丹徒彩虹城房地产市场研究报告.doc

丹徒新区彩虹城房地产市场研 究 报 告目录第一章 宏观市场情况5一、镇江经济发展状况51、GDP及增长情况52、社会消费品零售总额63、居民可支配收入64、人口情况7二、行业相关政策影响分析8三、丹徒新区基本状况分析10第二章 城西板块总体供需分析13一、土地市场分析131、2005 2006年镇江土地出让分析132、小结16二、房地产二级市场分析161、房地产开发投资162、商品房预售状况分析17三、目标板块市场分析181、板块市场总体供应分析182、板块市场楼盘去化分析19第三章 类比竞争物业调研分析19一、竞争楼盘研究191、重点竞争对手192、次要楼盘个案23二、综合评判381、楼盘差异化分析382、综合结论40第四章 二期产品定位建议42一、现状42二、产品建议421、建筑细节建议422、景观细节建议473、户型产品建议474、建议户型配比50第一章 宏观市场情况一、镇江经济发展状况1、GDP及增长情况全市GDP连续3年保持高速增长，国内生产总值GDP指标2006年全市实现生产总值突破1000亿元大关，比上年增长15.2%，四年时间地区生产总值翻了一番。在宏观调控的影响下2005年GDP增长仍旧保持在15.0%的高位。附：库兹涅茨各国的经济增长GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展新天地观点：国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。同时，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产会进入到高速增长期。而镇江第三产业的发达增强了适合居住性。目前镇江的房地产还处于快速发展阶段。房地产市场不仅显现出平稳增长的趋势，且需求特征已开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，在需求大面积的同时对产品品质也有较高要求。2、社会消费品零售总额社会消费品零售总额从2004年的192.1亿元一直上升到2006年的280.1万元。其增幅逐年加大。新天地观点：社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展。3、居民可支配收入镇江市社会消费品零售总额每年也在大副增长，2006年社会消费品零售总额达到280.1亿元，市区人均消费性支出2006在9196元，说明镇江商业环境良好，消费活跃。市区人均年可支配在14291元，每年保持10个点以上增长幅度，证明了镇江市居民消费能力和可持续性的发展。新天地观点：居民收入具有稳步增长的趋势，结合消费能力的提升能对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。4、人口情况年份2006年2005年2004年年末总人口(万人)268.79267.61267.21人口出生率7.818.037.64自然增长率1.652.08-0.71新天地观点：镇江市人口的低增长率，说明镇江进入老年社会，在镇江老年型房产产品的稀缺，在此类项目中有较大的市场前景和利润空间。同时，也将会有很大一部分由年长父母为子女购房的情况二、行业相关政策影响分析 2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12上调至639。此次加息主要是为了进一步巩固宏观调控成果。投资增长过快一直是近两年中国经济中存在的最突出问题，央行选择利率手段对调控总需求必定更为有效。 2006年5月17日，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（即“国六条”）。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。主要内容包括：(一)、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。