公租房建设中融资模式研究.docx

公租房建设中融资模式研究 摘要资金是公租房建设最基本的保障，也是目前制约公租房发展的主要瓶颈。针对这一问题，先对ABS与BOT这两种融资模式进行分析比较，然后结合TOT和ABOT模式的优缺点提出了一种新型的融资模式TABOT，并对此模式进行了可行性分析。 下载 关键词ABS；BOT；ABOT；TOT；TABOT 中图分类号F287.7文献标识码A文章编号1002-736X(2012)02-0169-03 根据国家十二五规划，我国将在未来五年内建设保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，后面三年还有1600万套，保障性住房的覆盖率达到20。中国保障性住房建设的骤然提速，催生了巨大的资金需求。而公租房作为保障性住房的主要部分，存在着一次性投入大，资金占用周期长，投资回报率低等问题，是当前保障房融资的主要困难所在。看似“无利可图”的公租房开发建设让各路资金望而却步。所以，能否通过融资模式创新“点石成金”，使公租房建设得到可持续发展已是当下最迫在眉睫的工作。 一、ABS、BOT模式简介及ABOT模式的分析 (一)ABS模式 ABS(Asset-Backed Securitization)融资是资产证券化融资。指的是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。概括说就是“以项目所属的资产为支持的证券化融资方式”。其运行原理如图1所示。 (二)BOT模式 BOT是英文BuildOperateTransfer的缩写，即建设一经营一转让方式，是政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。实质上，BOT融资方式是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式。其运行原理如图2所示。 (三)ABS与BOT的差异比较 ABS与BOT都可以作为公租房建设的融资模式，但他们也存在着许多差异。表1对ABS与BOT两种融资模式做了对比分析。 (四)ABOT模式的分析 经过以上分析，ABS和BOT在我国的公租房建设中各有其优劣，为了使这两种融资模式更经济、更有利，更好的服务于公租房项目，在此将ABS与BOT这两种融资模式进行了融合得到ABOT(Asset-backed securation and Build-Operate-Transfer)融资模式。即在公租房项目前期，政府通过招标，选择技术先进、管理运作能力强且拥有良好信誉、资金雄厚的投资者，与其组建特定机构SPC公司。并要求投资者在开始签订特许经营协议时向政府提供公租房总投资的一定份额的资金用以公租房前期工作的开展。剩余资金通过公租房的未来稳定的可预期收入为担保在资本市场上进行融资。在特许期内投资者拥有经营权，政府和SPC公司拥有收费权和资产所有权。特许期满后投资者根据合同无偿或有偿交还政府经营权。其运行原理如图3所示。 二、TOT的模式分析及TABOT模式的提出 (一)TOT模式分析 TOT是英文transfer-operate-transfer的缩写，即移交经营移交。是指政府对其建成的基础设施在资产评估的基础上，通过公开招标向社会投资者出让资产或特许经营权，投资者在购得设施或取得特许经营权后，组成项目公司，该公司在合同期内拥有、运营和维护该设施，通过收取服务费回收投资并取得合理的利润。合同期满后，投资者将运行良好的设施无偿地移交给政府。其运行原理如图4所示。 从图3和图4可以看出TOT与ABOT的差别，TOT模式的投资者在获得特许权后可直接经营项目，而ABOT模式的投资者要经过建设阶段才能进入运营阶段。 TOT融资模式的实质是政府在项目建成后可迅速回收投资，有利于扩大公租房项目的融资规模，提高公租房的开发效率。此外，由于项目已进行过一段时间的运营，TOT方式对于投资者来说，既消除了前期费用负担，避免了公租房开发建设阶段复杂的审批程序，如征地拆迁、城市规划等，又减少了运营期风险，因而对民间资本具有较大的吸引力。 (二)TOT与ABOT的分析比较 为了得到一种更有利于公租房建设的融资模式，对TOT与ABOT进行了分析比较(见表2)。 (三)TABOT融资模式的提出 为了使公租房项目拥有更完善、更科学的融资模式，在经过上面的分析及比较后，对ABOT与TOT模式进行了融合，得到一种新型的融资模式TABOT融资模式。TOT可以通过两种方式与ABOT融合。 一是政府通过TOT融资模式将已建项目的经营权进行转让，一次性获取一笔资金，然后再将这笔资金投入到ABOT公租房项目中，直到收回项目的经营权为止。二是政府将已建项目的经营权在一定时期内通过TOT的方式转让给投资者，但政府必须与ABOT项目公司按一个递增的比例分享拟建项目建成后的经营收益。其运行过程如图5所示。 三、TABOT融资模式的可行性分析 (一)充分的民间资本使TABOT模式的运行得到保障 政府将TOT与ABOT融合，以此来带动大量的民间资本。众所周知，我国民间资本数量十分庞大，目前，由于投资渠道狭小以及金融产品的匮乏，加上今年以来股票市场的低迷，大量的私人资金以及国际市场上的游离资本都得不到有效地利用。这些都表明我国公租房建设项目实施TABOT融资模式有充分的资金保障。 (二)TABOT融资模式盘活了固定资产 对政府来讲，TOT可将未来的收入现在一次性提取。政府将TOT融得的部分资金入股ABOT项目公司，以少量国有资本带动大量民间资本，以存量换增量。这使得已建项目所产生的资金、即将建设的公租房预期的资金以及大量的民间资本得以盘活。 (三)TABOT融资模式增加投资者信心 公租房TABOT融资模式中，ABOT项目公司从特许期一开始就有了资金流入，这使得ABOT项目融资变得更加容易。政府用TOT模式融到的资金在ABOT项目中入股，参与到公租房项目的实施中，使其运营权和收费权在特许经营期内有所提高。在合作过程中，有了政府强有力的参与，又有了资金的保障，大大增加了公租房建设的成功率，使投资者短期利益损失有所减少。由以上分析可知，在公租房建设项目中采用TABOT融资模式是完全可行的。 四、结语 目前，我国公租房建设正值起步阶段，任务量大、资金极度紧缺。面对如此大的资金瓶颈，公租房项目采用多种融资模式、促进多种资本进入是十分必要的。而TABOT作为ABS、BOT、ABOT以及TOT的融合体能够有效地解决政府面临的资金缺口问题，从而进一步加快公租房的建设进程。但由于TABOT是一种创新型的融资模式，所，以在公租房建设领域中的引入还存在一定的争议，还有待于实践的考验。 参考文献 高向平，郭菊先TOT项目融资模式中的项目经济权定价模式选择及其验证J技术经济与管理研究，2002，(3)：43-46 金永祥，谭轩TOT项目运作J，中国投资，2002