商业住宅综合社区施工项目可行性研究报告.doc

建设集团有限公司 商业住宅综合社区施工项目 可行性研究报告 目目 录录 第一章 总 论1 1.1 项目概况.1 1.2 研究范围.4 1.3 主要技术经济指标.4 第二章 项目建设条件及可行性分析5 2.1 建设单位及项目开发概况.5 2.2 项目建设区概况.5 2.3 项目建设的条件.5 2.3 项目建设的可行性.9 第三章 施工方案15 3.1 施工方案设计指导思想与设计依据.15 3.2 施工总平面布置.16 3.3 主要施工技术方案.18 3.4 施工安全保障措施.30 3.5 现场文明施工措施.41 3.6 资源配置计划.43 3.7 项目施工进度计划.47 第四章 节能措施51 4.1 编制依据.51 4.2 项目节能背景分析.51 4.3 本项目能耗种类.52 4.4 节能措施.52 4.5 节能效果分析.54 第五章 环境和生态影响分析55 5.1 环境保护的标准.55 5.2 环境和生态现状.56 5.3 施工对环境的影响.56 5.4 环境保护治理方案.56 5.5 绿化.57 5.6 环境保护结论.57 第六章 建筑安装工程费估算58 6.1 计算内容.58 6.2 计算依据.58 6.3 项目建筑安装工程费计算.58 第七章 财务评价59 7.1 评价依据.59 7.2 基础数据与参数.59 7.3 营业收入与总成本费用估算.59 7.4 经济效益分析.60 7.5 敏感性分析.60 7.6 财务分析结论.61 第八章 项目风险分析及风险防控62 8.1 风险分析.62 8.2 风险防控.63 8.3 项目风险评价结论.66 第九章 结论与建议67 9.1 结论.67 9.2 建议.67 附 表 附表 1 建筑安装工程费概算表 附表 2 流动资金估算表 附表 3 利润与利润分配表 附表 4 项目投资现金流量表 附表 5 财务计划现金流量表 附表 6 资产负债表 附 图 附图 1 地理位置图 附图 2 施工总平面布置图 附 件 附件 1 企业法人营业执照 附件 2 组织机构代码证 附件 3 安全生产许可证 附件 4 企业总承包资质证书 附件 5 与建设单位签订的施工合同 附件 6 财务审计报表 附件 7 质量体系证书 附件 8 规划用地许可证 附件 9 土地证 附件 10 核准证 商业住宅综合社区施工项目 可行性研究 报告 0 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 商业住宅综合社区施工项目 1.1.2 项目承办单位及概况 项目承办单位：建设集团有限公司 建设集团有限公司系 截止到 xx 年末，建设集团有限公司现有总资产 44603.84 万元， 固定资产净值 2858.82 万元。2013 年公司实现销售收入 148136.8 万 元，上缴税金 6946.28 万元，资产负债率 41.06%。 1.1.3 项目建设地址 商业住宅综合社区施工项目建设地点位于市县，xx 大街东侧、 xx 路南侧。 1.1.4 项目性质 新建施工项目 1.1.5 建设内容及规模 本项目为受有限公司委托的商业住宅综合社区施工项目。总 用地 7.8 公顷，建成后成为一个高标准的商业住宅综合社区。 总建筑面积 276141.5m2，主要包括商业部分和住宅部分。其中， 住宅部分面积 160669.1m2，为共建住房 976 套；商业部分建筑面积 115472.4m2。建筑密度 34，绿化率 35，容积率 3.54；项目分三期 商业住宅综合社区施工项目 可行性研究 报告 1 建设。 一期规划总用地 29866.8m2，建筑面积 99998.6m2； 二期规划总用地 25790m2，建筑面积 99790.1m2； 三期规划总用地 22320.78m2，建筑面积 76352.8m2。 具体建设指标见下表。 表表 1-1 总总体体经经济济技技术术指指标标 序号项目计量单位数值 1规划总用地m277977.58 2总建筑面积m2276141.5 住宅部分m2160669.1 商业部分m2115472.4 3居住户（套）数户（套）976 4容积率3.54 5建筑密度%34 6绿化率%35 表表 1-2 一一期期经经济济技技术术指指标标 序号项目计量单位数值 1规划总用地m229866.8 2总建筑面积m299998.6 3容积率3.35 4建筑密度%34.3 5绿化率%35 表表 1-3 二二期期经经济济技技术术指指标标 序号项目计量单位数值 1规划总用地m225790 2总建筑面积m299790.1 商业住宅综合社区施工项目 可行性研究 报告 2 3容积率3.87 4建筑密度%34.3 5绿化率%35 表表 1-4 三三期期经经济济技技术术指指标标 序号项目计量单位数值 1规划总用地m222320.78 2总建筑面积m276352.8 3容积率3.42 4建筑密度%34.3 5绿化率%35 1.1.6 建设期限 总体建设期：； 一期建设期：； 二期建设期：； 三期建设期：。 1.1.7 近期项目施工计划 建设集团有限公司现已与有限公司就商业住宅综合社区 项目一期签订了总承包施工合同，并就商业住宅综合社区项目二期达 成施工协议。 近期项目单位已与房地产开发有限责任公司签订了建设工 程施工合同补充协议，负责博爵堡 A1、A2、A3 、B1B8 及附属车 库项目的施工，建筑面积约 121000 平方米。 