海口市西秀镇项目商业计划书.doc

前 言2一、海口及秀英区资源环境状况3(一)地理位置3(二)6、资源环境状况优势分析4三、市场分析5四、旅游开发区规划方案6(一)总体规划6(二)开发进度9(三)经营理念10(四)开发方式10五、项目投资主体11六、市场营销12七、投资及效益分析13(一)星级酒店13(二)大型餐饮建筑群13(三)商业、文化、风情区14(四)高尚生态居住区15(五)项目总体经济估算15八、不确定性风险提示16一、自然条件变化可能带来的风险16二、政治法律方面的风险因素16三、经济发展水平风险因素17四、经营方面因素17五、客户因素17前 言 随着社会的进步和人们物质生活水平的提高，代表着社会繁荣和文明程度的旅游业得到了快速发展。外出旅游具有广泛性和大众参与基础，已经成为人们生活中的一部分。旅游业投资回报率高，见效快，关联带动能力强，已成为国内外的经济热点。中国的旅游业正处在由数量型向质量型效益型转换的增长阶段，旅游业将成为新经济的重要增长点，并将进入一个新的历史发展时期。顺应这一潮流，海南作为国际旅游岛、免税岛也受到越来越多的人士的关注和期盼。海南岛旅游开发区是国家重点旅游地区，特色旅游地区；毗邻广西、广东、港澳及东南亚各国，具有得天独厚的区位优势。海口市十二五规划确定的做强现代服务业，加快发展现代物流业，建成免税店、现代美居物流园，积极推进美兰临空物流园、新海物流园、马村港物流园的建设。切实推进东寨港红树林国家湿地公园、火山群世界地质公园的升级改造，建成600个游艇泊位。积极推进海南国际创意港和长影影视基地的建设。支持海南国际会展中心运营，进一步发展壮大会展产业。在扎实抓好保障性住房建设的同时，引导发展面向岛外市场的低碳、绿色、高品质的旅游房地产。加大旅游化改造力度。完成滨海大道街景整治和滨江西带状公园一期，加快城乡100公里绿色慢行系统建设。全面完成旅游公厕建设任务。改造提升五公祠、海瑞墓、丘浚墓等历史人文景点，加快推进骑楼街区保护和综合整治一期工程。加强旅游标识系统和公共信息平台等设施建设，积极推广使用规范的多语种标识标牌，进一步提升旅游服务质量。规划本身就是本项目开发的契机。加上国际旅游岛，免税岛，国家大力加强和发展现代服务业等有利因素，相信本项目的开发具有非常诱人的良好前景。如何更好地适应市场发展，在新的经济格局中确立最佳定位，合理有序的开发、利用好现有旅游资源，实现旅游区的健康快速发展，为人们创造最理想的旅游胜地，使滨海大道周边的现有旅游资源实现升值、再升值，成为新的利润增长点，实现开发商取得较高回报，*民众能够直接或间接得到实实在在的、可观的经济利益，是制定本计划书的主旨。一、 海口及秀英区资源环境状况(一) 地理位置项目位于海口市西北14公里黄金海岸处，是由河流和海汐冲积而成的细沙滩涂形成，附近的相关功能区域共同形成了海口最独特的交通、旅游、购物、休闲、娱乐格局。得天独厚的地理位置、便捷的交通、浓郁的地域文化和极其丰富海岛资源使这一地区成为富含旅游资源和开发潜力的优势区域。(二) 6、资源环境状况优势分析A、临近的细沙海岸绵长，坡度平缓，海水水质良好，是海滨难得的开发大型海滨浴场和海滨旅游度假地的区域，适宜旅游度假。B、风力、日照资源充沛，可充分开发利用，创建环保生态居所。C、现有的地下淡水资源可满足供应。项目临近海口市，遥望雷州半岛，附近有海运、公路、铁路及航空等综合配套的交通网络，具备联系国内、国际的的客运及货运体系，人员流动量巨大，货物供应便捷。三、市场分析21世纪前20年，我过国民经济年增长速度保持9%左右，我过综合国力将进一步提高，人民的生活将更加殷实富裕。人民富裕程度的提高，扩大内需战略的进一步实施，将生产出更多的国内旅游者。随着国内小康生活的到来、双休日、“五一”、“十一”长假制等，使人们的旅游消费意识增强；国家鼓励发展旅游业政策的颁布，企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，旅游业处于前所未有的发展环境。