幸福广场A区可行性研究报告.doc

V西南科技大学城市学院本科生毕业论文 幸福广场A区可行性研究报告摘要：主要是对幸福广场A区项目（开发前期）在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。分析过程主要包括： 项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏衡分析、敏感性分析），最终提出项目研究结论是否可行。关键词：可行性研究 规划设计 敏感性分析 Happy Piazza A feasibility study reportAbstract: The main plaza of happiness A Area Project (early development) a preliminary feasibility study on the technical, economic, and analyze whether it is technically feasible, economical, providing a basis for investors to determine the initial decision. Analysis include: preliminary program and project planning, resources, cash flow estimated life of the project (investment estimate, financing analysis, profit forecast, etc.), financial evaluation (calculation of financial evaluation, breakeven analysis, sensitivity analysis), and finally make the project feasibility study conclusions.Keywords: Feasibility Study , Sensitivity ,Analysis Planning目 录第1章 项目总说明11.1项目背景11.2可行性研究范围2第2章 项目市场调查分析32.1 项目周边环境分析32.2 市场供需分析32.3项目分析52.3.1本项目优劣势分析52.3.2本项目市场前景分析73章 项目概况、建设条件及项目规划83.1项目概况83.2建设条件83.2.1地形、地貌条件83.2.2气候条件93.2.3交通运输条件93.3项目规划93.3.1规划依据93.3.2道路交通93.3.3规划指标103.3.4建筑设计10第4章 结构方案124.1、设计依据124.2、本项目各建筑结构安全等级124.3、荷载取值124.4、结构体系选择和结构布置124.5建筑基础134.6主要建筑材料13第5章 项目的销售方案策划145.1销售策略145.1.1 售楼处选址145.1.2 价格策略145.2 广告策略145.2.1 销售特点145.2.2 各销售期155.2.3 广告媒体选择155.3 销售进度安排15第6章 组织机构与人力资源配置 17 6.1组织机构方案17 6.2劳动定员18第7章 项目实施进度197.1 施工期197.2项目进度控制措施197.3项目质量控制措施197.4项目资金控制措施207.5项目实施进度表20第8章 投资估算及资金筹措228.1投资估算的范围228.2投资计划与资金筹措23第9章财务效益指标分析249.1 盈利能力分析249.1.1 基准收益率的确定249.1.2 基础数据计算249.1.3 财务净现值(NPV)249.1.4 内部收益率(IRR)249.1.5 投资回收期259.1.6 利润率和利税率259.2清偿能力分析259.3资金平衡能力分析25第10章 不确定性分析2710.1 盈亏平衡分析2710.2 敏感性分析2710.3风险分析与对策29结论与建议31致 谢33 参考文献34附录35 西南科技大学城市学院本科生毕业论文第1章 项目总说明1.1项目背景 项目名称：幸福广场A区 建设单位：骏东房产有限公司 法人代表：朱大俊 建设地址：项目建设地点位于南部县蜀北办事处幸福村六社。建设性质：新建 建设规模：项目总用地面积15863平方米。 规划用途为居住和商业用地。项目总用地面积66570m2，建筑总面积123746m2，其中住宅面积104381，商业面积19365。容积率为1.85%，绿地率为38%，建筑密度17.7%，户数870。 设计目的建设期限：2015年7月2 016年8月 主要技术经济指标见表1-1.