另外，项目单位还与石家庄开发区工业园区项目（建筑面积 12 万 平方米）和国际周成交易中心达成意向施工协议。 商业住宅综合社区施工项目 可行性研究 报告 3 可以看出，建设集团有限公司近期在河北将获得较多施工项 目，企业经营状况良好。 1.2 研究范围 本报告重点对建设规模和内容、建设地点与建设条件、施工方案、 项目实施进度、环境保护、节能、建安工程费估算、经济效益与社会 效益分析、结论及建议等方面进行全面系统的研究和论证。 1.3 主要技术经济指标 表表 1-5 主主要要经经济济技技术术指指标标 序号名称单位数量 一本项目建设指标 1总占地面积m277977.58 2总建筑面积m2276141.5 二经济数据 1建筑安装工程费万元49600 2营业收入万元49600 3施工期累计利润总额万元5707.84 4净利润万元4280.88 5税后财务净现值万元3364.65 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 4 第二章 项目建设条件及可行性分析 2.1 建设单位及项目开发概况 本项目建设单位为有限公司。 有限公司成立于 2012 年，法人代表陈相英，经营范围为房 地产开发及经营。 2013 年 11 月通过招标出让的方式取得本项目地块的建设使 用权，土地类别为三级。现本项目的所有前期手续齐全、合法，建 设资金已经落实，符合项目开工建设的条件。 2.2 项目建设区概况 县隶属于河北省市，地理坐标东经 1151811545，北纬 36443657。地处冀鲁平原腹地、两省（河北、山东）三市（、聊 城、德州）交界之地。东濒卫运河，南邻馆陶县，西接内丘县，北衔 威县、清河县，位于河北省东南部、市东部。总面积 542 平方千米， 辖 5 镇 4 乡和 299 个行政村，总人口 37.95 万（2012 年）， 本项目建设地点位于市县县城，阳光大街东侧、长江路南侧。 该地区场地平坦，环境良好、交通便利，基础设施完善，具备优越 的地理条件，并且周围产业基础雄厚。在原材料和人力资源、运输 等各方面都有利于项目的建设实施，是建设项目的理想之地。 2.3 项目建设的条件 2.3.1 地形地貌 全县地势平坦，中部古堤纵贯南北，将全县分割为堤上缓岗、 堤下低平两个地貌。西部海拔在 3336 米之间，东部海拔在 28 33 米之间。地势由西南向东北稍有倾斜，地面坡降为 1/5000 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 5 1/6000，堤下坡被西部高地东部卫运河左岸所围，北部又是南坡洼、 白坡洼与清河、威县部分区域共同封闭洼地，最低点海拔 27 米。 2.3.2 地质条件 县在地质构造位置上处于华北新华夏第二沉积带的东部边 缘。按地质分区，属华北地台区的渤海台向斜。西靠太行山隆起带， 东与华北平原断裂带接触，跨居邢衡隆起及临清拗陷两个三级构 造单元，基底发育是晚中生代和第三纪时形成的北北东向晚近期 活动断带，并割裂成冀县、南宫凹陷四级构造单元。基底构造控制 着第四系沉积厚度。 地层属于较厚的第四系覆盖层，是一套成因类型复杂的松散 亚沙土、亚粘土、粘土、中夹粉沙粗沙的沉积，总厚度在 470600 米之间。此种地层结构虽贫于矿藏，但土层深厚，无障碍 层次，富含水肥，构成了农业生产的良好土壤基础。据国家石油部 门的勘探，境内地下石油、天然气储量丰富。 2.3.3 水文地质 县境内河道属海河流域。东临漳卫南运河（卫运河），县内长 39.2 公里。此外，境内还有卫西干渠、临威渠、临馆渠、申街分洪渠、 下堡寺渠、新清临渠、东清临渠、跃进渠、赵疃渠、马刘庄渠、引卫 西干渠、赵王河等 21 条骨干渠道，县内干渠总长 204.24 公里。渠 道密度为 0.38 公里/平方公里。年均输水量 7000 万至 1.1 亿立方 米。县内地下水年平均总量 4959.5 万立方米，地表水 11.1 亿立方 米，全县浅层淡水区面积为 483.5 平方公里，占全县总面积的 87.9%。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 6 2.3.4 气候气象 县属暖温带亚湿润大陆性季风型气候，四季分明。年平均气 温 13C。1 月平均气温-2.9C，极端最低气温-21.2C（1971 年 12 月 27 日）。7 月平均气温 26.6C，极端最高气温 41.2C（1966 年 6 月 22 日）。 无霜期 194 天，年日均气温 5C 以上的持续时间为 249 天，年 日均气温 0C 以上的持续时间为 286 天。初、终霜冻平均日期分别 在 10 月 24 日和 4 月 12 日。 年平均日照为 2497.8 小时，平均日照百分率 56%。年平均辐 射总量 119.2 千卡/平方厘米。 平均年降水量 559.6mm，年极端降水量最大为 886.3mm（1973 年），最小为 274.3mm（1972 年）。 2.3.6 社会条件 县主产小麦、玉米等作物，形成了棉纺、建材、机械等工业体 系，轴承是其特色支柱产业。2012 年，县生产总值完成 52 亿元。 其中，全部财政收入完成 3.32 亿元，城镇居民可支配收人 15615 元，农民人均纯收人 6975 元。 