国六条的发布，预示着第二轮宏观调控的展开。在此次调控中，“90平方米，70”成为业内争议的焦点，在很大程度上也影响了一级和二级市场。 2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。购房不足5年，转手将全额征税5.55%，此举大大打击了二手房交易市场。 2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，从此以后，外资购房被限“严进严出”。这项举措的出台在很大程度上影响了外资入市，对房地产市场又是一个利空的消息。 2006年7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650号），针对当前中国土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新问题，从调整利益机制、完善责任制度和健全法律机制等方面，提出了一系列政策措施。此通知加强了一级土地市场的调控力度，对土地违法行为将严惩。新天地观点：根据目前的情况可以了解到，国家今年还将会加强和改善宏观调控。预计流动性管理将成为今年宏观调控的重点，而房地产调控则将成为常态三、丹徒新区基本状况分析规划丹徒新区位于镇江市南约9.0KM，北界312国道，南临镇江市外环线，东临沪宁铁路和规划中的京沪铁路，西到十里长山，沪宁高速镇江支线和海溧高速公路穿越城市中部，通过檀山路和镇荣路和镇江市区紧密相连。规划区内内有“两山四水”自然条件，四大水域指谷阳湖、张寺水库、长山水库和西湾水库；两山指十里长山和马鞍山，景色非常优美。丹徒新区总体规划布局以行政中心为基本点，向南、东、西放射推进的片区结构，对河流进行整理，尽量保持原有线型，同时以十里长山、西麓水库、张寺水库、西湾水库和长山水库为新区的生态绿化景观核心，将新区布局结构纳入良好的生态环境之中，最终形成“一心、两轴、三片”的布局结构形式。47/“一心”一个新区中心/强化城市绿化景观轴地区，在功能上是行政中心、中心商贸区、文化中心和商业中心，在空间上是新区布局结构的核心。/“两轴”有机发展的两轴线/绿化景观轴：延续现有城市轴线，从行政中心起，经中央商贸、文化中心，在空间上穿越西麓水库、高尔夫球场延伸至南部生态农业区。此轴线将成为新区最重要的公共活动中心发展轴。城市发展轴：一条横贯基地东西向的主要城市道路谷阳大道，联系西、中、东三大片区，两边控制出20或30米的绿化带，将成为新区的一条主要景观大道。/“三片”动态推进的三片区/西片区：海溧高速公路以西，是整个新区主要的居住集中区域，规划结合张寺水库、西湾水库、长山水库和十里长山等自然环境，同时设计了三条南北向贯穿整个城区的生态绿廊，提升整体居住环境和品位。片区内结合张寺水库布置了一城市次中心，服务此片区。中片区：海溧高速公路以东，沪宁高速连接线以西。以新区行政中心、文化中心、商贸中心为主要功能，同时亦是新区的居住集中区域、研发区域和物流区域。整个设计延续现有城市轴线，城市绿化景观轴起于北端的行政中心，往南为商贸中心，再往南为文化中心，沿西麓水库北岸布置城市休闲风光带，包括水滨大道、花卉园、水上运动区等内容，设计成整个新区的城市公园，西麓水库南侧布置一高尔夫球场和相配套的低密度住宅。东片区：沪宁高速连接线以东，是整个新区的工业区、配置适当的居住用地。整个工业区被312国道有机地分成两个组团，两组空间形态，东侧的工业区形成规整的、简洁大方的空间形态。新天地观点：从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，接近整个区域土地供应量的一半，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区规划部分商业用地作为支撑，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。优美的景观资源做支撑，预计该片区会成为今后镇江又一个热点片区，区域住宅项目的远景看好。