农用地分等定级.doc

第一章 概述第一节 基本概念1.1.1土地1）土地的概念土地是地球表面特定地段，由气候、土壤、水文、地貌、地质、动物、植物、微生物及人类活动和结果等要素组成的，内部存在大量物质、能量、信息交换流通，空间连续，性质随时间不断变化的一个自然和经济社会综合体。Y=F(N,S,P,X,T) ，即土地是自然、社会、人类活动、空间和时间的函数。2）土地的特征 土地是自然和经济社会综合体，即具有自然和社会经济双重属性。l 作为自然资源的特性土地具有肥力和生产力；面积有限性；位置差异性；地域差异性；可更新性；永续利用性；用途多样性。l 作为资产的特征具有价值（价格）；土地资产收益的持续性、投资性和保值增值性；供求关系的特殊性；市场竞争的不完全性；交易的非物流性。l 作为复合生态系统的特性复杂性；开放性与动态性；自我调控性；承载有限性。1.1.2土地评价土地评价是在特定的目的下，通过土地质量对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，确定土地等级，揭示土地质量等级的空间分异的过程。其核心是按照一定的土地利用方式诊断土地质量，对土地的生物生产能力以及其他生产能力进行综合鉴定。土地质量受到土地自然属性及社会经济属性的影响，因此土地评价不仅涉及土壤、地貌、气候、水文、植被等自然科学领域，也涉及土地利用技术、经济学、社会学等多方面内容。土地质量是土地的综合生产质量（包含土地的自然生产力和渗入了劳动的经济生产力），或因这种综合生产力形成的不同的土地劳动生产率质量。在不同的土地利用状态下，土地综合生产力表现不同。在农林牧业利用状态下，土地综合生产力由按生产力和追加的社会生产力共同体现，土地质量好坏由土地生物生产能力不同造成的劳动生产率的差异决定；在工商等非农建设利用下，土地综合生产能力主要取决于在开发和改造土地中渗入的社会生产力。1.1.3土地利用分类土地利用分类是指对现有的土地利用状况，根据其利用的方式、结构和特征的相似性与差异性而进行的划分或归并。我国自改革开放以来共使用过4套土地利用分类系统：1）1980年的中国1：100万土地资源图的土地利用分类；2）1984年的土地利用现状调查技术规程的土地利用分类系统；3）1989年的城镇地籍调查的城镇土地分类系统；4）2004年提出的全国土地城乡统一分类的土地利用分类系统。前两者均把农业土地利用分类放在重要地位。1984年的分类系统，将全国土地分为8个一级类（耕、园、林、牧、居民点及工矿、交通用地、水域、未利用地），47个二级类；2004年分类系统分3个一级类（农用地、建设用地和未利用地），15个二级类，71个三级类。农用地：耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地（包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、养殖水面、农田水利用地等）；建设用地：商业服务用地、工矿仓储用地、公共设施用地（公共基础设施用地和瞻仰景观休闲用地）、公共建筑用地（机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地等）、住宅用地、交通运输用地（铁路、公路、民用机场、港口码头、管道运输用地、街巷等）、水利设施用地和特殊用地；未利用地：未利用地和其他土地1.1.4 土地评价的分类1） 按评价研究内容分类从土地评价研究的核心内容土地质量看，土地评价分为土地资源评价、土地经济评价、土地环境评价、土地可持续利用评价。土地资源评价分为土地潜力评价与土地适宜性评价。土地潜力评价是就土地在某种用途利用方面的潜在利用能力作出等级划分。迄今土地潜力评价研究主要针对农用地潜力评价进行。农用地潜力评价是指根据一定管理状况下的土地质量在气候、土壤等主要环境因子和自然地理要素相互作用下所表现的生产潜力评价土地等级。土地适宜性评价是就土地在某种或某几种利用方面的适宜性和适宜程度的评价。有些学者将两者等同视之。实际上，两者的核心均是对土地资源的自然质量进行评价。只是评价目的的具体性、评价成果应用的针对性、评价内容的深度等存在差异。土地经济评价从土地的自然和社会经济属性出发，分析评价对象的投入和产出之间的对比关系，以此来衡量土地质量。土地环境评价是对评价区域内气候环境质量、土壤环境质量、水资源环境质量、生态环境质量、社会经济环境质量等的综合评价，其中土壤环境质量评价是土地环境评价的重点。土地可持续利用评价。土地可持续利用可以理解为在生态方面具有适宜性，经济方面具有获利性、环境方面可以实现良性循环，社会方面具有公平和公正性。