证大集团扬州教场项目人文策划(152页）.ppt

HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 证大集团 扬州教场项目人文策划 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 提案说明： 我们对扬州向往已久，从踏上扬州土地的那一刻起，我们的 眼睛就被吸引住了，一街一巷、一砖一瓦、一人一物、一草 一木，目之所及，信之所以。 这个提案与其说是“写”出来的，不如说是“迸”出来的。 在火车上，我们兴奋得一宿难以入睡，思如泉涌，挡也挡不 住。 本报告基本以项目考察行踪为线索，打破了千篇一律的“八股 文”提案模式；报告涉及内容虽非面面俱到，然字字皆是原创 发想，现已“新鲜出炉”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 目 录 序言：十年一觉扬州梦 第一章：烟花三月下扬州（宏观环境分析） 第二章：迷失在大街小巷（地脉条件分析） 第三章：小巷深处意正浓（历史脉络与文化基因探讨） 第四章：回归院街（产品概念创意） 第五章：繁华重现（产品形态与业态规划） 第六章：复兴扬州（形象推广策划） HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 序言：十年一觉扬州梦 “十年一觉扬州梦”这是杜牧的诗；“我梦扬州，便想到 扬州梦我。”这是那个辞官回到扬州卖画为生的郑板桥的词。 无意中发现，这些与扬州有关的诗词有一个共同点，都说到了梦， 而这个城市，也确实如梦一般，“烟花三月下扬州”，透露的是一 个迷迷离离的梦，如雾里看花，总不真切；“腰缠十万贯，骑鹤下 扬州”，说的其实是繁华之梦，不管梦境如何，向往却是真的，以 至于流传在中国北部地区的民歌至今仍有这样一句话：“要下 扬州，你带我一起走。” HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 这个城市在2000多年来，时而轻灵，时而沉重，鲍照在南朝 时即写下芜城赋，然而，隋唐时期这里依旧繁华，南宋姜白 石过扬州，感到黍离之悲，因之写下“淮左名都、竹西佳处二 十四桥仍在，波心荡，冷月无声”，然而有明一代，这里依然繁华 ，依然是中国最适于生活与入梦的城市之一。 清兵入关后，史可法固守扬州，城破后悲剧终于发生，“扬州 十日”成为中华民族史上永久的伤痛，然而，伤口愈合的速度却让 人惊奇，不到百年，这里又成为中国当时最繁华的商业与消费城 市，并在康雍乾三代达到顶峰。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 顾村言说：“在扬州，总想离开这里，而真正离开扬州后， 最想去的城市依然是扬州，这真是一个矛盾，如果有人问我，你 最想生活的城市是哪里，我还是会告诉他扬州，并不仅仅因 为这个城市有我的初恋与青春的梦想，而是因为，这是个适于让 梦想沉淀的地方，就象自己那个水边故乡一般而扬州，如今 也终于成了自己梦中的故乡。” HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 第一章 烟花三月下扬州 宏观环境分析 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州市地处江淮平原的南部，南临长江，北接淮水，中贯 大运河，东通大海，四周河渠纵横，气候温暖湿润，土地 肥沃，有丰富的鱼盐和农产资源。扬州从春秋末年建城以 来，历秦汉至隋唐，发展成为一个全国有数的大都会。它 在政治上作为广陵郡（汉代）淮南道（唐代）的首府而雄 踞东南；在经济上是漕运、盐运的中心和南北货运的集散 地，又是一个对外贸易港；在文化上是我国东南地区人文 荟萃之地；在军事上曾为南北必争的重镇。一直是我国东 南沿海地区的一个经济文化中心。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 春秋末期（公元前486年），吴王夫差在扬州一带开邗沟筑“ 邗城”，秦时置邝陵县，秦末称江都。西汉时为广陵国都， 后改称吴州。隋朝开皇九年（589年）改为扬州，一直沿用 至今。东汉后为历代州、府治所。扬州在历史上曾三度兴盛 。最早的繁荣出现在汉朝，那时扬州是“饭稻羹鱼”的鱼米之 乡，民间手工业开始活跃起来。唐代的鼎盛时期，是南北交 通的要冲，水陆交通的枢纽，工商业发达，文化繁荣，是东 南沿海闻名的商业城市和对外交流的重要港口。754年，高 僧鉴真就是从这里启航东渡日本的。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 清代扬州是漕运和盐运的咽喉要地，出现了经济的第三次繁 荣。当时康熙、乾隆二帝6下扬州，在瘦西湖沿岸，建造了 100余处建筑群，构成了“三十里楼台，二十四景”，“两岸花 柳全依水，一路楼台直到山”的风貌，曾有“园林之盛甲于天 下”之称。现在扬州市为江苏省省辖市，全市总面积12431平 方公里，总人口约940万。扬州至今已有2480多年历史， 1982年被国务院列为第一批24座历史文化名城之一。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州是风光绮丽的旅游城市，市内有包括古帝陵、古墓、古寺、古塔 、古建筑、古碑刻、古驿站、古园林、古战场、古运河以及历代名人 故居等文物保护单位147处，其中国家级3处，省级12处，市级132处 。