第二章 城西板块总体供需分析一、土地市场分析1、2005 2006年镇江土地出让分析2005年：地块座落出让面积(亩)四至范围成交价(万元)丁卯桥路市民广场东北侧144.33北至纬五路，东至健力宝路，南至丁卯桥路23600丹徒新区大港中学以北1110.1北至驸马路，东至金谷路，南至千禧路，西至瑞山路4200丹徒新区大港中学以北2109.65北至驸马路，东至金谷路，南至千禧路，西至瑞山路4200丹徒新区勤政路以东203.59北至龙山路，东至瑞山路，南至谷阳大道，西至勤政路8300学府路北职教中心北侧5.58东临汝山粮油管理所巷道，南至学府路510南徐路北黄山园艺场3.86南、西至古洞煤矿宿舍440长江路以北、金山路1号124.27长江路以北，金山公园以西4900新河西岸路以西89.61东至新河西岸路，南至长江路，西至北湖内环线8200大西路2号地块3.6北至大西路，西至付食品商店1700京口区新华村194.48北至纬八路，东至经十二路，南至纬七路，西至经七路17800丁卯经七路以东25.03东临新区丁卯开发总公司，南至纬四路，西至经七路3100赵声路东侧1号地93.31赵声路以东，新区中学以西，东丰路以南3800大港镇大铁路以北47.4镇大铁路以北，新禧中路以南，通港路以东2100大港银河路以南35.32赵声路以东，银河路以南2200谷阳路京口区新生村94.86东至谷阳路，西南至禹山路，北至冷藏汽车厂7800谷阳路北侧四平河西侧132.99东至四平河，南至谷阳路，西至镇宝路5160润州区蒋乔镇312国道南檀山路西南248.06北至三一二国道，东至长山灌渠5600运粮河以南三茅宫小区西北侧58.63北至运粮河，南至三茅宫小区，西至润州路4650中山西路铁路西货场48.98北至车站路，东至中山北路，南至朱方路8720丁卯桥路81号 15.51东至谷阳新村，南至纬三路，西至丹徒县气象局900大港中心小学31.91纬六路以北，赵声路以西，大港电影院以东1650镇江新区医院北9.22通港路以东，大港河以南，新区医院以北550丁卯片区碳素制品厂64.91丁卯谷阳路以东，径三路以西，纬一路以北4450运粮河以南润州路以东11.51北至运粮河，西至润州路，南至车站路940山巷路东侧33.28北至大西路，东至民宅，南至宝盖路，西至山巷8600宗泽路南、京岘山东1号50北至宗泽路，东、西至农田2150古运河南、经十四路西侧109.71北至学府路，东至经十四路，南临古运河，西至原镇江轧钢厂6200黄山东路北侧3.94南至黄山东路，东、西至民宅巷道320DT050550.01丹徒新区金谷东路以东，谷阳大道以北1750DT05086.02丹徒新区华山路以西，龙山路以北220DT051430.21丹徒新区农业局以南，长山路以东960DT051625.4丹徒新区华山路以西，长山路以北1070DT051556.19丹徒新区千禧路以南，长山路以西1750DT051919.95丹徒新区瑞山路以东670镇丹路北侧官塘镇151.87西至镇丹公路，南临规划高速铁路线3100京口区谏壁镇于山街53号12.71北临谏壁医院巷道，东临于山街430总计24561526902006年：地 块 名 称出让面积(亩)成交价(万元)金山湖150.794200学府路、经十四路东侧3号86.856500京岘山东侧27.832050跑马山路以东 (原镇江塑料电线厂)16.292000学府路87号 101.9211900跑马山路西侧（滑坡治理）31.034600润州区鲇鱼套165.0712150钛白粉厂62.7512550大港港中路西银环路北211.88400丹徒区纬六路北1号118.355400东吴路焦化厂片区地块701.27698900地块座落土地面积（平方米/亩）土地用途成交价格（万元）江南世家北、谷阳路西1号地8000/12.0商住组团用地1120江南世家北、谷阳路西2号地49804/74.71住宅用地6600谷阳路东侧、市民广场西北侧1号地77867/116.8商住组团用地11900大港新区快鹿产业港配套项目4号地15626/23.44五星级酒店、酒店式公寓2050大港新区快鹿产业港配套项目5号地42314/63.47加油站3200赵声路东侧2号60756/91.13商住组团用地4000赵声路东银山公园北25397/38.1商住小区用地1600南徐新城安置房106462/159.69商住小区用地4600禹山北路安置房31515/47.27商住用地1550宗泽路南、京岘山东2号27373/41.06商住用地125021 世纪乐园国防园/310宗泽路原禹山宾馆/1850学府路南、教顶山路东/学府路北、老山路/中山北路西车站路北/20502、小结新天地观点：据不完全统计。