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粮田合理流转价格形成研究 摘要：新型农业经营主体将是未来我国粮食生产的生力军。要确保粮田流转价格的合理性，以支持粮田适度规模经营，提高新型农业经营主体的经济效益，保证他们得到社会平均利润，充分调动生产粮食的积极性。合理粮田流转价格的形成，应该在土地估价学理论指导下，以专业评估机构利用专业评估方法评估的结果为标准，从农村土地经济价值出发，不过多考虑土地社会价值和生态价值、发展价值等，有利于降低农村土地流转成本，减少农村土地流转费用，提高种粮农民收入水平，维护国家粮食安全。 关键词：土地估价；农村土地流转；国家粮食安全 中图分类号：C91 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2017）06-0005-02 一、土地估价学理论指导下的农村土地流转价格 随着社会经济发展，受物价上涨因素影响，原先流转出农村土地的农民特别是已完全无地可种的农民，现在仅靠每年每亩两三百元甚至几十元的农村土地流转收入将难以生存。由于适度规模经营主体经营面积较大，涉及户数多，一旦经济不景气，就业不足，如果社会保障再不到位，大批失地农民将进退失据，生活必将受到影响，会因此产生社会不稳定因素。因此，农村土地流转不能一转了之，必须超前规划，正确引导，规范管理。 上个世纪20年代，土地经济学从经济学科中分离开来。美国经济学家伊利，在1922年出版的土地经济学大纲首次提出“土地经济学”一词，他被公认为“土地经济学”的开山大师。其后，土地经济学在美国、德国、日本等发达国家展开研究，取得了丰硕成果。中国最早开展土地经济学研究的是20世纪30年代的章植，代表作是土地经济学。1949年前出版了一系列土地经济学著作。新中国成立后，由于我国实行了土地的社会主义公有制度，1949-1979年，带有市场经济色彩的土地经济学研究一度中断。1980年“土地学会”在北京成立，土地经济学研究重新起步，我国土地估价学理论形成则是近20年来的事情。 农村土地是土地利用类型中的一种，具有土地的一般特性，所以农村土地价格是一种二元价格，即农村土地价格是由农村土地物质价格、社会对农村土地资本支付过多的社会价值价格和农村土地资本个别劳动价值价格。前两者形成农业用地虚幻价格，后者为真实价格。土地估价学中的地价也就是经济学中通常意义上的价值。不同于马克思价值理论里“价值”“使用价值”，而是一种“交换价值”。从评估意义上说，地价的本质是土地权利在市场中的交换价值。土地估价的意义就是尽可量地反映这种价值，使“估算价值”与“交换价值”尽可量的缩小差距。因此，土地估价的实质是模拟市场价格，而不是替代市场价格，如图1-1。估价得出的结果应作为价值意见的参考值，而不作为价格的保证。 二、基于土地估价模型的农村土地流转价格形成机制 土地经营权流转价值是形成土地经营权流转价格的基础，价格是价值的货币表现形式，真正影响土地经营权流转进程，对土地经营权流转起决定作用的还是土地经营权流转价值。农村土地经营权流转价值构成是其价值评估的核心，也是相关研究的基础。现代土地评估中的收益还原法，市场比较法及成本核算法是常用的基本核算方法。采用收益还原法进行流转价值评估是较为适宜的方法。收益还原法是以被评估资产的未来预期收益的估算数为基础，利用一定折现率将其折算成现值，并将现值作为被评估资产价值的一种资产评估方法。使用收益现值法评估农村土地流转价格是可行和合理的，张晓娟（2016）。 在土地评估学的基本公式中是这样描述收益还原法的：收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P= 式中：P土地价格 a土地年纯收益 r土地还原率 农村土地转让价格评估基本公式遵循土地评估收益还原法公式。其中，粮田的土地年纯收益就是粮田上种植的农作物所产生的直接收益，这个收益等于粮田上种植农作物产生的一年总收益减去总费用，即a=a1-a2（年纯收益=年总收益-年总费用）。粮田上种植的农作物的年总收益用农产品的年收入代替。年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。总费用=农用地维护费+生产农副产品的费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，所以得到收益还原法扩展公式如下： P=（1-）+s（n=30） 式中：P粮田转让价格 a1粮田农产品年总收益 a2粮田农产品年总费用 r粮田土地还原率 n粮田转让权利年限 s宜耕系数修正 三、粮田流转合理价格形成的重要意义 我国农村土地流转价格的确定，往往是供求双方协商或在村级组织干预下形成，缺乏科学性和合理性，随意性很大。土地价格高了会使承包者望而却步，土地价格偏低了又会导致出租土地的农民利益受损。因此，需要专业的评估机构介入农村土地流转中，运用土地经济学中土地估价理论，通过收益还原法和成本逼近法等科学评估方法，正确评估出农村土地价值，作为农村土地流转价格形成的理论根据。 （一）减少流入方农村土地流?D过程中的缔约交易成本 镇村两级对日益上涨的土地流转价格表示忧虑，尤其是对流转后的土地种植“非粮化”作物更是忧心忡忡。在现实中，由于我国农村土地评估机构不健全，专业人才队伍缺乏以及农村土地中介市场的不完善，农村土地价值评估面临困难和挑战。农村土地流转双方协商价格缺少科学根据，不仅引起了种植业成本的上升，而且也是造成农村土地流转纠纷的重要原因之一。流入方为了流转到农村土地，需要跟众多的农户进行谈判。由于没有科学的流转价格标准，增加了流入方面谈判成功的难度，增加了种粮大户缔约成本。 （二）防止在农村土地供方垄断下“虚高”价格的发生 当前，由于我国工业化进程还没有完成，城镇化进程正在逐步加快中，因此还有近6亿农民留存在农村，农村土地是他们生存、养老保险和发展的重要基石。在农村社会养老水平不发达，农民工业化就业水平不高的情况下，农村土地处于供方市场，农村土地流转价格也存在不断上升的趋势。在粮价已经涨到“天花板”情况下，农村土地流转价格上升必将带来农业生产成本的逐年增加，会使流入方社会平均利润越来越少，严重影响种粮大户生产粮食的积极性。 （三）为国家农业补贴提供新的科学根据 研究发现不管实际上种不种粮或到底种了多少粮都可以亩计数平均领取的种粮“直补”，很容易滋生小农模式的惰性，维护农地资源的细碎化，加大土地流转的困难和规模化经营的成本。在培养农业新型经营主体中，考虑对农村土地流转成本的不断上升，国家应该对农村土地流转费用进行补贴，就像对农业综合生产资料的补贴那样，帮助新型农业经营主体降低土地流转费用。这项补贴应该建立在科学的土地评估价值基础上，也就是标准地租基础上，进而形成农村经济发展新动能，稳定中国经济下行风险。 参考文献： 王锡升，于明明.确定土地流转价格应考虑时间和物价变动因素J.农村经营管理，2014 （7）：56-58. 喻 瑶，段建南，金 萍.影响农村土地流转价格因素分析J.农村经济，2009（11）：9-11. 张晓娟，庞守林.农村土地经营权流转价值评估：综述与展望J