迈科2009年新工程制度.doc

DTZ 迈科国际项目 1 第一章：工程部岗位职责4 4 第一节：工程部管理职责与范围4 第二节：工程部员工岗位职责4 第三节：工程部人员结构工作图.11 第二章：工程部专项管理制度1212 第一节：配电室值班制度.12 第二节：高压变电室安全操作规程.12 第三节：配电室门禁制度.13 第四节：配电室安全、防火制度.13 第五节：配电室紧急联络制度.13 第六节：制冷机房冷站值班制度.14 第七节：制冷机房、冷水机组安全运行规程.14 第八节：空调机房门禁制度.15 第九节：制冷机房安全防火制度.15 第十节：水泵房值班制度.15 第十一节：水泵房安全操作规程.16 第十二节：水泵房门禁制度.16 第十三节：水泵房紧急联络制度.17 第十四节：电梯机房值班巡检制度.17 第十五节：电梯安全工作规定.18 第十六节：电梯机房安全防火制度.18 第十七节：水箱间安全卫生制度.19 第十八节：水箱间安全工作规程.19 第十九节：机房“动火施工”制度.19 第二十节：机房钥匙管理制度.20 第二十一节：备品备件采购制度.20 第二十二节：维修材料及工具领用制度.20 第二十三节：值班交接班制度.21 第三章：大厦室内装修管理2222 第一节：装修管理的若干规定规则.22 第二节：楼宇室内装饰装修管理办法.23 第三节：装饰工程竣工验收准.27 第四节：有关装修管理需要签署的文件.27 第五节 装修管理工作流程32 第四章：现场成品保护和管理3434 第一节：成品保护的范围.34 第二节：成品保护工作程序.35 第三节：成品保护工作要求.35 第五章 设备的登记建档3737 第一节设备的登记建档要求 .38 DTZ 迈科国际项目 2 第二节设备的登记建档内容 .40 第六章 工具的使用和管理4141 第一节：工器具的配备.41 第二节：工器具的领用.43 第三节：工器具的保管.46 第四节：工器具的使用.47 第五节：工器具的报损.47 第七章：计划管理工作4747 第一节:年度工作计划的编制要点47 第二节:年度工作计划的编制要求49 第三节:年度工作计划的执行50 第八章：设备保养与日常管理5151 第一节：保养计划的制定原则.51 第二节：保养计划的内容.51 第三节：保养计划的执行.60 第四节：配电室的运行管理.60 第五节：空调系统的运行管理.61 第六节：消防设备的检测和试验.62 第七节：日常巡视管理.63 第八节：日常维修服务及管理.64 第九节：电梯的定期检测.65 第十节：电梯的维修保养.66 第十一节：电梯的安全运行.71 第九章：能源管理7171 第一节：能源管理工作计划.71 第二节：能源管理工作要求.73 第十章：图纸资料的管理7474 第一节：图纸资料管理员的设立.74 第二节：图纸资料的管理.75 第三节：图纸的分类原则.76 第十一章：工程管理指标8282 第一节：工程管理的主要工作指标.82 第二节:管理指标工时计算方法82 第三节：管理指标的考核.84 第十二章：突发事件的处理8686 第一节：意外停电处理预案.87 第二节：突然跑水处理预案.87 第三节：突然停水处理预案.87 DTZ 迈科国际项目 3 第四节：电梯关人停机处理预案.88 第五节：工伤事故处理方案.89 第六节：消防应急方案.89 第七节：防汛措施.92 第八节：防冻措施.92 第九节：有毒、有害气体泄漏的应急措施.93 第十节：人身触电紧急抢救措施.93 第十三章：安全生产管理9595 第一节：日常安全教育制度.95 第二节：持证上岗与安全责任书.96 第三节：机房安全.99 第四节：用电安全100 第五节：电梯安全101 第六节：用气安全102 第七节：高空作业103 第八节：装修现场的安全104 第十四章 环境保护与管理106106 第一节：氟里昂的使用和淘汰106 第二节 室内的噪音标准 .108 第三节 室内空气质量标准 109 第四节：健康楼宇的标准110 4 第一章：工程部岗位职责第一章：工程部岗位职责 第一节：工程部管理职责与范围第一节：工程部管理职责与范围 1.负责供配电设备系统的正常运行及管理工作。 2.负责空调系统设备的正常运行及管理工作。 3.负责给排水系统设备的正常运行及管理工作。 4.负责编制设施、设备的维护、保养及维修计划并组织实施，以保证设备设施的正常使用。 5.负责编制、核对日常维修的备品、备件采购计划。 6.负责监督检查设备能源消耗情况。 7.负责对大厦给排水系统、消防系统、及日常维修进行管理。 8.负责制定责任范围内的岗位职责、安全操作规程、检修程序及设备 年度、月度维修计划，定期检查设备设施完好状态。 9.负责培训下属技术员工，提高服务技能，使之达到工程部各岗位所需的技能。 10.负责职责范围内设备安全管理和人员安全教育工作。 11.负责按国家规范标准管理技术资料档案。 12.负责房屋的维护和设备、设施的更新、改造 13.负责重要工程及改造项目的可行性审查及施工质量、进度的监督。 14.负责工程技术方面对外的业务。 15.负责工程部管辖外委合同的执行和监督。 第二节：工程部员工岗位职责第二节：工程部员工岗位职责 （一）工程部经理（一）工程部经理 直接上级：物业总经理 直接下属：设备运行领班、综合维修领班 岗位职责： 1.贯彻执行物业总经理的指令，负责工程部的日常管理，对物业总经理负责。 2.主持部门工作例会，检查各专业班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。 3.全权调配工程部人员及负责设备管理，界定各班组工作范围及职责，为客户及各部门提供 良好的服务场所和条件。 4.安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。 5.审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报 总经理审批后执行。 6.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。 5 7.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。 8.