在2年内，将会新增4797.626亩约合3198417.3平方米的土地供应量。按照综合容积率1.7计算，在未来2年内，将会有约500多万方的土地进入开发、销售阶段，市场竞争激烈。而在丹徒区域，包括临近的南徐新城区块，未来2年新增的供应量将达到893.02亩，约合83万建筑面积的上市量（以综合容积率1.4计），而镇江市全年的去化量才约200万方，销售难度巨大。二、房地产二级市场分析1、房地产开发投资2006年完成房地产开发投资近60亿元，增长率保持在10%以上。房地产投资始终成为固定资产投资的重要组成部分，其占全社会固定资产投资的比重不断上升。截至2006年10月各类商品房施工面积561.42万平方米，同比增长18.93%；房屋竣工面积136.56万平方米，同比下降2.74%，其中竣工住宅面积121.56万平方米，同比下降1%，竣工住宅10120套。附表：年 份2006年2005年项 目数值增幅数值增幅固定资产投资完成额(亿元)501.1823.8%404.7526.2%房地产开发投资(亿元)49.46（10月）10.1%（10月）60.4853.2%商品房竣工面积(万平方米)239.2412.2%213.234.1%商品房销售面积(万平方米)103.51-10.9%174.5636.0%其中住宅销售面积95.96-9.2%154.139.0%新天地观点：从以上几组数据来看，虽然各项数据均呈现持续增长的势态，但仍可看出宏观调控对整体市场的销售起到了很大的遏制作用。镇江市2006年110月商品房售面积103.51万平方米，其中住宅95.96万平方米。从目前的现状来看，镇江的整体的商品房销售情况和往年相比仍不乐观，销售出现了负增长，这个与近2年宏观调控政策的出台不无关系，相信在未来的一段时间里，商品房市场仍将处于一个寒冬后回暖的过程中。2、商品房预售状况分析从镇江市商品房预售情况来看，市场上的主流供应价格在30004000元/平方米之间，低于2000元单价的主要是周边新区的普通商品房。丹徒片区目前普通住宅的整体均价在2100元/平方米左右，而高端产品的价格可达30004000元/平方米以上。从普通商品房住宅户型面积上看，主流的面积是80120平方米的范围中，相比之下，120平方米以上的住宅面积所占比例并不突出。而从目前消费者的需求情况及实际成交情况来看，主流的需求在80100平方米之间。而目前片区二手市场的流动几乎没有，从目前的宏观政策及市场反映来看，二手房的流动难度较大。新天地观点：从市场数据来看，丹徒板块新的商品房住宅销售价格在20002300范围之间，预计目前市场上80120平方米的住宅面积仍然是未来各楼盘发展的方向。但随着丹徒新区的组建成熟、消费者生活水平的日益提升、整体形象的不断抬高，整个片区的住宅面积也会出现一定的升高。三、目标板块市场分析1、板块市场总体供应分析本次调研了14个楼盘。通过整体供应分析，了解目前市场销售情况和激烈程度。（注：数据的采集上采用市调和预估的方式，与项目的实际数据会有一些细微偏差。）总体市场去化及供应量分析表楼盘名称在售套数已售套数销售率市场存量07年潜在供应量在售项目新城茗苑总404套约120套约29.8%约284套约284套风景城邦总652套约311套约48%约341套约341套幸福城总425套约378套约89%约47套约47套阳光丽景总299套约183套约61%约116套约116套聆湖尚郡总192套约138套约72%约54套约54套北极金谷家园一期121套约51套约42%约70套约70套御墅临风约20多套/约50套驸马花园约300套约60套约20%约240套约240套合计约2093套约1241套约41%约852套约852套未开盘项目魏玛假日一期300多套300套左右圣地雅格多层已基本售完，目前主销排屋多层5套，排屋98套画意江南规划1026户预计200套左右南盛家园294户，在售154套，销售率52%约154套合计/预计758套多总计约2010套另外，魅力之城、聆湖尚郡和君临南山等项目预计供应量也将在300套左右，总体供应量应该在2310套左右。