李子园大厦营销推广方案.doc

李园大厦销售讲义第一部 产品概述1. 业主方：上海李园实业有限公司管理方：上海利仕达投资管理有限公司建设方：上海金明集团有限公司2. 产品形态产品定义为上海首栋服务式办公楼，从形态来讲大厦所提供的服务主要采用菜单式服务。提供了从传统的毛坯租赁全装修办公室租赁全装修全配办公室租赁提供前台、秘书、财务、法务等服务。由于利仕达公司对项目管理的介入，采用了最为先进的管理理念，提升了整个项目的整体品质。本案所提供的公共服务是目前办公租赁市场上较为优质的。大厦配备了各工种的技术工人，全面提升了故障解除率，减少了故障解除时间。专业的保安、保洁人员为客户提供了一个良好的、安全的工作环境。在租金上可以根据客户不同的自身需求提供相应的价格。A 商务中心的减法商务中心的减法的提法主要是针对本案的大厦的2层。大厦的2层采用的商务中心的模式建造和管理。装修单价不低于1500元/平方米。所谓减法，并非是硬件的减法和服务的质量的减法，而是服务项目的减法；客户可按照自身需求和预算购买各种服务，但服务质量是保证的，这样真正做到了随需应变。B 传统办公的加法一般情况下，客户在租赁传统的办公楼后，将会遇到诸如：装修、公司注册、证照变更、电话网络申请等诸多事宜。而在李子园大厦中，所有的一切都将有人代办。客户足不出户，只需专注于自身业务。这就是传统办公加法的概念。当然，这些都是属于增值的部分，而大厦本身会更专注于替身自身的各项服务品质。值得一提的是大堂及公共部分的统一装修标准不低于2000元/平方米。基本在9月底可以竣工。3. 地理位置：交通路4715号，近真南路，上海同济大学沪西校区（铁道学院）对面。4. 交通：A 轨道交通：地铁11号线站点距离：10米站点：嘉定新城南翔桃浦新村武威路祁连山路李子园大厦上海西站铜川路曹杨路隆德路江苏路华山路徐家汇上海体育场龙漕路龙水南路济阳路上南路三林御清路临港新城11号线I期西至嘉定，东至江苏路；至曹杨路站换乘3、4号线仅3站，耗时8分钟；至江苏路换乘2距江苏路近5站，耗时10分钟。II期东至徐家汇延伸至浦东，至华山路换乘10号线仅6站，耗时12分钟，至徐家汇换乘9号线、1号线仅7站，耗时15分钟，至龙漕路换乘13号线，至济阳路换乘6号线，最终到达临港新城，至西站换乘15号、16号线仅一站。B 城市快速路：中环线入口距离：100米沿中环线往北可至沪嘉高速入口，仅需10分钟；往南如沪宁高速仅需15分钟；至虹桥机场仅需20分钟。接入南北高架至南京西路仅需20分钟。所在位置路面状况较好，堵车情况非常罕见。C 公交线路：站点距离：20米62路美丽园绿杨桥主要站点：美丽园谈家渡路白玉路三汽公司曹阳八村真北路祁连山路桃浦水厂绿杨桥117路上海火车站桃浦村上海火车站交通路志丹路双山路交暨路祁连山路桃浦水厂武威路桃浦新村桃浦5村517路南翔火车站南翔汽车站古漪园武威路真金路真华路万里城交暨路志丹路火车站562路云翔寺美丽园云翔寺南翔镇桃浦10村武威路祁连山路绿杨桥真如西村曹阳8村三汽公司白玉路长宁路愚园路延安西路美丽园727路大场清峪路场中路大场场联路上海大学南大路古浪路武威东路梅川路清峪路742路谈家渡路柳园路谈家渡路白玉路三汽公司南石路北石路西站祁连山路武威路桃浦5村雪松路柳园路744路葑塘火车站葑塘祁连镇祁连山路古浪路真南路-双山路宜川路恒丰路火车站750路水杉路广顺路水杉路武威路敦煌路杨家桥真北路梅川路居家桥金沙江路剑河路广顺路822路永盛路晋元路永盛路马陆镇南翔古猗园绿杨桥志丹路火车站晋元路838路美丽园桃浦新村美丽园静安寺镇宁路武宁新村三汽公司曹阳8村北石路铜川路桃浦水厂桃浦5村桃浦新村859路晋元路桃浦10村晋元路中兴路大统路双山路景泰路敦煌路武威路银杏路桃浦10村937路李子园大厦三门路李子园大厦杨家桥新村路大华路华灵西路灵石路甘泉新村沪太路宜川路大宁路延长路共和新路花园路大连西路曲阳路四平路一汽公司国定路五角场三门路北嘉线北区汽车站嘉定汽车站北区汽车站交通路志丹路绿杨桥古猗园马陆镇嘉定汽车站沪唐线唐行毛家桥火车站唐行毛家桥华亭镇唐行娄朱路南翔武威路祁连山路宜川路火车站5. 