负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。 9.培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估。 10. 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监督外 判公司的工作。 11. 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大 力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。 12. 负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政 局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司 在社会上的良好形象。 13. 确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。 14. 为每年之工程开支和水电费做出预算案，并提交物业总经理审批。 （二）（二）设备运行领班设备运行领班 直接上级：工程经理 直接下属：运行技工 岗位职责： 1.确保空调、变配电、给排水系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责 任。检查系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。 2.提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程经理审定，并负责组织 实施。 3.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，全面配合相关人员进行抢修，以最短 的时间恢复其正常运行。 4.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程 及员工守则，保证机房及设备的干净整洁。 5.做好下属员工的技术培训和考核工作。 6.做好技术档案的建立、管理和设备维修、运行、检查、保养的记录，总结经验教训，提出合 理化建议。 7.负责制定系统的运行方案、流程及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能 源和降低损耗。 8.配舍工程经理组织大型机组等设备的年检及监督外派维修保养工作。 9.提交每周/每月系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。 10.保证大厦内设备及相关附件保新维修工作的安排 11.协助工程经理进行工作： 6 计算年度开支预算重大设备维修保养外派的标书制定及报价单的审核监管承包商在物业 内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收 （三）（三）设备运行技工设备运行技工 直接上级：运行领班 直接下属：无 岗位职责： 1.协助主管做好变配电、空调地、给排水和消防设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物 及防尘措施，确保各系统的正常运行。 2.认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现 异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。 3.按照维修保养制度的规定，协助领班做好对各系统的维 修保养计划及其实施，使设备始终 处于良好的运行状态。 4.及时向领班提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。 5.管理使用好公用工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态 6.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。 a)严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。 b)每班必须对设备间进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定 期进行设备内部清洁。 c)坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。 7.发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应 上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。 8.按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 9.严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。 （四）综合维修领班职责（四）综合维修领班职责 直接上级：工程部经理 直接下属：万能工、维修技工 岗位职责： 1.负责编制设备的维护、保养及维修计划。 2.负责安排客服部转交的维修需求。 2.负责制订机修备品、备件采购计划。 3.负责机修工作记录的检查，保证记录的准确性、完整性。 4.听取维修人员的工作汇报、工作建议，并帮助维修人员解决工作中的技术困难。 5.负责对维修工作不合格品的处理、纠正和预防措施的实施及跟踪检查。 7 6.负责设备检修的验收工作，保证设备的完好率。 7.负责和运行维修领班沟通维修情况，按时完成工程经理安排的临时工作。 （五）强电维修工（五）强电维修工 直接上级：维修领班 直接下属：无 岗位职责： 1.熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。 2.服从领班的工作安排，保证按质完成工作任务。 3.按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、 4.