2、板块市场楼盘去化分析 统计时间：自2007年1月1日至2007年4月8日，共13周 统计区域：丹徒区楼盘 数据来源：新镇江商品房网上销售网站及现场实估。 总去化量：654套 平均每周/每天去化量：50套/周左右，7套/天。按照目前丹徒总体供给量2310套及7套/天的楼盘去化速度计算，需要330天才能消化完毕，即11个月时间消化。第三章 类比竞争物业调研分析一、竞争楼盘研究目标片区位于镇江是城南，根据镇江的最新规划，对本片区有影响的区域可以划分为两块：丹徒片区和南徐新城片区。从目前的市场供应情况来看，主要供应的楼盘还是集中在丹徒新区，而南徐新城目前在售的楼盘对本案能够产生影响的主要是万科魅力之城项目。以下为重点个案的详细资料：1、重点竞争对手1） 永安新城茗苑楼盘名称永安新城茗苑销售热线05118993666楼盘概况项目位置金谷南路东（彩虹城南）售楼部位置丹徒新区谷阳大道（人民广场西侧）开发商镇江永安房地产开发有限公司承建单位浙江城建建设集团有限公司建筑设计北京中联环建文建筑设计公司景观设计杭州林道景观设计咨询公司销售代理/市场推广杭州资生广告项目参数指标开盘时间一次2005.11.18,二次06.4.28交付时间2007.6.30建筑面积5.5万多容积率1.25占地面积约4.2万建筑密度22.8%绿化率近40%得房率多层86%89%，小高层84%建筑层数多层6层，小高层12层建筑幢数18幢多层，3幢小高层规划户数多层382套，高层64套建筑形态多层，小高层工程进度部分现房，其余也即将封顶建筑风格风尚人文住区销售价格销售均价2300元/阁楼价格1000元/销售起价1958元/楼层差价2030元/最高售价/朝向差价35元/付款方式按揭贷款，一次性付款购买优惠真正付定金时再请示经理车位/库数量地下车库90余个车位/库价格自行车库1.8万元/个，汽车库5.57.5万元/个销售情况开盘起价/销售率29.8涨价幅度实际成交价格下降100元/在售面积/套数340套左右去化特征平均每周3套客户定位大学生、医院、政府机关人员物业管理物业公司上海陆家嘴物业管理有限公司物 业 费0.60.85元/月户型面积最小面积86主力户型2室2厅1卫，3室2厅1卫最大面积145户型配比8590两房38%，100110三房32%，130三房27%，140四房3%.主力面积8590两房，100110三房推广卖点小户型，低总价，低密度，高品质，节能环保。广告投放京江晚报，南京晨报，户外广告，京江楼市，电视，房交会、位置王房产导购地图，另外每月出一通栏。内部配套童趣园，旋律广场，林荫小栖，车库顶部花园，沿街商铺，地下停车场。外部配套医院：区人民医院；教育：大港中学、实验小学（在建）等高中、初中和小学，丹徒新城中心幼儿园（06.9.1招生）；交通：6路、25路、118路公交车及新区专线车直达市中心，新区客运中心；购物：太平洋商业中心、东方商业广场，另有建设中的大型超市。项目优劣势优势：1、 整个销售中有小户型穿插其中，拉动了人气；2、 部分户型总价低，拉拢了初次置业者；3、 售楼员相当专业，且追踪客户及时。劣势：1、 项目外立面色彩及暗；2、 小区内部水景少，整体景观一般。