禹州华侨城项目市场部分76P.ppt

1,禹州华侨城项目市场部分,2,宏观经济分析 合肥整体市场分析 项目区域市场分析 区域成交客户分析 合肥大盘案例分析,3,近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强,经济发展迅猛：2008年合肥多项经济指标增幅在全国省会城市排名第一； 产业逐步壮大：合肥目前已成为全国重要的家电生产基地（2008年家电产值突破300亿元，居全国第三）、汽车产业基地和高新技术产业基地； 全国交通枢纽：合肥是全国高速铁路建设最密集的城市之一，新桥国际机场按照国内级干线机场标准建设； 一线房企抢滩：由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、大连万达、深国投、长虹、海尔、厦门国贸等全国一线品牌开发商进驻。,孙金龙：合肥区位优势正在升值,宏观背景,4,总量提升：2009年合肥市gdp总量预计超2000亿元，在中部六省位列中游； 增长迅速：2009年，合肥gdp增幅为17%，在全国省会城市中连续三年排名第一，合肥已经进入城市的高速发展期。 后发优势：与东部与中部城市相比，合肥gdp总量处于较低水平，但增长迅速，发展潜力巨大，为房地产发展创造了良好的经济环境。,合肥经济进入高速发展期，表现出巨大的后发优势,数据来源：各地各年统计公报等,宏观背景,5,近年人均gdp持续高速上升，2004年以后，在加大城市基础设施建设投入的“大建设”背景下，带动人均gpd大幅上扬； 2008年人均gdp超过接近5000美元，房地产进入成熟期，房地产平稳增长。 预计2010年合肥人均gdp将超过6000美元。,数据来源：合肥各年统计公报,人均gdp接近5000美元，房地产市场进入成熟阶段,宏观背景,6,居民收入、消费、储蓄额提升，房地产消费需求增加,数据来源：各地各年统计公报,收入消费水平提升：居民收入消费水平不断提高，生活水平由温饱型转向富余型。 储蓄增长：居民储蓄存款逐步增加，民间资本充裕为房地产市场创造良好的发展环境。,宏观背景,7,2008年合肥市总人口为486.74万人，城镇人口210万人，城市化率达到43.1%，处于城市化进程加速阶段。 截止到2008年底，合肥市户籍人口486.74万人，常住人口501万人。 其中市区户籍人口225万人，常住人口312万人。,数据来源：合肥各年统计公报 合肥市公安局户籍管理科,合肥市目前处于城市化加速发展阶段，住房市场需求旺盛,宏观背景,8,宏观经济小结：,9,宏观经济分析 合肥整体市场分析 项目区域市场分析 区域成交客户分析 合肥大盘案例分析,10,整体市场,2009年房地产投资额达601.34亿元，同比增长6.4%，其中住宅投资432.77亿元 上半年房地产投资增长明显加快，个别月份投资增幅达到70%以上；下半年投资增幅有所减缓。,11,09年1-11月新开工面积1648万平米，其中住宅新开工面积1353万平米； 09上半年，市场回暖初期，以消化市场库存为主，新开工面积并不大；自6月份开始，新开工面积快速提升，连续数月商品房新开工面积均超过200万平方米，预计全年新开工面积超过1800万平方米，其中住宅超过1500万平方米。,整体市场,商品房新开工量在大幅增长，全年突破1800万平方米,12,全年基本处于供不应求市场格局中，,2009年初，市场继续受到去年楼市的影响，预售及销售面积均处低谷；2月之后市场回暖， 销售情况转佳； 2009年合肥住宅市场销售火爆，市场供需结构失衡，特别是在下半年市场需求量大为增加，而供应在经过8月份之后，出现下降态势，供需矛盾更为突出 从销售与预售的比较来看，1、2月份的比值最高，市场主要消化库存，随着供应的增加，该比值在3月份后出现下降趋势。但仍然保持较高的比例，全年处于供不应求态势之中,13,合肥房地产市场已实现成交“量”的飞跃,合肥的房地产业发展很快，仅仅四五年的时间，已实现了“量”方面的飞跃。