照明系统进行维修保养，并达到质量要求。 5.维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。 6.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。 7.发生事故时，维修人员应保持冷静，按照安全操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班， 应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程领班审阅。 8.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报维修领班，并尽快回到 值班地点。 9.按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。 10.严格执行员工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。 （六）弱电技工（六）弱电技工 直接上级：维修领班 直接下属：无 岗位职责： 1.负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。检查各弱 电系统的运行状况，发现异常立即处理。 2.系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报维修领班审定，并负责组织实施。 4.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或上报领班 安排联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。 5.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机 房的干净整洁。 6.做好设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设 备系统更加完善。 8 （七）万能工（七）万能工 直接上级：维修领班 直接下属：无 岗位职责： 1.服从领班的工作安排，保质保量完成工作任务。 2.按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对瓦工、木工漆工等范围内的 工作进行维修检修并达到质量要求。 3 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。 5.工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。 6.严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。 7.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到 值班地点。 （八）电梯工职责（八）电梯工职责 直接上级：综合维修主管 直接下属：无 岗位职责： 1.负责电梯运行状况巡检和故障报告。 2.负责督促电梯保养公司检查与维修、保养计划执行情况。 3.负责编制电梯设备档案。 4.对电梯及责任区内的清洁卫生工作负责。 5.严格执行职工守则 9 第三节：工程部人员结构工作图第三节：工程部人员结构工作图 工程部 工程部经理 空调、给排水主管强弱电主管综合维修主管 空调技工 给排水技 工 水质化验 员 强电运 行工 强电维 修工 弱电技 工 瓦木油 工 机修工电梯工 档案资 料管理 员 库管员 10 第二章：工程部专项管理制度第二章：工程部专项管理制度 第一节：配电室值班制度第一节：配电室值班制度 1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。 刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事 故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。 2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保变配电系统的正常运行。 3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。 4.新到的或临时工作的人员要进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作 业。 5.值班人员要服从上级分配，并完成好交给的工作任务。 6.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电事故。 7.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服，着装整齐。 8.值班人员根据设备系统的仪表指示进行必要的调整操作，使设备在正常状态下运行。 9.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。 10.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好运行记 录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报上级主管人员，通知维修人员处理，并做好工作日 志的记录。 第二节：高压变电室安全操作规程第二节：高压变电室安全操作规程 一、供电方式： 大厦供电由 高新 开闭站分单路 1 0 KV 供电，经电缆分界室至高压配电室。 二、运行方式， 大厦高低压变配电采用高压单路供电，配备 300KVA 发电机组备用. 三、运行与操作 1 在正常双路供电时，高压 I 号进线(201#路)，带高压侧 21l#断路器，高压 II 号进 线(202#路)带高压侧 221#断路器。此时高压 201#柜合、202#柜合。低压 I 段母线 401#柜合、低压段母线 402#柜合，母联 445#断，(低压母线 401#、402#、445#不 能三组同时投入)402、402开关可选择手动自动方式，445开关可选择手动 自投自复自投不自复。 