邯郸市峰峰矿区房地产市场调查报告.doc

峰峰房地产市场调查报告峰峰房地产市场调查报告市场部2007年12月10日一 峰峰矿区简介峰峰矿区位于古赵都城邯郸西南部，东径1143-1141640，北纬362040-363431。东、西、南三面与磁县接壤，北与武安市的磁山镇、淑村镇为邻，境域东西宽23.5千米，南北长25.4千米。是一个城乡交错、工农交叉的新型工矿区，是我国北方重要的能源、陶瓷、建材、电力工业基地，也是一个依靠丰富资源和改革开放政策而蓬勃发展起来的新型工矿区。峰峰矿区始建于1950年，1952年归河北省直属领导，1954年改为省直辖峰峰市，1956年与邯郸市合并，又改为峰峰矿区至今。现辖 9个镇、148个行政村、68个社区，总人口50.5万人，其中城市人口为30.2万人 ，总面积353 平方公里。 峰峰矿区地理位置优越，气候宜人。峰峰矿区位于河北省南部，气候属暖温带半干燥半湿润大陆性季风气候，年平均降水量579.7 毫米，年平均气温13.9 ，自然条件优良。峰峰矿区西依太行山，东傍冀南平原，北靠北京、天津、石家庄，南临郑州市，是沟通西煤东运、东物西调、南北经济交流的中转要塞和区域性经济的腹心，地理位置非常优越。 峰峰矿区水、电、气资源充裕，城市功能完备。境内电网电力充裕，有电力企业10家；水资源更是得天独厚，有滏阳河、跃峰渠穿境而过，地上水储量约7833万立方米，地下水储量约17亿立方米。区内有充足的煤气和天然气可资生产和生活利用。此外，供暖、通信及有线电视等基础设施齐全，实现了网络化集中供应。 峰峰矿区矿产资源丰富，工业基础雄厚。可资开采的矿藏主要有煤、铁、瓷土、铝矾土、大理石、石灰石、石膏等30多种。依托资源优势和按照市场取向，峰峰矿区的煤炭、陶瓷、建材、电力四大支柱产业蓬勃发展，成为中国北方重要的原材料工业基地，境内大工业林立，门类齐全，仅工业企业就有2500多家，其中中央、省、市属企业198家，全国特大型煤炭企业峰峰集团公司， 有中国“北方瓷都”之誉的 邯郸陶瓷总公司、国家“一五”计划重点项目、水泥行业首枚“金牌产品”获得企业河北太行集团公司、以及国家重点火电工程邯峰电厂 ( 总投资114.65亿元，总装机容量240万千瓦) 等名牌企业均在峰峰境内。近年来，峰峰矿区的民营经济有了长足发展，邯郸大华水泥有限公司、峰峰水泥有限责任公司、电瓷厂、裕峰焦化等一批企业得到发展和壮大。 峰峰矿区区位优越，交通便利。东距京广公路、京广铁路和京深高速公路不足20公里，北临启用的邯郸机场，省道邢峰公路贯通南北，邯磁环行铁路横穿全区，并与京广铁路接轨。全区有7个铁路客、货运站，37条厂矿专用铁路线，35条汽车客运线路，600余辆客运车直通全区各镇村及周边城乡。全区乡级以上公路通车里程达248公里，建成了“五纵三横”的公路网络，在全市率先实现了村村通油（水泥）路。健全的交通网络，为联接京津和中原两大经济区提供了坚强的保障。 峰峰矿区历史悠久，古代文化灿烂辉煌。境内文物古迹众多，有距今1500年前北齐时期的南、北响堂山石窟、宋代古地道、磁州窑遗址、明代无梁阁、风月关等文物古迹共120余处，其中有25处被国家、省、市列为重点文物保护单位。尤其是位于响堂山风景区内，始建于北齐时期的南、北响堂石窟，她不仅是北齐石窟艺术的典型代表，也是我国石窟艺术的瑰宝和缩影，艺术价值极高。峰峰矿区依山傍水，风景秀丽，现代文化欣欣向荣。城市街道宽敞，绿树成荫，市容整洁优美，文化娱乐设施齐全。元宝山公园、滏阳河带状公园、怡心园、望龙园和滏阳大桥娱乐场、全国最大的陶板壁画等现代景点点缀城区，姿态万千，使峰峰更具现代魅力。二 区域环境分析（1）峰峰矿区房地产概况峰峰矿区隶属“赵国古都”河北省邯郸市,历来以煤炭资源、磁州窑艺术、响堂山石窟文化而享誉四方。