尤其是2007年后，合肥市房地产业在拉大城市框架，城市向南扩张的同时搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程，建设华东地区区域性中心城市的步伐中，各级市场、各项指标均快速发展，市场形势较好。,整体市场,14,住宅价格快速增长，全市均价4372元/，年底市区房价突破5000大关,2009年合肥住宅均价呈现不断上涨势头，12月份达到住宅均价最高值为5016元/平米，比年初4065元/平米上涨23.4%。 2009年整体均价为4372元/平米，高于08年平均水平311元/平米。,15,住宅市场,产品结构，中小户型依然是供应主力，豪宅市场份额增加,16,住宅市场,户型配比，舒适户型比例分布均匀，需求呈现多元化,17,住宅市场,成交客户，刚性需求旺盛，投资性购房比重增加,18,各区价格差异不断缩小，经开区仍为全市价格洼地,19,各区域成交量差异较大，经开区潜力未能达到充分发挥,20,经开区备受重视，成就09年总价地王，区域优势愈加显现,2009合肥总价地王列示：,09年经开区繁华大道与云外露交口的的hjq070地块已超过26亿的总成交价格被浙江绿城收入囊中，摘的09年合肥总价新地王；相隔不远的政务区zwqtb034地块也以接近11亿的成交价被上海绿地获得，位列09年土地成交总价第三； 新地王的出现，也标志着经开区的价值正在被发掘。其区域优势也必将愈加显现。,09年土地总价地王地块（浙江绿城：玫瑰园）,09年政务区地王地块（上海绿地：内森庄园）,本项目,21,小结,合肥住宅市场09年全年处于供不应求的状态，成交放量，价格提升； 城市边缘区域价格逐渐向中心城区拉平，经开区尚处于价格洼地明显，未来发展值得期待； 主流产品面积集中在70-110平方米，客户年轻化趋势短期内不会改变，中小户型受追捧。,22,宏观经济分析 合肥整体市场分析 项目区域市场分析 区域成交客户分析 合肥大盘案例分析,经开区市场分析 政务区市场分析 高新区市场分析,23,经开区,本项目,高新区,政务区,现有铁路,312国道,规划中高铁,24,合肥经济技术开发区成立于1993年4月，1997年被列为中国首批行政管理体制和机构改革试点单位，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，管辖面积78平方公里，常住居民20万人 合肥经济技术开发区位于合肥市西南，濒临中国五大淡水湖之一的巢湖。经开区明珠广场至市中心，通过高架桥驱车6分钟可达，全程约7公里 在合肥“141”城市发展规划中，经开区与肥西县共同规划为合肥西南组团，是合肥经济副中心之一,经开区规划：城市发展的“西南组团”，合肥经济副中心之一,本项目,25,区域规划,大学城 国际会展中心 民营科技经济园 国际社区 金寨路高架桥 合九铁路,商务文化区,中心工业区,南部工业区,江淮汽车 佳通轮胎 海尔电器 联合利华,合力叉车 日立建机 长虹美菱工业园,本项目,西侧规划为商务文化区，东侧注重工业发展,26,区域交通,金寨路,锦绣大道,芙蓉路,翡翠路,繁华大道,往市区方向,往大学城方向,往政务区方向,往高新区方向,往滨湖区方向,往包河区方向,往肥西方向,规划中的高铁线,现有铁路,312国道,27,区域环境：翡翠湖、徽园有效提升区域环境,28,区域氛围：在大学城等高校陆续进驻的带动下，区域文化氛围日渐浓厚，同时居住氛围更是得到快速提升,芙蓉路,翡翠路,安徽大学,合肥工业大学,国际会展中心,29,经济技术开发区：在售项目计15家,国耀一方城,东华园,南艳湖畔,长安萨尔斯堡,国耀大千世界,紫金山庄,一里洋房,百乐门悦府,中环城,禹州华侨城,青年城1号,金水童话名苑,东海精工社,多伦多花园,30,单盘推货量为3.7万方，销售近九成,推货情况,数据来源：合富辉煌（中国）安徽开发研究中心,全年经开区新推货量66.5万方，占全市的8.6%，共有18家楼盘推货28次，单盘推货量为3.7万方； 其中中环城推货量最大，年内推货12.3万方； 2009年下半年高端楼盘的入市使得经开区板块板块的价值迅速拉高， 销售情况火爆，多数去化率在90%以上。