浅析公共租赁房建设的问题及其发展.doc

浅析公共租赁房建设的问题及其发展概念公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公租房的发展情况及城市现状发展情况针对公共租赁房的工作而言，还处于初级建设阶段，后续规划正处在研究的过程中。具体工作施展，已落实在厦门、深圳、北京、天津城市。随着公共租赁住房的增加。就消费者这部分而言既不属于高收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，那么相应的消费群体对住房的需求会逐步地得到解决。城市现状（1）、重庆重庆被称为是当前中国公租房建设的典范。该市今年年初即制定了一个宏伟的公租房建设规划。未来10年，重庆将建设4000万平方米的公租房，今年开工建设500万平方米，3年内完成2000万平方米的建设任务。这意味着，重庆政府将为30%的低收入群体予以公租房保障。（2）、北京；北京在2009年就开始了公租房建设，当年开工建设的公租房在8000套左右，2010年规划建设的公租房面积在50万平米左右。其规划建设的公租房分为三类，第一类是政府组织建设收购的公租房，；第二类是产业园区、国有企业利用自用土地建公租房，；第三类，随着城乡接合部改造，农村集体经济组织通过自建、参股或租赁土地等方式建公租房。这些公租房的建筑面积一般控制在60平米以内，租金一般低于市场价的20%左右。（4）、厦门；厦门市是公租房起步较早，制度相对完善，管理也较为规范的城市。厦门的公租房面积一般为70平米左右，当然也有比较小的户型。住户每月按每月每平米17.6元的价格通过银行向市公共房屋管理中心缴纳房租，这些房租70%随后会返还给住户，但返还的比例各个根据各个住户不同的收入水平而有所不同。现在已有2400多户厦门市民家庭享受到了公租房的实惠。（5）、东莞（新莞人租房中心）其面对的主要对象是在东莞石牌镇工作的企业中高层管理人员，要求月收入在3000元以上，两人家庭月收入在6000以上。这些房子的以低于市场20%左右租给这些新莞人。房子有一室一厅型（45平米左右）和两室一厅型两类，功能比较齐全。公租房建设存在的问题截至目前，全国许多城市已经开始大规模建设公共租赁住房，部分城市已经出台了相关管理办法。然而，整体上公共租赁住房建设体现出重视房屋实体建设、忽视制度研究建设的主要矛盾，特别是地方政府注重发展公共租赁住房的短期效应，对于该项制度长期发展缺乏必要考虑。公共租赁住房保障对象界定、建设模式安排、政策细节设计、资金来源规划等方面的制度设计还存在许多问题。1、资金不足，建设规模偏小；现在中央政府虽然虽然已经明确提出要大力推进公租房建设，但和原来的保障性住房项目一样，公租房的建设也面临资金不足的问题。如今年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，地方配套资金在700亿左右，加起来也就是1300亿左右，而我国的建筑成本每平米在12001500元左右，所以这些钱即便都用来建公租房，所能建的面积也就在1亿平米左右，按60平米一套计算，所能建的公租房也就是300万套左右，这与实际的需求相差甚远。所以，现在从各城市的规划来看，除了重庆市之外，其他的城市规划的规模都比较小。2、保障对象不统一；从现在来看，对于公租房的保障对象，全国还没有完全统一，一般都规定必须有城镇户口，虽然一般都将新毕业的大学生考虑在内，但是对于农民工，普遍还没有纳入规划，有的城市虽然也有规划，但都没有放在同等的位置。而未来中国的城市化关键是农民工、特别是新生代农民工落户城镇的问题，如果不能很好的考虑农民工的住房保障问题，对于未来中国的城镇化仍不能起到太大的促进作用。3、退出机制不容易落实；公租房虽然有明确的退出机制，但考虑到中国历来没有财产申报的习惯，管理人员其实也很难真正掌握租户的财产收入状况，所以这一推出机制能否真正落实还是存在疑问。问题的本质分析一、 公共租赁房供需矛盾分析1、有限供应与膨胀性需求的矛盾。根据住房和城乡建设部的数据，2011年全国将建设约1000万套保障性住房，其中公共租赁住房的建设量将超过500万套，然而，与庞大的市场需求相比，公共租赁房的发展仍显不足。在当前城市房价与收入水平不相适应的情况下，潜在公共租赁房需求无疑将有增无减。2、建设刚性与多样性需求的矛盾。现阶段，杭州公共租赁房来源以成规模建设为主，这决定了房源供应的机械性，即个人在地段、户型等方面的选择余地很小，导致与个人实际需求存在差距。例如，城南工作的保障对象承租了建于城北的公共租赁房，虽然显性的房租负担得以减轻，但隐性的生活成本却增加了。