表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）665702总建筑面积（平方米）123746其中：住宅面积104381商业面积193653建筑密度17.7%4绿化覆盖率38%5容积率1.85%6户数8701.2可行性研究范围1、进行可行性研究的目的 依据国家相关政策和法律法规，运用现在科学技经济学和管理学等理论和方法对“幸福广场A区”项目建设进行全面、综合、深入的研究和科学论证，论证项目是否适合建设，所采用的技术是否先进、合理可靠，以及在经济上是否合理。 2、可行性研究依据 （1）建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号） （2）中华人民共和国城市规划法 （3）城市居住区规划设计规范（GB5018093） （4）四川省城市规划管理技术导则 （5）国家计委颁布的建设项目评价方法与参数 （6）国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 3、可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。 4、可行性研究的结论 开发建设“幸福广场广场A区”项目可以达到下述目的： （1）促进南部县经济发展和城市规划，加快南部县的繁华昌盛和整治和美化城市环境。 （2）为南部县人民提供优良的居住环境，和购物场所。 （3）盘活南部县闲置的土地，增加财政收入，并且促进了南部人民和外来人员的就业机会，促进了南部县经济的发展和社会稳定。 （4）项目具有一定抗风险能力，并且经研究具有一定的经济效益，能够为项目带来可观的利益。第2章 项目市场调查分析2.1 项目周边环境分析 1、项目地理位置分析 本项目位于南部县项目宗地位于新政府附近，是城市的政治、经济、文化交流中心。幸福广场周围繁华昌盛，地域价值无可取代。周边的南部三中、滨江小学、大润发、圣桦时代广场，集贸市场等配套设施齐全；成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，为售房带来一定的保障。 2、项目周边配套设施现状 （1）医疗配套设施：南部县人民医院、南部县中仁医院距本项目均在本项目附近地方。 （2)学校、教育：滨江小学距本项目约500m。 (3)自然景观、人文景观：本项目往西面约1000m为南部县县县委、县政府、公安局、等各部门机关和红岩子电站、嘉陵江都聚集在此地段。 综上本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、购物便捷、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人的居环境和工作环境。2.2 市场供需分析 1、南部县区域概况。2013年4月，经四川省人民政府批准，将原南隆镇辖区范围原东城、南城、西城和北城办事处改设为滨江街道办事处、蜀北街道办事处，保留南隆镇建制，南隆镇现辖原金星、枣儿办事处范围，镇政府办公地设在金星场镇。2010年7月9日，调整方案正式实施。至此，南部县共有72个乡镇、2个街道办事处。 2、南部县人口流量分布。9923人，全县户籍人口为1312216人。全县常住人口中共有家庭户318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为2.82人，全县常住人口中，0-14岁人口为183003，占19.68%；15-64岁人口为621638人，占66.85%；65岁及以上人口为125282人，占13.47%。与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少19.67%，年平均减少2.17%。但是，2006年人口增长速度上升，全县总人口126.20万人，其出生率、死亡率、自然增长率分别为9.3%、3.2%、6.1%。2007年全县人口增加到127.57万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.4%、6.0%、6.4%。2008年增至129.04万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.5%、3.3%、9.2%。至今南部县户籍人口增长为1312216人。 3、部县政策对房地产的影响。受国家宏观调控政策的影响，2011年以来，我国房地产市场出现明显变化。交易量下降，房价下跌、打折优惠等字眼时常见诸媒体。这些信息反映出来的直接结果，就是老百姓的购房欲望明显降低，“买涨不买跌”的心理导致部分有购房需求的人群也持币观望。 4、来房地产走势及影响。对于未来房地产价格的走势，我认为，主要会受几个方面的影响。 (1)宏观走势。