商业体销售方案.pptx

红海名仕公馆 配套集中商业近期营销计划 目标与任务 目标与任务 l集中商业物业的快速销售计划 l快速回笼资金 l为商业的顺利营业做好基础工作 项目分析 项目概述 l项目总建筑面积13000 l总销售户数723套 l共四层，每层约3000 项目依托 项目为红海名仕公馆配套商业的龙头部分，沿街商业已基本全部营业 项目位于新余市城北区域，仙来大道与五一路交汇处西北，正面临街 直接辐射周边21个成熟社区，约15万人，常住人口8万人 2公里范围内有新余四中、技师学院、工程学院等学校及市政府等机构 ，以及众多社区 周边的银行、餐饮、日用百货、公园、交通等配套相当成熟 地段上佳 社区成熟 品位高端（名仕公馆） 品质精良（物业自身） 公共配套充裕 l优势 销售团队撤换 前期业态定位偏差 规划设计未与最终业态定位关联 l劣势 重新定位业态及招商工作，以调整 前期的计划 自主销售，利用控制，提高效率 l机遇 上亿广场、北湖帝景的影响与竞争 国家政策与楼市的影响 常规性的楼市淡季 l危胁 SWOT简析 业态定位 业态定位格调定位 商业物业的销售工作，必须招商先行，而招商工作，须 以业态定位为先。本项目目前虽无明确的业态定位，但应与 红海集团、名仕公馆及市场发展的未来相匹配： 红海集团目前具有全国性的开发经验，品牌口碑良好，投资者怀有期待 业态定位格调定位 名仕公馆在本地为高档社区，且很多业主为国家机关工作人员、教职员 工等高素质群体为主，配套的商业应与之生活需求和生活情趣相匹配 业态定位格调定位 随着社会的发展进步，商业的细分日益明显，新陈代谢加快，商业定位应具有时代的前瞻 性和未来的包容性，需与其它卖场进行差异化经营，以保持整洁、高雅、时尚、健康的形象 ，对业主的生活和企业的品牌形象有良好的促进作用。而衰退型业态不仅影响形象、搅扰业 主生活，而且面临淘汰所带来的长期经营问题，影响投资者的购买信心 销售与招商工作的密切关联性 现项目因面临业态定位调整与销售团队替换带来的双重压力，且面临房地产 行业的特性，即销售与经营的淡旺季的影响，一年不慎，需再等一年，这一状况 对开发产商形成严重影响，因此，必须有严谨、专业、缜密的计划。 以商业的运营旺季阳历年末、农历年前为基点，倒推计划流程 即商业物业必须在2018年春节前营业或试营业 商业营业前需进行装修、报验等工作，因此需提前三个月完成销售和招商工作 因装修涉及隐蔽工程及铺面分割、动线组织设计等工作，因此销售工作应在装修之前基本完成，因 此，销售任务应达到设定的目标 基于上述因素，销售任务应为：2017年11月之前，应至少完成60%的销售面积（套数大致与此一致） ，春节前完成80%-85%。 进度计划 营销计划 l目标计划进度 年内总体销售进度计划如下表： 红海名仕公馆集中商业体销售进度计划 2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月 销售面积4003006003000 36001200800400600 销售套数213370170 23070452133 回笼资金(万元)480360720450064802400168010001500 售款累计480840156060601254014940166201762019120 面积累计（）40070013004300 7900 9100 9900 10300 10900 销售面积累计比例3%5%10%33%61%70%76%79%84% 营销计划 l目标计划进度 节点控制： 营销计划 l基本策略 为快速回笼资金，视市场行情，可以将自销、分销与电商结合的方 式。如果市场反馈良好，销售顺利，将以自销为主，只分配少量铺面进 行分销或电商销售。 营销计划 l基本策略 为实现最大化的利润、降低销售过程中的风险、便于调整销售进度， 推出房源的顺序为：第二、三层首推，其次为第四层，最后为第一层。 价值及价格中等的第二、三层推出，即可快速回笼资金，又可测试市场 反馈，以便于调整策略和后续价格，第四层价格及价值都较差，销售速 度估计较慢，而最有价值的第一层，则是利润贡献层，也是考虑自持或 自营的最优质资产，因此置于最后推向市场。 营销计划 l促销政策 可根据销售进度，适时进行一些优惠活动或销售策略。备选的策略有 ： l 原业主购买优先或优惠，指红海公司的其它项目业主，如名仕公馆 的业主购买优惠； l 原业主及已购业主购买时的优惠或奖励； l 团购奖励或优惠； l 大体量购买者的优惠政策 营销计划 l推广事项 n 现场包装，包括售楼部内部及室外如墙体等 n 已有（如有）户外广告牌位的更换 n 公交车体广告、车站牌广告等 n 微信群、微博、公众号等自媒体宣传 n 物料制作，如海报、易拉宝、DM等 n 资料派发 n 产品推介会