年招商部工作手册.doc

699 招 商 部 工 作 管 理 手 册 目 录 第一章、招商部组织架构及岗位职责 一、组织架构图 二、部门岗位职责 三、各岗位职责及工作规范 四、薪资的绩效考核及佣金方案第二章、招商部管理制度 一、考勤制度 二、案场制度 三、值班制度 四、接待规范 五、汇报制度 六、签约流程第三章、2013年招商部工作安排 一、招商流程图 二、2013年招商部工作计划时间节点表第1章 招商部组织架构及岗位职责一、组织架构图 招商部经理 招商部主管（外拓） 案场主管招商助理招商助理招商助理招商助理 二、部门职责 部门职能：根据项目的定位及规划、结合市场实际需求为699 文化创意园项目进行招商1) 组织对项目的分析和定位,掌握招商进度，分析招商过程中出现的问题，并对招商过程中出现的困难做出相应的预案或建议处理办法；2) 项目所处地理位置及商业行情进行调研分析；3) 项目定位及价格的准确判断，对业态分布进行规划；4) 拟定招商租赁文件及合同；5) 完成项目规划目标商家租赁合同的签订,督促商户缴纳合同约定的保证金及首付租金；6) 与相关部门密切合作，做好经营户进场、装修、调整工作；7) 及时反馈市场最新动态及同行业项目营运情况; 8)根据公司发展需求和项目实际情况，广泛接触文化创意地产的目标商家,收集整理并储备战略合作伙伴;三、各岗位职责及工作规范 （一） 招商部经理 A、岗位职责1）全面负责、主持招商部门日常工作，确保部门的正常有序。 2） 制订各阶段招商计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。3）负责开展部门员工招商技能的培训，指导、帮助团队人员 的工作，不断强化和提高员工的素质。4） 负责考核部门员工，调动工作积极性，增强队伍凝聚力。 5) 参与项目定位、布局业态规划。6) 组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞 争的需要提出应对策略。7）负责公司的招商工作，对各项业态洽谈、签约工作进行管理、 协调、指导、监督、审核各项业务合同。 8）指导本部门员工对租赁合同的管理、建档、查询工作。 9）定期向总经理汇报工作，负责总经理交办的其他工作任务。 10）协调本部门同其它部门之间的工作。 B、工作规范1) 根据项目的定位及业态规划，结合公司招商原则和市场实际状况，合理制定本部门年度的总体工作计划和月、周度工作计划。2) 根据公司整体经营决策，指导督促招商主管制定招商计划。3) 每周召开一次部门员工工作总结报告会、检查督促工作进度。4) 对部门各业务口合理分工，使其各尽其能，责权分明，并形成合力。5) 有效指导下属开展各项工作，保证工作顺利、高效完成。6) 日常检查： 不定时抽查各业务口工作进度情况，随时监督、指导。 分周、月、季检查各种报表，及时发现并解决问题。（二）招商部主管 A、岗位职责 1）按招商流程及部门工作制度要求进行日常招商工作； 2）开展市场调查、分析，为上级及时提供有效的业务信息； 3）掌握市场动态，及时有效地开辟新的商户，拓宽招商渠道， 持续收集目标商户信息，建立详实的商户档案； 4）向上级领导汇报项目存在问题及建议解决方法； 5）安排开展每天个人及业务口人员对目标客户的拜访或邀约； 6） 每日与客户沟通进展信息，以书面材料汇总递交部门经理； 7）办理成交客户合同的签定，及有希望成交客户的跟进； 8）按时完成上级交办的其他工作任务； B、工作规范： 1、根据招商部经理制定下达给外拓招商口的招商计划，招商 主管分配个人及小组人员（招商助理）周、月、季度工作任务。 即：a.按月编制外拓目标客户的数量和意向商家的数量； b.按月编制引进商家的数量 2、贯彻“忠诚服务”理念，并落实到招商团队实际招商工作中。（三）案场主管 A、岗位职责 1）负责业务口（招商中心案场）来访客户接待工作管理； 2）负责业务小组成员（招商助理）的日常工作的指导与帮助； 3）负责招商中心日常招商资料物品及设备的管理； 4）负责合同信息输入电脑工作，并汇总建立合同台帐； 5）负责来访客户、客户意向等级分类的数据信息存档工作； 6）每日接待客户的沟通信息，以书面材料汇总递交部门经理； 7）服从公司及团队的各项合理工作安排； B、工作规范1、根据招商部经理制定下达给案场业务口的招商计划，案场主 管分配个人及小组人员（招商助理）周、月、季度工作任务。 