就地理位置而言,它处于河北、河南、山西、山东四省交界，是连接晋冀鲁豫四省的交通枢纽。总人口505000的峰峰矿区改革开放以来，国民经济保持平稳增长，其中，2007年全区GDP为34亿元，去年商品房销售面积113220平方米。其中旧改项目2064.6平方米，新整地项目91575平方米，由于受到元宝山、滏阳河、铁道、以及周边厂矿的限制目前可供开发的新整土地几乎没有，主要是旧城改造项目。近3年峰峰矿区土地利用情况（见表1-1）表2-1 峰峰矿区住宅项目土地利用情况（单位：m2）2004年2005年2006年新整地8618.04新整地4062.6新整地91575旧改3796.2旧改156243.6旧改2064.6合计12414.24合计160306.2合计93639.6数据来源：峰峰建设局 从上表可以看出05年的土地利用总量最多，主要是旧改项目。06年新整地利用量较多，主要是滏阳河改造时整理出的部分土地（滨河路路北一带新建的小区所用地），近两年峰峰新开发的小区几乎都集中在滏阳河北岸和西岸。 另从峰峰矿区统计局了解到，峰峰矿区目前有本地房产开发公司共有10家，其中私有企业3家，股份制企业7家，国有企业1家。2006年峰峰矿区房地产投资和开发公司投放量如表2-2所示：表2-2 峰峰矿区房地产投资和开发量分析表项目名称总计私有企业股份制企业国有企业计划总投资40882（万元）11264（万元）29618（万元）本年完成投资32526（万元）11700（万元）20826（万元）土地开发投资额1960（万元）1560（万元）400（万元）400（万元）商品住宅30476（万元）10140（万元）20336（万元）4100（万元）本年完成土地面积177020(平方米)153680(平方米)23340(平方米)13340(平方米)新开工面积279513(平方米)90553(平方米)188960(平方米)24380(平方米)商品住宅274353（平方米）90553(平方米)183800(平方米)2000(平方米)注：（以上数据来自峰峰矿区统计局）从上表可以看出，06年房产开发面积和投资额都比较大，其中以私有企业投资为主要对象，占土地开发投资额的80%。从物业分类来分析，商品住宅在整个房产投资的比重相对也比较大，占总投资得75%。从峰峰矿区房地产市场上项目的性质、建筑形态、价格、位置等方面对峰峰矿区房地产市场住宅项目进行进一步比较分析（见表2-3）表2-3 峰峰矿区住宅项目调查表序号项目名称位置总建筑面积开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积备注1筑城南区军民路东段路南17172.68 m21032户博地房地产开发有限公司280002000100至144序号项目名称位置总建筑面积开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积备注2筑城东区滏临南大街与保卫路交叉路口东南角16450.7 m2共180户博地房地产开发有限公司3300020023秀水花园滏临南大街与滨河路交叉路口西北角38977 m2博地房地产开发有限公司29004国泰花苑滏临南大街与滨河路交叉路口东北角12000 m2共53户邯郸市国泰房地产开发有限公司50万/套0300别墅区5滏岸新区国泰花苑东滏阳东路南滨河路北m2邯郸市国泰房地产开发有限公司27000.3%2007还将有300400亩地将开发6瑞晨花园滨河东路与铁道交叉口西北角17600 