房地产市场与宏观经济密切相关，如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。 (2)地方政府政策。房地产投资占全社会固定资产投资约20%，与地方经济密切相关。因此，不少地方已相继出台针对房地产市场的保护性政策措施，着力于房地产市场的理性回归和稳定发展。 (3)宏观调控政策。政策的走向必将是影响未来房价走势的又一重要因素。 (4)心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，短期内，心理预期将在一定程度上决定市场的走势。但从长期趋势看，整个社会对住房的需求是刚性的，这是房地产市场继续保持稳定发展的不竭动力。 5、县房地产发展区域。未来南部发展的区域，由于新政府建立、使用以及奥体中心建设，区府对面步行街与奥体中心的连接使南部西沿线形成未来城市商业中心。因此，在南部县持币观望的人群里大多数都选择在区府附近购房，说明南部西沿线应该是南部未来发展的方向。 6、据分析统计。在本县130万人口当中，有近90万户人家，城市户口21万人。不排除非城市户口人数和外来人口在南部县城居住人口，估算在40万左右，按照南部人口分户比例2.87人来估算，南部县城约12万户（不排除1个家庭多套住房），现阶段南部住房大约在10万套住房。目前的发展趋势来看，加上南部县在建安置房2000多套，未交房项目3000多套，目前就有1.5万套住房销售空间。在1.5万套住房来看，在未来1年即将开盘和已经开盘的光靠西区近5000套住房来看，远远不够南部县目前的需求量。随着南部县经济社会不断发展，城乡居民家庭收入大大提高。据调查，20014年南部县地方每月生产总值已达到1025924万元，比2004年增长91.0%，年均增长13.8%。经济大发展为城乡居民的收入提供可靠的保障，在居民生活八大项消费中，城镇居民家庭人均消费食品、衣着、居住、交通和通讯、教育文化娱乐、医疗保健、家庭设备用品、其它商品。其中居住高居前3，总体来看南部居民在生活品质和物质要求都还没有达到一定的需求，如果物质要求达到一定的水平和需求，那么南部县的人均消费居住的数据应该会在后面几位。 7、分析结论 （1）南部市场处于平稳增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口、公务员、企业主、大学生等购房，就现在的房产市场还远远满足不了南部县目前的需求量。 （2）2014年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，南部县并没有受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展形式，南部县房地产发展具备坚实基础。 （3）南部县房地产市场虽然起步较晚，但发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势比较稳定。 （4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。 （5）近三年市场需求基本平衡，200132014年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。 （6）近几年土地供应处于比较缺的状态，未来几年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。 （7）目前南部县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并没有太大影响；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。2.3项目分析2.3.1本项目优劣势分析： 1、优势 （1）地理区域：项目位于南部县蜀北大道西沿线，奥体中心旁。现阶段属于城市边角地段，但随着南部县未来城市规划的脚步，县政府和奥体中心的建立使用，正在建设的市政府广场步行街直通中华园项目，还有就是周边项目开发，以后可以说幸福广场项目是将来的城市中心地区。 （2）交通：在已有的交通网络覆盖下，在幸福广场1公里处政府规划建立了西区新车站，新车站主要发车地点是南部县周边的乡镇，在交通出行方面占据了明显优势。 （3）周边配套：南部县西区现阶段还未完全成形，但是在2年的城市规划建设中，明确了相当完善的配套，消费水平也适合各个阶段。教育方面，南部县县政府建立使用周边学校也大大提高教育水平，拥有小中高成套的教育系统；医疗方面，在县政府金福路主干道上面在建的AA级医院，也提高南部县医疗水平；购物方面，随着西区规划，袄尔玛的引进、步行街周边的形成、政府广场商圈、奥体中心广场等满足居民出门购物需求；餐饮、银行等方面都在政府规划范围内。 （4）政府支持优势：项目建设符合南部县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。 2、劣势 （1）营销策划及招商需要专业运作。 （2）本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。 3、机会 （1）购买能力加强。随着南部县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；其中相当一部分人都愿意在南部县城购房置业或投资，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。 （2）房地产市场发展逐渐成熟。南部县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。 （3）市场潜力较大。比较目前南部县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。 4、威胁 主要威胁来自御景澜庭、桂博世家等。2.3.2本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位，幸福路是最大人流导入量的道路，也是项目的主要出入口。项目周边主要有滨海中学、滨江小学、人民医院、大润发、圣桦时代广场中医院等及县直各机关单位。这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。3章 项目概况、建设条件及项目规划3.1项目概况 项目名称：幸福广场A区商住房建设项目。 建设性质：新建。 建设单位：南部县骏东房地产开发有限公司 项目总投资：41864万元 建设地点：南部县蜀北办事处幸福村六社。3.2建设条件3.2.1地形、地貌条件 1、面积 全县幅员面积2235平方公里，东西相距89.7公里，南北相距59.5公里。其中县城面积近30余平方公里，有耕地60118公顷，其中水田19523公顷、旱地40595公顷。 2 、地貌条件 南充市地形以浅丘为主，全市地势可分为北部低山区和南部丘陵区两大地貌单元。地貌由北向南缓倾，海拔高度256889米。地貌类型以丘陵为主，浅丘带坝、中丘中谷、高丘低山类型地貌各占三分之一。北部低山区大致范围是阆中市的北部、南部县的西北部、仪陇县大部分、营山县境、仪陇河以东区域和蓬安县的北部。海拔一般为500800米。北部低山区以嘉陵江为界，江西为剑门山支脉，江东属大巴山余脉。东西两部分的地貌差异较大。川中丘陵区，紫红色砂，泥岩相间，岩层近于水平，构成低矮的圆形和方形台阶状丘陵。丘顶海拔400-500m，相对高差50-100米。仪陇北部地区由红色砂，泥岩相间构成台阶状孤包山，山脉无一定走向。嘉陵江流经本区丘陵地时，河谷开阔，阶地发育。河流切割山地时，形成峡谷。如 嘉陵江下游素有小山峡著称的沥鼻峡，温圹峡，观音峡。3.2.2气候条件 南充市属中亚热带湿润季风气候区。具有四川盆地底部共同的气候特征：四季分明，雨热同季，冬暖、春早、夏长、秋雨、云雾多，霜雪少。年全市各地平均气温差别不大。均温16-18(摄氏温度计)，常年1-2月最冷，均温1-4摄氏度，南充以南地区冰雪少见，以北地区极端最低温-3-5摄氏度，山区有短暂积雪。受四川盆地地形影响，南充多秋雨天气，云量大、日照少，加之冬季多雾，多年平均日照时数仅12001500小时，日照率为27%35%，是全省日照较少的地区。南充降雨时空分布不均，年降雨量1100-1500毫米 。3.2.3交通运输条件 县城地处广南高速、成巴高速以及国道212线、省道101线、204线及嘉陵江交汇处，与成都、重庆均相距280公里，三地连线呈等边三角形；即将动工的兰（兰州）渝（重庆）铁路在此建有中型客（货）运站。3.3项目规划本项目规划东西长325米，南北宽约185米，区域内大部分为平方，周边下水道和水电气管道齐全，地质优越。3.3.1规划依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市居住区规划设计规范 3、四川省城市规划管理技术导则 4、住宅设计规划 5、高层民用建筑设计防火规范3.3.2道路交通 1、出入口位置：设置出入口3个。主出口位于幸福路主道。两个次道分别位于与主道垂直的两条道路上。 2、停车：停车和储藏面积为2505.71平方米。3.3.3规划指标表3-1项目规划表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）665702总建筑面积（平方米）123746其中：住宅面积104381商业面积193653建筑密度17.7%4绿化覆盖率38%5容积率1.85%6户数8703.3.4建筑设计 1、住宅设计 户型类型：三室二厅两卫，两室两厅一卫，一室一厅一卫。 