某商业地产项目造价管理过程案例分析.docx

某商业地产项目造价管理过程案例分析 摘要：本文是一篇纪实型案例论文，以某公司开发商业地产项目期间的造价管理过程为研究对象，从开发商的角度分析工程管理过程存在的问题，探讨解决办法，探索此类项目的造价管理思路，为后期建设项目的工程管理提供参考。 下载 关键词：造价管理；控制表；合同价 中图分类号：TU723.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）013-0000-01 一、引言 房地产项目开发项目，以项目部的形式对工程建设过程进行管理时，通常由项目主管主导，下设各安装、土建、造价等专业工程师配合工作，组织机构精简，管理人员专业综合。受人员配备限制，项目部的造价管理工作重心偏向于总价控制与协调，计价工作由咨询公司完成。 二、案例介绍 1.项目概况 某公司开发的商业广场项目，建筑面积4万平米，地上二层，层高5米，无地下室，现浇钢筋混凝土框架结构，工程建设用地面积8万平米，工期480天。 2.造价情况 本项目方案阶段的建安工程费用概算1.25亿，施工图阶段调整后建安工程费概算1.44亿，竣工结算价约1.417亿，节余约230万。 三、造价管理思路 以建安工程费概算1.44亿为目标开展造价管理工作，首先进行数据分类。 第一类：反映已发生的成本，即合同价（a）、变更造价（b），变更造价也是合同价的组成部分，因而可以两者合计为变更后合同价（a+b）。 第二类：反映预计将产生而尚未明确的成本，即预留增加造价（c）。 第三类：各项成本汇总形成总造价，即预测结算价（a+b+c）。当预测结算价超过概算时，决策者权衡是否降低未实施部分设计标准，以降低总造价、防止超概；当概算有余时，决策者权衡是否提高未实施部分的设计标准，实现功能提升。 各类数据以表格形式分列汇编，制作建安工程造价控制表。 造价控制工作的实施，就是跟随工程进度不断调整完善建安工程造价控制表的过程，包括合同价的确定、变更造价的测算及预留增加造价的调整，数据需要即时更新。随着工程推进，预留增加造价内容逐渐落实为变更项目，直至工程竣工，预测结算价即为建安工程总造价。 四、管理过程分析 对本项目建设过程中的造价管理工作进行分解，可分为招标控制价、合同价的确定、变更造价的测算及总造价测算。 1.招标控制价的确定 确定招标控制价的过程，就是确定拟建项目规模、材质、品牌、设备技术参数的过程，招标控制价反映设计标准。 2.合同价的确定 本项目是自有资金投资，除总包与监理按政策规定走公开邀请招标程序外，其他分包工程均是通过公司内部邀请招标程序，以合理低价中标原则确定中标单位，按中标价签订施工合同。单位工程施工合同价均采用总价包干形式，联系单调整结算。 采用施工图招标或可统一报价口径方案图招标，合同价明确，有利于业主的造价控制；采用设计不详的方案图用于施工招标，设计标准各异，各投标人之间不能形成价格竞争，有违招投标初衷，且会导致造价失去控制。 本项目的精装修工程招标就是这种情况，虽然以合理低价形式确定中标单位，中标单位却迟迟不肯深化设计图纸，造成工程无法准确计量计价，即不利于工程质量管理，又影响整个项目的造价测算，应当引以为戒。 期间的安装工程招标，施工图纸明确，招标文件提供主材型号及备选品牌，造价事务所依据施工图、浙江省预算及取费定额、本地信息价编制施工图预算，按预算价 943万作为投标最高限价，邀请几家符合资质要求的安装施工单位参与投标，经过充分竞争之后，由报价728万元的施工单位中标，并签订施工合同，工期实施顺利，结算造价854万。 3.联系单造价的测算 变更单种类多样，有施工单位的签证单、业主及监理联系单、设计院的设计变更单等，变更单造价的测算是造价控制的难点。 在实际操作过程中由于变更造价的测算非正式结算，施工单位上报不积极、不完整、不配合对帐，咨询公司提供的测算结果经常存在估算不准、造价反馈滞后的问题，如本项目的安装工程结算造价为854万，但在工程过程中，测算的最高结算价为831万，结算是甲乙双方的行为，测算变更造价最终还是需要施工单位的配合，在以后的工程中，在资金拨付支持的情况下，可尝试在施工合同条款内增加变更部分付款条件，限定安全的付款比例，促使施工单位准确计量并及时上报，可使变更部分的造价测算更真实可靠。 4.成果分析 本项目造价管理最终实际了控制目标，在概算内如期完成了建设目标，并节余资金230余万。项目在工程建设过程中出于对结算成本不确定下的保守估算，预测的建安总成本处于控制价临界点，外立面生态绿化墙是项目建筑外立面的亮点，迫于项目施工过程中的成本压力，最终决策不进行深入设计与实施。 对成本状态的判断会影响工程实施结果，工程建设存在不可逆性，管理过程中通过调用各方资源，缩短成本测算时间，降低测算误差，可以为正确的决策赢得时间和机会。 五、总结 项目建设过程中工期与造价、质量与造价之间存在必然的矛盾，造价管理的职能可以定义为及时反映成本状态，预警超概，提示节余，为项目主管提供决策依据，由项目主管实现造价与质量、工期的统一，在完成建设目标的同时实现造价控制目标。 工程成本是随着工程建设而发生，建设是以实现功能为目的，对成本的控制，本质上是对建筑对象功能的选择，在有限的资金范围内实现建筑功能的最大化可作为造价管理最终目标，这也是项