房屋拆迁项目培训.ppt课件

1,业务培训 二零零九年十二月,目 录,2,一、拆迁流程 二、入户清登培训 三、输机模板培训 四、入户谈判培训 五、评估报告培训,3,一、拆迁流程,4,5,二、入户清登,1、入户清登要求 2、清登档案的移交与管理 3、入户清登注意事项 4、对照808文件，认识房屋,6,7,1、入户清登要求,（1）视项目要求佩戴统一工作证件，态度端正，仪表得体 ； （2）入户之后亮明身份； （3）组内分工明确，收集资料、拍照、登记、拉尺人员明确。 （4）核实被拆迁户产权人或使用权人身份证、产权证、户口本、工商营业执照、完税证明、土地租赁合同、代理人的身份证原件及复印件及委托代理协议书、问明是否离婚；企业要提供土地使用证等（让被拆迁人携带上述原件并提供复印件）；对于现场未见到或产权人未提供房地权属证明文件的，必须据实记录在调查表中； （5）有条件时，对于上述资料原件拍照。,8,（6）入户调查表及清登表登记清产权人姓名及门牌地址（按照项目要求登记被拆迁人的地址，注意不要写错别字）户口情况登记完整，留有联系电话；,9,（7）对户编号：按照项目相关要求，制定档案编号规则，例如生物医药基地东配套区韩园子村项目中第一组第份档案编号为H1001，H为项目简称， 1为1组，001为第1号。每户一个档案袋，将清登表、入户调查表及各种证件复印件整理清晰后装袋，档案袋右上角标明被拆迁人及序号。如有某项缺失在档案袋上注明原因并汇报项目负责人登记；（王志国）,10,编号与制图,（8）对房屋进行编号：以北房为1号，西房为2号，东房为3号，南房为4号，其他房屋自行编号（以房屋座向为房屋朝向）； （9）入户画房屋示意图：坚持评估人员画房屋示意图，准确标明房屋和棚房、棚子的位置，用直尺绘制房屋平面图，要求有完整的闭合尺寸，便于检查数据；,11,测量,（10）测量建筑面积用大尺，测距仪仅用于无法拉尺的部位。 （11）测量房屋长、进深时如条件允许，尽量在房屋外面测量，其测量房法为外墙皮到外墙皮，在室内测量时，要考虑到墙身的厚度，24墙身、37墙身、50墙身，要分别在以测量的尺度的基础上增加出来，测量长度小数点要保留两位，最后一位取0或5 ； （12）测量房屋高度时，要注意测量位置，有柁檩的房屋在柁下位置到室内地平位置为该房屋高度，没有柁檩的房屋在瓦下两块墙的地方到室内地平的位置为该房屋高度。测量柱高小数点要保留一位小数。,12,登记,（13）对房屋条件进行登记：按房屋编号顺序进行登记，按登记调查表的顺序进行登记，并标明房屋借墙情况； （14）对附属物进行登记：按登记调查表的顺序对附属物进行登记； （15）量清宅基地面积及房屋建筑面积，注意登记清楚附属物、房屋条件、树木苗圃、及企业所涉及的设备。 登记清楚房屋条件，据实清登。其中注意中式屋架与人字屋架的区别（注：最简单区别中式屋架与人字屋架的方法为，中式屋架房屋的屋面呈小弧度。人字屋架房屋的屋面呈直线状）；,13,顶棚、地面、门窗、隔断要逐一登记并分别材质（例如：地面缸砖中的，高缸、普缸，要分别登记）； 大理石（蘑菇石）等涉及面积或体积测量的，必须用数字或公式记录清晰，不得使用满贴、侧贴等含糊字眼。 本次瀛海项目不考虑借墙因素。,14,（16）登记中注意隐蔽工程的登记，如地下管线，各类井型（机井、水井、表井、阀门井等）。树和苗圃的种类（注意要按评估要求高度、胸径等不要搞混）。房体各项条件应标清，没有的项目统一 “空着”，如顶棚、台基等项。 （17）入户户表要写明家庭人员工作，年龄，相互关系，户与户之间的关系要分清。