3、更替制度与长期性需求的矛盾。建设公共租赁房一个重要背景，是希望“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。国人的文化传统也决定了只要有条件，绝大多数人更愿意买房而非租房。因此，公共租赁房的本质功能应是赋予阶段性居住困难的保障对象一个过渡期。理想化的公共租赁房管理，应为原保障对象短期内改善经济状况即退出公共租赁房自行解决住房，而新的保障对象即时入住，开始新一轮循环。但当前城市房价与收入水平不相适应的现实，使得冀望公共租赁房承租人短期内自行解决住房问题困难，由此其更替机制将产生延滞效应，即老的保障对象无力退出，新的保障对象无法进入，最终政府不得不为此投入兴建更多的公共租赁房。二、公共租赁房需求分析就字面含义而言，保障是一种有限支撑和支持。作为住房保障体系有机构成的公共租赁房，政府所能投入的人力、物力、资金也是有限的。这就要求以公众需求为导向，深入挖掘细分市场，实现保障服务的差异化、分级化，将有限资源的效用最大化。对此，根据人们关注的侧重点不同。公共租赁房需求群体大致分为四类： 1、价格敏感群体 这类群体多为独在异乡打拼的职场新人，收入不高，又往往单身、无所牵挂。因此，通常他们对于住宿，所要求的只是一个可供栖身落脚的安全居所，关键是价格实惠、便宜。其典型就是刚出校门的大学生，怀着对大学集体生活的眷恋，两三好友合租一房并不少见。 2、便捷性敏感群体 已在城市初步立足的他们，稍具经济基础，事业处于上升期，正逐步融入或建立新的社交圈。具体表现为工作繁忙、常有加班，或社交活动、应酬较多，生活琐事无暇处理，一切以方便为基础。这使得他们常要求住房距离工作地点近，同时周边具备餐饮、超市等配套。 3、私密性敏感群体 如何在有限的空间里，让家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成员家庭重点考虑的问题。他们的经济状况相对良好，不少人甚至可能已初步制订置业规划。为家人着想，除了基本的周边配套，他们更关心屋内设施设备的齐全，注重小区的环境和私密性，物业管理也要到位。 4、舒适性敏感群体 他们常被企事业单位作为高级人才引进，具有良好的收入前景。严格的来说，这类群体并非住房保障对象，但初来乍到的他们也的确需要一个过渡期去购买满意的住房。尽管是临时过渡用房，但举家而来的他们仍然将房屋品质和舒适度作为首选因素。三、保障对象界定不清，社会对公共租赁住房制度的定位容易产生误解在目前的制度设计中，公共租赁住房的定位还是相对清晰的，属于保障性住房的一个组成部分，然而，由于其保障对象介于廉租住房对象和商品住房对象之间，而且政策层面也并未对供应对象进行严格限定，所以，目前公共租赁住房制度存在保障对象界定不明晰的问题，并进一步导致了社会预期对于公共租赁住房制度定位的误解。1、政策层面公共租赁住房保障范围相当宽泛，一来以上两类保障群体都具有很大的可变动性，这也是公共租赁住房与廉租住房的最大不同之处，廉租住房保障家庭通过劳动提高收入并且自己解决住房问题的可能性不大，所以其需求相对刚性，而对公共租赁住房保障的中等偏下收入家庭而言，很难界定哪些属于住房支付能力不足的；2、界定保障群体也缺乏类似廉租住房保障中的量化手段，例如廉租住房保障可以参考民政部门的最低生活保障标准，也有地方房管部门的调查作为基础，操作相对简易，而公共租赁住房保障却很难找到合理的划分依据，特别是科学划分流动性更强的外来务工人员。因此，公共租赁住房保障对象本身就很模糊，如果在相关制度设计上不进一步予以明确，将严重影响制度的执行效率。3、随着今后几年公共租赁住房建设规模的扩大，人们容易产生公共租赁住房将逐渐取代商品住房、成为住房供应主体的观念。大规模建设保障性住房虽然只是特定时期所采取的特殊策略，但这也足够影响社会预期，造成保障性住房将成为住房供应主体的错误观念，影响到市场在住房资源配置的核心地位。四、结论任何国家的住房保障制度都不可能完美无缺，中国的住房保障制度也不可能没有缺陷。我国的住房保障制度还处于探索和初建的阶段，所以现在期待住房保障制度完美无缺很难，即便是公租房也面临一系列的问题，但是经过一段时期修正后，最终成为一种良好的住房保障制度是有可能的，但我们得有耐心。关于解决公租房问题的应对措施一、保障对象准入管理1、保障对象范围设置公共租赁住房保障体系就保障对象表现出其多样性及合理性，目前各试点城市的户藉人口低收入人群已纳入近期公共租赁住房保障范围，同时还将在公共租赁住房中安排适当比例的房源作为人才公寓或周转用房，解决从国内外引进的初、中级人才和行政事业单位新录用人员的住房需求。