2） 风景城邦楼盘名称风景城邦销售热盘概况项目位置谷阳大道与西环路交叉口售楼部位置电力路大润发一楼开发商上海农工商房地产开发公司承建单位/建筑设计澳大利亚柏涛建筑设计公司景观设计澳大利亚五贝国际设计有限公司销售代理/市场推广天启开启项目参数指标开盘时间2006.5.28交付时间2007.12.31建筑面积100万，一期20万容积率1.19占地面积1000亩，一期200亩建筑密度22.45绿化率50%得房率78.2%建筑层数高层18层，洋房4层建筑幢数57幢规划户数512户，别墅68，公寓348套建筑形态联排/叠加别墅/情境洋房/高层工程进度一期现房建筑风格一期西班牙风格，二期英格兰风尚销售价格销售均价小高层2500，联排4000，叠加3300，洋房2800阁楼价格赠送销售起价小高层2200元/，洋房2700楼层差价/最高售价/朝向差价/付款方式按揭，一次性付款购买优惠一次性9.8折，团购5套上1优惠车位/库数量车位783个车位/库价格出租销售情况开盘起价/销售率别墅77.94，公寓56.9涨价幅度/在售面积/套数别墅15套，公寓150套左右去化特征别墅、公寓去较快，小高层次之客户定位政府公务员、私营业主物业管理物业公司上海农工商旺都物业管理公司物 业 费0.65元/月户型面积最小面积88主力户型/最大面积160户型配比洋房：8090两房20，102130三房40，13017140；小高层：9010030；12013070；别墅：20823016套；叠加：16021052套。主力面积洋房102130；小高层103130；联排208230；叠加160210。推广卖点西班牙风情、情景洋房、位置王房产导购地图。五大社区，打造五大异国生活情境。广告投放户外广告、电视台、报纸、风景会积分、看电视中大奖、迎春3月大市口表演等。内部配套社区巴士、8000大型超市、10000阳光水岸、华山路商业街、7000西班牙文化园、全功能邻里中心、小区体育馆、幼儿园和小学（规划）、19000四星级标准城市酒店等。外部配套交通：118路、25路和6路；教育：江苏省省级重点中学、大港中学等，驸马庄小学、新区实验小学、希望小学、西环小学等6所小学。项目优劣势优势：1、 无以伦比的超大规模社区；2、 现房实景，独具特色的五大异域风情社区；3、 开发商雄厚的实力及楼盘良好的口碑。劣势：1、小高层价格相对较高，去化压力大；2、目前周边配套尚不成熟，较为荒凉。2、次要楼盘个案1）魏玛假日楼盘名称魏玛假日销售热盘概况项目位置大港中学以北金谷路以西售楼部位置解放路265号开发商镇江博威置业发展有限公司承建单位江苏江建集团有限公司建筑设计上海市勘察设计研究院景观设计/销售代理上海聪慧市场推广浙江三麦项目参数指标开盘时间一期20077月左右交付时间20086建筑面积20万（现一期6万）容积率135占地面积250亩建筑密度24%绿化率/得房率90%建筑层数多层6层建筑幢数39幢规划户数1688户，一期300多户建筑形态一期多层为主，配以部分洋房工程进度一期地基阶段建筑风格德式销售价格销售均价待定阁楼价格/车位/库数量全车位，大约675个车位/库价格/物业管理物业公司招标中物 业 费/户型面积最小面积56主力户型二室二厅最大面积160户型比例90平方米2室2厅占70%主力面积87.83、107.15和118.38推广卖点德式公园小镇，健康、运动、生态。广告投放户外广告，网站。内部配套3000平方米综合运动会所、2万平方米的高尔夫果岭、运动生态景观公园、网球场、篮球场、羽毛球场、儿童运动城堡、不规则灌木迷宫、老年门球场、老年对弈廊、游泳池及景观运动长廊等。外部配套教育：紧邻江苏省重点大港中学和炎黄小学；生活设施：西有驸马庄农贸市场，南有银行；餐饮娱乐：百乐门美食城、美丽都大酒店；交通：118路公交车。项目优劣势优势：1、紧邻南山风景名胜保护区；2、周边有中、小学及农贸市场；3、政府机构林立。劣势：区域配套滞后，目前较为冷清。2）北极金谷家园楼盘名称北极金谷家园销售热5346332楼盘概况项目位置金谷东路36号售楼部位置金谷东路21号/解放路5号开发商镇江北极房地产开发有限公司承建单位江阴利港建筑设计镇江工业民用建筑设计研究院景观设计北京新世纪销售代理/市场推广/项目参数指标开盘时间2006716交付时间多层9月交付，小高层6月动工建筑面积总8万，现3万，北极商城28000容积率123占地面积80亩建筑密度28%绿化率40%得房率88%建筑层数多层6层，高层12层建筑幢数18幢（15幢多层+3幢高层+2万购物广场）规划户数360套，现一期121套建筑形态多层，高层工程进度即将竣工建筑风格古典风韵，现代建筑，框架结构，全明设计销售价格销售均价2200元/阁楼价格赠送销售起价2080元/楼层差价/最高售价2396元/朝向差价/付款方式/购买优惠无车位/库数量地上10多个，地下300多个车位/库价格18001900元/，自行车库14001500元/销售情况在售套数60多套去化特征余盘较多客户定位镇江市区居民，丹徒人，工厂职工物业管理物业公司待定物 