,15,拍照,（18）对房屋现状进行拍照：首先照表头人名、门牌号、整体照片，院子大门或门楼，然后北房及其特殊装修，院中主要房屋、天井及较好的棚房、棚子，现场判断不准的其他情况。 （19）设备拍照必须先拍铭牌、后拍设备。照片名称写明具体名称。铭牌可能不清，因此坚持登记表记录规格型号。,16,特殊记录及签字,（19）特殊纪录：对登记调查表中不方便纪录的在现场登记本上进行记录，并将整理结果在表1中登记； （20）检查、签字：对照登记调查表检查是否有遗漏，最好能与被拆迁人核对并取得被拆迁人的签字，如是代签注明和产权人关系； 清登完毕尽量让三方签字，如果现场实在签不成的话，那要在中午或晚上收工前找到镇里和开发区的领导签字，保证当天清登当天签字；,17,资料整理,（21）资料整理：调查结束后应及时将表1的示意图、房屋建筑面积、设备装修的数量及照片整理。有可能情况下，当日调查，当日整理资料； （22）入户调查结束后由项目负责人与拆迁公司协调整理复印拆迁公司填写的户表，安排核对；,18,每日结束,（23）晚上抽时间开碰头会。一起讨论当天清登时遇到的一些状况，一些个人不能把握的事情及时向领导反映； （24）每天的工作完成后，整理工具，将大小尺子用抹布擦干净，以免生锈。,19,2、清登档案的移交与管理,（1）完工后，回到公司后立即整理材料。将清登单整理完善，保证清登资料不丢失： （2）每张底单上填写登记人签名、清登日期； （3）给表单编号，放入档案袋，袋子上写上组名、日期、单位、份数（编号的时候根据清登的先后顺序一天的编一个顺序，不要出现上午和下午一样编号的情况）；,20,（4）按照档案管理要求填写档案移交单，并将清登底单及相关证件资料移交档案室； （5）照片存入电脑并按照各家各户的名称整理好，并移交档案室； （6）将复印件和原件分开，用夹子夹好，交由专人保管； （7）有副记本的组，将副记本标号自己存档。,21,3、入户清登注意事项,（1）为保证数据的准确性，现场调查时坚持评估人员对登记情况进行勘查，除房屋面积外其它数据必须自己测量（如柱高、台基、院基、隔断、隔扇、棚房面积、瓷砖、院墙、院地等）并在调查表上签字； （2）清登过程中不要跟被拆迁户过多介绍政策方面的问题，如是否有没有安置房还是货币补偿等都不要说。入户时注意文明礼貌用语，工作中要学会换位思考，把自己假想成被拆迁户，认真严谨用心的为被拆迁人服务；,22,4、对照808，认识房屋主体结构,打开808文件,23,简单了解一下房屋,24,25,26,望板,檩条,人钢屋架,席箔,27,望板-平铺在椽子上的木板,28,望板，椽子，人钢屋架,屋面,瓦房屋包括琉璃瓦、筒瓦、合瓦、石板瓦、水泥瓦 灰瓦房按屋面分为干插瓦、仰瓦灰梗、棋盘心 灰屋面分为青灰顶和焦渣顶 混凝土屋面包括现浇板、槽行板圆孔板和加气板 其他屋面： 玻璃钢屋面（分平顶坡顶） 木版油毡屋面（分席箔和望板） 铅铁屋面（分下铺望板油毡、席箔、干挂三种） 石棉瓦屋面（分下铺席箔和望板） 干挂瓦屋面（分小屋架干挂石棉瓦和水泥瓦）,29,瀛海项目主要屋面,本项目屋面主要为水泥瓦、红瓦及灰屋面。 混凝土屋面楼板主要为圆孔板。,30,合瓦屋面也叫阴阳瓦顶,31,32,石板瓦：由板岩或页岩手工劈开加工而成。自然色彩，普遍有黑色、灰色、绿色、紫色、锈色等,33,石板瓦,34,水泥瓦：由一定比例的水泥砂其成份是水泥、砂及颜料浆进行压模或滚压制作而成，,35,36,37,是用板瓦作底瓦，两垄瓦之间的蚰蜒当上不扣盖瓦， 用灰堆抹出形似筒瓦垄的灰梗,38,棋盘心屋面示意图,39,40,41,目前还有一种陶瓦（红机瓦）,42,43,青灰顶,44,混凝土屋面砖混结构,45,槽型板,46,预制圆孔板,47,加气板特点: 保温隔热性能好、强度高、不变形、不裂纹、不吸潮、不返卤、耐久性好。