产品形式：多层、小高层、高层住宅。 商铺：主要形式为多层住宅。多层住宅有13栋，49045。高层住宅4栋，36922。小高层住宅3栋，18414临街为2层商业门市，商铺面积为19365。储藏、车库面积为2505.71平方米。 2、给排水方案 水源：本工程为城市自来水管网，从幸福路DN300的供水管干上，开两个DN150的接口。 用水量：该工程最高日生活用水量为Qd=550m/d。给水系统：为满足最低及最高配水点出静水压要求，并节约能源给水系统采用竖向分区给水系统。 排水工程：项目区主要排水为污水和雨水，室内所有排至室外的生活污水，均排至污水处理装置。污水经处理达到污水排放标准后，方可排入市政污水管网。屋面雨水采用外排水系统排除，场地雨水经雨水口排入雨水管沟，再排入雨水干管。室外排水、室内排水均采用UPVC排水管。 3、电气方案用电指标;1、用电设备总装机容量 Pe=3200kw 2、用电设备总计算有功功率Pj=1600kw 3、用电设备总计算视在功率Sj=1600KVA 4、补偿后高压侧功功因数 Cos0.9 4、变压器台数及容量 2800（KVA） 供配电设计：本项目消防用电为二级负载，其余用电均为三级负载，10KV环网电源引自工业区开闭所，由YJV-8.7/10kv交联电缆埋地引致建筑物地下一层的变电所。变电所内设有SCR9-500KWA干式变压器2台。高压选用环网开关柜，采用负荷开关与熔断器联动的方式保护变压器，低压选用MCS组合式开关。在变电所内设置无功自动补偿装置，补偿后变压器10KW侧功率因数不小于0.9。本工程除在10KV侧设置专用季度柜外，对每台变压器设置了计度装置，照明和动力分别计度；每户设置电度，每层集中抄表。 5、电力设计 采用TN-S配电系统；配电电压380/220伏，干线采用三相五线制预分支电缆配电；电梯、风机等采用放射式配电。电梯、正压风机、排烟风机、消防控制室等一级负荷为双回路供电，末端切换。所有电缆均采用交联阻燃电缆。第4章 结构方案4.1、设计依据1、建筑结构荷载规范（GB50011-2001）2、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）3、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）4、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）5、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）6、预应力混凝土管桩基础技术规程（GB501082001）7、人民防空地下室设计规范（GB500381994）8、工程建设标准强制性条文（2002年版、房屋部分）。4.2、本项目各建筑结构安全等级 本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0，设计使用年限70年。4.3、荷载取值 竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算； 活载：根据建筑结构荷载规范取用：商业：6.0KN/m2，住宅：2.0KN/m2 风荷载：基本风压取值0.3KN/m2（50年一遇）。 雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m2（50年一遇），雪荷载准永久值系数风分区。 地震荷载：根据2001年2月颁布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本项目区地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度）。4.4、结构体系选择和结构布置 1、高层住宅：异形柱框架结构，采用框剪力墙结构，现浇混凝土楼盖，异形柱框架结构。 2、商业：采用框支柱结构。4.5建筑基础 目前尚无地质钻探勘察资料，暂按整板基础（地下室）考虑，具体方案待地质勘察后最终根据实际情况确定。4.6主要建筑材料 钢筋：为I、II级钢，混凝土强度：C45、C30。 砌体结构、材料：M10空心砌块或空心砖，混合砂浆M7.5、M5.0，水泥砂浆M7.5、M5.0。第5章 项目的销售方案策划5.1销售策略5.1.1 售楼处选址 售楼处应设置在主干道, 因为该地段人员流动量大，易扩大本项目知名度,并且有较大的客源潜力。售楼处的建设要求带有楼盘特色和文化特色。在繁华和购物步行街内设小的售楼接待处，因为该区人流密度大，且主力目标客户也大多分布在这里，在此设收留接待处便于客户了解项目信息的同时扩大项目宣传力度。5.1.2 价格策略 原始调查表为楼盘调查表。