自古以来，扬州市整洁优美，市区拥有纵横交错的运河、城河、瘦 西湖3大水系，通向古运河的大小河流共有22条，总长70.71公里，至 今旧城内保存了36座古桥，碧水环城，桥水相连，古时那种“入廓登 桥出廓船”、“夜桥灯火连星汉”的风韵，仍隐约可辨。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州自古以来经济繁荣，手工业和工艺美术业也甚为发 达，是我国漆器和玉雕发源地之一。著名的扬州剪纸、 刺绣、灯彩、绒花等，是全国民间工艺品首创地区之一 。竹、木、核、瓷、牙、骨、砖、石等雕刻艺术，被称 为“扬州八刻”。扬州盆景以清、奇、古、怪著称，是我 国盆景艺术四大流派之一。扬州的工艺品在国际上享有 盛誉。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 中国有不少这样的城市：历史上曾经叱咤一时，随着时 代的变迁，逐渐走向衰落，比如长安（西安）、洛阳、 平遥、徽州，扬州也可算其一。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 大诗人孟浩然烟花三月西辞黄鹤楼而下扬州，众多文人 墨客，齐聚一地，就足见扬州当时的影响力，文化的繁 盛最能代表一地的繁荣程度。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 现在的扬州，在上海与南京之间偏安一隅，苏南的哪一 座城市，似乎都要比扬州发达。 扬州的繁华富庶，似乎已成历史烟云，人们对扬州的印 象，似乎也只限于“烟花三月下扬州”的千古佳句。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 但扬州毕竟声名在外，因此也吸引了大量慕名而来的中 外游客。 这里有一组2003全年和2004年十一黄金周的旅游统计数 字： 2003年全年 旅游总收入入境旅游人数外汇收入 绝对数 (亿元) 同比增减% 绝对数 (人次) 同比增减 绝对数 (万美元) 同比增减 52.02 18.17 121274 20.28 4769.59 19.21 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 2003年全年 国内旅游人数国内旅游收入旅行社组织出境人数 绝对数 (万人次) 同比 增减 绝对数 (亿元) 同比 增减% 绝对数 (人) 同比 增减 633.33 30.66 48.06 18.10 815 - HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 景区（点）名称 接待人数 （万人次） 与2003年同比 + -% 占核定最佳日接待量 % 瘦西湖 3.0018.58100 大明寺 0.9121.3345.5 个园 0.5624.4493.33 2004年“十一”黄金周 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 当日“黄金周“第一日至当日累计 饭店宾馆出租率（%）/ 旅馆招待所出租率 饭店宾馆出租率（%）/ 旅馆招待所出租率 86.67/80.2185.54/76.18 2004年“十一”黄金周 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 有人这样描写扬州的旅游盛景： “夜经济”折射扬州新魅力。文昌阁等几大旅游商业圈附近 到处灯火辉煌、人声鼎沸。时代广场电影城大片连连，书城 淘书者络绎不绝，“美食一条街”上的商家无论是淮扬菜馆 、火锅店还是大排档，都是顾客爆棚。外地游客自然少不了 去亲身体验“扬州三把刀”的绝技，各地沐浴休闲场所推出 不同卖点，吸引游客眼球。金浴、银浴、玉浴、鱼浴让人们 有了别样感受，知名技师登台亮绝活，把“扬州三把刀”的 精髓演绎得淋漓尽致，精彩歌舞节目更是把顾客们的娱乐兴 致提高到极致。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 古典园林何园今年推出了夜游活动，安排了扬州评话、弹 词、清曲表演，吸引了众多游人。散客游已在扬州旅游市 场唱主角。新世纪、京华、花园国际等星级酒店今年绝大 部分客房均是散客入住，不仅住客率比去年高出许多，人 均消费水平也大大提高。景点“新秀”人气旺。茱萸湾公园 在生态散养猛兽园开放后，同时增添了卡丁车、碰碰车、 儿童乐园、水上项目、攀岩拓展训练、烧烤等项目，连续 三天游客量近万人。扬州汉陵苑今天接待游客量同比上涨 136%。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 可见，即使在今天，扬州的人气依然很旺，特别是润扬 大桥和扬州火车站的建设，扬州的交通已大有改观。 因此，扬州人的意识似乎也被唤醒了，复兴眼下正 是扬州的热门话题。 然而，“复兴”什么？怎么复兴？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州的房地产近年急剧升温，这是城市改造和复兴 的一个重要标志，城市发展、复兴离不开城市建设 ，但决不是全部。 本案虽然是一个地产项目，但由于历史、位置的特 殊性，备受政府和市民关注，开发、规划过程需要 相当的眼光和智慧，压力不小。