,48,现浇和预制板区别,49,其他屋面,50,玻璃钢屋面是由玻纤和树脂，注塑成型,彩钢屋面,51,压型钢板：将镀锌钢板轧制成型，表面涂刷防腐涂层或彩色烤漆而成的屋面材料，具有多种规格，有的中间填充了保温材料，成为夹芯板，可提高屋顶的保温效果。 特点：自重轻、施工方便、装饰性与耐久性强的优点，一般用于对屋顶的装饰性要求较高的建筑中。 压型钢板屋面一般与钢屋架相配合,52,石棉瓦屋面,53,屋架,中式屋架 人字架 钢屋架 钢混结构 附计部分第四条“中式柁没有柱子，按木屋架计分”,需区分中式屋架与木屋架；,54,中式屋架,55,中式屋架七檩柁,56,中式屋架五檩柁,57,平台柁-平屋面 平台柁：中式木构房屋简支梁之一种，上下只有一层梁，仅在其上加高矮不一的垫木支承木檩,58,平台柁,59,硬山搁-不用房架把檩条直接搁在硬山墙上,60,人字架木屋架（老的教堂常用）,61,人字架钢木屋架,62,钢屋架（钢屋架和钢木屋架的区别主要是钢屋架的屋面是石棉瓦和大型屋面板）,63,钢砼屋架,64,65,框架结构厂房,66,67,排架结构,钢结构厂房，承重为钢柱，排架,68,墙身,墙体部分的分类情况： （一）缸砖墙：没遇到过，需要多了解实物； （二）磨砖墙：没遇到过，古建里出现，分粗、细磨砖，需要多了解实物； （三）磨砖棋盘心：没遇到过，古建里出现，需要多了解实物； （四）红整砖墙：遇到的较多，分满门窗、半门窗、一门一窗（须了解矽酸盐砖）； （五）兰整砖墙：遇到的较多，分满门窗、半门窗、一门一窗； （六）半整砖墙： （七）碎砖墙： （八）虎皮石墙：分满门窗、半门窗、一门一窗； （九）附件部分：,69,70,普通台基,71,台基清登原则,院内与院外存在高差的台基取值。（台基高度指从院内地面到房屋内地面的高度） 邻居之间房屋台基存在明显的差别时，除正常量取台基高度外，还应考虑土方量的问题（加入到房屋重置成新价中），最好在出具评估报告之前同甲方谈妥； 道路两侧有院落，且道路路面高度高于院落地面高度时，院内各房屋台基应从院落地面量至室内地面，若道路路面高度低于院落地面高度时，院内各房屋台基应从道路路面量至室内地面。 院内地坪有坡度差异时，应按平均值； 室内地坪低于室外地坪的，报告台基的修正值仍按1计算,72,房屋组合调整系数（墙身系数）,73,门窗,各类门窗可以单独计算其价值，也可以随房一起计算价值。单独计算时按照瓦房折旧，与房屋一起计算价值时随房折旧 铁栏杆（地下室）和护窗板按文件不用单独再计算，已经算到所属窗户一起，但是为了后期工作的顺利，同时考虑到该项目所涉金额不大，所以在附属物清单中又单独列出计算价值。,74,塑钢门窗（分为单玻半门窗、双玻满门窗）,75,铝合金门窗（分为单玻半门窗、双玻满门窗）,76,木门窗,77,钢门窗,78,顶棚,79,顶棚统一清登名称,铁石铁丝石膏板吊顶 钢石轻钢龙骨石膏吊顶 木石木龙骨石膏板吊顶,80,钙塑板顶棚,钙塑板：聚乙烯加碳酸钙经塑炼、热压、发泡等工艺过程制成,81,石膏板顶棚,8.90分,82,铁丝石膏板顶棚1.58分,83,木丝板顶棚,木丝板：又名万利板，是利用木材的下脚料，用机器刨成木丝，经过化学溶液的浸透，然后拌合水泥，入模成型加压、热蒸、凝固、干燥而成,84,三合板顶棚,85,PVC顶棚,86,苇箔抹灰顶棚3.48分,87,地面,木地板 花岗岩 大理石 水磨石 马赛克 缸砖 塑料地砖 方砖 