（附表2）下面为一案例具体计算依据及数据处理过程。计算过程：A 建立回归模型：Y=a+bXB 参数计算： C 将相应的数据带入计算可求的：b=142.22a=2373.81D 幸福广场项目的得分是 14.95。所以楼盘均价为：Y=a+bX=2954+116.3614.95=4500同理可求出幸福广场多层，商业和车库的定价每平米分别为4000元、5000元、3000元。5.2 广告策略5.2.1 销售特点 突出楼盘的竞售特点，本项目的外部环境优势得天独厚，内部户型也是超乎寻常的经济，宣传楼盘时应展示楼盘的整体优势。榆次同时每期推出的广告在保持独立性的同时也有一定关联性，这样宣传主题鲜明，亦可不断保持新鲜度，对市场形成持久冲击力。5.2.2 各销售期 (1)引导期：通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势、交通优势、内部配套设施、高品质的楼盘相对低廉的价格等。(2) 开盘期：主打环境、交通、价格优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。(3)正常销售期：进入正式销售期后，慢慢展现区域环境、交通如何便捷、配套设施、绿化、文化、商业、景致、生活质量等品质，使之成为一广告系列。5.2.3 广告媒体选择 （1）电视:以形象广告为主，结合综艺性广告。多在成都本地电视台进行宣传. （2）杂志:主要选择项目主要销售对象所经常浏览的报纸杂志进行广告宣传. （3）车体:主要选择能直达本项目的和经过重要公共场地等繁华地区的公交车和出租车。 （4）三维动画:在售楼处和受楼接待处用三围动画的形式提前展现小区内部的景致和内部设施，树立消费者信心。 通过聘请专业策划人士建立以市场为基础的全程工作安排，以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。5.3 销售进度安排根据国家有关规定，高层建筑在工程形象进度达到1/3 时，方可办理商品房预售许可证。本项目小高层预售许可证在2015年二季度办好，三季度正式开盘销售；高层工程2015年四季度开始销售。具体计划如表5-1：表5-1项目销售进度计划表时间2015年2016年2017年项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度高层住宅20%35%20%25%多层住宅 20%25%20%15%10%10%商业20%25%20%15%10%10%车库20%15%10%20%25%5%5% 第6章 组织机构与人力资源配置 6.1组织机构方案 6.1.1公司机构设置 （1）由骏东房产有限公司负责本项目开发。公司设立董事会作为最高机构，决定项目开发的重大决议，董事会设董事长一名，董事一名。 （2）公司实行由董事会领导的总经理负责制，总经理由董事会聘任。设总经理1名、副总经理1名、财务总监1名，共同负责公司运作。 （3）公司下设经营管理机构，包括开发部、工程部、营销部、财务部等机构，负责公司的日常经营管理工作。 （4）公司的具体开发运作事宜，采取招聘专业顾问公司，采用社会化运作的模式操作。 6.1.2人力资源配置 1、人力资源配置的依据 人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，俊东房产有限公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。 2、人力资源配置的内容 （1）人力资源配置：以需设岗，以岗定员。 （2）组织机构设置：开发部、营销部、工程部、财务部。 开发部，协调各部关系；做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订各项规章、管理制度。 营销部，制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划。 工程部，负责项目的质量、进度、费用、安全四控二管工作，协调关系； 财务部，支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好预算等财务计划。董事会工程部营销部开发部财务部销售财务策划计划总经理计划 图6-1 骏东房产有限公司组织机构图6.2劳动定员 1、公司劳动定员为20人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工。 2、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部一并转为物业管理公司，对小区进行物业管理。 3、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识培训。 