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 旅游无疑是扬州的支柱产业，很多人冲着瘦西湖的名 气而来，可是扬州却拿出来第二个可以与瘦西湖媲美 的地方来。 这对本案是一个机会，但更多的还是挑战，如何最大 程度地保护古建筑、古城风貌，同时又保证商业利益 的最大化，的确是一个矛盾的问题。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 可以说，旧城改造项目真正做得好的很少。中国美术 学院现代设计研究所的概念规划方案在这方面下了很 大功夫，但“旅游地产”的花架子依然很明显（后文对 此有专门的分析）。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 首先，我们可以明确两点： 一、我们不可能再造一个瘦西湖那样的山水园林风景 区，我们能做的，是如何在现有地块的基础上最大挖 掘其潜在价值，塑造一个独一无二的产品。 二、根据地块的特殊性，以及扬州新城、老城的发展 格局，进行准确的定位：不是纯居住，也不是纯商业 ，给谁建造？为谁服务？究竟是一种什么样的房地产 产品？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 第二章 迷失在大街小巷 地脉条件分析 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州老城区是体现其历史文化名城内涵的核心区域。规划基 地教场地段位于城区中部，东临国庆路，北至萃园路，南达 参府街，西濒小秦淮河，规划面积为8.17公顷。 教场地段在历史上随着扬州的沉浮已经经历了两次繁荣与衰 退： 1、公元七世纪始扬州为长江流域的商业贸易中心，教场也迎 来了第一个繁荣期； HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 2、16世纪至18世纪，扬州是全国的文化中心，教场随之再次 繁荣。 教场地段据说是大将军常遇春练兵场所，至清代发展成集饮 食、沐浴、客栈和书场为一体的、集中反映了扬州地方民俗 特色的场所。 随着时代的变迁，原有的历史风貌已基本消失，只留下几栋 年代较久远的住宅建筑和众多的街巷小弄。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 现状分析区位图 规划地块位于老城区中心，紧靠扬州市最重要的东西向城市综合性 主干道文昌中路，东临国庆路，对外交通非常方便，交通区位优势 显著。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 同时由于位于市中心地段，周边城区各种配套设施非常完善，功能 区位优势明显。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 地块经济技术指标 规划总用地：8.17ha 总建筑面积：7.65万平方米（不包括暂留的4100平方米建筑 面积） 总容积率：0.936 总建筑密度：42.5% 公共绿地面积：0.245ha 道路广场面积：0.89ha HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 地块西临小秦淮河，主要街巷有： 街：萃园路、国庆路、参府街 巷：南柳巷、教场街、小井巷、碧螺春巷、总门巷、 新春巷、漆货巷、雀笼巷、益人巷 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 剪刀一条街： 国庆路商业 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 教 场 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 烽火楼原址 九如分座 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街巷 现状分析图 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 规划地块现状街巷纵横，并保留了如参府巷、西营巷、南 柳巷、小井巷、碧螺春巷等传统巷弄，而且不同的区域呈 现出不同的特征。 如在南柳巷的西边至小秦淮河之间的区域，街巷呈现出垂 直南柳巷与小秦淮河且相互平行的空间形态特征，而南柳 巷东边的区域则呈现出以南北向街巷为主要街巷，偶尔有 东西向街巷把它们连起来的空间形态特征。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 刚刚走进这片老城区的时候， 你觉得仿佛又回到了童年的时光， 这些古旧的房子、巷弄是那么亲切 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 然而，行走于街巷之中，渐渐地便有些晕头转向，看 起来是通的，其实是死胡同；看起来走不同，走进去 却“柳暗花明”，这种复杂而奇妙的布局，一时似乎很难 弄清。 越往深处走，越迷茫，我感觉就像走进了一个“迷宫”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州街巷、建筑的这种特点，其实是与 扬州的园林一脉相承的。 扬州园林的造园手法，很大程度上影响 了扬州的村镇、院落形态：曲径通幽， 柳暗花明，幻如迷宫。