2 高压配电室需由两人值班，值班负责人应由值班工作经验丰富的人员担任。 3 在高压变电室停电检修或进行安装工作时，值班人员应负责完成安全技术措施及安 全组织措施有关规定的工作，并向工作负责人指明停电范围、工作范围及带电设备 11 的位置。 4 电气设备停电后，及时做好安全保护措施，预防因随时有突然来电，造成设备损毁 人员伤亡。 5 在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，值班人员应立即上报上级领导并联 系相关部门。 第三节：配电室门禁制度第三节：配电室门禁制度 1.非值班人员未经允许不得进入配电室。 2.值班人员不得在配电室会客。 3.外单位无关人员一律不准进入配电室。 4.值班人员谢绝一切未经相关领导允许的参观活动。 5.值班人员如遇有特殊情况，应及时通知相关领导或当值经理。 6.值班人员要对领导批准进入配电室的外来人员要认真做好登记。 第四节：第四节：配电室安全、防火制度配电室安全、防火制度 1.非电气值班人员不得随便进入配电室。 2.配电室应保持整洁，严禁烟火，严禁存放易燃、易爆物品。 3.定期对变压器，开关柜进行维护和清扫，保持清洁，防止因尘污造成的短路，对电气设备， 线路要经常维护检查，发现问题要及时解决及时上报。 4.值班人员要坚守工作岗位，认真监视电压负荷变化情况，认真填写运行记录。 5.停电清扫时按安全规定进行清扫。 6.电气工作人员安装，维修电器设备路线时，必须按规程操作，严禁违章作业。 7.工作人员要熟知本配电室的消防设施及要求. 8.在岗人员要熟知灭火器的工作性能和使用程序。 9.机房内需要动火施工时，必须严格遵守有关规定，办理相关手续。清理动火现场周围的可 燃物和易燃物，备妥消防器材后方可施工。 第五节：配电室紧急联络制度第五节：配电室紧急联络制度 1.员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报 运行领班 2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。运行领班无法处理的及时上报 工程经理。 3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造 成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降 到最小程度，最大限度地保护客户和租 户利益。 4.工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录. 5.各专业领班，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解 决后，应及时向管 理处报告整个事件的调查和处理情况。 12 6.遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水、供 电、供气等部门联系电话： 供电局：95598 上级变电站： 高压电缆代维处： 高新区供电局调度室： 7.本部门联系电话： 工程部经理： 主管： 领班： 值班员： 第六节：直燃机房冷站值班制度第六节：直燃机房冷站值班制度 1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。 刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事 故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。 2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保空调系统的正常运行。 3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。对新到的或临时工 作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。 4.值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。 5.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成事故。 6.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服，着装整齐。 7.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。 8.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。 9.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好运行记 录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好巡检日 志的记录。 第七节：直燃机房、冷水机组安全运行规程第七节：直燃机房、冷水机组安全运行规程 1.严禁超越安全“设定值”调节安全装置。 2.严禁先开“冷却水泵” ，后开“冷温水泵” 。 3.严禁先停“冷温水泵” ，后停“冷却水泵” 。 4.严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。 5.严禁在保护功能异常时开机。 6.严禁安全阀动作值设定高于 1.2Mpa。 13 7.燃气机房严禁在“燃气泄露检测器”及联动装置有疑问或通风不良时 开“燃气阀” 。 8.严禁非机房人员接触安全装置。 9.严禁机组在明显受到管路系统振动时开机。 10. 当机组主开关位于“OFF”有较长时间应于开机前 24 小时合上主开关 11. 对压缩机润滑油进行预热，预热时间视季节和环境温度不同可不同，但最低不得少于 12 小 时。 12. 室外温度低于 0C 时，停冷水后，冷水循环泵应连续运转，以防止冷水结冰冻坏机组、闸 门和管道。 第八节：空调机房门禁制度第八节：空调机房门禁制度 1. 