《房地产项目控制》doc版.doc

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第四章 房地产项目投资控制第一节 项目投资费用估算一、项目投资构成房地产业是资金密集型产业，在项目前期，对项目投资进行尽可能准确的估算、在项目投资实施期，对投资状况进行严格的控制，对于防范项目投资风险，确保项目投资效益，具有重要意义。（一）建设项目的投资构成一般建设项目的投资构成图4-1所示，分为固定资产投资和流动资产投资两类。其中固定资产投资是指形成项目固定资产的投资，主要包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等。其中建筑安装工程费的构成如图4-2所示，由直接工程费、间接费、利润及税金构成。流动资金投资是指为项目投产而投入的材料，能源及人员培训等费用。 设备购置费 设备及工器具购置费 工具器具及生产家具购置费 直接工程费建筑安装工程费用 间接费 计划利润 税金 土地使用费 建设单位管理费 勘察设计费研究试验费固定资产投资 临时设施费 工程监理费工程建设其他费用 供电贴费建设项目总投资 施工机构迁移费 引进技术和进口设备其他费用 工程承包费 联合试运转费 生产准备费 办公和生活家具购置费预备费 基本预备费 涨价预备费固定资产投资方向调节税 建设期贷款利息流动资产投资流动资金图4-1 建设项目投资构成 人工费 直接费 材料费 施工机械使用费 冬、雨季施工增加费 夜间施工增加费 材料二次搬运费 仪器仪表使用器 直接工程费 其他直接费 生产工具用具使用费 检验试验费 特殊工程培训费 工程定位复测、工程点交、场地清理费 特殊地区施工增加费 临时设施费建筑安装 现场经费 工程费 现场管理费 企业管理费 间接费 财务费用 其他费用 计划利润 利润及税金 营业税 税金 城市维护建设税 教育费附加图4-2 建筑安装工程费构成（二）房地产项目投资构成房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，依项目的类型不同而有相当大的差距。对于一般房地产项目而言，其投资构成如图4-3所示，由开发成本和开发费用两大部分构成。（一）开发成本房地产项目的开发成本一般包括如下八项。1、土地使用权出让金；2、土地征用及拆迁安置补偿费；3、前期工程费：（1）规划设计费；（2）项目可行性研究费；（3）地质勘察测绘费；（4）三通一平费；4、建筑安装工程费（1）土建工程费；（2）设备及安装工程费；5、基础设施费；6、公共配套设施费；7、不可预见费；8、开发期间税费；（二）开发费用房地产项目的开发费用一般包括如下三项。1、管理费用；2、销售费用；3、财务费用。 土地使用权出让金 土地征用及拆迁安置补偿费 前期工程费开发成本 建筑安装工程费房地产项目总投资 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 开发期间税费 管理使用开发费用 销售费用 财务费用图4-3 房地产项目投资构成二、项目投资费用估算（一）建设项目投资估算1、建设项目投资估算的作用与阶段划分投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目投资数额进行的估计，是项目决策的重要依据之一。投资估算要有准确性，如果误差太大，必然导致决策的失误。因此、准确、全面地进行建设项目的投资估算，是项目可行性研究乃至整个项目提交决策阶段的重要任务。（1）投资估算的作用一般来讲，投资估算具有以下几个方面的作用。 是项目融资和金融部门批准贷款的依据； 是确定投资额和控制初步设计概算的依据； 是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。（2）投资估算的阶段划分建设项目的不同研究评价阶段，要求有不同的投资估算质量。联合国工业发展组织（UNIDO）为发展中国家推行项目可行性研究而编写的工业可行性研究手册一书中，根据经验数据，提出了按阶段变化的投资估算可能误差的理想平均值。其大致幅度为：机会研究阶段，30%；初步可行性研究阶段，20%；可行性研究阶段，10%。对此，可将项目投资估算按其精度和适用范围归为如下五类。毛估根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单确定一个项目是否值得作进一步研究。估算误差30%。粗估根据初步打算的开发项目和平均单价估算投资总额，用于评估一个项目是否可行。估算误差（2030）%。初步估算根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，用于项目决策。