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州园林特点 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 曲径通幽 方寸中见文章 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 常常是“柳暗花明又一村” 又似“误入藕花深处”，意境渐浓 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 讲究“趣味性、情趣性” 寓情园林，寄情山水 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 这种感觉在瘦西湖 体现得也很明显， 只不过是放大的手 法而已。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 迷 迷路继而迷失、 迷幻景象、迷人风景、 乱花渐入迷人眼 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 迷 迷，也许就是扬州文化的一大特点吧 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 如果说找一个词来形容这个地块的特点， 我们认为它最合适，那就是： （CHINESE PUZZLE） HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 中国迷宫，这样一个有点奇特的称呼， 其实真正反映了这个老城区的特点，保护 并延续这块土地的文化，应该将其最本质 、最深层的东西体现出来。 但中国美术学院现代设计研究所的概念规 划方案，在这一点上比较欠缺。为什么这 么说？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 第一，“迷”是老城的特点和魅 力所在，原有的“迷宫”状态一 旦破坏、“迷”的特点就会丧失 ，“小巷深处有人家”的意境无 从谈起。 第二，为保护古城风貌和营造 文化氛围而间插的商业有些生 搬硬套，达不到“柳暗花明又 一村”的效果。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在中国传统文化里，“迷宫”是一种很常见的东西， 它不仅体现在建筑、园林上，在各种文化、思想中 ，像兵法（孙子兵法）、计谋（三十六计）、太极 、武术、围棋等中国传统文化的精髓，都蕴含着博 大精深的“迷宫智慧”。 某种程度上可以说，“迷宫” 就是中国人思维的形 象体现。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在中国迷宫里，曲径通幽、寻寻觅觅、意趣盎然 、乐在其中 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在中国迷宫里，“逛”便成了 主角，这正好满足了游人的需要 ，逛迷宫一样的地方，而不是逛 枯燥乏味的大马路。 逛，在这里成为一种新奇的体验 和享受。 逛 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在“逛”的过程中，迷宫的 物理空间被心理的作用放大 了，这样在原本并不太大的 空间里却创造出空间叠加、 放大的效果。 但在右边的这个规划方案中 ，物理空间却不能达到“心 理放大”的效果，因为它破 坏了“迷”的特点。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 第三章 小巷深处意正浓 历史脉络与文化基因探讨 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街巷 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街巷 行走 行走在街巷之中， 日出日落 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街巷 凝望 凝望着街头巷尾， 春夏秋冬、四季轮回 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 正是这些曲曲折折、纵横交错的街巷， 呈现出古城的 历史脉络。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在这些街巷之间，还有很 多久经风雨的老建筑、老 井、古树，它们虽然古旧 ，却是这块土地上最有价 值、值得保留的东西。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 老井 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 饮水 喝着井水长大 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 思源 在井边讲述着、聆听着祖祖辈辈的故事。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 古井承载了一代又一代的居住者，它是记忆的符 号、历史的背影、故事的载体、浓缩的故事。