m2共192户瑞辉房地产开发有限公司277625%20071141211527福源小区滨河东路与与跃进大街路交叉口东北角515户邯郸市永泰房地产有限公司23951%200690110135139155序号项目名称位置总建筑面积开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积备注8滨河花园轻工街与滨河东路交叉口西北角624户通达房地产公司26000.3%200790至150已建12栋在建3栋有6栋将建9滨河阳光城轻工街与滨河东路交叉口东北角共792户邯郸金威民康房地产公司小高层2800多层26702007明年5月交房，后面将有20亩建住宅10黎明小区滏阳东路与滨河东路交叉口西南角20004 m2邯郸招贤房地产有限公司011春光园东区滏阳东路与春光大街交叉路口西北角200000 m2邯郸天兆房地产开发有限公司32000环境特别好12地税局家属院轻工街西0不对外销售13峰景小区滏阳东路与滨河东路交叉口西南角8787m2共136户邯郸招贤房地产开发公司28003.68%2007127100132155正在打地基14总院家属院鼓山街与军民路钉子路口南015水泥厂工人北村滏阳路与鼓山街交叉路口西南角28000序号项目名称位置总建筑面积开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积备注16水泥厂工人南村鼓山街与军民路钉子路口西南角2800017民政局家属院军民路路北018未知名称滏临南大街与军民路交叉路口西南角占地面积3000 m219未知名称滏临南大街与军民路交叉路口西北角占地面积3500 m220东方苑小区跃进大街与滨河东路交叉口西北角共192户东沟村村委2007两栋已封顶，村里开发的，不对外销售21轻工小区轻工街两侧9017 m2邯郸太行房地产开发公司2300022滨河苑小区轻工街与滨河东路交叉路口东北角 7000 m2凯信房地产开发公司23004.17%20074月11614314523春光园西区滏阳东路与朝阳大街交叉路口西北角113600 m2邯郸天兆房地产开发有限公司250002003序号项目名称位置总建筑面积开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积备注24全顺小区春光大街与太行东路交叉路口西南角22120 m2钰祥房地产有限公司250050%200613512214111899198178门市售价路东3600元/ m2路北3900元/ m225花园小区保卫路路南2900026朝阳小区二期滏阳东路与跃进大街交叉路口东北角57050 m2邯郸瑞昌房地产开发公司2900027陶瓷四厂小区滏阳东路与跃进大街交叉路口西北角0集资房，不对外28龙南小区南环路中部路北黑龙洞村南共330户黑龙洞村村委14002006111109154小区北部还将开发别墅，时间还没确定2963处家属院滏临南大街西黑龙洞村东0内部职工购买，不对外30凯信1#，2#商品楼滏阳西路与彭新一街交叉口西北角两栋多层建筑，总共36户邯郸市凯信房地产开发有限公司（四级资质）均价200011%94959677序号项目名称位置总建筑面积开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积备注31彭城新村滏阳西路中段32栋多层建筑，分为西区（17栋）和东区（15栋）彭城镇政府一期均价800元左右，二期均价1000元左右现已全部住满一期开盘1999年，二期开盘2001年899312632玉带湾小区滏阳西路中段路南200米12栋多层建筑，分为一期（6栋）336户二期6栋360户邯郸市祥瑞房地产开发有限公司（四级资质）一期均价在1200元左右，二期均价为2200元左右基本现已全部住满一期开盘2004年，二期开盘时间2006年8693129元宝山西建有21栋别墅，没开盘数据来源：调查统计从表2-3中可以看出当地市场住房供应量和楼盘的位置相对集中，核心区主要集中在滨河路北一带，建筑形式也以多层、小高层为主，总体上沿滨河路一带价格很高，因为滨河路两边环境较好，并且峰峰矿区的房屋价格以元宝山为界，元宝山以西住宅项目的价格明显比元宝山以东区域住宅项目的价格偏低，每平方米低300500元，因为元宝山以西彭城的环境远远不及峰峰东区的环境，况且一些重点中小学都在东区，基础设施配套完善，交通方便，这是东区价格高于西区的原因。