日后还将家庭成员部分或全部为非本市户籍的常住人口低收入住房困难家庭，视其缴纳社会保险和纳税情况，按年限逐步纳入公共租赁住房保障体系中来。2、保障对象实行分档管理公共租赁住房是住房保障的一种表现形式，因此对低收入人群保障原则应该是在低收入人群中家庭人均年可支配收入越高其应得到的保障权益就理应更少，在实物配租过程中所应支付的租金标准也应更高，实行货币补贴则应更少;家庭人均年可支配收入越接近市民政部门核定的最低生活保障标准就应得到的保障权益就越多，在实物配租过程中所应支付的租金标准则应该更低，实行货币补贴就应更多。租金标准由目前公共租赁住房最高租金标准逐渐向市场租金标准靠拢，保障人群逐渐广泛化、大众化。3、保障对象实行动态监控管理一般来说保障对象即公共租赁住房申请人在一个租赁期内（2年）其家庭人均可支配收入状况不会一成不变的，所以当保障对象的家庭人均可支配收入发生变化时，其租金支付能力及租金支付标准也应发生变化，只有这样才能与保障对象的家庭人均可支配收入状况相匹配。因此我们建议租赁管理部门对保障对象实行年度审核制度及家庭可支配收入自行申报制度相结合动态监控管理。二、完善公共租赁房梯级保障体系1、设计梯级产品架构 根据“两类三级”原则，积极探索公共租赁房产品新模式。“两类”是指货币配租型公共租赁房和实物配租型公共租赁房两大类，互为补充。货币配租型公共租赁房，意为政府对符合条件的保障对象发放租房补贴，鼓励其自行到市场租赁住房。2、建立梯级管理模式随着公共租赁房建设渠道的拓宽，诸如允许符合条件的单位用自用土地建设公共租赁房，以及预期纳入公共租赁房筹集渠道的危旧房改善腾空房、拆迁安置空关房、空关直管公房等不同产权主体的房屋，公共租赁房管理将日趋复杂。从纵向层次而言，应建构一种经济、有序的梯级管理模式，确保公共租赁房体系高效运转。3、制定梯级租金（补贴）标准根据保障对象承租房屋的分类等级，实施级差租金和级差补贴。同一公共租赁房类型的，可按地段等级等因素，从低到高依次递增原则建立租金标准。三、政府需合理调节公共租赁房建设的供给和需求1、政府应明确调节目标。保护社会公平正义是政府建设公共租赁房的主要出发点。国家需要对住房用地合理安排，保证每年投入一定数量的土地用于住房建设；更重要的是住房用地也要保持合理，控制耗费土地资源过多的商品房用地，充分保证节约土地资源的保障房建设用地。2、政府应实行供给略大于需求的战略。按照社会需求提供公共租赁房，这是节约资源的最优选择。政府计算每年公共租赁房的需求量，只能通过理论上的假定，即通过对社会中低收入户中实际缺房的统计给予界定。对于这种假定需求，政府必须放大供给，实行供给略大于需求的住房保障战略，不仅满足未统计到的缺房户，而且考虑到不确定的流动人口，以及新就业人口、外来暂住人口、部分有购房实力但暂时不想购房的人口等。 3、政府应有效调节公共租赁房的租金。公共租赁房的出租价格，客观上影响住户对公共租赁房的选择。政府对租金价格杠杆的调节有助于实现政府的住房保障目标。对于一部分有条件买房，但目前不准备买房者，政府通过准市场的形式提供一定的住房便利四、多管齐下建设公共租赁房1、政府直接投资建设。将公共租赁房建设纳入年度财政预算，由政府招投标建设，建成后的公共租赁房产权归政府所有，并委托专业部门进行管理。政府享有对房产的最终处置权和对租金的直接调节权。同时，政府也可以采取购买符合租赁条件的商品房的形式，扩大政府支配的公共租赁房房源。2、支持社会法人组织参与建设。目前，我国不少法人组织具备建设公共租赁房的条件。比如，在城市及城市规划区之外的工矿企业和事业单位都有不少住房困难户，同时他们又拥有土地或资本等资源，政府应鼓励他们利用现有资源建设公共租赁房，优先用于安排本单位的住房困难户。3、引入市场机制开发公共租赁房。政府允许市场主体自行投资公共租赁房建设，与政府共享房屋产权，支持市场主体通过租金获得合法收入。通过市场方式建设公共租赁房的基本前提是投资商必须按照政府的要求设置租金，接受政府调控，同时政府也要让开发商取得合理利润。五、科学管理公共租赁房1、公共租赁房的投资管理。一是将公共租赁房建设纳入各级政府的财政预算。公共租赁房作为社会公共物品的重要组成部分，需要政府统筹安排，作出专项规划，并通过相应的财力给予保证。二是规定住房保障水平。各级政府是住房的保障主体，对行政区域内的缺房者要切实履行保障责任，做到应保尽保。三是确定公共租赁房的建设重点。我国大中城市以及城市规划区外的工矿所在地、教育文化卫生等单位必须建设一定数量的公共租赁房，以满足流动人口的需要。2、公共租赁房的实体管理