中国旅游业本身就已经进入了飞速发展的时期。年中国涉外旅游快速发展,旅游业总收入年均增长率达到32%。世界旅游组织预测到2020年中国将成为世界第一大旅游目的国和第四大旅游客源输出国。世界旅游组织还预测到，2020年将有1.37亿国际旅游者到中国旅游，整个东亚及亚台地区接待国际旅游者人数可达到4.38亿，中国在这一区域市场中将占有31%的份额，2020年全球旅游总收入可超万亿美元。海南作为中国乃至世界的旅游岛必将都得到快速、高质的发展四、旅游开发区规划方案(一) 总体规划（1）规划理念：本规划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客的国家级旅游度假区，设计主题是健康养生和海滨旅游度假，使其成为海南北方独特的高档海滨度假区。（2）性质：以海滨风光、沙洲野趣为主要风景特色，以健康养生、浏览观光、度假休养、运动娱乐为主要活动。（3）主题：维护大自然环境的优美绿岛，旨在实现真正接触大自然的度假憩养多功能的旅游度假场所，享受高档次的休闲服务。（4）客户目标定位：国内游客以成功人士、实力企业和政府接待为主；国外游客采用与旅行社合作的方式为主，结合外籍会员管理。（5）规划内容：依据岛上空间特点与功能机构的相关性，将用地规划为以下功能区： A、旅游度假区：包括大型海鲜餐厅、及免税商品街、生态酒店、太阳能供热系统、疗养所、度假村、室内海水乐园。 B、民俗文化风情区 ：故事群雕、文化街、特色商品街，演出场。 C、生态居住区：以发展团体、私人度假为主，开设休闲、疗养、会议用酒店物业，水边住宅。（6）规划指标： 建筑容积率：0.8；公共绿地标准：26000平米；总建筑控制规模：53000平米；将成为集特色观光、休闲度假、运动娱乐为一体的国家级海滨旅游度假区。（7）项目投资：约人民币10亿。（8）建设水源热泵系统，可以在解决中央空调制冷的同时产生约60度的集中热水供应，节能，环保，生态效应突出。建设配套的太阳能发电系统，和采用LED超节能光源，配合市电满足大型室内空间、员工自用空间及公共照明供应。建立自备污水处理系统，形成以中水利用为主的循环资源利用。大型海鲜餐厅 海鲜餐厅的外型完全采用仿贝类海生物形状设计，四面的透明玻璃窗能最多角度欣赏运河和海景。在这里，游客可以品尝最新鲜的海产品佳瑶，也可以享受酒店独有的特色烹饪。在享受美味的同时，还可以观赏各种海生物在玻璃缸里游来游去。 提供餐饮、住宿、娱乐、健身等全套服务，设计标准五星。建造一座无污染、纯天然的生态酒店，定能成为吸引岛外游客参观、住宿的首选，同时还可以作为国内其他地区生态保护的示范基地开展科普教育。文化街也是商业街，现场制作销售当地传统的手工艺品。游客可以购买原料亲自参与工艺品的制作，也可以选购自己喜欢的成品，或者当场命题由艺人定做。民间文化演出场：在碎石辅就的广场上定时演出。游人可以三三两两闲坐在小石凳上，与渔民一起观看这城市里难得一见的乡村文化。现代歌舞演出：晖宏的场面、动感的音乐，舞台就设在宽阔的广场，借用周围的植物、建筑，据实布景。演员选用艺术学校的学生，以华丽的服装、青春的灵动点缀古朴的环境，既增添了的活跃气氛。在大城市，亲水住宅尤其是海景已成为楼市最热的卖点之一。岛上坐拥得天独厚的自然美景，发展各种形式的度假物业以适合不同人群的需要。有为团体准备的休闲，疗养，会议的酒店式物业。配套休闲服务项目有：服务中心、马场、室内游泳池、网球场等，为特定人群疗养度假提供高品位的支持。随着绿色消费逐渐深入人心，绿色住宅、生态住宅、环保住宅如同一个个令人欣喜的跳动音符，给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想。生态建筑区以绿色生态、健康环保为主题，大量利用太阳能、风能、水力、潮汐等无污染能源，为致力于研究和开发新建筑的人们提供实验和实践的场所，从而成为一个领域发展的样板，使热爱生态建筑的设计师们前来“朝圣”。