在京津冀一体化的推动，县得到快速的发展，县城常住居民 的增长，需要更多的配套住宅和商业配套，本项目的建设是必要的。 2.3.7 公共设施条件 项目拟建地点位于市县，基础设施和配套设施条件较好，项 目区水、电、通讯、供暖等基础设施配套齐全，可以满足项目建设 要求。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 7 1）供水 项目用水可由市县市政自来水供水管网接入。供水水量、水 压和水质有充分保障。 2）供电 建设区内供电设施配套齐全，本项目所需的用电均有保障。 3）排水 项目排水经过化粪池处理排入市政污水管网。 现建设厂区三通一平已经完成，可以进入施工阶段。 2.6.8 场地评价 1）地震设防烈度及震动参数 根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）的有关规定：栾城 区地震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地 震分组为第二组。 2）场地稳定性、适宜性及地震效应 本场地地貌单一，地形平坦，地层变化较小。 从区域地质结构资料分析，该场地及其附近没有新构造活动 迹象，故本场地属稳定场地，适宜本工程建设。按建筑抗震设计 规范（GB50011-2010）条文，本场地不属于抗震有利地段，也不属 于不利和危险地段，本场地应视为可进行工程建设的一般场地。 3）不良地质作用评价 场地及其附近地形平坦，无滑坡、岩溶、崩塌、泥石流、空洞、 采空区等不良地质作用。 因此本场地适宜作为建筑场地。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 8 2.3 项目建设的可行性 2.3.1 符合国家产业政策 本项目不属于产业结构调整指导目录（2013 年修正本）中淘 汰和限制类项目，符合国家产业政策。 2.3.2 市场定位 房地产项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析 的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建 设标准。房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、 开发内容和规模的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择 等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件 分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租 售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算 预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。 有限公司看准市场，从商业和住宅两个方向着手开发商业 住宅综合社区项目，其主要的目标市场是：县县城上班族、县县 城改造产生的搬迁户以及河北有投资需求的投资商等人群，这些 人是消费的主体，且还有良好的销售前景。 利用项目的位置优势，在此建成一个设计先进、风格独特、环 境优雅美观，功能齐全与使用相结合的房地产项目。市场定位准确： “商业住宅综合社区项目”符合市及县的城市发展规划要求，得 到市政府的大力支持；且近年来“京津冀一体化”的提出，县有了 较大的发展，大量劳动力涌入，因此销售市场前景广阔，现实需求 充足，大有发展前途。 综上所述，商业住宅综合社区项目前景良好，良好的市场前景 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 9 可以促使项目建设的顺利完成。 2.3.3 建设项目可靠性 商业住宅综合社区项目所在的位置是市县的中心城区，交 通便捷，城市配套建设基础优良，附近有商业服务区，医院、学校 及文化娱乐场所，是居民住宅的黄金地段，必将受到购房者和投资 者的欢迎。 建筑单位前期手续齐全、建设资金已落实，并已与建设集团 有限公司签订了施工合同，项目未来建设合法，建设单位资金有保 证，项目可以顺利实施。 2.3.4 项目单位的施工经验 建设集团有限公司在国内形成了以江苏、河北、北京、上海、 广州、安徽、湖南、武汉、成都、西安、沈阳等为区域中心，辐射全 国的经营网络。 近几年，建设集团有限公司承办不少类似的施工项目，有丰 富项目施工经验，拥有房屋建筑施工总承包一级，建筑装饰装修、 机电设备安装专业承包一级，钢结构、市政专业承包二级，消防专 业承包三级等总承包资质。对于本项目单位前期经过充分勘察，已 掌握详尽的施工现场资料，可以可靠的完成本项目的施工建设。 建设集团有限公司近五年的施工业绩见下表。