关于房地产销售代理公司若干涉税问题的初步探讨.doc

关于房地产销售代理公司若干涉税问题的初步探讨近两年，针对新办的服务型企业，国家及地方陆续出台了一些税收优惠政策。很多房地产开发企业出于避税目的，以各种方式成立了非关联的独立注册的房地产销售代理公司（简称代理公司，下同），这些代理公司登记的经营范围主要是房地产代理销售、租赁以及中介服务等。这里就代理公司的若干涉税问题展开初步探讨。需要说明的是，由于代理公司的涉税业务是与房地产开发企业、销售不动产的其他企业联系在一起的，因此探讨中会涉及到房地产开发企业、销售不动产的其他企业的涉税业务。一、 关于委托销售不动产的主要方式。采取委托方式销售不动产主要有以下四种方式（1）支付手续费方式；（2）视同买断方式；（3）基价并实行超过基价双方分成方式；（4）包销方式。上述四种方式，前三种是代销，属于代理的范围。代销的一般特点是：代销物品的所有权属于委托方；代销物品的销售收入为委托方所有；受托方只收取手续费（不论具体采用何种结算方式，冠以何种名义结算）。不同的委托方式对涉税业务的处理是不同的，因此不能脱离具体的委托方式去谈代理公司的涉税问题。二、 关于营业税及附加的免征范围。享受税收优惠政策的服务型企业是指从事现行营业税“服务业”税目规定的经营活动的企业。现行营业税“服务业”税目对代理业的界定是：代委托人办理受托范围内的业务，包括代销货物、介绍服务等业务。（广告代理业务属于广告业的范围，不属于代理业）。现行营业税“服务业”税目对租赁业的界定是：将场地、房屋、物品、设备或设施等租给承租人使用的业务。（融资租赁业务属于金融保险业，不属于租赁业）。根据一般规定，服务业的营业额是纳税人提供服务业劳务向对方收取的全部价款和价外费用。代理业营业额是指因代理劳务取得的手续费、介绍费等，包括因对方违约而取得的赔偿性收入。租赁业营业额是指经营租赁业务而取得的租金的全额收入。由此可见，对于代理公司而言，能享受税收优惠的应当是上述的代理业营业额和租赁业营业额。三、 关于包销房地产开发企业开发产品（对应于其他企业的二手房，下同）的涉税问题。根据现行规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。那么，能否以低价从房地产开发企业购置开发产品再高价销售（实质上属于代理公司销售二手房业务）达到转移房地产开发企业的营业收入的目的呢？答案是否定的。前面已经说明，包销方式不属于代理的范围。采用包销方式，对于代理公司而言，属于自营业务（可能超出登记的经营范围），其应税行为属于销售不动产，不属于服务业税目中的代理业，不存在享受税收优惠政策的问题。顺便说一句，自营业务还涉及土地增值税，需要变更产权的还涉及契税等财产取得税。四、 关于代理销售其他企业二手房的涉税问题。就代理公司而言，代理销售其他企业的二手房与代理销售房地产开发企业的开发产品并没有本质上的区别。能够免营业税及附加的营业收入应当仅限于手续费收入。五、 关于销售抵债所得不动产的涉税问题。就代理公司而言，销售抵债所得的不动产属于销售不动产行为，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。同样不存在享受税收优惠政策的问题。六、 关于企业所得税免税的范围。根据一般规定，企业所得税的计税依据包括企业的全部生产经营所得和其他所得。因此，代理公司企业所得税的免税范围应当包括代理所得和自营所得。代理公司涉税问题政策性强、综合程度高、变化快，且与会计、财务业务紧密相连，这无疑对企业财务会计人员的专业素养提出了很高的要求。上面的探讨是以代理公司作为纳税主体出发的，至于怎样（在一个企业集团的范围内）实现代理公司、房地产开发企业以及销售不动产的其他企业的综合税负最小化问题则不属于本文的探讨范围。主要参考文献：1 国税发2003160号，国家税务总局、劳动和社会保障部关于促进下岗失业人员再就业有关税收政策具体贯彻意见的通知2 财税2002208号，财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策的通知3 财税200316号，财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知4 青地税发2003166号，青岛市地方税务局关于下发营业税 财产行为税若干政策问题解答的通知5 国务院令1993136号，中华人民共和国营业税暂行条例6 财法字1993040号，中华人民共和国营业税暂行条例实施细则7 国税发1993149号，国家税务总局国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知8 国税发1994