（2）峰峰矿区房地产发展存在的问题第一、土地资源稀缺问题。 由于峰峰矿区受到元宝山、滏阳河、铁道、以及周边厂矿的限制目前可供开发的新整土地几乎没有。第二、地质问题。 峰峰矿区由于没有对废弃的矿井进行很好的处理，地质基础不好，容易塌陷。第三、物业管理问题。除春光小区外，峰峰各小区的物业管理很差。（3）峰峰矿区房地产发展趋势及规划在今后几年内，峰峰矿区可开发利用的建设土地将急剧短缺，现在消费者购房观念的改变使消费者的消费行为大体上呈现出三种趋势：第一、矿主、暴发户、公务员等这部分人会在邯郸市区购买住宅；第二、效益好的工矿企业的职工会选择在峰峰东区购买住宅；第三、周边的打工人员会选择在彭城租房子。由于建设用地相对短缺，从土地费用，建筑成本，土地利用率上可以看出，峰峰的建筑形式已有多层向小高层、高层过渡。2008年规划区内（峰峰东区及彭城）不再有新整地出让，全部是旧城改造项目，一方面，节约了土地；另一方面，改善了居民的居住环境和城市面貌。2008年跃进街将与县道156修通，则跃进大街两边的土地将进行规划建设，其中包括300亩的美雅小区，主要是为了解决低收入家庭的住房问题，三 消费者分析（1）消费者收入分析在项目的周边分布着众多的厂矿企业，而且主要的职工也以本地人为主。在70、80年代，彭城镇周边分布着大小陶瓷厂10个，其中镇中心分布着7个。这些陶瓷厂总共拥有职工数超过20000余人。生产的陶瓷产品主要以出口为主，陶瓷规模和水平在国内占有主导地位，职工的收益也比较高。从90年代末开始，景德镇和唐山的陶瓷发展迅猛，不论从规模和水平来说，都大大的超过了峰峰陶瓷，在市场上也逐渐取代了峰峰陶瓷的主导地位，峰峰陶瓷的发展也进入了低谷，停滞不前的工艺陶厂半数以上被市场逐渐淘汰。但是，附近的矿场和邯峰电厂的发展比较快，取代了陶瓷在邯峰矿区的经济主导地位。从目前市场来看，在彭城镇的镇中心也分布着不少私营企业，主要的职工也以本地居民为主。在彭城镇的周边分布着大小厂矿40多家，目前得经济效益也相当可观，职工的主要收入也以在工厂的收入为主。项目周边厂矿企业具体的收入分析和厂区分布如下表所示：表3-1 项目周边厂矿企业分布及经济效益分析工厂名称地理位置在厂职工人数平均月收入经济效益分析彭城镇石灰厂彭常大街与彭新路交叉口西北角不到100400-500经济效益一般，职工收入较低邯郸利多陶瓷有限公司彭新路西段路北100余人500-600效益一般邯郸合益陶瓷有限公司彭新路西段路北100余人500-600效益一般邯郸关联陶瓷有限公司彭新路西段路北100余人500-600效益一般工厂名称地理位置在厂职工人数平均月收入经济效益分析邯郸市天达机械厂彭新路西段路北400余人600左右效益相对周边厂矿较好邯郸市方达工业瓷有限公司彭新路西段路南200余人600-800效益较好邯郸市盛华陶瓷有限公司彭新路西段路北300余人600-800效益较好武汉钢铁设计研究总院彭新路西段路南500余人1000左右效益较好武彭炉村新材料有限公司彭新路西段路南600余人800-1000效益较好峰峰矿区凯越建材有限公司彭西大街路东100余人600左右效益一般邯郸力力瓷业有限公司滏阳西路中段路北500余人800-1000目前效益最好的陶瓷企业数据来源：调查统计从上表可以看出，项目周边得企业规模较小，职工收入也普遍较低，经济效益一般。