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 10 表表 2-1 近近五五年年的的施施工工业业绩绩表表 序 号 工程 名称 建设单位 建设 规模 工程 类型 工程造价 （万元） 开竣工日 期 备 注 1103819m2土建150002013.3.10- 2 15899.36 m2 土建2454.41962013.3.20- 3104000m2土建15000 2013.5.15- 2014.7.30 498560m2土建140002013.5.20- 5 42470.73 m2 土建5070.0772012.12.15- 6 16089.86 m2 土建2856.926 2011.10.5- 2013.6.10 7 24182.12 m2 土建4203.75 2011.6.10- 2013.3.23 8110000m2土建15000 2012.10.5- 2014.8.20 9 14113.56 m2 土建2543.18 2012.10.15- 2012.12.18 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 11 序 号 工程 名称 建设单位 建设 规模 工程 类型 工程造价 （万元） 开竣工日 期 备 注 10220000m2土建28000 2011.10.1- 2014.9.30 11150000m2土建15000 2011.11.10- 2013.12.10 1275000m2土建10000 2012.2.1- 2013.10 1348000m2土建7671 2012.5.1- 2013.9.1 14 62391.72 m2 土建11163 2014.5.15- 2016.7.18 1524586m2土建3564.97 2010.03- 2011.05 16298752m2土建44812.8 2011.07- 2013.08 建设集团有限公司近五年完成的部分施工项目如下： 图图 2-1 城城 E 区区 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 12 图图 2-2 县县风风荷荷曲曲苑苑 图图 2-3 瑞瑞泽泽嘉嘉园园 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 13 图图 2-4 市市欧欧景景城城 图图 2-5 海海德德名名筑筑 可以看出，项目单位有能力保证本项目的顺利实施。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 14 第三章 施工方案 3.1 施工方案设计指导思想与设计依据 3.1.1 施工方案设计指导思想 为确保优质、安全、按期完成本项目的施工，本项目的施工方 案指导思想如下： 1）管理人员与施工队伍 经理部由具有丰富公路施工经验的老同志与年富力强的中青 年组成老中青三结合坚强有力的领导班子。抽调具有全国建筑施 工企业一级资质的项目经理，组建一支技术力量雄厚，施工经验丰 富，施工设备先进，能够打硬仗的项目经理部。 2）施工组织 采用先进的组织管理技术，统筹计划，合理安排，组织分段平 行流水作业，均衡生产，保证建设单位要求的工期。 3）机械设备配套 采用先进的机械设备，科学配置生产要素，组建功能匹配、良 性运作的施工程序，充分发挥机械设备生产能力。 4）施工工艺 根据工程特点，采用先进、成熟的施工工艺，实行样板引路、 试验先行、全过程监控信息化施工。 5）质量控制 进一步推广全面质量管理，严格按照 ISO9002 标准质量体系 进行质量程序控制，对施工现场实施动态管理和严格监控，实行质 量一票否决权。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 15 3.1.2 设计依据 1）混凝土质量控制标准（GB501642011）； 2）高层建筑向行与筏形基础技术规范（JCJ6-2011）； 3）建筑地基处理技术规范（JGJ-2012）； 4）地下防水工程质量验收规范（GB502082011）； 5）砌体工程施工及验收规范（GB502032011）； 6）混凝土泵送施工技术规范（JGJ/T102011）； 7）建筑外用门窗气密、抗风压性能分级及检测方法 （GB/T7106-2008)； 8）屋面工程技术规范（GB50345-2012)； 9）建筑工程冬期施工规程（JGJ1042011）； 10）民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）； 11）施工现场临时用电技术规范（JGJ462012）； 12）建筑机械使用安全技术规程（JGJ332012）； 13）建筑施工安全检查标准（JGJ592011）。 3.2 施工总平面布置 3.2.1 施工平面布置原则 1）施工总平面布置应做到科学、合理，充分利用原有建筑物、 构筑物、道路、管线为施工服务。 2）施工现场搅拌站、仓库、加工厂、作业棚、材料堆场等布置 应尽量靠近已有交通线路或即将修建的正式或临时交通线路，缩 短运输距离。 3）临时办公和生活用房应采用经济、美观、占地面积小、对周 边地貌环境影响较小，且适合于施工平面布置动怒调整的多层轻 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 16 钢活动板房、钢骨架水泥活动板房等标准化装配式结构。生活区与 生产区应分开布置，并设置标准的分隔设施。 4） 施工现场围墙可采用连续封闭的轻钢结构预制装配式活动 围挡，减少建筑垃圾，保护土地。 5） 施工现场道路按照永久道路和临时道路相结合的原则布置。 施工现场内形成环形通路，减少道路占用土地。 6）临时设施布置应注意远近结合（本期工程与下期工程），努 力减少和避免大量临时建筑拆迁和场地搬迁。 