,31,推货情况,2010年初，在市场的刺激西下，整个经开区在售项目的售价都出现了较大幅度的提高； 目前，在推货楼盘大多价格（售楼部对外报价）在5000元/以上，部份楼盘以超于5000元/。 多层价值更加突出，且所剩余量有限，部分多层项目对外报价已经接近甚至超过6000元/平米,数据来源：合富辉煌（中国）安徽开发研究中心,32,可统计剩余货量410万方，余量充足，推货压力较大,后续货量,数据来源：合肥市网上备案交易系统,经开区已推项目剩余货量统计：,经开区未公开项目货量标示：,经开区未公开项目货量统计：,33,区域户型比较,从2009年区域推出所有户型中，80-90平米户型最为充足，90-100平米也较为丰富，其次为50-60平米的小户型； 相对于供应而言，80-100平米户型最受该区域购房者欢迎，其次为60-70平米。,34,经 开 区,合肥市客源：以首次置业的年轻群体为主，相比周边区域，经开区目前价格优势依然存在，较低的价格受到年轻人的青睐。,外地客源：经开区客源很大一部分为肥西购房者，该区域为开发新区，为肥西地界，高性价比及区域属性成为吸引该类客源的主要因素。,经开区客源演示图,地缘性客源：经开区分布企业密集，从业人员众多，就近购房占有很大比例，,高性价比房源受年轻人群青睐,客源构成,市区客源：以年轻人为主,市区客源：以年轻人为主,35,品牌开发商不断进驻，区域房地产市场迎来新一轮的升级机遇,36,区域市场小结,经开区在经过一段时间发展之后，区域居住氛围已经得到较好的提升，加之大学城的进驻，以及徽园、翡翠湖等人文、自然景观的开发，区域成熟度得到提高，已具备高品质物业进驻条件； 在经过09年的市场发展之后，整个区域房地产市场在品质、价格、推广上都获得了较高的提升，特别是在09年底，随着中环城等一批单位高端物业的推出，高层的价格已被拔到5700元/平米（对外报价），但与合肥其它区域相比，仍然存在较大可提升空间； 在09年该区域关注度得到明显的提升，特别是绿城玫瑰园等地王的出现及之随之而来的高端物业的进驻，区域的潜力正在被发崛，也预示着该区域即将迎来新一轮的发展提高机遇； 另外，本区域410万平米的后续货量也为市场带来较大推货压力。,本项目在该区域即将迎来新一轮升级机遇,37,宏观经济分析 合肥整体市场分析 项目区域市场分析 区域成交客户分析 合肥大盘案例分析,经开区市场分析 政务区市场分析 高新区市场分析,38,政务区,在售楼盘分布：近半数分布在匡河沿岸，多与本项目隔河相望,恒大华府,发能太阳海岸,融侨天骏,融科九重锦,御龙湾,岸上玫瑰,香榭水都,森林海,天鹅湖1号,习友路,中央宫园,亚华新城邦,华邦世贸城,水岸茗都,西湖花苑,颐园世家,三盛颐景园,祥源汇博名座,本项目,312国道,39,政务区,全年主要项目推货量合计90万平米，平均单盘退货量近6万平米，目前对外报价基本在6000以上，部分项目成交均价已近7500元/平米,40,政务区,销售率统计,100-110户型销售率最高，去化率达82.38%，130-140的小户型销售同样火爆，去化率为81.94%； 140-150以及200 以上户型由于供应量相对较少，而市场存在一定的需求量，销售率也较高； 80-100主力户型由于供应量大，虽然销量最大，但销售率并不高。,2009年度政务区共成交一手住宅107.6万方，占全市总销售量的8.2%，同比增长261.1% 各月成交基本保持增长态势，至9月达到最高水平，为18.9万方；9月后，每月成交均超10万平方米 2010年1月份政务区成交面积为93456，为去年9月份以来的 最低水平；,41,全年成交均价为4790.8元/，同比增长9.2%，在全市九区中区域均价最高； 政务区在4月份之后，价格呈现持续上涨势头，截至12月达5711元/，为历年月度最高均价。,量价齐升，成交均价位列各区之首,成交情况,42,政务区,户型配比统计,主力户型：80-100户型供应依然占政务区主导地位，占据总供应量55.63%； 其他户型：60-80以及100-110户型共占比21%，占据重要地位。