但是厂区都没有家属楼，职工主要在家居住，对于本地的年轻人来说，陈旧的居住条件以不能满足他们的居住需求。通过和职工的交谈，他们的购买欲望相对较强，但是购买力相对较弱。表3-2 各行业人均月收入（单位：元/月）公务员邯峰电厂水泥厂陶瓷厂矿工企业中层领导煤贩子出租司机20003000853600200040001000002000数据来源：调查统计目前峰峰矿区内职工高收入者主要是邯峰电厂职工和各矿区的职工，通过调查得知，峰峰电厂职工的平均月收入都在3000元以上，领导级的月收入大约为4000元左右。效益好的矿区职工平均收入大约为3000元左右。目前经济效益较好的矿区主要分布在市区以外50公里周边。具体分布如下：表3-3 市区周边矿区方位分布方位矿区名称市区东面九龙矿、羊一矿等市区南面新三矿、老三局矿、梧桐庄矿、黄沙矿、孙庄矿市区西面主要有四矿、童二矿、沙果园矿市区北面薛村矿、大苏村矿、五矿、牛二庄矿、小屯矿其中效益较好的矿有梧桐庄矿、黄沙矿、孙庄矿、万年矿、大苏村矿等，这几个矿的人均月收入在1500左右。（2）购买者心理因素分析个人因素属于影响购买行为的内部因素，消费者的年龄、家庭结构、职业、生活方式、个性以及生理及心理上的需求层次等，都会对购买行为产生一定的影响。按照购买者家庭所处的历史阶段细分的市场定位，对项目的各个方面影响程度来分析，如下表2-4表3-4 环境因素对消费者的影响程度单身年轻家庭中年家庭退休家庭价格5555面积1353环境3345位置3343公共交通5224接近工作5331学校3531物业管理1345注 1：数字的大小表示敏感程度的高低通过表3-4可知，由于峰峰矿区环境较差，居民迫切希望改变居住环境，不管是单身、年轻家庭、中年家庭、退休家庭，他们都对住宅项目的价格最敏感，其次是环境和交通情况，因此对于房地产市场来说价格和地段是决定项目成功与否的关键因素。四 SWOT分析1 优势（1）已纳入城市规划当中。（2）项目需改造的规模较大，容易形成规模小区，提升知名度。（3）项目所处区域地段道路交通便捷，道路相对发达。（4）项目南距滏阳河200米左右，东临元宝山500米，可供开发的景观资源丰富。（5）集团公司的实力。2 劣势（1）区域的居住环境不成熟，配套设施不完善。（2）项目所在区域整体环境较差，周边是一些很旧的民房，及废弃的厂矿，晚上没有路灯，环境差，空气污染严重。（3）彭城的治安状况较差。（4）消费者对该地区的认可度较低。（5）周边所要拆迁的多为本地居民，未来拆迁的难度很大。3 机会（1）峰峰市区旧城改造蓄势待发，居民迫切希望改善居住环境。（2）周边楼盘销售势头良好，价格趋势比较乐观。（3）项目所在区域是峰峰矿区热点开发区域，是规划中的城市副中心。（4）峰峰东区已没有地可供开发。（5）峰峰东区新建的小区已经把峰峰房地产市场培育完善。（6）项目周边厂矿企业较多，且职工多为本地居民，未来目标客户资源丰富。4 威胁（1）供给集中。同档次楼盘（彭东新村、玉带湾）的先期推出，并且缺乏足够的市场需求做支撑。（2）消费者的消费观念已逐渐趋于理性、成熟，对产品的要求逐渐拉高。（3）二手房市场活跃。（4）市场分流，距邯郸近，有高端客户群分流潜在风险。（5）其它不可遇见的社会因素影响。五 市场细分及市场定位1 目标市场细分市场细分是指把整个市场的客户按照一种或多种因素加以区分，使区分后的客户需求在一个或几个方面具有相同或类似的特征，以便企业相应采取特定的市场营销策略来满足这些不同客户群的需求。(1) 峰峰矿区及周边地区商品房消费的市场范围工薪阶层:该阶层中一部分是初次置业的年轻人，他们大多没有雄厚的资金实力，底子较薄，但其月收入一般较稳定，将要成家立业的年轻人购房意愿也比较强烈，这部分人受经济实力的制约，中小户型的住宅是他们的首选，另一种是并非初次置业的中老年人，他们当中很多是三世同堂，比较倾向于选择户型面积稍大的房产，购房时往往比较挑剔，会对楼盘进行多方面比较，出手比较谨慎。