3.3.2 施工总平面布置方案 1）先将基槽以外的场地进行平整，部分做硬化处理。修筑场区 内主要施工环行道路，并做路面硬化。路侧修排水沟、集水井。 2）施工现场围挡封闭，设置门卫，标养室、厕所、小库房等简 单的现场设施。其它各加工场地、生活住宿设施等须设置场外，接 通现场临时水电，布设临时水电线路保证必要的生产，生活和消防 需要。 3）钢筋加工及堆放场地 钢筋加工场地总共占地面积约 200m2，分为 2 部分：钢筋堆放、 钢筋加工，钢筋按不同规格型号堆放整齐，设置标识牌和检验状态。 4）模板加工、木料对方场地及钢管堆放场地，总共占地面积 约 300m2。 5）办公室及生活区： 生活区设施均在场外设置，办公区临建设施采用成品移动钢 板房，总共面积约 360m2，其中监理及甲方办公室面积均为 60m2， 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 17 办公室门前进行绿化，门口设置“八牌二图”宣传栏，营造一个整洁、 文明、舒心的办公环境。 工人生活区布置宿舍、食堂、浴室厕所等，部分采用原先现场 内的宿舍，部分重新搭建。宿舍计划面积 700m2，可容纳 300 人同 时住宿；食堂约 50m2，厕所 20m2，浴室 20m2。生活区安排专人进 行卫生清理，做到干净、整洁、无异味、排水通畅、道路整齐，并进 行适当绿化，为工人营造一个整洁、卫生的生活环境。 3.3 主要施工技术方案 3.3.1 基础工程（地下室）施工方案 3.3.1.1 定位测量 遵循先整体后局部和高精度控制工作程序，根据建设单位提 供的水准点和建筑红线，在现场内建立包括建筑物主轴线在内的 控制网，并做出相应的控制基准点。 本工程为四边形，为精确控制其投测效果，采用直角坐标系和 极坐标的方法，根据计算结果，采用经纬仪和 50m 钢卷尺，划出其 轨迹并进行封闭连接。 3.3.1.2 土方开挖 本工程不包括土方开挖只作简单概述：槽底基础外边留 0.8m 的工作面，基坑放坡为 11。开挖时分两部进行，第一步采用机械 开挖，挖至底板垫层下皮标高。第二步采用人工开挖，挖至低坑垫 层下皮标高。当机械挖至槽底标高附近时，预留 200 至 300mm 厚 土层，用人工清槽，以防超挖，应配备足够的人力清槽，保证人工 清槽土方能用至挖掘机工作范围以内用挖掘机将清出的土方装车 运走。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 18 对地面洒落的余土应用装载机随时清理装车，为保证施工道 路通畅和场地平整现场配备腿土机一台随时平整场地和道路。 3.3.1.3 土方工程施工机械的选择 采用一立方米的液压式挖掘机，配备自卸汽车运土，挖出的土 方运到指定地点，开挖时应加强指挥调度工作，严禁碰撞成品桩。 3.3.1.4 土方运输 运输土方时，要注意环境卫生的清理和保护，设专人清理运输 车辆的轮胎和路面。 3.3.1.5 桩头的处理及垫层施工 1）桩头的处理分步进行，第一步，桩头剔凿要严格控制，防止 桩头预留过短。第二步，将桩头剔到设计标高，在第二步进行时， 要认真仔细用手锤剔，要求上表面平整，不得有松动的混凝土。 2）基槽开挖后，必须经设计、监理验槽后，方可进行褥垫层及 施工垫层施工，垫层混凝土采用 C15 厚 100mm，为保防水层的施 工，在垫层混凝土施工的同时，对垫层表面用 1：1 干灰铺撒、压光、 垫层的外部尺寸适当加大，按原图尺寸加宽 200mm。 3）垫层施工完后，将桩头剔到设计标高，在桩头周围及部分顶 部抹 1：2 水泥砂浆，再做附加防水层。 3.3.2 防水层施工 3.3.2.1 底板防水层施工 1）基层处理 在防水层施工前应对基层进行检查，确保表面无起砂、无浮浆、 无渗水、表面干净，基层应干燥，含水率小于 9%方可进行施工。 2）高分子卷材防水施工 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 19 基层处理光刷冷底子油一遍，再进行卷材防水施工。卷材接茬 相互错开，搭接不小于 100mm，在转角处要加铺一层附加层，转角 每边不小于 400mm。 3.3.2.2 地下室卷材防水施工 1）基础筏板侧模采用木支设施工 混凝土底板侧面应木模，待基础及0.000 以下施工完毕后，基 础与基础外墙防水整体施工，防水施工完毕后采用 5 厚挤塑板铺 贴。 2）施工条件的满足 确认上道工序合格。 所用卷材、粘结剂有合格证，并加复试。 操作人员经考核有上岗证。 环境温度大于 0、小于 30。 已完成施工技术、质量、安全交底。 3）基础防水卷材施工 施工顺序 清埋垫层细部加强处理混凝土刷粘结剂铺贴卷 材处理节点封闭验收做保护层 操作方法 a.基层处理 先应将螺栓空洞按规定堵牢填平，再对基层进行清扫。同时用 电动砂枪磨平，残留灰浆，清洁无浮浆、灰尘及杂物。 b.细部加强处理 对阴、阳角先用 200mm 灰，加强层材料铺贴每边各 100mm。 c.涂刷粘结剂 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 20 涂刷粘结剂时应先将沾粘材料搅拌均匀并涂刷于施工界面， 不可漏刷。 d.铺贴卷材 铺贴卷材应从边缘处开始，施工时应预留 接茬大于 100mm。 整幅搭接采用自搭接，宽度应大于 100mm，搭接部位上面应涂刷 粘结剂封严，收头处如甩茬应大于 100mm。