三亚旅游房地产开发研究.doc

题目： 三亚旅游房地产开发研究 Title：A Research on the Development of Sanyas Tourism Real Estate 摘 要本文主要采用了“必要性研究分析问题提出对策”这样层层递进的方式来进行论述， 以三亚市旅游房地产项目开发为具体研究对象，运用大量实际案例，对三亚市旅游房地产项目开发的现状进行了梳理，针对不同主体提出了提高三亚市旅游房地产项目开发水平的具体思路，为综合型旅游、房产企业特别是西部地区同类企业，进行旅游房产项目开发提供初步的理论支持和实践分析，对企业的旅游房产项目开发和相关的管理部门起到一定的指导和参考作用。关键字：三亚； 旅游房地产； 项目开发AbstractThis essay adopts the procedure of “analyzing the necessities analyzing the questions raising measures” to make a discussion on the concrete analyzed subject, the development of Sanyas tourism real estate project. In this essay, a lot of actual cases are cited and the situations of the development of Sanyas tourism real estate project are summarized. Precise perspections are raised to improve the levels of development of the project, basing on different subjects. What is more, for the comprehensive tourism real estate, especially the western enterprises of the same kinds, primary theoretical support and practical analysis are provided for conducting the development of tourism real estate project, which serve as directive and referential functions for the development of tourism real estate project of enterprises and some relevant management departments. Key words: Sanya; tourism real estate; project development 目 录一、引言1二、三亚旅游房地产项目开发的模式与状况2(一)三亚旅游房地产项目开发的主要模式2(二)三亚景观住宅项目开发状况3(三)三亚产权酒店项目开发状况4(四)三亚主题公园项目开发状况4三、三亚旅游房地产在项目开发中的弊端5(一)法律法规不健全，诚信缺失5(二)破坏景区景观，污染景区环境6(三)房地产商在项目开发中缺少战略和规划6四、三亚旅游房地产项目开发的有效措施7(一)树立正确的旅游房地产的观念，完善法律法规7(二)培养高素质的旅游房地产项目管理人才8(三)制订科学的规划，完善监管体系8(四)找准项目定位，加强开发商内部管理9五、结束语9参考文献112三亚旅游房地产开发研究一、引言房地产业参与旅游业的开发建设，使旅游基础设施配套完善，可以增强旅游接待能力，而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机，二者互动互补，互相促进，相得益彰。现代旅游行业发展朝着高级的消费模式以情景化、体验化为特征，融高品位吃、住、行、游、购、娱活动为一体的“体验旅游”方向发展，这就势必要求旅游点内拥有完善的商业、餐饮、休闲、游玩设施。同时，旅游点内高密度的人流量和旅游人群的巨大购买力将成为旅游房产中商业项目的有力支撑。随着市场经济的发展，国内急需拉动内需盘活滞销房产和闲置酒店客房，带动相关产业的发展；通过建立国内包括国外的交换平台，将自身纳入到一个更大的系统中扩展客源空间。这样，不仅能够增加房产开发企业的收益，同时也提升了酒店(公寓)的潜力，提高了行业间的竞争力，进而满足消费者新的需求。通过交换吸引旅游消费，延长旅游地的度假住宿时间，建立旅游地长期稳定的度假消费模式，推动休闲度假市场的发展。同时根据外部性理论，可以得出旅游房地产项目开发具有外部性，主要体现在环境质量、基础设施负荷和社会文化效应等方面。旅游房地产创造环境的外部性具有潜在的经济价值，对旅游城市经济的影响很大。若有意识地利用旅游房地产的外部性，可以增加原有旅游资源的吸引力，甚至形成新的旅游资源。随着三亚旅游产业的不断发展，多行业关联性的加强，旅游房地产项目的开发必将促进三亚房地产业乃至三亚市经济的发展。