(二) 开发进度1、第一期：一年，规划和基础建设：A、完成项目详细规划，建立与当地政府的良好关系。在政府认可的详细规划条件下初步完成基础建设工程。B、单项工程进度如下：建设具备生态特质的高标准星级酒店；建设部分与星级酒店配套的独立酒店式公寓住宅，达到开工状态。 综合旅游度假区建成巨型特色餐饮建筑群；达到开工状态。完成主要道路和景观建设。分析未来项目经营业务特点及用工量，开始招募及培训相关人员，给*村民优先选择权，和重点培训机会，带动当地居民共享未来的繁荣。同时引进外部高素质的管理人员及相关专业人员，与当地村民共同组成公司的基本团队，为二期做好人员准备。完成累计投资额约3亿元。2、第二期：两年建成和完善：在沿街、沿路建成商业店铺成立物业管理公司及酒店、餐饮管理公司，引进免税商店并与之合作。全面完成标志性建筑生态中心酒店；并交付使用。建设室外娱乐、演艺设施。景观进一步改观，规划建筑风貌基本展现，全面具备接待各类客人的能力。积极开展全球营销、推广，在直营、会员管理、合作管理等方面取得大幅进展，形成完善的一体化的商业地产盈利模式。完成累计投资10亿元。(三) 经营理念在我方独立完成以差异化和高尚服务开发和经营的基本策略；以资本运作和合作开发为基本经营模式，通过项目资源的规划、整合、招商实现项目的全面启动，创造升值空间，实现二年起步、三年定局的经营目标。创立最具特色、最有价值的自然、生态休闲旅游生活空间。(四) 开发方式（1）自主开发（自营）项目的开发与建设，部分由我司独立进行开发、经营与管理。（1） 出让部分会员资源，投资方可以一次性买断部分面积的使用权，。（3）合作开发经营A、我方以开发形成的物业或物业集群开展合作经营；B、双方共同投资，按比例分配收益；C、投资单位可以以理念、设备、现金，管理等综合资源作为合作方式，进行合作开发。D、根据投资方需要，提供一条龙服务，代建交钥匙工程；（4）承包开发经营（5）双方约定的其他方式。五、项目投资主体土地产权人海口市秀英区*村民委员会是当地政府从全局出发，重点扶持的对象，其对当地地域经济开发所作的贡献为政府高度认可，政府对本计划书所述地块的开发持积极的态度和高度的关注。开发商*具有很强的经济实力、丰富的管理经验、多种商业楼盘开发的成功经验，是市大型开发企业，注册资本8000万元，具备二级开发资质，历时近10年，累计开发住宅类物业50万平米，商用物业近10万平米，成功运作商业项目两个，效果良好。公司一贯秉承优势互补，相互支持，共同发展的原则，具备合作开展商业活动的基本条件和基本理念。为了体现公司上述经营原则，公司计划在劳动用工方面给*村民极大的支持，包括人员培训及技能提升，用工价格优惠等方面的具体措施；优先采购*能够供应的相关产品及服务，带动其经济发展；条件允许的情况下，为*的某个适宜的建筑或建筑群改造建设水源热泵系统，体现长久受益，共同享受发展成果的目标。六、市场营销针对旅游区项目的特点，项目营销总体方案策划如下：1、营销窗口和目标区域的选择根据中国的经济区域划分和项目的特征，旅游区营销目标区域的选择规划为四个大区，北方片区 、华东片区、华南片区、西北片区。营销窗口的设置建议北方片区在北京，华东片区在上海，华南片区在广州，西北片区在兰州。2、营销的策略鉴于旅游区的地域和现状特征，以及北京、上海，西北、华北等经济快速发展区域京积聚了大量的各类投资者和项目开发商，具备招商商机；所以项目的营销首选目标市场为北京市场、上海市场、华北及西北资源富集地区；，从北京市场和内蒙古市场打开项目营销的局面 ，积累成功的营销引资经验，推动旅游区的项目开发进程；后期根据项目的开发策略和发展规划，充分挖掘旅游区自然资源的升值潜力在国内其他地区及立足港澳面向全球开展营销工作；3、营销工作计划从时间上计划：分近期、中期、远期。工作切入点：近期（第一年）通过个人社会关系网，利用沿海集团的社会影响力，和潜在的投资客户进行一对一的洽谈，通过朋友扩大项目和公司的影响力，力争二至三个项目达成合作意向。