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 古树 在树底下乘凉、在树上捉迷藏 在树底下长大、在树底下老去， 生生不息 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 它们散落在街巷的深处， 一年又一年， 一代又一代， 几个世纪， 默默无闻 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 然而， 它们已经成为这里不可或缺的一部分， 它们是土地的脉搏，是精神的脊梁， 在人们记忆和思想的最深处。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 如果说街巷是她的历史脉络、 墙垣是她的记忆碎片， 那么，散落其间的老井、古树， 就是她的 文化基因。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 第四章 回归院街 产品概念创意 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街是城市的年轮 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 院落是中国建筑中的精华， 是中国特有的建筑文化符号。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 院街 中国式街区 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 院街 “中国迷宫”的模块 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 院街，是中国很多包括扬州在内的老城（镇） 主流形态，只不过现在很少提及。现在房地产 界常说的“街区”多从国外搬进来。 我们这里讲的“中国院街中国院街”，与西方的所谓BOXBOX 建筑实乃异曲同工，西方现代建筑其实很多方 面都有中国传统建筑的影子。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 中国院街 与 BOX建筑 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 Box（盒式建筑，生活容器） Box生活无关财富与地位。 从香港建筑大师严迅奇主笔的“巴黎巴士德歌剧院” ，到万科十七英里Box建筑语言，以及苹果二十 二院街无不展示一种国际流行建筑元素 Freebox。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 苹果二十二街院 苹果二十二院街位于北京CBD百子湾路。 用中国建筑文化符号和现代建筑语言平行构置的院落商街，凭借 其深厚的自然景观与人文特质彻底颠传统的商街形态，充分诠释 了体验商业时代的核心价值自然、人文、现代，在用现代文 明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒 适与便利，是体验时代真正具有自然物质、人文价值和现代语境 的独一无二的院落商街，对中国商业建筑形态的发展将产生革命 性的影响。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 苹果二十二院街 苹果二十二院街位于苹果商业街南侧，在1.5公顷的城市绿地旁， 自然生长的现代院宅建筑群落，由三十多个独具自然与人文底蕴的 现代院落组成，这些院落抽象了中国民居建筑文化符号，如安徽的 马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬 耳屋”、江南“四水归一”天井院，再用现代建筑手法平行构置而成 。通过在对比中谋求一种对话、在碰撞中寻求一种融合，从而形成 一种打破时间、空间维度限制的全新建筑语境。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 苹果二十二院街 这些院落在中间一条尺度较宽的主街上，随意地衍生出数条支巷， 这些尺度较窄小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互汇通，将 数十个相对独立的院落串联起来，对室内、室外究竟进行了完整的 构置，通过将公共商业空间一定程度的私密化，提高了经营空间的 可塑性，同时又通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引 入，并且巧妙地利用院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前 、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插，使经营服务活动能 够创造更多的附加值。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街巷、院落、老井、古树 是传统院落的元素，也是本案的规划元素，他们共同构 成了意趣丰富的中国迷宫。