第7章 项目实施进度7.1 施工期 该项目施工期为两年，按照统一规划、分期实施、交叉建设、分期投产交付使用的滚动开房原则进行。施工期：2015年8月-2016年5月。7.2项目进度控制措施 项目目标实施的过程中，为使工程建设的实际进度与计划进度要求相一致，使工程项目按照预定的时间完成及交付使用而开展的控制活动。在工程项目建设过程中，工程项目的实际进度往往不能按计划进度实现，实际进度与计划进度常常存在一定的偏差，有时候甚至会出现相当程度的滞后。这是由于本项工程项目建设具有庞大、复杂、周期长等特点，工程施工进度无论在主观或客观上都受到诸多因素的制约。现就如何采取措施加强对施工单位工程进度控制管理提出一些要求和措施。 7.3项目质量控制措施 1、以人的工作质量确保工序质量，以工序质量确保工程质量;从订货、采购、检查、验收、取样、试验等方面全面控制投入品的质量;全面控制施工过程，重点控制工序质量;坚持质量标准，严格检查，一切用数据说话，严把分项工程质量检验评定或施工质量验收关;贯彻“以预防为主”的方针，实行质量责任终身制;严防系统性因素(如使用不合格材料、违反操作规程、砼达不到设计强度等级、施工机械设备突发性故障等)的质量变异。 2、施工项目质量控制的依据包括工程承包合同、设计文件、施工图纸、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理的法律、法规性文件(建筑法、建设工程质量管理条例)、建设公司质量管理体系文件和有关质量检验与控制的专门技术法规性依据。 3、施工项目质量控制因素包括人、机械、材料、方法、环境，控制阶段包括事前控制、事中控制和事后控制。 4、坚持“以贯标为主线，以项目为重点，以创优为目标”、“政府监督、社会监理、企业内控”的指导思想。施工过程每道工序应坚持自检、专检和交接检并向监理或业主报验合格后方能转入下道工序。7.4项目资金控制措施 1、设资金管理的机构，建立专门的资金归口管理制度，各单项部门相应成立资金管理小组；对资金管理职责、资金筹集、使用、审批、日常管理方面要做出详细明确的规定，使资金管理有章可循，规范有序，健全资金管理的制度。2、充分发挥结算中心在资金管理中的监督、控制与协调功能，项目的结算均通过结算中心统一办理，结算中心通过全盘的监控以便充分了解整个项目资金状况，从而挖掘资金的使用潜力，提高资金的使用效率。3、通过招标竞选，选取优化的施工设计方案，使预算误差率控制在更小的范围内，减小的预算风险；对施工过程中的设计变更、进度变更、施工条件变更，以及发包单位提出的新增工程等各种变更，要严格按变更程序执行；涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对原材料、设备的更换，须提供完整的工程变更文件，包括变更的概况、变更理由、变更后的设计图纸、变更预算书及对合同价的影响等；工程变更均需先提交总监理工程师签收、初审，并按有关权限和审查批准程序审批后以书面形式发布变更批示。未经投资估计、预算、审批的工程变更一律不得发出；严格按照业主总监理工程师收到完整的工程变更文件后审核并提出意见进行预算控制。7.5项目实施进度表以现金流量为中心，以资金监控为重点，遵循这一资金管理的指导思想，严把现金流量的出入关口：把好资金支出的审批关口；盘活存量资产，减轻现金流量的需求压力；利用企业的信用扩大融资渠道，合理利用银行票据，降低企业融资的成本，加快资金的结算速度，节约人工劳务成本。7.6项目施工计划表 表7-1 项目施工计划表可行性研究报告编制2015年5月可行性报告审批2015年5月规划设计及审批2015年6月施工图设计2015年6月7月工程施工2015年8月2016年5月设备材料订货安装2016年5月主题封顶2016年5月总体竣工验收2016年10月正式交付使用2016年12月表7-2 项目具体的进度计划安排见表项 目 建 设 计 划 表项目进度2015年2016年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程建设装修外环境开盘第8章 投资估算及资金筹措8.1投资估算的范围 本投资估算主要包括项目建设的土地征用、土建工程（含电梯、水电、消防等）、建筑配套、绿化、设备和安装及其它费用、预备费、建设期贷款利息等投资。8.1.1估算依据 1、建设单位提供的相关资料 2、土建工程： （1）南部县建筑安装工程造价及相关资料。 （2）全国统一建筑工程基础定额（四川省单位估价表）（2001版） （3）全国统一安装工程预算定额（四川省单位估价表）（2001年） （4）全国统一市政工程预算定额（四川省单位估价表）（2002版） （5）四川省建筑安装工程费用定额（2008年）。 （6）四川省市政工程费用定额（2008年）。 3、其他费用的取费标准：各种税费按滨海县目前的取费标准计取。 4、建筑规划设计费、前期费（含可行性研究报告、市场调查报告、项目策划报告等）以实际发生金额计取。8.1.2投资估算 1、土地费 包括土地出让金、土地增值税、契税、评估费、等共计8552万元，折合85.7万元/亩。其中土地增值额为5424.4万元，未超出应扣除项目的20%，所以不计增值税。 土地增值额=转让房地长总收入-应扣除项目金额 =销售收入-土地及建安成本*1.2-财务和其他费用-销售税费=53936-33238*1.2-4959-3667=5424.4万元 土地增值/应扣除项目金额=5424.4/（33238*1.2+4959+3667）*100%=12%所以不计增值税。 2、前期费用 包括勘查费、规划设计费、可行性研究费、城市建设配套费等，共计2232万元。详见附表3.1 3、工程建设费、设备费 包括建安费21001 万元、基础设施及市政工程费1453万元等，共计22454万元。详见附表3.2 4、公司管理费 包括公司经费、劳动保险费、业务招待费等,计取基础为前期费用和工程建设费、设备费之和，费率为3%，共计1012万元。见表3.3 5、销售推广费 本项目的销售费用按销售包括销售代理费，占销售收入的0.5%，即270万元；及销售推广费，占销售收入的1%，即539万元。合计为809万元。详见附表3.4 6、财务费用 财务费用为建设期利息，共计2120 万元。详见附表3.5 7、不可预见费 包括基本预备费和涨价预备费，共计1018万元。详见表3.6 8、销售税费 包括转让手续费、营业税、印花税等共计3667万元。详见附表3.78.2投资计划与资金筹措 项目总投资41864万元，项目建设资金中，申请银行贷款15000 万元，其余资金由企业自筹和预售收入。附表6 投资计划与资金筹措表。第9章财务效益指标分析9.1 盈利能力分析9.1.1 基准收益率的确定 基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。 公式为：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)-1 （i1 为资金成本和机会成本的最大值，i2 为投资风险，i3 为通货膨胀率。） 根据现实情况，取i1 为当期银行13 年期贷款利率6.15%，i2 取1.2%，i3 取3.5%，计算得ic=11.89%，取12%。 由于本项目以季度为最小计算期单位，故需算出季度的基准收益率，经计算得，ic（季度）= -1=2.87%9.1.2 基础数据计算 基础数据包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等。具体可见销售收入测算表（附表5） 售收入、销售税金及附加估算表（附表6）9.1.3 财务净现值(NPV) 计算方法为： （ic（季度）=2.87%） 财务净现值 项目税后财务净现值经计算，为1796万元人民币。项目财务净现值大于零，说明该项目在财务上是可行的。详见项目现金流量表 9.1.4 内部收益率(IRR) 计算方法为： 解方程即可得出IRR。 项目税后内部收益率经计算，为4.39%（季度），18.7%（年），大于12%的年基准收益率，说明项目是可行的。9.1.5 投资回收期 由项目现金流量表计算可知，项目税前静态投资期为23.9个月，税后静态投资期为26.2个月见附表8。9.1.6 利润率和利税率 计算公式为：利润率= (项目总开发价值总开发成本)/ 总开发成本100% =(53936 41864)/ 41864100%=28.8% 计算公式为：利税率= (项目总开发价值总开发成本+销售税费)/ 总开发成本100% =(53936 41864+3667)/ 41864100%=37.6% 经计算可得，利润率为28.8%，利税率为37.6%，说明项目资金利用情况较好，项目可行。9.2清偿能力分析 由损益表，见附表7，计算得知，本项目到2016 年第二季度末时，累计未分配利润为2234万元人民币。 项目计划总投资为41864万元，除去开发商资本金和销售收入滚动使用，剩余不足款项均由银行贷款解决。具体见 (附表5)。 计划从2015年第二季度开始贷款，2017 年第二季度开始还款。借款偿还期为3 年，满足银行要求的还贷期限。9.3资金平衡能力分析 由资金来源与运用表（附表8）可以看出，在整个项目运行期间，本方案有较好的资金平衡能力，一直到销售期结束时，项目累计盈余资金为6077万元。所以项目具有一定的盈利能力。第10章 不确定性分析10.1 盈亏平衡分析 通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系。利用