场发展区，“长久机电市场”和占地400余亩、西南规模最大的建材装饰市场“金府建材城”也引来众多商家进驻。据权威资料表明，金牛区所辖范围是全省乃至全国西部地区专业市场最密集、市场类型最齐全、市场交易最活跃的区域。结合我们本次项目市场调查显示，区域内已形成的各类大小专业市场其销售和招租情况良好，区域各专业市场多年来经政府和众商家的共同培育，其知名度较高、幅射能力较强（城西、郫县、温江、都江堰、彭州、甘牧等）。另外，随着金牛区区域总体规划定位的进一步明确，三环路年底的通车，城市规模的扩大，交通网络的日益成熟，区域目标客户普遍存在的“区域消费情结”，“金府生产资料交易区”专业市场商业业态结构的不合理等因素，我们认为：在此背景下本项目的投资开发切入时机极佳，这为项目的成功奠定了良好的外部条件。第五章、项目对应市场分析四、对应市场类比项目普通及深度数据资讯个案一：三九佛兰汽车汽配商城（调查时间：2002年9月中旬）附表1：基础数据项目名称三九佛兰汽车汽配商城项目地址红牌楼永丰场222号投资/开发商四川三九房地产开发有限公司物业管理成都市佛兰物业管理有限责任公司项目组成14栋2层营业用房环域二至三环路方向西行政区域武侯区开盘时间2000.11.15交房时间2002.12总建筑面积37480总占地面积120亩容积率1.07营业房面积18740营业房户数406装修标准清水办公房面积18740公摊率30%经营方式出售出租营业房户均面积55建面区间29-69公摊率30%均价7500元/价格区间7150-13600销售户数290销售率71%平均租金40元/租金区间3050出租户数404出租率99%附表2：深度数据层数：2栋数：14总面积：37480结构：框架分布用途面积和户数开间/进深层高面幅户均主力户型主力面积主力套型售/租均价售/租价幅销售/出租率1汽配187404064.5-6/7.2-104.229-6946（1F）5/9453007500/407150-13600/30-6071%99%2办公187404064.5-6/7.2-10329-69465/9453003800/202800-5400/15-3050%40%个案二：成都红牌楼汽车装饰美容市场（调查时间：2002年9月中旬）附表1：基础数据项目名称成都红牌楼汽车装饰美容市场项目地址二环路普尔斯马特背后投资/开发商成都蓉城房地产开发有限公司项目组成一期4栋2层，二期2栋1层，三期1栋1层环域二环至三环路方向南行政区域武侯区开盘时间一期2001.7二期2002.7交房时间2001.122002.12总建筑面积32780总占地面积40000容积率0.8营业房面积24780营业房户数171公摊30%办公房面积8000营业房户均面积145建面区间772870出租率67%平均租金55租金区间4065出租户数115付款方式只租不售附表21：深度数据一期层数：2栋数：4分布用途面积和户数开间/进深层高面幅户均主力户型主力面积主力套型售/租均价售/租价幅销售/出租率1汽车美容市场8904864.9-9/166/12-164.54.577-154/72-961039/169/16154961068租：48租：40-60100%2办公用房、茶房8904702.8租：1580%附表22：深度数据二期层数：1栋数：3分布用途面积和户数开间/进深层高面幅户均主力户型主力面积主力套型售/租均价售/租价幅销售/出租率1汽车美容市场10374587-14/15-165.5105-2241787/1514/161052242030租：58租：40-6050%1汽车用品超市5600277-28/15-905.5105-28702077/1528/90105/287026/1待开发附表3：深度数据 周边情况该项目一期几乎全部租完，部分商家名单如下：横滨轮胎、郭氏专业汽车烤漆、威力狮汽车快递服务、全通汽车美容中心、成都锐捷维修、三棵树茶楼个案三：成都莱克汽车广场（调查时间：20