主要经济技术指标A 单层建筑面积：1000平方米；B 地下车位：50个；C 地上车位50个；D 绿化率：31%；E 建筑密度：31.33%；F 容积率：2.8；G 商务区总用地面积：22830平方米；H 商务区总建筑面积：78017平方米。6. 周边配套超市：华联超市餐饮：李子园商务区餐饮商圈学校：上海同济大学沪西校区绿地：祁连山路大型绿地（在建）商场：祁连山路百货公司（在建）酒店：丽笙酒店（5星）7. 产品特点A 便利的交通B 节能、环保、绿色的办公环境大厦的建筑材料采用最先进的节能材料，具有良好的保温性，理论节能率在30%以上。大厦在设计时，充分考虑到环保措施，放弃了中央空调，这样用户可以按照自身情况设置空调位置及功率，避免了浪费，使用灵活机动。同样大厦在避免了玻璃幕墙，采用了保温铝合金材料窗，这样的设计使最终使用者可以随时打开窗户呼吸新鲜空气，告别了千年老气。体现了绿色的办公环境。C 可自由分割的空间D 良好的硬件配置E 优质的管理服务F 当地政府的强大后盾G 该地段将会成为未来的西站商务中心第二部 市场定位：交通便捷的、未来西站CBD中心的最高标准的写字楼第三部 周边市场A 真南路周边办公楼市场真南路周边的办公楼市场主要以出售为主，周边价格从1200016000元/平方米不等。本案业主将大厦作为资产持有，无销售计划，无贷款，保证了客户租赁的稳定性。周边新建写字楼以康健商务广场、耀光中环国际、中鑫企业广场为代表，目前康健商务广场主要以销售为主暂未对外租赁，预计租赁价格2.5元/平方米/天；耀光中环国际的租赁价格为2.5平方米/天；中鑫企业广场暂未对外租赁。B 同类型办公楼市场与本案有一定可比性的项目为上海虹桥临空经济园区，该园区位于天山西路、淞虹路，目前对外租赁的较有可比性的为：金钟路上的晨讯商务楼。目前的市场报价在3.5元/平方米/天。其为总高7层的商务楼，单层面积在15000平方米。距地铁入口约500米。C 市中心丙级办公楼市场当然随着金融危机和大量的市场办公放量导致了市中心的乙级办公楼的降价，但一般靠近地铁的办公楼的价格维持在3元/平方米/天。这类办公楼通常高度在18层24层，楼龄一般在 510年，但大业主保留的项目非常少见，基本为小业主出租，故租赁稳定性较差，并经常发生租赁纠纷。第四部 注意事项A 地区发展情况综合各因素，本案是属于何种档次呢？从现状来看属于典型的丙级写字楼。地段不好、交通不方便、周边配套设施不全、环境杂乱。但如果再深入分析，我们会发现本案有着许多亮点或者是潜在的亮点。首先是整体规划，虽然目前本案的周边比较杂乱，但我们通过普陀区关于建设真如城市副中心的批文中发现，项目处在西站的西侧，而规划中的西站将会将西站站屋西移改造以靠近轨道交通换乘中心，布置南北广场联系各功能区块，并对地上地下进行综合开发。围绕南广场布置站前绿地、商业综合体及公交枢纽；围绕北广场布置商办综合体、及南北广场连接商办综合体。而本案所在的位置正是西北侧的商办综合体的近邻，有着无比优越的优势。同时项目北侧李子园2.5产业园区也将进入开工阶段，预计2011年竣工，待到其竣工、西站整体建设完成之时，便是一个崭新的小型CBD的建成之日。其次是交通，中环的建成带动了整个普陀西部的发展，而本案距中环双向出入匝道相当之近，有着无可比拟的优势，而轨道交通11号线的建成和2009年10月的投入使用将会给这一地区带来新的活力。从远景来看，未来的15、16号线将会给这一地块带来新的活力。最后，从建筑形态上看，整个商务区布局合理，商、办结合得体，结构完善、建造精良，如果在内部设施上提高标准的话，在未来也将是一个良好的物业。所以从长远上看，本案依托了西站的发展、便捷的交通、良好的物业状态、同济的文化氛围、一流的整体开发规划，必将成为一个未来的CBD的中心地标性项目。结合整体未来的发展，在总体定位上，必须以未来的甲级的