非值班人员未经允许不得进入空调机房。 2. 值班人员不得在空调机房会客。 3. 外单位无关人员一律不准进入空调机房。 4. 值班人员谢绝一切未经管理处允许的参观活动。 5. 值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导。 6. 值班人员要对领导批准进入空调机房的外来人员要认真做好登记。 第九节：直燃机房安全防火制度第九节：直燃机房安全防火制度 1. 闲杂人员不得进入直燃机房。 2. 空调机房严禁吸烟。 3. 机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。 4. 定期维护空调机房的电气设备，防止因电气短路引起的火灾。 5. 空调机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周围 的可燃物，备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。 6. 空调机房应配备一定数量的灭火器具，任何人未经允许不得擅自移动。 7. 定期由主管人员检查灭火器具的有效期，必要时予以更换。 8. 工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。 第十节：水泵房值班制度第十节：水泵房值班制度 1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。树立高度自觉的责任心，发扬主人翁的劳动态度。 刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式，不断提高正确处理事 故的能力。确保安全、万无一失做好本职工作。 2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风，密切搞好协作、配合，确保空调系统、给排水系统 及供配电系统的正常运行。 3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事，不得擅自脱离工作岗位。对新到的或临时工 14 作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训，考试合格后方可上岗作业。 4.值班人员要遵守上级，服从上级分配，并完成好交给的工作任务。 5.值班人员要掌握系统运行方式，防止由于方式不清、系统不熟造成停电、停热、停水事故。 6.值班人员在值班期间要求穿公司统一配备的工作服，着装整齐。 7.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作，使设备在正常工作下运行。 8.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。 9.值班人员应维护好所管辖的设备，并保持清洁。一旦发现设备缺陷及时处理，做好巡检日 志的记录，对一时解决不了的缺陷，立即汇报当值运行组长，通知维修人员处理，并做好 巡检日志的记录 第十一节：水泵房安全操作规程第十一节：水泵房安全操作规程 1. 当值员工必须熟悉本规程和运行管理规程，严禁盲目操作。 2. 作业人员必须熟悉各配电柜与各水泵之间的联络操作程序和操作方法，并确认无误后，方 可操作。 3. 消防泵、生活泵、喷淋泵、排污泵、加压泵在一般正常情况下，选择控制开关放在自动位 置，所有操作标志简单、明确、清楚。 4. 在调试、维修有关设备时，必须在工程部有关领导的批示下有人监护才能进行，严禁盲目 操作和擅自投试。 5. 泵房全部设备的启动和停止应在控制屏上进行，严禁违章操作，并必须完成下列工作： 6. 启动前需将控制功能选择开关放在停机位置。 7. 将所需操作设备的主屏电源开关合上。 8. 把控制电源打开。 9. 完成上述工作后在控制屏上将选择启动运动方式。 10. 停机时应与之相反。 11. 要求当值员工必须全部掌握泵房各管道的走向，阀门的作用和整个系统的联络运行和日常 保养、维护工作。 第十二节：第十二节：水泵房门禁制度水泵房门禁制度 1. 非值班人员未经允许不得进入水泵房。 2. 值班人员不得在水泵房会客。 3. 外单位无关人员一律不准进入水泵房。 15 4. 值班人员谢绝一切未经允许的参观活动。 5. 值班人员如遇有特殊情况，应及时通知办公室领导。 6. 值班人员要对领导批准进入水泵房的外来人员要认真做好登记。 第十三节：水泵房紧急联络制度第十三节：水泵房紧急联络制度 1.员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的及时上报专业主管。 2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。主管无法处理的及时上报工程经理。 3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障，恢复系统和设备的正常运行。当由于故障造 成事故时，组织力量抢修和抢险，力争将损失降到最小程度，最大限度地保护开发商和租 户利益。 4.工程部应对事件的发生原因进行调查，并准确无误的做好各项记录 5.各专业主管，各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。事件得以解决后，应及时向公司 报告整个事件的调查和处理情况。 6.遇到紧急停水、停电、停气等情况时，除按照上述方式处理外，还应及时同有关供水、供 电、供气等部门联系 7.联系电话： 自来水公司： 市政维修中心： 8.本部门联系电话： 工程部经理： 主管： 领班： 值班员： 第十四节：第十四节：电梯电梯机房巡检制度机房巡检制度 1 每日 8:00 开始对公司内部电梯逐台检查，检查内容： a) 电梯运行情况有无异常现象。 b) 轿厢内按钮是否灵活，可靠。 c) 轿厢内照明、风扇是否正常。 d) 拽引机，有无异常声音，电机是否过热。 e) 检查油位、油质和油温。 16 2 发现问题应通知维修人员进行处理，在处理前应挂电梯停用标志。 3 电梯管理人员每月应不少于四次定期维修调整、加油。 4 检查分包方和司梯工的运行记录是否填写属实。 