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 市井、街道 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 市井文化 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 古城原始生态 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 地块历史背景 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 规划之人文脉络 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 我们认为这个规划设想的形式很丰富，在一 定程度上重现了古城风貌，而且几乎面面俱 到。 但如同写散文，如果光有“形”而无“神”，就 变成了堆砌，看起来挺好，走进去却索然无 味。 因此，我们坚持以“文化基因”为第一，这个 基因不是规划出来的，而是它自然就有的， 只有这样，才能真正做到既保护好，又利用 好，才能“出彩”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 这些自然就有的东西 ，就是我们称之为“文 化基因”的老井、古树 。 本案在规划上除以传 统街巷为轴线外，还 需考虑如何体现这些 老井、古树的在整体 规划中内在联系，或 者说是“隐含的脉络” ，如果仅仅去保护就 是对地块人文价值的 莫大浪费。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 波光扬州 三水绕城 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 F运河 F小秦淮河 F瘦西湖 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州是一个水乡城市， 一个房地产项目如果没有水的规划、没有 水景，显然是不完整的。 但本案造水有诸多限制， 如何在规划中运用“水”元素？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 水在本案中的运用 本案虽然不能造大的水景，但“水”其实已蕴含 其中，这就是散落其间的老井，它们构成了本 案一条的暗藏的水脉和隐性的水系。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在井边设“咖啡厅、茶馆、老式酒 肆”及其他高品味的文化商业。这 样把原有的“水”元素调动起来， 既保护了“老井”，又创造了新的“ 水景”，居住和商业自然、和谐地 规划在一起。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在井边设“咖啡厅、茶馆、老式酒 肆”及其他高品味的文化商业。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在井边设“咖啡厅、茶馆、老式酒 肆”及其他高品味的文化商业。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 井 如果将本案整体视为一件艺术品， 那么“井”， 就是我们的“行为艺术道具”。 在本案规划中， 文化的眼光、艺术的手法缺一不可。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 第五章 繁华重现 产品形态与业态策划 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州现有 街区形态、城市商业、写字楼考察 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州金鹰国际购物中心，地处市区最繁华的文昌阁广场东南侧， 40000平方米营业面积荟萃众多国际品牌，占据扬州百货业的龙头 地位。 扬州金鹰共七个楼层，一楼北区主营国际化妆品、皮具、世界名 表，南区经营手机、黄金珠宝、烟酒副食及医药用品；二楼北区 经营职业女装，南区经营少淑女装、休闲装；三楼主营国际国内 知名男装；四楼为运动休闲广场，经营各类运动服饰、运动器材 ；五楼主营儿童世界和文化用品；六楼设有居家用品、床上用品 和工艺礼品区；地下负一楼经营各类精品家电。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州时代广场 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州百盛商业大厦有限公司 扬州百盛商业大厦位于文昌中路98号，系中外合资 的大型综合百货商场，建筑面积2万平方米，经营 15个大类5万多种商品，以经营大众品牌为主，兼 顾一定比例的高档名牌商品，男女服装、针织品、 鞋类商品、照相器材、工艺品等。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 万家福商城 中外合资扬州万家福商城所处的文昌阁商业中心 ，是扬州最繁华的商业地段，文昌中路、汶河路 在这里纵横交合，会聚了四方客流，成为扬州市 经济生活最活跃的区域。 万家福商城是扬州地区首家中外合资商业零售企 业，营业面积18万平方米，营业楼层包括地上6 层、地下1层，经过2002年的大楼扩建工程，商城 进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 文昌百汇中心 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 剪刀一条街 国庆路沿街商业 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 商务写字楼扬州地产业“黑马” 作为城市和区域经济发展的“晴雨表”，商务写字楼的需求量直 接折射了这个城市的经济发展水平。