铺贴卷材时应做到随 涂刷粘结剂随铺贴，间隔时间不可过长。 3.3.3 钢筋工程 3.3.3.1 钢筋制作 1）钢筋制作工艺流程 熟悉图纸编制钢筋小样钢筋进场检验钢材复试 下料成型成品料验收出库。 2）钢筋进场后必须通过现场外观检验，有出厂质量证明及试 验报告核对钢筋的品种、规格、数量、出厂日期，验收后，材料人员 要及时通知试验员，按程序和规定进行抽样送验，复试合格后方可 下料。 3）钢筋全部在现场制作，由专人负责，钢筋制作负责人应对钢 筋加工小样进行核对，无误后，方可下料成型，对成型后的半成品 检查验收后按部位码放，由专人负责成型钢筋的发放，防止乱拿乱 用。 4）钢筋的接头形式 直径大于 16mm 的级钢筋采用焊接接头、电弧焊或闪光对 焊均可，竖直钢筋即暗柱钢筋，均采用电渣压力焊，其它钢筋接头 采用绑扎接头。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 21 5）钢筋焊接 钢筋在施焊前必须根据施工条件进行现场试焊，合格后方可 施焊，焊工必须有操作证，对施焊的成品应由专人进行质量验收。 3.3.3.2 钢筋绑扎 1）钢筋绑扎之前，应预制细石混凝土垫块或砂浆垫块，其强度 与构件一致，厚度与保护层厚度相同，底板垫块厚 50mm，其它厚 25mm。 2）钢筋绑扎前，在弹出柱、梁的位置边线，根据各部位的位置 线弹出钢筋位置线，检查无误后再绑扎，绑底板上层筋时，应先将 上层筋的钢筋支架安装好，钢筋支架应放置在下层钢筋之上，上下 层钢筋接头应按规范要求错开布置。 3）混凝土墙、柱钢筋绑扎 混凝土墙、柱钢筋一次制作完，若有接头一律采用对焊，接头 位置准确，错开布置，在绑扎前，检查核实柱、墙的位置型号、核实 每个墙、柱的钢筋品种、数量、规格、检查无误后开始绑扎，柱、墙 立筋与基础底筋绑牢，上部用钢筋做斜拉筋，保证钢筋处于垂直状 态。预留管、洞处的加固筋按图绑扎。墙、柱钢筋第二次绑扎前，对 钢筋的位置进行核对，并校正，一次性绑扎到位。 4）梁的钢筋绑扎 绑扎前，钢筋组长应对梁的位置进行核对。在模板上写明梁号， 并写明特殊钢筋的要求，吊筋位置，箍筋加密范围等，绑扎时重点 检查二层筋吊筋的位置，梁与柱，梁与梁的交叉处，钢筋位置要符 合构造要求，即梁筋在柱筋内，次梁在主梁上，梁端筋锚固长度层 次按图认真核实。梁钢筋接头受拉钢筋接头在支座处，当采用焊接 时，不超过受力钢筋的 50%。为采用绑扎接头时，不超过受力钢总 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 22 面积的 25%。搭接长度为 45d，受压钢筋的位置在跨中部 1/3 范围 内，当采用焊接时，接头面积不受限制，当采用绑扎接头时，按面 积不超过受力钢筋总面积的 50%，搭接长度为 35d，梁的主筋保护 层为 25mm。 5）板筋绑扎 画线板底钢筋绑扎安装予埋管等电气埋件等板 上层钢筋或盖铁加钢筋马凳或垫块。 本工程的板钢筋采取逐点绑扎，不得跳扣，板上皮筋及盖铁要 求绑十字花扣，随绑扎的进行逐步将垫块或马凳垫好。 3.3.3.3 钢筋工程的质量控制要点 1）材料控制 主要是钢筋、焊条必须有原出厂合格证，合格证有出厂日期， 批量、品种、规格等，其次是钢筋的外观检查，钢筋应表面清洁，无 锈蚀，无油污，进场钢筋不合格或与各种证件不符，不予验收进场。 2）材料复试，要各级管理人员思想一致，未复试不得下料，试 验员对进场材料及时送样，试验员必须遵守试验，取样，监督的程 序和规定。 3）严格控制下料长度，特别是机械下料要随时检查调整。 4）控制成型角度及位置，有梁端锚固部分的 90角，箍筋 135 角，吊筋 45及弯起点的位置。 5）箍筋的下料及成型尺寸要准确，保证主筋位置的准备及保 护层尺寸。 6）认真熟悉图纸、规范、分清主、次梁，保证柱与梁，梁与梁交 叉点钢筋的层次。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 23 3.3.4 模板工程 本工程地下室及墙板为抗渗混凝土，因此模板工程施工极为 重要，也是施工的关键。 基础工程模板选择：基础底板侧模采用多层板拼装模板；基础 承台及地梁采用多层板拼装模板。地下室外墙采用多层板拼装模 板现场配制大模板；框架柱、梁、楼板、楼梯全部采用多层板拼装 模板现场制作。 拼装模板支设前，在基础垫层上弹好基础轴线和基础外边线， 模板安装时侧模对齐基础外边线并调整好侧模标高，然后在模板 的四周用支撑顶支牢固。模板加固支撑采用钢管扣件连接，模板上 口与斜撑连接固定。地梁侧模加设钢片拉结，间距 1.2m，控制变形， 检查轴线和标高无误后，将支撑加固牢靠。 3.3.4.1 基础承台及地梁木模施工 基础承台、地梁侧壁采多层板拼装模板进行支设。为保证模在 底板混凝土浇筑时不移位，浇筑混凝土之前，将模外侧用大螺杆与 基础筏板钢筋焊接成一个整体。 3.3.4.2 墙体模板施工 墙体模板采用 12mm 厚多层板拼装大模板现场制作，木方为 50100mm 木龙骨作背肋，根据墙面分块制作。多层板拼装模板的 木肋接合采用大螺丝长加固钢管 100mm，多层板拼装模板打直径 12mm16mm 孔内穿大螺丝拧紧在钢管加固带上。板与板拼接采 用木方连接。 基础外墙模板采用 16mm 止水螺栓连接加固。