厦门房地产之福隆国际项目市场研究.doc

关于福隆国际项目市场研究部分一、厦门近期房地产市场分析（一）土地供应分析厦门市土地一级市场商品房年度供应表（万平方米）年度用地面积情况建筑面积情况土地成交金额用地面积同比增长率建筑面积同比增长率总成交金额同比增长度(万平米)(亿元)2003年59.45/85.26/10.16/2004年75.7527.42%103.7921.73%21.87115.25%2005年202.42167.22%320.57208.86%61.51181.25%2006年1-9月167.7347.68%382.36226.36%92.89404.84% 从以上图表可看出： 土地一级市场商品房年度供应不管是从用地面积还是从建筑面积来看，每年都达到两位数的增长速度。 从年度出让土地的规模及成交价来看，2005年的土地市场达到了最高峰。从目前阶段土地出让市场来看，2006年土地市场将大大超过2005年的最高峰并呈现出成倍的增长率（主要在建筑面积、成交金额等）。土地拍卖市场的楼面地价屡创新高记录。如： 05年12月8日国贸拍得的钟宅湾片区中的2005G19地块楼面地价:5468元/平方米，再到06年8月8日湖滨东路源昌2006P01地块楼面地价达到7132元/平米。 从2005年2006年9月总计成交的65宗成交地块中，（其中2005年出让地块共计36块，2006年1-9月出让地块共计29块），一方面说明了政府投放市场的地块规模越来越大，另一方面说明了原有以协议拿地为主的企业被迫到公开市场拿地，特别是国六条细则出台后，房地产企业将面临着重新洗牌的局面。 从2005年2006年9月以来的土地供应结构上来看，充分体现了多元化供应的现象，其中酒店、旅游、商业、办公等用途的土地公开出让日益增多。（二）商品房供应量与销售量对比分析厦门市商品房预售量与销售量对比情况表（万平方米）年份2003年2004年2005年2006年1-7月类别商品房预售情况商品房预售面积302320295.14213.62其中商品住宅231.67261.37194.13166.05商品房销售情况商品房销售面积329.53359.88286.77202.43其中商品住宅269.55290.61211.34144.79 从以上图表可看出：(1) 从2003年-2004年商品房销售面积（含住宅）商品房预售批准面积（含住宅），说明厦门商品房市场需求量大于供应量，这时期部分空置房得到消化，呈现出旺盛的局面；(2) 从2005年至2006年7月商品房预售批准面积大于商品房销售面积，商品房呈现出供大于求的局面，但两者总体的差距较小。 (3)从2003年-2006年7月，商品住宅（预售量/销售量）基本占商品房总量的70%以上，说明商品住宅是绝大多数购房置业者的首选。（三）商品房价格走势分析 近年来厦门商品房与住宅均价季度走势对比分析 从以上图表可看出：（1） 厦门市商品房与住宅均价涨幅走势基本一致的。（2）从2004年至2006年第2季度之间，厦门市商品房季度均价走势基本比较平稳，但从具体的季度差距比较大，差额达可到了1447元/M2（65564706=1850元），大约平均每季度涨幅为230元/M2。（3）从2004年至2006年第2季度，厦门市住宅季度均价走势比较平稳，但从具体的季度差距比较大，差额达到了1256元/M2（63174365=1254元），大约每季度平均年涨幅为244元/M2。（4） 2006年第2季度厦门全市商品房及商品住宅销售均价再创历史新高，成交均价分别为6556元/平米和6317元/平米。主要原因是，销售均价较高的岛内住宅较上季度上涨了13%。6月份岛内多个高价楼盘集中进入旺销期，如福隆东方丽景、国贸春天、源昌国际城等。（5） 由于土地资源的稀缺性、有限性，商品房特别是住宅消费有效需求的增加，从某种意义上来讲，商品房的价格从长期趋势来看，一般呈现出逐步上升的趋势。（6）“国六条”实施，厦门楼市出现了“房价不降反而升”的怪现象。土地供应和开发建设面积比例限制令，将使市中心范围内的大户型房产成为奇货可居，高档楼盘价格将不降反升。 新政策雷声大雨点小，看似力度大，实则软弱无力。没能“说到做到”的魄力，房价在一度的观望期后，会产生一种“越压越涨”的现象。 “延长营业税征收年限”规定，影响和限制了正常的二手交易行为，降低了商品房的流通性，反而容易造成二手房交易成本增加和房价上涨。 外资参与其中，新调控没对外资设限，所以市场需求持旺。从长期来看，房价不仅难跌且更易上涨。（四）商品房需求分析近期厦门商品房与住宅成交量走势对比分析 从以上图表可看出： （1） 厦门市商品房与住宅成交量、均价走势基本一致的，呈现出“W”走向。（2） 从以上图表走势来看：2005年厦门楼市经历了先扬后抑再扬的过程，大致可分成三个阶段： 第一阶段：15月份持续升温期。这一阶段，延续了2004年的火爆势头，不管是二级市场，还是三级市场，都呈现了供需两旺的特点。这种冲劲一直延续到5月份，5月份商品房均价一路冲到6183元平方米。 第二阶段：68月份市场观望期。这一阶段，随“着国八条”等一系列为了“遏制投机、抑制投资、保护真实需求”的宏观调控政策中房产新政的实施，厦门楼市成交量出现了明显的下降现象。受政策影响，有相当一部分消费者开始持币观望，部分开发商也开始捂盘，原先的炒家市场也逐步收缩，一时市场进入持币观望期，这一时期楼市成交量大幅下挫。但是价格却维持在一个稳定的价位区间，房价仍保持在5000元平方米以上，市场进入僵持状态，余温直接影响到9、10月份。 