C本--深圳市一广场项目可行性研究报告.doc

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羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃蝿袈聿芅薂螄肈莇螈蚀膇蒀薀罿膇腿莃袅膆芁蕿袁膅蒄莂螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄芁膀蚄蚀芀节蒆羈艿莅蚂羄芈薇蒅袀芇芇螀螆袄荿薃蚂袃蒁螈羁袂膁薁袇羁芃螇螃羀莅薀虿罿蒈莂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁羅芄蚄羀肄莆蒇袆肃葿蚃螂肃膈蒆螈肂莁螁蚄肁 深圳市国威广场项目可行性研究报告评估单位：深圳市尊地地产咨询有限公司评估人：伍方贵 孙辉报告编号：深尊研字2003-12-02号2003年12月30日目 录1项目总论51.1项目背景51.1.1项目名称51.1.2开发公司简介51.1.3承担可行性研究公司51.1.4研究工作依据51.1.5项目建设规划内容61.1.6项目开发手续61.2可行性研究结果71.2.1市场预测71.2.2项目建设进度71.2.3投资估算和资金筹措71.2.4项目综合评价结论82项目投资环境和市场研究102.1市场宏观背景102.1.1全国投资环境102.1.2深圳市投资宏观背景132.1.3区域发展及前景预测212.1.4宏观市场与本项目发展借鉴222.2区域市场分析222.2.1区域市场界定222.2.2供给分析232.2.3需求分析232.2.4竞争分析252.2.5片区房地产市场分析结论253项目分析与评价263.1地块解析263.1.1交通条件263.1.2地形、地势263.1.3规划限制条件273.2项目SWOT分析273.3项目评价284市场定位及项目评估294.1项目定位294.2方案建议305项目开发建设进度安排315.1有关工程计划说明315.2施工横道图316投资估算与资金筹措326.1项目总投资估算326.2资金筹措346.3投资使用计划347销售及经营收入测定357.1物业销售收入估算357.2项目销售回款计划357.3资金来源与运用分析367.4销售利润368财务与敏感性分析378.1项目盈利能力分析378.2项目不确定性分析378.3社会效益和影响分析389可行性验机结论与建议399.1拟建方案的结论性意见399.2项目主要问题的解决办法和建议409.2.1项目的主要问题409.2.2建议409.3项目风险及防范建议409.3.1项目风险409.3.2防范建议4110附表4210.1项目工程计划横道图4210.2项目开发成本估算表4210.3项目销售收入与经营税金及附加估算表4210.4项目投资计划估算表4210.5资金来源与运用表4210.6损益及利润分配表4210.7现金流量表（全部投资）4210.8借款偿还期测算表4210.9敏感性分析表421 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称国威广场1.1.2 开发公司简介1.1.3 承担可行性研究公司受托单位：深圳市尊地地产咨询有限公司单位地址：深圳市上步中路1001号6楼资质证书：深中服资（评）字119号资质等级：一级法人代表：鞠永平联系电话：（0755）836991921.1.4 研究工作依据（1）关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号）（2）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（3）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）（4）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）（5）深圳建设工程价格信息（2003）（6）企业提供的相关资料1.1.5 项目建设规划内容 根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证、方案设计等相关资料，项目经济技术指标如下表：表2：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号H126-02总用地面积（m2）14788.30建设用地面积（m2）14788.30道路用地面积（m2）0容积率8.3覆盖率41%计容积率面积（m2）122800其中：住宅公寓（m2）100696 商业（m2）18104可出售住宅（m2）85596可出售商业（m2）18104地下2层面积15500总建筑面积（m2）138300建设规模（m2）（以前规划）共3栋29层高层，其中群楼3层，地下2层机动车泊位数（辆）不详1.1.6 项目开发手续1、 项目土地使用权取得目前尚未取得土地使用权2、 项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照不详深圳市房地产开发企业资质证书不详3、 结论项目用地正在转让过程中。1.2 可行性研究结果1.2.1 市场预测根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市场竞争趋缓。1.2.2 项目建设进度项目计划于2004年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年年中竣工，其开发建设期为2.5年，共10个季度。1.2.3 投资估算和资金筹措1、 投资估算根据测算，项目的总投资为48880.28万元（含地价），详见下表：表3：项目总投资估算表序号项目名称总额万元1土地成本11400.00 2前期工程费1078.74 3建安工程30024.93 4管理费850.07 5不可预见费850.07 6其他费用373.41 7财务费用1590.00 8销售费用2021.56 9公用设施专用基金691.50 10合计48880.28 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。项目总投资约48880.28万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金15000.00万元，银行借款15000.00万元，销售收入18880.28万元表4：项目资金来源表序号项目名称总额（万元）比例1自由资金1500030.7%2银行融资1500030.7%3销售收入18880.2838.6%10总投资48880.28100.0%1.2.4 项目综合评价结论1、 项目建设手续正在办理之中莲塘国威广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；项目用地正在取得过程中。2、 项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。3、 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。4、 项目经济效益一般，有一定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。