业 费/户型面积最小面积100.19主力户型3室2厅2卫最大面积148.53主力面积125推广卖点钻石之地，尽显繁华；中心楼宇，景观之颠。广告投放位置王房产导购地图，网站内部配套中心广场，北极商城。外部配套购物娱乐：铭基商贸城；教育：大港中学，电子图书馆；交通：6、118路专线车。项目优劣势优势：1、邻近植物园与铭基商贸城；2、行政中心咫尺之间。劣势：售楼员服务态度一般。3）兰天幸福城楼盘名称兰天幸福城销售热8992288楼盘概况项目位置龙山路与勤政路交叉口售楼部位置丹徒新区谷阳大道中医院东侧开发商镇江兰天房地产开发有限公司承建单位/建筑设计澳大利亚HIGH建筑设计集团景观设计中国美术学院风景建筑设计研究院销售代理香港戴德梁行市场推广浙江动脑广告机构项目参数指标开盘时间前期03.10，后期06.12交付时间前期05.3，后期06.12建筑面积总36万，一期格林春天10万，二期假日风景与城市绿岛约26万容积率1.4占地面积总386亩，一期约100亩建筑密度26%绿化率30%得房率88%-90%建筑层数6层建筑幢数前期17幢，后期17幢规划户数住宅654套，商铺132套建筑形态多层工程进度一期现房，二期年底动工建筑风格新古典主义销售价格销售均价2190阁楼价格1130元/销售起价1792元/楼层差价100元/付款方式一次性，按揭购买优惠无车位/库数量/车位/库价格车库1795元/，车位未定销售情况开盘起价/销售率89%涨价幅度未涨价，但也无任何优惠在售面积/套数120以上大户型去化特征仅余40多套客户定位外地投资客，养老人群物业管理物业公司戴德梁行物 业 费/户型面积最小面积91主力户型三房二厅二卫最大面积140户型比例90二房，30%；110-130三房，60%；140-160四房，10%。主力面积117-130推广卖点规模大、配套全、性价比高、入住率高广告投放车身广告、京江楼市、京江晚报、南京晨报、镇江电视台、位置王房产导购地图。内部配套3座中心会馆（健身会馆、生活休闲会馆及社区教育与活动中心）、幼儿园、社区诊所、4条商业街及齐全的智能化设施。外部配套学校：大港中学；医院：中医院、人民医院；购物娱乐：太平洋商业中心、东方商业广场；交通：6路、新区专线。项目优/劣势优势：1、 全现房，即买即住；2、 地理位置优越，距新区中心近；3、 余少量尾盘，去化压力小；4、 低总价的小户型快速销售带来的口碑效应。劣势：1、 尾盘大部分为大户型，较难销；2、 销售人员离职，公司人事正在调整。4）圣地雅格楼盘名称圣地雅格销售热线05118880888/8880788楼盘概况项目位置谷阳大道与瑞山路交叉口售楼部位置丹徒新区谷阳大道与瑞山路交叉口开发商镇江瑞泰房地产开发有限公司承建单位/建筑设计中国美术学院风景建筑设计院景观设计国美林道景观设计事务所销售代理美极地产市场推广杭州元石广告项目参数指标开盘时间预计4月开盘交付时间多层现房，排屋08年交房建筑面积19万，联排2.35万容积率1.39占地面积204亩建筑密度27绿化率38得房率85建筑层数排屋3层建筑幢数60幢规划户数1400套，联排98套建筑形态多层、联排别墅、排屋、花园洋房工程进度部分封顶建筑风格南加洲风格销售价格销售均价二期排屋均价3800，一期多层2100阁楼价格/付款方式一次性，按揭购买优惠优惠50元/车位/库数量/车位/库价格2300元/销售情况销售率多层95在售面积/套数多层余5套，排屋仅推出18户去化特征一期多层余沿街5套140以上客户定位私营业主，政府机关人员户型面积户型比例8090占20主力户型5室2厅4卫、6室3厅6卫主力面积210、258交付标准/推广卖点系出南加洲，传承世界的经典广告投放户外广告、电视台、报纸、位置王房产导购地图。