而对旅游房地产基本概念、项目开发的系统性研究，将拓展三亚市旅游产业链的新领域，有助于三亚市旅游产业和房地产整体协调健康发展。二、三亚旅游房地产项目开发的模式与状况(一) 三亚旅游房地产项目开发的主要模式目前旅游房地产项目开发依据其功能的不同，可以分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发、景观型住宅区开发和以大盘形式出现的综合型旅游房地产开发五大基本模式。娱乐类旅游房地产开发是市场主导型模式，其发展取决于旅游地的区域人口、宏观经济发展条件与潜力、城市腹地非农人口比例、区域人均收入、市场消费预期等因素，还受到旅游者的兴趣、爱好和迁移等因素的制约。由于游客的迁移和爱好没有固定的格式具有不确定性和随意性，房地产开发具有随机特征，因此，开发前的市场调查是准确定位的必要前提。开发区域主要是具有便利的交通与地理位置的城市化地区，如三亚城市公园、海口游憩带等。观光类房地产开发多具有非盈利性特点，属政府主导型模式。其发展受制于先天文化传承、历史、特殊地域等条件，一般投资巨大，投资主体为政府或相关的宗教团体等，不适合大规模新建，往往要按照修旧如旧的原则“修复”。观光塔类型建筑多附有其他功能，甚至以其他功能为主，旅游是其附加功能。观光类房地产一般可以形成当地的标志性建筑。观光类旅游房地产包括历史遗迹、博物馆、宗教建筑、标志性景观建筑、历史修复性建筑等。三是产权酒店，即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。还有一种养老型产权酒店，投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。四是主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。主题公园最早的起源是从祭祀上的玩把式开始的，这只是初级阶段，后来发展到马戏团、游乐园，最后形成了真正现代意义上的主题公园。主题公园与游乐园的区别在于，主题公园具备基本的五个要素：故事、乘骑、表演、巡游、购物，游乐园一般只具乘骑、购物等二个或三个要素，游乐园是主题公园发展的初始阶段，如三亚城市乐园。五是主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。如三亚明珠广场。(二) 三亚景观住宅项目开发状况海棠湾国家海岸：三亚原生海域，国际巨头鼎力打造世界级度假天堂立体交通网络：连贯机场市区，高速铁路、 高速公路，多元交通衔接，东线高速直达1500亩宏伟版图：滨海旅游度假社区，携洲际集团两大五星级酒店、滨海SPA、繁华商业于一体西班牙风情建筑：泳池度假别墅80120平米泳池别墅，私家泳池名门奢享。项目南经凤凰路至大东海，西南经迎宾路至三亚湾，东北走迎宾路经田独到亚龙湾、海口，西经凤凰路至机场、火车站。凤凰岛位于三 亚市三亚湾路，是在三亚湾海中间礁盘基础上经围海填石而 成的一个人工岛，总面积。亩。过去年里，在三亚众城国际客 运旅业有限公司的组织下，凤凰岛完成了填岛，建港和造桥 三大工程，现已进入全面建设阶段。 据了解，凤凰 岛项目是一个超高端的综合性项目，其定位是“东方迪拜”，“海上度假天堂”，“中国首座国际超豪华旅游休闲商务 度假的海上娱乐圣地”。项目预计总投资多亿元，是海南建 设史上最宏大的投资项目之一，总建筑面积约万平方米，主 要有八大项目：七星级酒店(即国际会议中心)，国际邮轮 港，国际养生度假中心，商务别墅会所，国际游艇会所，奥 运广场公园，水上主题公园，海上热带风情街。 岛上已建成 国际邮轮专用码头 目前，岛上已建成了 中国第一座万吨级国际邮轮专用码头，并配套了近万平方米，设有个边检通道的现代化客运联检楼，年接待游客可达万 人次以上。自去年月日通航以来，共接待个航次国际邮轮， 有多名国际游客通过该港口进入三亚。岛上另有两座分别为 万吨级和万吨级的邮轮码头正在规划报建中。以上状况主要是由旅游房地产本身的特点所决定的，旅游地产主要是为了满足人们高层次的生活需求而产生，一个重要要求就是环境优美，要营造环境需要大量土地，如果修建在寸土寸金的大城市显然是不合算的，因此，景观住宅项目大都选址在郊区。在今后的发展中，风景、空气俱佳的景区、生态区、河滨将是旅游房地产项目争夺的重点地段。(三) 三亚产权酒店项目开发状况“产权式酒店”在中国落地生根，最早是房产开发商籍以融资的一种方式，开发商需借此盘活资产。海南及一些城市的“烂尾楼”或是位置偏僻的楼盘经此策划后，大多定位为某星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。三亚产权酒店的发展可以说是突出地反映了我国产权酒店的问题，屡次爆出投资陷阱、欺诈丑闻。虽然我国最早的旅游房地产诞生是为了消化海南的空置房，而改造成产权酒店，但三亚的产权酒店基本属于新项目开发。主要原因是一方面房地产市场的升温，滞销的空置房已不多见，另一方面烂尾改造要求的开发水平更高，三亚很多房地产商对旧房改造的经验不足，因此也只能开发新项目。(四) 三亚主题公园项目开