浦发房屋租金贷款报风险审查委员会报告.doc

个人房屋租金贷款报审贷会报告分行风险审查委员会：我行拟与房地产经纪公司合作，推出个人房屋租金贷款业务。一、推出个人房屋租金贷款业务的目的和意义：2003年，我行二手房购房贷款发展较为快速，至2003年底共发放7100余万元。同时，由于2006年后北京市将不再批准建设新的房地产项目。因此，二手房买卖必将日趋活跃，并逐渐成为房地产交易市场的主流。在这种情况下，北京市各家银行对二手房贷款业务日益重视，在二手房购房贷款、房产抵押消费贷款等领域的竞争日趋激烈。因此，我行拟与资质较好、经营较规范、业务量较大、且已与我行就二手房购房贷款、房产抵押消费贷款等业务建立了良好合作关系的房地产经纪公司，开展个人房屋租金贷款业务，目的在于巩固和加深我行与合作房地产经纪公司的合作关系，抢先一步占领二手房信贷业务市场，进一步促进我行二手房购房贷款、个人抵押消费贷款等业务的发展。二、个人房屋租金贷款业务简介：个人房屋租金贷款业务的办理模式为：借款人（承租人）先支付1个月的房租至房地产经纪公司，之后向我行申请贷款金额相当于11个月租金合计的个人消费贷款，贷款期限为11个月，单笔贷款金额不突破2万元人民币，贷款用途为支付租赁房屋的租金。贷款担保方式为由房地产经纪公司提供全程连带责任保证。三、个人房屋租金贷款业务的相关收益：个人房屋租金贷款业务单笔金额较小（最高不超过2万元）、总贷款额度较小（不超过200万元），因此其业务本身能够带来的收益很有限。开办该业务的主要目的是增大我行二手房购房贷款的业务量。至2003年底我行共发放二手房购房贷款7100余万元。每1000万元贷款可产生的利息收入测算如下：我行二手房购房贷款的贷款成数和年限为8成25年，而在实际业务操作中，贷款年限以20年为主。因此可假设于2004年1月20日发放一笔金额1000万元、期限20年的二手房购房贷款，贷款年利率5.04%，还款方式为等额本息还款法，首期扣款日为2004年2月20日；那么贷款第一年，即从2004年1月21日至2005年1月20日的一年时间里，这笔贷款共还款12期，产生利息收入合计约49.7万元。详见附表：贷款本金（元）月利率期限（月）10,000,000.00 0.004200 240 期数每月贷款余额（元）月均还款额（元）本金（元）利息（元）110,000,000.0066,216.7424,216.7442,000.0029,975,783.2624,318.4541,898.2939,951,464.8124,420.5941,796.1549,927,044.2224,523.1541,693.5959,902,521.0724,626.1541,590.5969,877,894.9224,729.5841,487.1679,853,165.3424,833.4541,383.2989,828,331.8924,937.7541,278.9999,803,394.1425,042.4841,174.26109,778,351.6625,147.6641,069.08119,753,204.0025,253.2840,963.46129,727,950.7225,359.3540,857.39合计297,408.63497,192.25 由以上计算可看出，每发放1000万元二手房购房贷款，在今后的一年中，可大约孳生近50万元的利息收入。因此，我行在办理个人房屋租金贷款业务时，应与房地产经纪公司达成协议，按照业务配比等方式确定我行与其合作办理二手房购房贷款的业务量。四、个人房屋租金贷款的风险点及控制措施：个人房屋租金贷款的风险点主要集中在借款人和房地产经纪公司两方面。针对借款人的风险控制措施：1、借款人可以是北京市户口或外地户口，但必须能够提供所在地为北京市的工作单位出具的收入证明。2、借款人必须能够提供其与房地产经纪公司之间、及房屋出租人与房地产经纪公司之间签订的房屋租赁协议。3、我行个贷工作人员在对借款人资料进行审核后，必须与借款人逐一进行面谈，由借款人当面在借款合同及其他文件上签字后，方可为借款人发放贷款，以防止一笔多贷或骗贷行为的发生。针对房地产经纪公司的风险控制措施：1、房地产经纪公司必须资质较好、经营较规范、业务量较大、且已与我行就二手房购房贷款、房产抵押消费贷款等业务建立了合作关系。2、房地产经纪公司须在我行开立保证金帐户，每季度按照银行实际发放贷款余额的5%交存保证金。3、房地产经纪公司于每月20日前，代银行向借款人收取当月应还款额中的本金部分，并将当月应还本金和利息的合计存入我行为借款人办理的东方卡中，我行每月20日扣收贷款本息。4、我行于每月20日前向房地产经纪公司提供当月应还款借款人的姓名和帐号，并确保信息的准确性和全面性。在此前提下，如我行20日扣款时，借款人东方卡余额不足以偿还当月贷款本息，产生逾期贷款，即为房地产经纪公司违约；我行将从房地产经纪公司在我行的保证金帐户中扣收发生逾期的借款人当月应还本金、利