同时200以上的户型占比6.64%，且呈现增长态势。,畅销户型：80-100户型是政务区最畅销户型，其去化套数占总销售套数58.38%，供应量的绝对优势也为成交奠定基础；100-110 以及200以上的户型也取得了良好的销售业绩，分别占销售总套数的10.39%和7.47%。,43,政务区,后续供应量合计为300万平米，供应充足,政务区已推项目剩余货量统计：,政务区未公开项目货量统计：,政务区未公开项目货量标示：,2009年底政务区已推项目剩余货量为184万平米，未公开项目货量为118万平米，合计300万平米。但随着2010年政务区土地供应的不断推出，后期余量会显著增加。,44,政务区在经过09年的发展以后，区域优势得到显著提升，成交活跃，价格高企，位居全市首位。同时政务区也为合肥较为高档楼盘的主要集中区域之一，区域认知度高； 本项目与政务区隔路相望，但是受制于交通动线的制约（特别是312国道以及规划中的高铁线的阻隔），区域之间仍然存在明显的隔阂； 由于共临匡河，因此本项目在宣传推广时也存在某些借鉴意义。,政务区房地产市场的发展对本项目起到适当借鉴作用,区域市场总结,45,宏观经济分析 合肥整体市场分析 项目区域市场分析 区域成交客户分析 合肥大盘案例分析,经开区市场分析 政务区市场分析 高新区市场分析,46,高新区：在售项目数量有限，区域市场正在逐渐稀释,2009年高新区新推一手住宅货量为16.9万方，占全市的2.2%，仅银欣花园、优活公寓为年内入市新盘，其余均为老盘再销 受到邻近的蜀山区价格的辐射，价格基本在4800元/以上 区域推货缓慢，但多数已售罄，个别楼盘去化率不及50%,47,成交量最小，价格排名第四,2009年度高新区一手住宅成交量为33.9万方，占总成交量2.6%，同比增长39.2%，是全市成交量最小的区域；这是由于高新区土地供应不足，导致区域房地产开发受到一定限制 和大多数区域一样，9月是其销售鼎盛期，单月成交量占全年的27.7%，而其余各月成交平均 全年有少数新盘入市，其余均为老盘销货；1-10月价格基本处于增长态势，而11月新盘上铁银欣花园以低价入市，导致区域价格突降 全年销售均价为4480.2元/，次于政务、蜀山和包河三个城市高价区域，为全市第四价格区,成交情况,48,区域总体余量仅80万平米,圣泰雅典城,蜀山新天地,2009年高新区共有新盘6个,博时海岸星城,灵江锦城,好运理想城,未上市新盘,49,宏观经济分析 合肥整体市场分析 项目区域市场分析 区域成交客户分析 合肥大盘案例分析,50,客户来源,合肥及肥西占整个市场的主导地位,51,客户年龄,区域购房群体年轻化程度明显，30岁以下客群超过40%,52,客户职业,企业职员与个体业主支撑经开区市场,53,获知途径,老带新，客户满意度较高,54,购买用途依然以刚性需求为主,购买目的,55,客户抗性,购房客户对价格敏感始终一直位居首位,56,总结,客群来源：市区客户成为主导； 客户年龄：目前合肥依然以中青年置业为主，大多为首次置业者，又以26-30岁年龄段居多； 客户职业：企业职员及个体老板占整个购房市场的主导地位； 获知途径：客户获知项目途径主要来自朋介，报纸和网络，由此可知朋介客户的成交机率大于其他途径而来的客户，在项目操作中，泛销售运用成为关键的一环； 购买需求：目前刚性需求依然强烈，纯投资及带有投资性客户也占一定比例； 客户抗性：客户对价格的敏感度较高，价格必须保持适合增长，不然必定造成供求失衡。,57,宏观经济分析 合肥整体市场分析 项目区域市场分析 区域成交客户分析 合肥大盘案例分析,58,合肥主要大盘开发解析中铁国际城,59,注重形象导入，不断强化品牌优势,60,借助教育主题，扩大项目配套优势,61,利用既有水景等资源，积极营造现场氛围,音乐喷泉,号称合肥最大售楼部,62,注重产品设计，主打市场畅销户型，以利于项目快速销化,b3户型 130m2 （舒适型） 三室两厅一厨两卫 南北通透 景观视角佳 空间宽敞 明亮舒适,d1户型 81m2（经济型） 两室两厅一厨一卫 户型方正 南北通透 两卧朝南