即：a、按月编制商家的接触的数量和意向商家的数量； b、按月编制引进商家的数量 2、贯彻“忠诚服务”理念，并落实到招商团队实际招商工作中。（4） 招商助理（外拓） A、岗位职责： 1）协助主管外拓及跟进目标客户，完成每月下达的招商任务； 2）协助招商主管进行定期的市场调查，熟悉了解其他同类项 目的招商信息。 3）协助招商主管处理签约商家装修、工程等入驻工作； B、工作规范： 1）按照部门分解至业务口招商主管下达的招商任务指标进行 招商考核。 2）贯彻“忠诚服务”理念，落实到招商团队实际招商工作中。 （5） 招商助理（案场） A、岗位职责： 1）案场来电、来访商户的接待； 2）案场来访客户信息资料登记建档成册； 3）掌握公司招商政策，了解其他竞争项目信息； 4）协助上级领导完成招商计划； 5）协助上级领导定期完成工作总计和工作计划； 6）协助主管、经理完成公司领导安排的其他工作； B、工作规范： 1）按照部门分解至业务口案场主管下达的招商任务指标进 行招商考核。 2）贯彻“忠诚服务”理念，落实到招商团队实际招商工作中。四、薪资绩效考核及佣金方案 4.1、薪资与绩效结构：基础工资+佣金（该金额为税后金额） 1）招商部经理薪资结构：基础工资8000元+佣金； 2）招商部主管薪资结构：基础工资3000-4000元+佣金； 3）案场主管薪资结构：基础工资2500-3500元+佣金； 4）招商助理薪资结构：基础工资1800-2000元+佣金； 4.2、招商部绩效考核办法 1）任务制定：招商部经理每月月底制定次月部门工作计划及 招商任务，由分管领导签字确认。按计划指标划分配至招商 部各业务口招商任务，各业务口细分给各岗位人员。 2）绩效考核的界定：以每月个人完成月计划任务总量的百分比 为准； 3）各岗位人员月薪资计算办法：招商部经理：每月个人薪资=（50%基础工资）+（50%基础工资个 人月计划任务完成比例）招商主管：每月个人薪资=（60%基础工资）+（40%基础工资个 人月计划任务完成比例）案场主管：每月个人薪资=（70%基础工资）+（30%基础工资个 人月计划任务完成比例）招商助理：每月个人薪资=（85%基础工资）+（15%基础工资个 人月计划任务完成比例）岗 位日常工作 部 分 +绩效考核 部 分 = 个 人 每 月 薪 资招 商 部 经 理基础工资50% +基础工资的50%个人月计划任务完成比例 招商部 主 管基础工资60%基础工资的40%个人月计划任务完成比例 案场主管 基础工资70%基础工资的30%个人月计划任务完成比例 招商助理 基础工资85%基础工资的15%个人月计划任务完成比例 4.3、招商签约商户佣金计提办法 1）佣金计提标准：签订当月起始租金租赁面积计提比例 （该标准金额为税后金额） 2）招商部佣金计提比例： 招商项目 招商部人员渠道招商 非招商部员工渠道招商（由上级部门或领导指派的客户成功签约的） 699 创意工场 招商部计提标准： 商户签约当月租金总额的30%；招商部计提标准： 商户签约当月租金总额的20%699生活空间招商部计提标准： 商户签约当月租金总额的30%； 招商部计提标准： 商户签约当月租金总额的15%4.4、佣金计提时间及流程： 签约商户的合同履约保证金及首付租金到帐后的当月 招商部经理统计制作佣金计提表 财务审核计提金额准确无误后， 递交公司总经理签批后 将总经理签批后的佣金计提表交财务部门，财务于次月15日发放。4.5、创意工场二期、生活空间招商佣金计提时间节点 项 时 目 间 699创意工场 699生活空间第一阶段 计提时间 及比例计提签约当月商户租金总额的18%（以签约商户支付三个月履约保证金到账为准) 在699生活空间正式营运后，如需我部参与商铺的二次招商，则二次招商佣金计提标准为：在二次成功签约商铺后，签约商户缴纳的履约保证金及首付租金到账后三日内，我部于次月15日一次性计提商户起租当月租金总额的30%金额（该金额为不含税价格）。第二阶段 计提时间 及比例 计提签约商户当月租金总额的12%（待完成创意工场计划任务90%的招商面积）第2章 、招商部管理制度一、考勤制度 1、部门员工工作时间为夏季早上8：30-下午18：00分； 冬季早上8：30-下午17：30分。 2、部门员工每日上、下班须亲自打卡，如有漏打每次扣罚10元， 一个月内累计3次漏打（无未打卡说明），则给予书面警告， 一个月内累计2次书面警告，则作劝退处理。 3、部门员工，在上班期间如遇突发事件需要外出应向部门 经理 请示并获得书面批准才能外出，如违规外出予以旷工处理。 