内墙模板均采 用 16mm 穿墙螺栓连接加固，间距均为 500mm，内墙穿墙螺栓为 便于周转使用，螺栓采用新型中间是钢管加止水片，两端带内螺栓， 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 24 两端螺栓便于循环使用。并兼做模板内支撑，模板外侧使用钢管扣 件支顶加固，门窗口侧模采用木模。 3.3.4.3 框架柱模板施工 本工程柱子断面形式以方柱为主，方柱采用木模板。将预先拼 好和制作好的模板拼成四片，并在一侧根部预留清理孔，方柱组拼 排列采取“推磨式”方法。 合模后采用钢管做为柱箍对柱模进行加固。柱箍为双杆，每 700mm 一道并与相邻柱网紧固连接，形成一体相互受力。 采用经纬仪和线锤校正模板垂直度无误后，将柱模内清理干 净并封闭清理孔，办理柱模预检。 3.3.4.4 梁板模板施工 梁、板支模，首先搭设“满堂红”模板支撑架体，钢管扣件为双 支柱硬架体。按设计标高调整支柱高度并铺梁底模板后，支双侧梁 绑，梁绑和梁底模用 U 型卡连接。柱脖节点利用拉杆固定双侧模 板。 楼板模板选用多层板拼装模板现场制作，支撑体系的钢管支 撑间距不得大于 90cm，大小龙骨均采用 50 钢管,大龙骨间距不 得大于 600mm，小龙骨间距不得大于 200mm，龙骨上满铺多层板， 模板与小龙骨采用木钉相连，模板接缝处采用不干胶纸带粘贴封 缝，经水准仪测量楼板标高后，进行校正、验模备齐钢筋绑扎。 3.3.4.5 楼梯模板施工 楼梯模板及踏步全部采用木模板现场制作。梯段的底板模板 施工完毕后，绑扎钢筋，然后在钉踏步板。 3.3.4.6 现浇剪力墙模板 剪力墙墙体模板采用 12mm 厚多层板拼装模板现场制作，木 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 25 方作肋，钢管背楞，地上标准层墙体模板亦标准模板，模板设计应 注意尽可能设计成通用标准型。内外模板加固必须使每步横向阴 阳角钢管连接成一个整体，设横竖加密背楞和对拉螺栓保证墙体 模板钢度。 3.3.4.7 电梯井筒模 电梯井模板采用标准模配制。设计标准模板组拼而成，在筒模 的组拼平面中，共布置 8 个铰链式角膜。并在平面两个方向都布置 了可调丝杆，使其平面可双向调整，成型后井筒内壁能较好吻合。 向下压动支拆机构，内模收缩，拆模完毕。为实现不同施工状态模 板的支拆要求，利建模板体系在阴角处采用专用芯带实现支模状 态模板呈集合不变的机构。角膜的 8 个铰链可使拆模时的收缩幅 度大，方便筒模的安装久违。提高支模效率。 3.3.4.8 模板拆模 1）现浇结构的模板及其支架拆除时，混凝土强度应符合下列 规定： 侧模：在混凝土强度能保证其表面及棱角不因拆模而受损 即可拆模。 底模：应在与结构同条件养护的试件强度达到下表规定后， 方可拆除。 表表 3-1 现现浇浇结结构构拆拆模模时时所所需需混混凝凝土土强强度度 结构部件跨度（m）混凝土设计强度标准值的百分率 250% 2，875% 板 8100% 梁875% 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 26 结构部件跨度（m）混凝土设计强度标准值的百分率 8100% 275% 悬臂构件 2100% 本工程顶板模板严格执行拆模申请制度，顶板混凝土强度达 到方可拆除顶板模板。 板缝处理 顶板模板铺完后，用胶粘带封缝，保证板缝严密，不得漏浆。 3.3.5 混凝土工程： 本工程混凝土采用泵送浇筑，混凝土设计强度基础底板、外墙 地下室 C35P6，地下室梁板 C30P6；。每部分要求连续浇筑施工， 不得留施工缝。 基础底板与基础梁混凝土浇筑时，应先浇筑底板，使混凝土面 与梁模底平齐，并振捣密实，待底板混凝土达到初凝时，再回来浇 筑梁内的混凝土，墙体混凝土待梁的混凝土初凝后，再浇筑。 墙板与顶板同时浇筑时，在水平施工缝接茬处，要先用同标号 砂浆铺底，厚 3-5cm，再浇筑墙板混凝土，墙板浇筑一跨后，再浇 顶板，逐步后退，墙板浇筑时分层浇筑，不得一次到位。 混凝土振捣选用 50 振捣棒，振捣分布均匀，每棒之间不大 于 500mm，操作要求快插慢拔，将气带出，振捣时要注意观察，将 气带出即可，防止过振。 3.3.5.1 找平： 混凝土浇筑后随找平，利用所给标高控制点，挂线找平，在混 凝土初凝时要进行二次抹压，凡混凝土接茬部位要剔毛。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 27 3.3.5.2 施工缝的处理： 在支模板前。应将松动的石子、杂物清理干净，并安装膨胀上 水胶条。混凝土浇筑前，先浇水湿润，浇筑时，要先用同标号砂浆 铺底，厚 35cm，再浇筑混凝土。 3.3.5.3 混凝土工程的质量控制点： 1）控制出现沉降收缩裂缝，本工程采用泵送商品混凝土，由于 其坍落度大，振捣后底板上表面砂浆层较厚，易产生顺钢筋顶面的 裂缝及不规则的收缩裂缝，必须在混凝土初凝前进行二次抹压。 2）底板混凝土浇筑，应南北往复进行，每次浇筑宽应在 12m 之间，避免出现漏振，过振现象。 3）各工种在浇筑时要密切配合，防止预留孔、埋件、钢筋等在 浇筑时移位。 4）施工缝的接茬，在支模前应将施工缝处理好，将浮浆、浮石 剔净，保证接茬处理整齐干净，混凝土浇筑时下灰要少，厚在 300mm 左右，充分振捣后，再继续浇筑。 