5 检查分包方是否严格执行电梯保养标准及电梯保养记录，如不符合时，应通知电梯专职管 理人员的上级部门进行处理。 6 专职巡检人员要做好电梯巡检记录。 第十五节：电梯安全工作规定第十五节：电梯安全工作规定 1 电梯必须经技术监督局检查验合格，取得安全许可证后，方可投入使用。电梯操作、维护 人员须经专业培训，持证上岗。 2 每日工作前，应检查开、关门是否正常，轿厢内照明是否正常。 3 先将电梯上、下行驶检查数次，观察有无故障和运行状态是否良好。 4 检查内外电路是否失效及厅外呼叫的信号或指令的执行是否正确。 5 轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。 6 不可用身体或脚操作，更不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。 7 当电梯在运行时，禁止擦拭、润滑或维修机件(检修时例外，但要做好安全措施)。 8运载危险物品时，应经有关部门批准，并采取响应的保护措施。 9严禁用检修速度作为正常使用，不准用检修或急停开关作为消除信号之用，不允许以手动启 闭轿门作为电梯的启动或停止。 10轿顶上部不得放置它物，不得开启轿顶安全窗来装运 K 物体。 11电梯因某种原因失去控制或发生超重无法掌握，虽经断开安全开关亦无法停止时，驾驶员 和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，可借助各项安全装置的自动作用，将轿厢予以停 止。 12当电梯运行中出现故障，维修人员需 10 分钟内到达现场。 13如果电梯在行驶时突然发生停车事故，应先按下急停开关后再按警铃，及时通知维修人员 到场处理故障，禁止人为强行开启电梯门，跳离逃生。 14电梯发生故障，驾驶人员必须立即停车，抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动时，需设 标记，并及时上报有关部门，听候处理， 随后采取有效的防护，维保措施，及时维修，力 量不足可聘请劳动部门安全认可的单位进行维修工作。 15每月定期全面检查，曳引机运转是否正常，油位是否偏低，钢丝绳是否有断股，外呼钮、 轿厢门开关键、楼层选择键等是否正确灵敏，安全门挡，对讲电话、警钟、救生窗、紧急 照明灯、超载报警器等保护装置是否有效，启动、运行、停落是否平稳，门的开关动作以 及轿厢运行中有无声响，各电器设备有无损坏，井道有无被严重水浸，如果操作员遇到升 降机有异常情况，应尽快通知电梯维保单位检修。 17 第十六节：电梯机房安全防火制度第十六节：电梯机房安全防火制度 1. 闲杂人员不得进入机房。 2. 机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。 3. 定期维护电梯机房的电气设备，防止因电气短路引起的火灾。 4. 电梯机房需要动火施工时，必须严格遵守有关动火规定，办理相关手续，清理动火现场周 围的可燃物，备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。 5. 电梯机房应配备一定数量的灭火器具，任何人未经允许不得擅自移作他处使用。 6. 定期由主管人员检查灭火器具的有效期，必要时予以更换。 7. 工作人员在维护，维修设备时，需严格遵守相关设备的操作规程，严禁违章操作。 第十七节：水箱间安全卫生制度第十七节：水箱间安全卫生制度 1.二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，应当经县级以上卫生监督检验机构水质检验合格。 2.遵守卫生管理制度，负责饮用水卫生管理、水质检验和检验结果定期上报； 3.从事直接供水人员应当经饮用水卫生业务知识和饮用水卫生法规培训由县级以上卫生行政部 门考核合格取得培训合格证后方可上岗。在岗位水人员每年应当复训一次。 4.新参加工作和临时参加工作的供水人员，取得健康合格证后，方准从事供水工作；供水人员 每年进行一次健康体检。 5.凡患有国家生活饮用水卫生监督管理办法第十一条第二款所列疾病（包括病原携带者） 的，不允许参与生活饮用水有关的工作。 第十八节：水箱间安全工作规程第十八节：水箱间安全工作规程 1.定期对其有关人员进行安全教育，树立“安全第一”的思想。 2.大厦水池、水箱间应严格执行门禁制度，水池、水箱盖板随时上锁，禁止陌生人、闲杂人 员进入。 3.禁止擅自关闭紫外线消毒器。 4.水箱间内地漏应通畅。 5.水箱间内不得堆放易燃易爆物品及杂物，保持清洁干燥。非操作人员未经允许不得入内。 6.控制柜的电气操作应符合安全规程，需有人员进行监护，在室内显要位置安放灭火器材， 并由专人负责保养及维护。 7.对水箱间内的各种设备设施应定期进行检修维护。每日定时巡视并认真填写操作记录。检 查电机、水泵运转是否正常，有无不正常发热、异常声响现象。压力表、安全阀是否完好 并定期进行检验。 18 8.对水箱间内机器设备的操作应符合其操作规程，各阀门有永久性标示牌，防止误操作。 9.发现故障应及时进行处理，并立即报告上级主管，将损失限制在最小程度内。 第十九节：机房第十九节：机房“动火施工动火施工”制度制度 在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告管理中心，领取动火证后，方可作业。 在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。 电、气焊工必须持证操作。 烧焊地点周围应清除 5 米内的任何易燃、易爆和可燃物质。 电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。 焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于 10 米，氧气瓶与乙炔发生器保持 5 米以上的距离。 工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。 第二十节：机房钥匙管理制度第二十节：机房钥匙管理制度 1.凡 24 小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交管理处保管。 