中期主要通过项目的总体规划方案和项目的宣传材料，举办项目推荐会、营销宣传活动，项目论坛会公开面向社会营销。进一步落实各项合作。远期主要利用项目的初步成型的影响力和资源优势面向全国和海外市场营销；在营销目标地区设置窗口，开展一系列的营销活动。七、投资及效益分析 该项目预计总投资10亿元人民币，具有良好的发展前景。预期经济效益稳定、可观。具体投资和效益估算如下：(一) 星级酒店 1、该酒店位于地块的西北角，建筑面积20000平方米，设置客房180套，按照五星级酒店建设，2、项目总投资：平米造价16000元，加上相关外围配套设备1.3亿元，共计投资约4.5亿人民币。3、营业收入及利润估算主要收入以会员、高层次收入者，按照客房平均入住率60%，双人入住占比70%，年营业330天计算，平均依照每人每天住宿及相关消费0.35万元，每年入住人数3万，则年收入2.12亿。 管理费用及市场营销费用；合计约每年5000万。流转税金及附加税按11%计算，流转税额为0.24亿元。酒店单项经营利润预计为1.38亿元。(二) 大型餐饮建筑群1、项目内容及规模建设12000平米餐饮建筑群。2、总投资：约1.9亿人民币。子项目投资预算表项目名称投资金额特色海鲜餐厅3000万生态中心大酒店5000万户外餐饮 1000万4、营业收入及利润估算该区的主要收入汇集所有的游客（既旅游食宿、休闲娱乐于一体）按照每年接待人数60万来计算，平均每人消费300元，则年收入1.8亿。估计销售毛利月1.08亿元其他费用（如差旅费、办公费、员工工资、折旧、设备磨损、相关的消耗等）合计约每年约4000万。流转税金及附加税按11%计算，流转税额为0.198亿元。预计年经营利润为0.67亿元。(三) 商业、文化、风情区1、项目内容规模建设规模约4000平米，主要经营海南特色商品及国际品牌，利用免税岛的政策优势，刺激购买需求，促进经营规模的扩大。2、总投资约人民币2.1亿人民币。 3、营业收入及利润估算预计年收入为2亿人民币，毛利润约6000万元。其他费用；（如差旅费、办公费、员工工资、折旧、相关的消耗等）合计约每年3000万。项目经营利润0.3亿元。(四) 高尚生态居住区1、项目内容及规模建设面积约17000平米，该区位于项目的静区，东北方向，跳海远望、无限暇意，美不胜收！规划生态建筑周围配套有疗养、会议培训等大型国际化标准高雅设施，建成后将成为国内最具水准的旅游疗养栖息地。2、总投资1.36亿人民币。建成生态居住单元200套，少部分留作特殊接待，大部分以发展会员的方式向投资者取得收入，会员可以在很大范围内免费或低价使用项目所属的有关设施，价格预计为每套每年10万元，如果一次交清可转让特许使用权可以享受20%的现金折扣价，持续使用到2046年，预计年收入为2000万元。3、流转税金及附加税按11%计算，流转税额为0.022亿元。4、年经营利润0.178亿元。(五) 项目总体经济估算子项目名称年收入年综合成本年流转税金年所得税前利润年所得税后利润总投资投资回收期合计6120033200460023400198901016005.11星级酒店21200500024001380011730450003.84大型餐饮建筑群1800011200198048204097190004.64商业、文化、风情区200001700030002550210008.24 高尚生态居住区2000022017801513136008.99环境及一般配套设施3000八、不确定性风险提示一、自然条件变化可能带来的风险 与陆地不同，海潮、风暴等海洋气候对岛屿的影响较大。若出现特殊情况，则可能致使岛上游客及建筑物产生危险，造成生命财产损失。二、政治法律方面的风险因素1、政府对旅游业的支持，优惠政策的期限。政府对旅游业的影响是无论怎样都不能低估的，政府为旅游企业的经营创造了外部环境。随我国改革开放的深入