表3：项目主要经济技术指标序号项目指标1 占地面积（m2）14788.30 2 总建筑面积（m2）138300.00 3 项目总投资（万元）48880.28 4 项目经营收入（万元）57758.79 5 利润总额（万元）5384.10 6 税后利润（万元）4576.48 7 成本利润率（税前）10.3%8 成本净利润（税后）8.7%9 财务净现值（FNPV）万元3053.56 10 财务内部收益率（FIRR）16.9%11 动态投资回收期（年）2.45 12 贷款偿还期1.50 注：上表为住宅销售率为95和商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。2 项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1 全国投资环境1、 2002年及2003年上半年国民经济发展势头良好2002全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，达到102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8。其中，第一产业增加值14,883亿元，增长2.9；第二产业增加值52,982亿元，增长9.9；第三产业增加值34,533亿元，增长7.3。2003年上半年中国完成国内生产总值50053亿元，按可比价格计划，与去年同期相比增长8.2%。上半年国内生产总值完成50053亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，虽比一季度增速有所回落，但还是比去年同期加快0.4个百分点，为近几年同期增长较快的时期之一。其中，第一产业增加值4754亿元，增长2.7%；第二产业28800亿元，增长11.6%；第三产业16499亿元，增长4.2%。2、 全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头在2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2004年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2004年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理（银发2003121号），其要点如下：1、 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；2、 严格控制土地储备贷款的发放；3、 规范建筑施工企业流动资金贷款用途；4、 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；5、 强化个人商业用房6、 贷款管理；7、 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；8、 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。；9、 切实加强房地产信贷业务的管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号），鼓励房地产市场大力发展1、 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；2、 完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）；3、 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）；4、 发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；5、 改进规划管理，调控土地供应；6、 加强市场监管，整顿市场秩序。2.1.2 深圳市投资宏观背景1、 深圳市社会经济发展现状：深圳经济在2003年上半年虽受非典影响，仍保持良好发展势头，累计完成国内生产总值1172.83亿元，同比增长15.9。16月，深圳固定资产投资达383.06亿元，增长20，增幅比去年同期高出9.5个百分点，摆脱了近3年来投资增长乏力的状况。其中，基本建设投资148.78亿元，增长17.9，增幅在近3年中首次超过房地产开发投资，表明我市固定资产投资结构已经得到改善和优化。上半年，深圳物流业继续保持高速增长态势，集装箱吞吐量在5、6月份连连刷新单月历史纪录，上半年累计完成458.48万标箱，增长42.29。据悉，深圳港集装箱吞吐量今年可望完成950万标箱，在全球排名有望跃居第五。空港方面，深圳机场货邮行吞吐量达17.11万吨，增长14.22。据统计，16月，全市限额以上工业企业总产值（现价）达2057.2亿元，增长24.8；实现工业增加值597.3亿元，占GDP的比重上升至50.9。其中，高新技术产品产值973.27亿元，增长35.1，占工业总产值的比重升至47.54。另据了解，我市外贸进出口也保持较高的规模和增速，上半年进出口总额达503.7亿美元，完成全年计划的51.7，增长30.6。其中，一般贸易出口累计34.74亿美元，增长42.9，是增长最快的贸易方式之一。机电产品和高新技术产品出口增势强劲，成为支撑深圳外贸出口增长的核心力量。房地产进入快速增长期有国际城市发展经验可知，房地产发展阶段于人均GDP数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均GDP来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。图1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP书纸的关系图 单位：美元发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放慢直至停滞不前人均GDP1,0003,0004,0008,000图2：深圳近期人均GDP变化表 单位：美元发展时期1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出呈上升态势据市统计局最近公布的调查显示，2002年深圳居民人均可支配收入为24,941元，同比增长8.3；人均消费性支出达18,926元，实际增长9.8。随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：人均购房与建房支出为2,042.76元，比上年上升13，因此居住类装璜也随之增长，去年居民人均住房装璜支出达989.16元，增幅高达104.5。2、 物业投资政策分析重大政策、相关产业扶持深圳市产业结构发生调整，高薪技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。政府加大投资力度，建成了一批重点市政工程，如滨海大道、中心公园一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。房地产相关政策趋势2001年深圳市安居房正式上市交易，国家商品房销售管理办法出台，深圳市六项吸引人才的重大措施公布实施，深圳进一步规范土地交易并于近期公布关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定，这一系列的政策，将进一步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本（如房地产开发及房地产市场的进一步发展。深圳市从2002年10月1日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积”计算房价；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负3以上的，买