2.凡不是 24 小时值班的机房，钥匙应有一套在 24 小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况 需使用时须严格登记。 3.不允许私配机房钥匙。 4.无关人员不得借用机房钥匙。 5.机房钥匙一旦遗失必须立即申报。 6.无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。 7.饮用水水库、水箱的钥匙专人管理，不随便领用。 第二十一节：备品备件采购制度第二十一节：备品备件采购制度 1、保存所有设备的维护、操作、使用说明书。 2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合大厦所配备的设备的数量，提出至少应保 证 13 年所需的备品备件清单。 2、国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。 3、国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压， 提出合理的 最低限额。 4、同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。 5、考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。 第二十二节：维修材料及工具领用制度第二十二节：维修材料及工具领用制度 1.维修部门可按批准的计划领用物品，首先填写规定的领料单，由工程经理签字批准后，到 管理处仓库领用。计划外需领用物品，除以上程序外还要主管经理批后方可领用。 2.各部门领用的物品，必须建立领用物品使用登记簿，注明每件物品具体用途、数量、领用 人及使用人。 19 3.有回收价值的备件应以旧换新。 4.建立个人工具使用单或台帐，每年定期核查个人工具使用状况。 5.个人工具的报损或更换，应书写申请原因，经领班、经理确认后，方可领用。 6.工程剩余材料应及时退库。 7.各专业公用工具由各主管分管，具体领用或更换也应申请原因，经批准后，方可领用。 8.未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于大楼以外。 9.凡出大楼的材料及工具均应有工程经理签署的出门证，并交保安检验。 第二十三节：值班交接班制度第二十三节：值班交接班制度 一.值班人员应该按安排的值班表进行倒班。 第一节第一节 1. 交接班工作，应认真地进行设备检查和了解运行方式，做到“交 第二节第二节 的清” 、 “接的明” ，防止交接不清出现漏洞，确保安全运行。 2. 交班 2.1 交接班时若遇到设备系统故障，接班人员在得到交班人的同意后协助处理，操作完毕 或告一段落后，再进行交接班。 2.2 交班人员未办完交班手续，不得擅自离开工作岗位。 2.3 交班人员应主动向接班人员详细地介绍设备运行状况、系统运行方式和发生的异常和 缺陷。 2.4 交班人员在交班前应做好责任区的卫生。 2.5 交班人员在交班前将公用工具、消防器材清点备齐。 2.6 交班人员在交班前做好运行方式及设备发生缺陷的完整记录，为接班人创造良好的条 件。 3. 接班 3.1 交接班制度是保证设备连续安全运行的重要条件之一，交班人和接班人双方必须主动 配合、严肃、认真共同负责把交接班工作做好。 3.2 接班人员在接班前 10 分钟到达工作现场，对本岗专责范围内的设备、系统进行认真 的检查，向交班人员了解设备运行方式，设备检修和缺陷情况，并检查工具和消防 20 设施是否齐全齐备。 3.3 接班人员检查发现设备缺陷和运行异常情况，应向交班人员提出协商解决，影响交班 时汇报上级解决。 3.4 接班人员经检查和了解认为一切正常后，应按正点办理交接签字手续。 3.5 接班人员在接班前四小时不得饮酒。 3.6 精神状态不佳时不能接班 第三章：大厦室内装修管理第三章：大厦室内装修管理 第一节：装修管理的若干规定规则 一.装修时间 周一至周五晚 7：00 至次日早 7：00，周六、日可全天施工。 二.特殊工程 为保障大厦的安全，请勿擅自更改室内风机盘管、消防烟感、煤气管线、水喷淋头的位 置。如需改动，须由物业管理处委托具有相应资质的施工单位进行，费用由业主/租户承 担。 二.消防与安全 1电气设备的安装必须符合国家有关电气安装规范。 2装修施工单位在施工期间应对单元内的安全负责。在施工前，必须按消防规定 配置足够的灭火器（1 只 4 公斤装灭火器/50 平方米） 。 3施工需要动火或电焊，必须事先到物业管理处办理“动火证” ，并提供相关操作 证件。 三.结构及公共系统 1所有外墙(包括公共走廊、电梯厅等外墙)不得安装广告招牌、护栏、花架及其 他装置，室内装饰不能凸出公共走廊。 2禁止在外墙玻璃上钻孔或粘贴任何设施。隔墙不得固定在外墙玻璃上。所有装 置不得与外墙玻璃、结构件等相接触。 3在未得到物业管理处的书面批准下，禁止在楼内地面、柱梁、结构墙 以及相邻 单元共用的隔墙上钻洞、挖槽、切割、剔凿。所有施工程序，均不得危及大厦安 全。 4如需连接公共系统，须负责所有从连接点以下设施的保养、维修、拆除和更换。 四、材料堆放与运输 1装修施工严禁阻挡消防通道、安全门、应急照明、消火栓、机房通道或维修空 间。 21 2施工中所有材料、工具及垃圾等必须放置在单元内，不得占用公共部位。 3施工期间的材料运输请按照指定通道运输，并需要对运输通道（含电梯）进行 必要的防护。 五、垃圾清运 1装修垃圾必须日产日清，由装修施工单位负责将装修垃圾清运出大厦，如委托 物业管理处清运装修垃圾，物业管理处将联系专业清运公司进行清理，清运费按 300 元/车的标准向委托方收取。 2及时清扫遗洒在公共走廊、电梯厅和电梯轿厢内的垃圾，保证大厦公共区域的 清洁卫生。 3运送垃圾时必须按规定时间使用指定货梯，严禁使用客梯。 六、工程质量 1装修施工应按照建设部颁发的住宅室内装饰装修管理办法和其它建筑施工 规范的要求施工。 2业主/租户应对单元装修完工后的情况负责，既使按审批方案施工后空调通风或 其他系统的变化，物业管理处亦不承担责任。 