5）混凝土的夏季施工 混凝土的配制 由于夏季气温较高，运用矿渣水泥，降低水泥的水化热，防止 产生温度裂缝。 养护 混凝土浇筑后必须在 6-8 小时后开始养护，并用草帘覆盖，并 保证草帘湿润，或用塑料布覆盖。 3.3.6 土方回填工程： 3.3.6.1 土料要求 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 28 填方土料应符合设计要求。为保证填方的强度和稳定性，在设 计无要求时，采用含水量符合压实要求的粘性土为宜。回填时，土 料应过筛，其最大粒径不大于 50mm，2：8 灰土进行回填时，灰和 土必须过筛。 3.3.6.2 操作要点及质量保证措施 1）基坑回填土在地下室防水卷材施工完毕后即可进行。填土 前，应将基坑的松散土及垃圾、杂物等清理干净，并把基层整平。 在土料下基坑前，应对土料的含水量进行检测，方法是以手握成团， 落地开花为宜。土料过干不宜夯实。 2）在摊铺土料前，应做好水平标高的控制标志，即从基坑底算 起，沿边坡向上每 1m 钉木桩，作为需铺土层厚度的控制标高。 3）基坑回填应分层铺摊，每层虚铺厚度为 250mm，用蛙夯式 打夯机从坑边按回型路线夯向中间，夯打 34 遍。夯打时应一夯 压半夯，夯夯相接，行行想连，不得漏夯。 4）基坑回填时，应先沿建筑物铺摊 500mm 宽的 2:8 灰土，接 着再铺摊素土，整平后一起夯实。回填用灰、土应在坑上边分别过 筛，严格按比例拌均匀，采用溜槽送下基坑。 5）在每层回填土夯实后，必须按规范规定进行环刀取样，测定 土的干密度，若达不到设计要求的干容量 r1.6kN/m3，应根据测验 情况，进行补夯 1-2 遍，再测验合格后方可进行上层的铺土工作。 6）当整个土方回填完成，应进行资料整理。试验报告要注明土 料种类，设计要求的土干密度，试验日期，试验结论和试验人员签 字归档。 3.3.6.3 回填土的质量控制与检验 1）为使本工程回填土的质量能符合设计要求，必须对每层回 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 29 填土的质量进行检验。采用环刀法取样测定土的干密度。当检验结 果达到设计要求后，才能填筑上层土。 2）基坑和室内填土，每层 100 m2-500m2取样一组，但每层均 不少一组；基坑回填每 20m-50m 取样一组，每层均不少一组，取样 部位在每层压实后的下半部。 3）回填土压实后测试土的干密度应 100%达到要求。 3.4 施工安全保障措施 3.4.1 管理方针目标 3.4.1.1 方针 坚持安全第一、预防为主的方针，建立建全安全生产责任制和 群防群治制度。采取有效措施防止伤亡和其他安全生产事故的发 生，确保目标。 3.4.1.2 目标 杜绝重大伤亡事故，一般工伤事故控制在 1.5以下。 3.4.2 安全管理体系 项目经理对本工程的安全生产负的总责，并建立由项目生产 经理、施工员、安全员、专业工程师组成本工程的安全管理组织机 构。 3.4.3 安全保证措施 3.4.3.1 安全防护重点 高空施工防坠落；基坑周边的防护、预留孔洞口、竖井等处防 坠落；外脚手架及外檐安全防护；各种电动工具、施工用电的安全 防护；各种机械设备安全措施：立体交叉施工作业防物体打击措施； 电器焊作业防火措施。 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 30 3.4.3.2 各专业工程施工安全技术措施 1）钢筋工程 钢筋加工前由负责钢筋加工的工长对加工机械的安全操作 规程几个注意事项进行交底，并由机械技师对所有机械性能进行 检查，合格后方可使用。 绑扎边柱、边梁钢筋应搭设防护架，高空绑扎钢筋和安放骨 架，需搭设防护架或马道。 多人转运钢筋、起落、转停动作要一致，人工传诵不得在同 一垂直线上，钢筋堆放要分散，稳当，防止倾角和塌落。 绑扎 3 米一上柱、墙体钢筋时，搭设操作通道和操作架，禁 止在骨架上攀登和行走。 绑扎框架梁必须有外防护架的条件下进行，外防护架高度 必须高出作业面 1.2 米，无临边防护，不系安全带不得从事临边钢 筋绑扎作业。 2）模板工程 支设柱模板和梁模板时，不准站在梁柱模板上操作和梁底 板上行走，更不允许利用拉杆支撑攀登上下。 支模应按工序进行，模板在没有固定好之前不得进行下道 工序，否则模板受外界影响容易倒塌伤人。 高空临边作业时，有向外坠落和掉下材料的危险，支模人员 上下应走通道，严禁利用模板、栏杆、支撑上下，站在活动平带上 支模。要系好安全到，工具要随手放入工具袋内，禁止抛任何物体。 模板拆除应经工长同意安排，操作时应按先外后里分段进 行，严禁硬撬、硬砸或大面积撬落和拉倒，不得留下松动和悬挂的 商业住宅综合社区施工项目 可行性 研究报告 31 模板。拆下的模板应及时运到指定地点，清理刷隔离剂，按规定堆 放整齐备用。高空作业严禁投掷材料。 3）混凝土工程 使用在振动器的作业人员，穿胶鞋，戴绝缘手套，使用带有 漏电保护的开关箱。 严禁用在振动棒拔钢筋和模板，或将振动棒当做锤使用，而 使振动棒头碰到钢筋或其他硬物而受损坏。 用绳拉平振动器时，拉绳要求干燥绝缘，振捣器与平板保持 紧固，电源线固定在平板上。 混凝土泵输出的混凝土在浇捣面处不要堆积过量，以免引 起过载。 4）砌体工程 ， 停放搅拌机的地面必须夯实，用混凝土硬化。防止地面下沉 造成机械倾倒。