第三阶段：912月份回暖上扬期。到9、10两月，作为楼市传统的“金九银十”阶段，厦门楼市没像往年一样火爆，但也开始出现了缓慢回升，12月份终于冲到了市场的另一个拐点。 （3）从图上走势来看：2006年16月份走势基本与2005年相似，与去年的“国八条”相比，今年“国六条”的出台，在实施力度与监管方面等都比往年要加强，市民持币观望现象加重，导致成交量出现了大量的委缩，然而房价却坚挺，成交价格屡屡破记录。（五）购买需求面积分析2005年7月2006年7月厦门市居住用房成交面积比例比较图2005年2006年面积范围7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月6010.08%10.60%10.24%7.67%8.08%9.23%5.18%3.48%5.55%8.55%4.60%7.31%2.90%60-803.74%3.13%3.60%3.57%3.46%8.16%2.84%0.99%2.12%2.15%3.65%4.50%6.08%80-10014.45%14.61%14.47%18.21%14.13%17.27%13.94%11.92%13.97%9.33%20.55%6.46%13.41%100-12010.33%9.52%10.42%18.07%16.81%14.56%16.23%17.16%11.68%12.63%10.82%5.10%11.01%120-15027.90%28.16%27.74%27.55%27.94%24.84%27.36%35.66%35.00%35.78%25.64%18.34%18.96%150-18018.49%15.59%18.06%11.80%16.80%15.01%17.47%18.54%15.33%14.02%20.64%37.67%32.28%18015.00%18.59%15.48%13.12%12.77%10.93%16.97%12.25%16.35%17.54%14.10%20.62%15.35% 从以上图表可看出： （1）面积在150平米以上所占的比重呈逐渐上升的趋势。其主要原因是受150平方米购房入户政策拉动；岛内居住品质的提升；受“国六条”的影响（其中90平米及70%），大户型在未来即将成为稀缺产品；大户型在空间创新及产品功能设计等更加人性化。 （2）中小户型面积在（90平米以内）一般主要是以过渡性居住或投资为主，因此还具有很大的需求空间。（六）商品房空置情况分析 空置房是房地产市场的“晴雨表”，它最能说明整体房市的现象。 从以上图表来看：1 厦门商品房空置面积每年都以20万平方米的面积迅速去化，特别是住宅空置面积在空置面积的比重逐渐减少，说明了房地产市场有效需求的增加，实际需求较旺盛，从这个角度来讲，厦门房地产市场泡沫是相对较少的。2 从2001年至2005年，厦门空置商品房住宅面积每年平均大幅下降了38.3，与2004年相比，2005年空置商品房面积大幅下降了34.4。3 厦门市房地产市场继续保持较旺盛的发展局面。（七）厦门购房人群比例结构分析 从以上图表来看：(1) 一直以来，厦门本地人购房成为厦门楼市的主力客群，但是从2005年9月至今，外地购房者比例再一次超过厦门本地购房比例，成为楼市购房主角。(2) 外地成为厦门楼市购房主角的主要原因：A、做为外地购房者的主力福建省内其他城市（比例一般在30%-45%之间）的购房者的增长是外地购房者比例上升的重要原因，说明了厦门的魅力对于周边城市有着越来越大的吸引力；B、由于折迁和二次置业等原因，厦门本地的购房者的有效需求集中在2004、2005年得到放量，未来厦门本地的购房者潜在需求将继续走低；(3) 岛内今后户口门槛受“150”平米政策的限制，外地购房置业将有所回落。(4) 外地买房人群中，以福建民营经济发达的泉州地区的购买力为主力，近年来厦门岛内高端楼盘（如银聚祥邸、东方丽景、蓝湾国际等）很大程度上依赖于来自泉州地区的购买力。（八）未来楼市分析1、土地供需矛盾短期内仍难改变2、东部钟宅湾、枋湖片区、旧城改造未来将是岛内热点区域3、房地产开发逐渐向岛外突围4、商业地产开发量剧增5、写字楼市场逐步复苏6、开发商将面临重组，进入品牌竞争时期7、房价继续稳步上升8、产品素质加快提升9、供求关系结构性失衡10、经济适用房建设将继续将出，保证市场稳步发展综述： 总体看来，近期楼市主要特点表现在： 1、从成交量来看：受“国六条”及国家金融政策（加息、调高利率等）的影响，市民有持币购房的趋势，主要体现在商品房及居住用房的成交量（住宅成交量：5月30.61万平米；6月20.71万平米；7月13.52万平米）呈现出下降局面。 2、从成交价格来看：在成交量下降的情况下，商品房售价依然居高不下，价格依然坚挺且涨幅较平稳。（67月岛内住宅均价分别为8556、8305元/平米）3、从购房者来看：购房者变得更加理性与成熟。4、从居住环境来看：随着厦门城市跨越式的建设，其优美的居住环境、良好的教育环境，将吸引着越来越多尚未成为厦门户口的外来人（这部分人当中有在厦创业或就业，有周边城市人口为了改善生活环境和子女教育前来厦门购房的）。 5、从房价走势来看：买房就跟买股票一样买涨不买跌，跟涨心理的作用，和在经过一段时间等待观望以后，先前被压抑的消费欲望同时被释放出来，必然会进一步刺激房价上扬。二、项目研究（一）项目所在区域研究 1、区域简介 湖里区概况厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临