4、部门员工实行六天工作制，采用周一至周五轮休制，休假要由 部门经理统一安排，连续休假时间一般不可以超过三天。 5、如遇突发事件需请假，须于当日上班前告知部门经理且获得批 准，并在上班后的一个工作日内补办请假手续，若没有及时知 会部门经理作旷工处理及予以口头警告。 6、招商人员必须及时填写客户来访资料登记表、已租客户资 料表、工作周报、工作月报及意向客户资料名单等， 每天交经理存档。 7、凡开业和举行重大活动期间休假，请假须征得部门经理同意， 否则按旷工论处。 8、凡相关培训会议均不得缺席，如有特殊情况须向上级请示，若 不同意则不得缺席。 9、安排市场调查当天，必须先回公司，知会上级，再由公司出发。 10、工作时间内，需要外出时须向上级申请，不得私自决定。擅离 岗位没有上报公司者作旷工论处。二、案场制度 1、工作期间需仪容整洁，按公司规定着装，保持个人形象。 2、非招商部同事在未经允许的情况下禁止进入前台就坐。 3、轮值人员接待完毕进入工作区后，应主动提醒下一轮值人员。 4、前台上必须坐姿端正，严禁打瞌睡,吃零食，做与工作无关的事。 （违者扣罚20元/次） 5、招商助理严禁在前台拨打私人电话，以免影响招商热线的畅通。 （违者扣罚10元/次） 6、工作物品堆放应整齐，前台和接待区内禁止摆放私人物品。 （经提醒后仍违者扣罚10元/次） 7、前台于下班前清空，重要资料妥善保管。 8、客户提出的任何要求，要以书面形式上报上级主管，不得自己 私自应许客户。 9、严禁本部员工在案场大声喧哗、争吵、斗殴。（经提醒后仍违者 扣罚100元/次） 10、部门员工须严格服从案场的管理，若有申诉，可越级以书面形 式投至公司高层领导（也可采用电话投诉），不得采用诸如罢工 等过激行为。（违者扣罚100元/次） 11、严禁无人接听招商热线，如未能接听全部招商助理均受处罚。 （违者扣罚10元/次）三、午间值班制度 1、午间值班期间招商助理不得无故离开前台； 2、午间值班期间招商助理不得以趴、卧、弯等姿势坐于前台； 3、午间值班期间招商助理不得长时间进行私人事宜； 4、午间值班期间招商助理不得玩弄手机； 5、午间值班期间招商助理不得精神萎靡； 6、午间值班期间招商助理不得更换工作服装； 7、未值班招商助理午间外出不得超过30分钟；招商人员如有违反以上午间值班制度，每违反一次则处罚20元。4、 接待规范 1、作业工具包括：手册夹、名片、签字笔、计算机。（手册内容： 总体规划图、外立面图形、项目彩页、项目施工图等） 2、客户进入后，招商助理必须就位，做好接待准备。接待规范 开门迎接，面带笑容，主动询问。询问内容：是否第一次前 来，是否有其他业务人员接待过。 3、沙盘介绍以项目总体情况为主（地理位置、整个项目概况等） 4、洽谈区（产品介绍）以产品为主 引导客户入座后，主动供应茶水，吸烟提供烟缸，客户走后应 立刻收拾桌面，桌椅归位。 5、接待完毕送客户离开，必须开门将客户送至门外；并说 “欢迎再次光临”。 6、招商助理接待完客户后，应及时填写到访客户登记表。5、 汇报制度 1、工作汇报坚持“逐级汇报”制。即招商人员向本部门负责人进行 汇报，部门负责人向总经理汇报。2、 汇报内容主要是本部各工作岗位的工作进展情况；领导分配的临 时性工作完成情况；各任务目标实施情况及存在的问题，对工作 的看法及建议；其它需要汇报的内容。3、 招商人员工作周报填报内容包括：每周工作内容，完成情况， 重大事件的记录，疑难问题的处理等。4、 招商人员工作月报以工作小结的形式填报，内容包括：总结 本月工作内容和计划下月工作。并向部门负责人进行汇报；部门 负责人向总经理汇报个人和部门的工作。5、 由部门负责人组织招商人员一周(月）工作进行总结，对招商人员 在工作中遇到的疑点、难点进行会议讨论。 6、 招商人员的工作周报应于每周六中午12:00前提交部门负责 人，由部门负责人整理后于每周六下午4:00前提交总经理，工 作月报应于当月28号中午12:00前提交，由部门负责人整理后 于当月28号下午4:00前提交总经理。如有特殊情况酌情。7、 工作汇报的内容必须清楚、有条理；对每项工作的完成情况有清 晰说明。招商人员的工作周报、工作月报凡一个季度累积 四次（不含四次）以上未交者，每次处罚50元。6、 签约流程上报电子版合同 公司法务招商部负责人审核合同条款更改 无更改、无附加条款 或者工程条件确认 无异议位置、面积、工程条件 财务审核数据、款项总经理审核 无异议公司总经理、客户双方签字 客户缴纳款项财务部审核盖印,签约流程完毕第三章、2013