七、违规处理 1如装修施工中有违反物业管理规定的行为，物业管理处将暂停装修施工单位的 装修工作，直至改正后方可重新进行施工，因停工造成的工期延误或其他损失由 装修施工单位承担。 2如装修未按审批图纸施工，物业管理处将通知业主/租户进行整改，直至合格。 3装修施工如果对原有设备、设施造成的损坏，由物业管理处负责修理，业主/租 户支付费用。因装修工程及其后的使用所造成设备设施的损坏，由业主/租户负 责赔偿。 第八节、其它 业主/租户的装修方案，一经付诸实行，皆视为业主/租户同意接受本装修手册的条 款。 第二节：楼宇室内装饰装修管理办法第二节：楼宇室内装饰装修管理办法 一.施工现场管理 1)施工单位应严格遵照大厦装修手册实施执行。 2)物业公司向施工方进行现场建筑结构、机电设施、设备情况交底。提供必要的施工 能源、设施和条件，根据租户要求和建筑施工规范进行现场监理。负责施工现场外 围的安全保卫工作，负责与施工方相邻施工单位的各项协调工作，对施工方违反规 定的情况有 权处理和要求支付违约金或赔偿金，组织竣工验收。 3)施工前，施工单位必须将施工现场的门，窗上用白纸遮挡，必要 时还将安装 护板，护板安装后要刷乳胶漆并保持整洁。 22 4)施工单位需将物业公司安保部签发的施工许可证贴在施工区域的门上处理好与相邻 业/租户的关系，如因装修引起的业/租户投诉，应立即停止施工，并及时采取措施 改进施工，严禁与业/租户发生纠纷。 5)爱护电梯设施，不得划伤轿壁或天花板，防止并及时清除施工碴土，防止垃圾卡堵 电梯门缝。如有损坏照价赔偿。 6)施工中要保护好烟感探头、消防用具、电气设施及其它设备，严 禁私自拆卸 和改动，因施工不当造成消防系统损坏的，由施工方 承担所有维修费用。 7)物料应存放到物业公司指定的专门堆放区，做到分类码放。易燃、 易爆及有 毒物品应单独存储，并设专人保管。 8)凡施工中因使用卫生间、水房、电梯（货梯）造成地面、墙面污 染的，必须 及时清洁干净。 9)如有客户因施工造成卫生状况不佳，影响客户正常办公而投诉的 将从重处理， 直至停工。 10)施工现场使用锯台、刨台产生的刨花和锯末要随时清理，不准过夜。 11)搬运装饰材料、垃圾，装修公司须按物业公司指定位置、方式和时间堆放并及时清 运。搬运材料必须按指定电梯运载，并服从管理人员及保安的安排。禁止将垃圾、 装修材料直接倒入垃圾间或放置在公共部位。 12)做好施工场地的封闭工作，防止灰尘飘入非工作区。离开施工区要注意清扫脚下泥 土，保持楼道公共卫生。 13)施工前，应将房屋所有下水及管道地漏罩住，勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒 入下水管道或地漏内。 14)搬运装修材料时，应遵守物业管理人员的指挥，且无损坏电梯轿厢、走廊、墙壁及 其他公共场所的设施设备，如有遗散物应及时扫净，以免造成设备失灵或损坏。 15)装修材料须小心放置，禁止将装修物品、其他物品及废料等放于窗外或门外，以免 从高处坠下，危及他人安全。 16)楼板承重 200kg。严禁超负荷堆放施工材料。 17)楼板吊挂打眼避开楼板内预应力拉筋（楼板上有白色标示） 。 18)石膏板吊顶必须在风机盘管、各种截门及开关旁预留检修口。原则上应预留尺寸为 500mm500mm 拆改消防喷淋、烟感设施必须按原编号密封妥善保存。 19)因装修工程所引致大厦结构及设施损坏，包括业主/租户室内共用设备管线及异产 毗连房屋的结构设备设施、室内装修，均应由造成损害的装修公司承担责任及做出 赔偿。若装修公司拒绝赔偿，则由该装饰公司所装修房屋的业主承担全部责任。 二.施工现场消防管理 1.施工现场必须有防火负责人，如防火负责人外出，必须指派其他人员负责现场的防 火安全工作。 23 2.施工现场严禁吸烟、喝酒、喧哗打闹，不准在非工作区滞留、闲逛。 3.施工期间，施工单位应随时接受保安人员检查，施工单位必须自备轻便灭火器，来 火器要保证灵敏有效（按施工面积：每三十平方米配备一具四公斤 ABC 干粉灭火器） 。消防器材须放在明显易取处，每天检查其是否处于有效状态，保证满足消防需要。 4.移动或改造消防设施必须由消防部门和物业公司共同认可的消防工程公司施工，严 禁施工单位随意移动、遮挡和拆卸消防设施，包括消防门、消防喷淋头、消防烟感 探头、温感探头、消防喇叭、应急灯、消防排烟装置、消防栓箱、消防标志和防火 卷帘门等。 5.施工中各种装饰材料要分类码放整齐，留出防火通道，可燃垃圾及时装袋，当日必 须清理施工现场。 6.消防水龙只限用灭火，任何人不得将消防水用于冲洗或取为他用； 7.施工现场必须随时清除易燃物品，并设专人负责施工区域及相关通道的卫生保洁工 作。 8.使用电器必须做到一机一闸，线路绝缘良好施工现场不乱拉电线，不使用任何电 加热器具。 9.在装修自用区内严禁吸烟，尤其在使用易燃易爆物品时应加倍留意烟火，并保证有 足够的通风设施； 10.在使用明火或烧焊时，应向物业公司提出申请，得到批准后到保安部办理动火证， 动火时物业公司派人在现场监督。施工单位动火前应负责对施工范围内的烟感和喷 淋头做出保护，防止系统出现误报及启动现象。 11.施工机具及材料堆放在施工现场，不得堵塞遮掩消火栓，消防专用通道和任何公共 通道，如在公共区域乱堆乱放其丢失、损坏由施工方负责。 12.每日施工结束后，施工单位防火负责人应对施工现场进行安全检查，断电、拉闸并 关好门窗，在确保无火灾隐患后方可离开现场。 13.装修使用的易燃材料（如木龙骨、木制灯箱、棉布装饰物等） ，必须刷防火涂料， 否则不准使用。 14.装修施工使用的壁纸，地毯必须有北京市消防局的检测报告，否则不准施工。 15.施工结束后，现场内严禁存放任何易燃易爆物品。 16.使用电动工具要严守操作规程，使用切割机要选择安全地点，防止切割产生火花刮 溅引起火灾。使用锯台、刨台产生的刨花和锯末要随时清理。 17.电器设备的安装与维修必须由专业人员进行，操作人员必须持有劳动局核发的电工 操作证。 24 18.施工现场使用的临时照明线应架空铺设，电线的选型应使用双护套线或电缆线，使 用 200W 以上的白炽灯，其灯口应采用陶瓷灯口，且照明灯与可燃物距离必须保持 0.5M 以上，严禁使用碘钨灯。 19.施工现场使用的临时配电箱应放置在干燥的房间内，箱体必须是不燃材料制成，箱 内各种电线接头要安装牢固，并装有漏电保护器