随着市政府鼓励投资的系 列政策出台以及新兴企业大量涌现，商务写字楼的需求表现越 来越旺。 在新近的扬房指数报告中，房管部门首次将“商务写字楼”，作 为地产业一个独立的品种单列出来，以前报告都是将此列入“商 业用房”来统计。 报告显示，去年共向市场供应此类产品5.08万平方米，占商品房 市场供应总量的2.5%。这说明，商务写字楼在房地产业占有一 席之地，这在扬州房地产发展史上还是第一次。据了解，不少 商务楼刚一开盘即销售了60%。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 扬州写字楼的雏形首先从沿街商铺这样的过渡产品开始，进而转 向沿街的商住产品，曾被赋予“SOHO”概念，但这样的概念在扬 州并没有盛行开来，相反扬州的很多酒店租赁业务比较走俏，很 多外来企业承租酒店客房作为自己的临时办公场所，到目前为止 还是比较流行。 2002年下半年，扬州开始引入“商务写字楼”这样的概念，汇展阁 和阳光家居城就是那个时候衍生的产品。目前，同类型的商务写 字楼已经比较多了，主要有金胜商务楼、盛世商务楼、梅岭阁、 金马大厦等；新建商务办公有九州大厦、金满阁等；待建的还有 聚祥大厦、金天城、东城国际等等，从销售情况和市场反映来看 ，这样的产品还是比较受欢迎的。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 目前扬城商务楼市场紧俏现象，主要有以下几个因素： 第一，作为“全国最具经济活力城市之一”和“台商极力推荐投资的 城市”之一的扬州，吸引了众多台资、外资企业的目光，为扬城写 字楼市场带来了契机； 第二，随着广告、媒体、IT、外贸、医疗器械、律师事务所等行 业经过初期发展逐步壮大后，它们为谋求自身更大的发展空间开 始积极寻找更好的经营办公场所； 第三，近几年经贸、保险、娱乐等行业的蓬勃发展，也加速了对 商务写字楼的需求。 随着扬州工业经济基础的日益增强，以及大交通的改善，扬城商 业地产正在形成“点线”明晰的布局形态特征，未来商业地产将逐 渐成为扬州房产市场的热门产品。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 近来，扬州市政府提出打造文化扬州，其中恢 复和修复的思想占主导地位，这与我们的策划思 想是一致的，具体到本案，我们的策略和做法就 是“院街”，用中国传统院街的模式和现代建筑 手法相结合，创造独特的“中国院街中国院街”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 空间形态过渡 从西（小秦淮河）到东（国庆路），由静到动。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街区形态层次规划 首先是中国式院街，其次是商业街区。 商业街区是建立在中国式院街的基础之上，即不仅仅是 商业街区，还要有中国传统院街的味道（文化味）。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 街区核心业态规划 “夜经济”与“体验经济” HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 小秦淮河沿线情调商业景观带 水景（河道治理、景观设计） 情调商业 24小时商业业态 二分明月街 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 情调商业 酒吧 咖啡吧 情调餐饮 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 24小时商业业态 扬州的“夜经济夜经济” 扬州的“夜经济”一直很兴盛，唐宋文人下扬州、诗词赋，风流倜 傥，留下许多千古佳话；清代扬州是漕运和盐运的咽喉要地，当 时康熙、乾隆二帝六下扬州，出现了经济的第三次繁荣。 “夜桥灯火连星汉，水郭帆樯近斗牛” “夜市千灯照碧云，高楼红袖客纷纷” 文人墨客和皇家贵族的颂扬、追捧，带动了大量外地人慕名而来 的，扬州夜经济一时达到顶峰。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 24小时商业业态24Hours 国际化生活 24小时营业，国际化特征 重点在夜间营业 夜晚的灯光映在小秦淮河里，成为扬州一道靓丽的夜景 重现“桨声灯影里的秦淮河”的江南景象。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 在不同院街、街巷体现和重现扬州历朝的繁华 兴盛（运用各个朝代具代表性的文化载体）， 复兴扬州文化。 这里我们选择了几条主要街、巷，与扬州代表 性的繁荣朝代相对应唐街、宋街、元街（ 马可波罗国际街）、清街，形成“体验经济体验经济” 的特色。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 形成“特色街区深巷古宅和民居文化商 业新宅院落”的格局和旅游路线，延续古 城的文脉，凸显古城的特色，展示古城的文 化底蕴，同时也为古城注入新的生机。 Hou