单位退休职工:他们选择标准是环境比较清静，配套设施较完善，总房价不太高，而且选择的楼层将会以二楼或三楼为多，二室一厅的中小户型会是他们的首选，房屋质量和物管服务也是在购房时关心的问题。生意人:这部分人主要会选择中小面积的户型，多会出于一种投资意义上的考虑，而且善于盘算，会选择易于出租或脱手售出的房产。较成功人士:该阶层人士数量不多，大面积复式结构房产是他们的首选，是否有泊车位也是要考虑的因素，这部分人一般会到邯郸购买自己的房产。少量有一定积蓄的农户:个体经营户在有了一定的积蓄后，开始向往过上城里人的生活，其标志之一便是住上城区里的楼房，他们一般会选择面积适中的房产。(2) 细分市场细分指标为:年龄、月收入、家庭人口数、追求利益、品牌忠诚度、房屋总价等。按以上细分指标对峰峰矿区房地产市场进行细分（见表4-1）。通过对表4-1的分析，对于消费者来说，由于价格是最敏感的因素，重点按房屋总价可把邯郸市房地产住宅项目分为经济适用住房、普通商品房和别墅。表5-1 峰峰矿区房地产市场进行细分年龄月收入（元）家庭人口追求利益品牌忠诚度房屋总价房屋档次20岁以下2000以下12人价格低低20万元以内低挡20402000250035人价格低、地段好、环境好、交通方便、是否有学校低2025万中档2500300035人价格低、地段好、环境好、交通方便、是否有学校低2530万中档60岁以上3000以上5人价格低、地段好、环境好、交通方便、是否有医院低30万元以上高档数据来源：调查统计通过对表5-1及峰峰矿区消费者消费行为的分析可知，20岁以下的消费者他们对房屋总价比较关注；20岁40岁的消费者不但关注价格，而且关注地段、环境、交通及周边是否有中小学；60岁以上的消费者对价格的敏感度会有些降低，对环境、交通及就医的敏感度相对提高。从上表分析还可以得知峰峰矿区的消费者对开发商的品牌忠诚度很低，由此可见，在峰峰矿区做项目的开发商一方面宣传不够；另一方面，开发商没有走差异化道路，所开发的项目几乎大同小异，从而渐渐淡化消费者对品牌的关注程度。2 目标市场选择（1）主力购房群体有稳定收入的外出打工者。常年在外打工，有稳定和相对高的收入，购买属于短期性决策，易受其他人群影响。有稳定收入的周边乡镇的个体户和公务员。希望进城发展，享受城市生活，有一定的经济实力，但总购买力有限，属于价格敏感型。彭城原有居民。习惯于住在彭城，了解并认同彭城的发展趋势，有一定的经济实力，但多属于价格敏感型。本地的商铺业主。商业意识浓厚，对市场敏感，看中商铺的位置和客源，升值潜力大。购买决策较为慎重，综合考虑短期收益（租金）和长期收益（升值），不易产生冲动购买，有相对充足的资本金，有一定的投资眼光，这部分客户多数会选择商铺。（2）非主力购房群体本地行政、企事业机关管理人员。主要是机关单位的公务员；教师、银行、医院、企业的管理人员等，相对高且稳定的基本收入，有一定的灰色收入，具有较强的投资意识，商业经验不足，更看重长期收益，他们选择标准是环境比较清静，配套设施，绝大多数选择按揭。这部分客户多数会在东区或者邯郸市区购买住宅。矿主及煤贩子这部分消费者收入较高，他们一般会在峰峰东区及邯郸市区选择面积大、环境好、物业好的高档住宅。邯峰电厂职工这部分消费者收入较高，在邯郸有自己的家属院，每天有到邯郸的班车。3 项目定位（1）总体定位 考虑到彭城周边的环境、消费群体的构成，消费习惯及购买力，结合(国发【2007】 24号)，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，该文件的发布标志着中央政府调控的重心由稳定