内部配套入口广场、2100休闲会所及花园广场商业街等。外部配套教育：实验小学、大港中学、幼儿园；医院：中医院、丹徒人民医院；购物休闲：农工商超市、人民广场；交通：6路、118路、25路，新区客运站。项目优劣势优势：1、 多路公交可直达市中心；2、 前期多层仅余尾盘，其业主的陆续入驻增加区域居住氛围。 劣势：1、 排屋四周为城市干道，有交通噪音影响；2、 售楼员素质一般。5）鑫基阳光丽景楼盘名称鑫基阳光丽景销售热线05115908888楼盘概况项目位置勤政路与陇山路交叉口西北角售楼部位置丹徒新区阳光丽景小区入口处开发商镇江鑫基置业发展有限公司承建单位/建筑设计深圳市建筑设计研究总院景观设计/销售代理/市场推广/项目参数指标开盘时间二期2005.6交付时间二期2006.5建筑面积13.7万，已开发7万容积率1.3占地面积105506.71建筑密度23%绿化率49%得房率90建筑层数多层6层建筑幢数47幢，28幢住宅19幢别墅规划户数约1200户 建筑形态商铺、多层公寓、排屋、双联别墅工程进度全现房建筑风格现代风格销售价格销售均价2130元/阁楼价格980元/销售起价1850元/楼层差价/最高售价2200元/朝向差价/付款方式一次性，按揭购买优惠/车位/库数量/车位/库价格地上1780元/，地下68万元/个；自行车库1280元/销售情况开盘起价/销售率55.56涨价幅度/在售面积/套数现供给243套去化特征排屋已售完，现有多层客户定位政府官员，本地人，外地投资客物业管理物业公司丹徒区基业物业管理有限公司物 业 费0.4元/户型面积最小面积61主力户型二房二厅最大面积159户型配比62.05106.48，2室2厅63；125.76146.15，3室2厅占37。主力面积62106推广卖点小面积，丹徒新区后花园广告投放车身广告、报纸、电视。内部配套会所、网球场。外部配套学校：大港中学；交通：118路公交车；购物：药店、小超市。项目优劣势优势：1、 价格相对比较优惠；2、 距新区中心近，坐享大城市大配套。劣势：目前新区配套还不够成熟，项目后期发展未定。6）御墅临风楼盘名称御墅临风销售热线05118992222/5802222楼盘概况项目位置丹徒新区谷阳大道售楼部位置市政府对面工商银行二楼开发商镇江佳昇置业发展有限公司市场推广敦泰置业项目参数开盘时间2006年交付时间2007.9建筑面积10万左右容积率0.6占地面积200余亩绿化率46以上建筑形态独立别墅、双拼别墅、联排别墅工程进度部分现房，其余临近结顶建筑风格/销售价格销售均价最低80万阁楼价格/车位/库数量每户一个车库车位/库价格部分包含在房价中，其余2000左右销售情况在售套数约20多套客户定位私营业主，海外华侨，外地客商户型面积最小面积220最大面积280推广卖点纯别墅，高档次，高享受。广告投放网站等内部配套休闲广场、康乐中心、羽毛球场、游泳池等。项目优劣势优势：位置好，距市中心近；周边楼盘多，居住氛围浓厚；附近规划有商贸中心等配套，前景好。劣势：目前配套不完善，周边类似形态如花园洋房的竞争，另外作为别墅来讲周边环境相对私密性减弱。7）聆湖尚郡楼盘名称聆湖尚郡销售热线05115083555/5088288楼盘概况项目位置镇荣公路与瑞山路交叉口西售楼部位置中山东路255号（国际饭店东附楼）开发商镇江祥盛房地产开发有限公司市场推广深圳居之乐地产顾问有限公司项目参数开工时间2006.12.8交付时间2007.12.30建筑面积现供给9873.22容积率0.31占地面积360亩，共8组团，目前22440建筑形态独立别墅，另有30多套排屋待定绿化率48建筑风格北美风情在售幢数三组团销售价格销售均价6000元/阁楼价格销售情况去化特征/客户定位私营业主、政府高官、企业高管、物业管理物业公司上海新长宁集团仙霞物业有限公司物 业 费1.7元/月户型面积主力面积312交付标准/推广卖点镇江唯一纯独立别墅社区。广告投放位置王房产导购地图。内部配套4000主会所项目优劣势优势：1、别墅为主体，提升项目档次；2、规