水泥砖,88,三、主要问题,（一）区分天然木地板和人造木地板； （二）注意花岗岩和大理石的区分； （三）缸砖类里注意区分仿制大理石、花岗岩与缸砖的区别； （四）塑料地砖遇到的情况较少（详见附件2）； （五）对于文件里没提到的如地板革、混凝土这两种情况，适当考虑给于分值；,89,复合木地板,90,花岗岩分高级和普通两种,91,大理石分高级、普通和碎拼,92,水磨石分预制、现制高级做法、现制普通做法,预制水磨石,93,现制水磨石,镶边的现制水磨石，为高级现制作法，作价高。,94,马赛克,95,缸砖注意区分缸砖和仿大理石、花岗岩,96,塑料地砖,97,水泥砖为仿方砖,98,其他,水泥地面：普通水泥地面 礁渣地面，较少遇见； 条砖、碎砖地面，主要指平时砌墙时的红机砖铺的地面。 条石，分数较高，应该为一种天然石料，但实际很少遇到，因此也要注意资料的收集,99,条砖、条石,100,装修,101,大理石的标准挂法及简易挂法,102,大理石标准挂法,砌墙时预埋镀锌铁钩，铁钩内立竖筋，面板上钻孔绑扎横筋。如果未预埋镀锌铁钩及钢筋，可用膨胀螺栓固定预埋件。挂好后，大理石与墙身之间留30mm缝，分层浇灌水泥砂浆。,103,大理石贴面,104,山墙上贴大理石怎么量,105,杜绝错别字、土话,洗床 减板机 塑刚 压梭机 毕雷针 土话：正贴瓷，哪面是正面？如果房屋是西厢房，我们的图是北向画。,106,107,机器设备清登,机器设备纷繁复杂，难以穷尽 拍照时，先拍照铭牌，后拍照全景设备，设备照片名称改为设备名称。 登记时设备名称及规格型号全部清登 作价时区分可搬迁及不可搬迁机器设备，可搬迁设备给予搬迁费，不可搬迁设备给予重置成新价格,108,三、输机模板,内业输机注意事项,1、在正式输机前，要抽样计算，确定同类区域同类房屋的基本价格，遇到新型建筑材料，现场要记清材料的用途和特征等；输机时要统一名称、规格。在输机过程中，如发现有的房屋价格异常，一定要和所有输机人员共同商量，以保证评估价格的统一；,109,2、正房如实输机，偏房在同等条件下屋面要比正房低一个等级，保证二者的价差在50元以内，房屋间数在3间以内的，墙调系数按3间取；4间以上据实取。房屋如有装修，房身条件中按地面按水泥地面、门窗按钢木门窗、顶棚按苇箔抹灰计入房屋计算公式，高于以上条件的装修应再单独按装修计算：,110,（1）板房（无挑梁）按硬山搁檩计；板房（有挑梁）按钢混屋架计分，隔断另计； （2）联体房屋（U型房）按正房进深统一计算； （3）柁下隔断，按装修单独计算； （4）输机时凡是显示颜色的部分，均不要输入。输机表右侧的涂黄部分及其右侧不得输入； （5）房屋进深在4.5-6.0米范围内的，中式屋架分数均按五檩柁计；进深4米左右的，按四檩柁计；以下类推。灰顶房五檩柁按13.23计，以下类推； （6）区分中式屋架和人字架； （7）防水、踢脚线、散水不计；,111,（8）附属物名称要统一，比如插卡电表称为“卡表”； （9）柱高5.2米以上、台基2.0米以上输机时手输分数； （10）供暖按面积算，在每座房后做标记，如果没有全部供暖，则记间数； （11）输机时，从左到右，从上到下，一定要仔细； （12）对集体土地拆迁必须弄清楚宅基地面积；,112,（13）、尽量按照808号文的要求进行，在执行过程中如果发现以往的做法与808号文精神有冲突的，应及时向拆迁负责人说明情况，进行协商； （14）、掌握基本的汇总方式、怎么改影响连接、怎么改不影响，有影响怎么处理、如何进行格式调换等； （15）、对于一个拆迁项目，在完成项目后或者第一阶段后要对评估标准、具体的技术处