估算误差20%。确定性估算根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，用于项目决策。估算误差10%。详细估算根据项目开发的施工设计图纸、预算定额和单价估算的项目投资额，用于项目招标和实施过程中的控制，其估算误差应在5%以内。由此可见，毛估与精估，主要用在可行性研究的机会研究阶段。初步估算相当于概算指标估算法，虽然估价方法仍很粗糙，但总算是有一定的指标定额依据。确定性估算相当于初步设计概算，其估价精度有进一步的提高，主要用于可行性研究阶段。至于第五类的详细估算，按其编制方法和依据，相当于施工图预算，主要用于项目招标评标阶段和项目实施过程中的控制。2、建设项目投资估算方法在建设项目总投资的构成中，通常把其中的建筑安装工程费用、设备、工器具构置费用、其他费用以及预备费中的基本预备费部分，合称为静态投资部分（有些书中也称其为概算投资），而将建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税以及预备费中的涨价预备费部分，合称为动态投资部分。（1）静态投资部分估算静态投资部分估算是建设项目投资估算的基础，既要避免少算漏项，又要防止高价冒算。由于不同的研究阶段所具有的条件和掌握的资料不同，估算的方法和准确程度也不相同，目前常用的有以下几种方法。单位生产能力估算法依据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得拟建项目投资。其计算公式为：式中：C1已建类似项目的投资额；C2拟建项目投资额；Q1已建类似项目的生产能力；Q2拟建项目的生产能力；f不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。这种方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算结果精确度较差。使用这种方法应用时要注意拟建项目的生产能力和类似的项目的可比性，通常是把项目按其下属的车间、设施和装置进行分解，分别套用类似车间、设施和装置的单位生产能力投资指标计算，然后加总求得项目总投资。或根据拟建项目的规模和建设条件，将投资进行适当调整后估算项目的投资额。这种方法主要用于新建项目或装置的估算，十分简便迅速，但要求估价人员掌握足够的典型工程的历史数据，而且这些数据均应与单位生产能力的造价有关，方可应用。而且必须是新建装置与所取装置的历史资料类似，仅存在规模大小和时间上的差异。【例4-1】假定某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆，另有一座完全类似的豪华旅馆最近在该地竣工。它有2500套客房，有餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。总造价为10250万元。估算新建项目的总投资。解：根据以上资料，可首先推算出折算为每套客房的造价：据此，即可很迅速地计算出在同一个地方，且各方面均相似的具有2000套客房的豪华旅馆造价估算值为4.1万元2000=8200（万元）单位生产能力估算法估算误差，可达30%，即精度只有70%左右。此法只能对项目投资作粗略地快速估算，由于误差大，应用该估算法时需要小心，尤其应注意以下几点。1）地域性：地域性差异主要表现为，两地经济情况不同，土壤、地质、水文情况不同，气候、自然条件的差异，材料、设备的来源、运输状况不同等。2）配套性：项目的配套装置和设施也可能产生差异，如：公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等，随着地域的差异和项目规模的变化均各不相同，它们并不与主体工程的变化成线性关系。3）时间性：时间差异将引起技术、标准、价格等方面发生变化。生产能力指数法生产能力指数法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际投资额和生产能力之比，按拟建项目的生产能力，推算出拟建项目的投资。其计算公式如下所示。式中I1、I2分别为已建和拟建工程或装置的投资额；C1、C2分别为已建和拟工程或装置的生产能力； e投资/生产能力指数，0e1； f为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更因素设的综合调整系数。【例4-2】已知建设日产10t化工产品装置的投资额为18000万元，试估计建设日产30t同类化工产品装置的投资额（投资/生产能力指数e=0.52, 调整系数f=1.0）。【解】【例4-3】若将设计中的某化工生产系统的生产能力在原有的基础上增加一