2） 按评价对象分类农用地评价和城市用地评价。前者主要对耕地、林地、草地、园地等农用地生产力、效益差异、级差收益分布状况的评价；后者包括对城市工商和建设用地、工矿业用地、交通用地、旅游业用地等的评价。在我国，城镇用地评价的理论体系和技术方法已较为完善，形成了以城镇为单位的土地等以及城镇内土地级和基准地价在内的不同层次的土地质量体系。2001年正式发布了城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程，确立了城镇土地分等定级和估价的操作规范与实施细则。城镇土地等侧重于反映城镇之间土地质量的地域差异；土地级反映城镇内部土地质量的差异；基准地价评估是在城镇均质区域划分或土地定级的基础上，对城镇各级土地及各类土地利用类型评价出单位面积土地的平均价格。3） 按评价的时间特征分类现状评价和潜力（预测）评价。第二节 农用地评价的理论基础1.2.1 土地肥力和生产力理论土地资源之所以成为农业重要的生产要素之一，就在于土地资源具有肥力，即在植物生长发育过程中满足和协调植物对光照、温度、水分、养分和空气需求的能力。土地肥力分为自然肥力和人工肥力。自然肥力是指土地不依赖于人的生产活动，而由自然过程赋予土地的肥力，它是自然历史过程的产物，是土壤肥力与气候肥力的有机结合；土壤肥力包括土壤水分、养料、通气状况和温度状况四要素，气候肥力是光、热、水等因子的相互作用、组合的结果。人工肥力是通过人的生产活动赋予土地的肥力。人工肥力的概念首先由马克思提出，是在自然肥力的基础上经过人的劳动、资本、技术的投入，使土壤结构得到人工改造、耕作方式得到改进、农田基础设施和生产条件得到改善而形成的肥力。土地肥力形成农业土地生产力。土地生产力的高低，既取决于土地各组成要素的质量及其组合状况，而且也取决于生产的物质投入、生产技术和管理水平。根据生产力影响限制因素，土地生产力包括自然生产力和人工生产力（经济生产力）。肥力是农用地既有产出功能的根本原因，是农用地使用的物质基础，是形成农用地质量的最基本因素，因而是土地等级评定的基础。自然生产力是土地在光照、温度、降水、土壤和地形等自然因素的影响和限制作用下所具有的生产能力；经济生产力是指在自然生产力的基础上，进一步考虑土地生产的物质投入、生产技术和管理水平的影响和限制，土地资源所有的生产力水平。1.2.2 地租理论马克思地租理论资本主义地租是在土地所有权与使用权分离的条件下，土地所有者让渡土地使用权所获得收入。根据地租产生的原因和条件，分作级差地租、绝对地租、垄断地租、矿山地租和建筑地段地租。级差地租是租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。根据级差地租形成基础的不同，分为级差地租和级差地租。前者由利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润转换而来；后者由对同一块土地连续增加投资而产生的超额利润转换而来。绝对地租：土地所有者凭借土地所有权垄断所得的地租。垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化而来的地租。形成前提：土地私有权垄断；某些土地具有特殊的自然条件。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而来自社会其他部分工人创造的价值。矿山地租：是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。也包括绝对地租、级差地租和垄断地租。建筑地段地租：是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需的土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租也包括级差地租、绝对地租、垄断地租。级差地租也分做级差地租和级差地租。前者是指由于城市内各地段的土地离市场位置的不同而产生的超额利润转化来的地租；后者是指在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上追加投资所产生的超额利润转化成的地租。1.2.3 区位理论德国 杜能 1826孤立国对于农业及国民经济之关系。农业区位论是研究农业景观空间形态的理论，主要内容是以城市为中心，由内向外呈同心圆状分布各种农业地带，因其与中心城市的距离不同而引起生产基础和利润水平的差异。6个“杜能圈”（6种