高邮农副产品专业化市场分析报告(NXPowerLite).ppt

高 邮 农 副 产 品 专业化市场分析报告,目 录 第一部分 宏观市场研究 第二部分 细分市场研究 第三部分 专业化市场分析 第四部分 项目分析,第一部分 宏观市场研究,高邮市位于淮河下游，苏中里下河平原，北接宝应，东连兴化，南邻江都，西融高邮湖与金湖，天长交界，近几年来区域经济快速发展，特别是目前高邮市整体规划向东发展，以两区三片的发展目标，极大带动区域经济发展步伐与提高人均GDP和城乡居民可支配收入水平。 高邮市历悠久，古有秦王赢政筑高台置邮亭之典故，故名高邮，别称秦邮，又称孟邮，是全国两千多个县市中唯一以“邮”命名的城市,交通状况,二纵二横的骨干交通网络，一纵为京沪高速公路，是“同三”高速公路的共用段，二纵为216省道淮江公路，一横为高兴东公路，东连兴化、东台,是京沪高速公路和 216省道的横向连接线，向西通过高邮运河公路大桥及湖区漫水公路；二横为界临沙二级公路，是高邮北部地区和宝应、兴化之间的重要连接线。境内市乡公路全部实现了路面黑色化，,高邮市距南京只有二小时车程，到上海不到三小时车程,交通状况,境内交通四通八达，形成二纵二横的骨干交通网络,工业,工业经济效益大幅提升，今年一季度规模以上工业经济效益综合工业实现产值96.5亿元，同比增长47.9%。其中，规模以上工业完成产值53.4亿元，同比增长49.3%，产品销售收入48.57亿元，同比增长50.8%，实现利税2.45亿元，同比增长47.7%。,工业,固定资产,06年全市完成全社会固定资产投资59.26亿元，增长27.7%。其中规模以上项目投资18.29亿元，增长49.7%；房地产开发投资7.98亿元，增长10.9%。,06年高邮市实现建筑业增加值9.3亿元，按可比价计算,比上年增长19.7%，全年实现建筑业总产值75亿元,完成施工面积820万平方米,竣工面积550万平方米,固定资产,固定资产,财政状况,财政收入大幅增长06年完成财政收入13.01亿元，而今年一季度完成财政收入4.26亿元。 金融运行稳健，各项存贷款业务迅速增长，06年末金融机构存款余额为106.1亿元，比年初增加13.5亿元。,商业市场繁荣兴旺,06年全市实现社会消费品零售额40.29亿元，增长16.8%，其中，批发零售贸易业实现零售额33.65亿元，增长16.3%； 今年一季度消费品市场繁荣稳定，一季度全市社会消费品零售额实现13.03亿元，同比增长16%，其中批发零售贸易业实现零售额10.99亿元，同比增长15.2,商业市场繁荣兴旺,经济环境研究,经济稳步增长,2005年实现国内生产总值100.7亿元，比上年增长16%，06年实现国内生产总值123.7亿元，比上年增长15.5，城镇居民人均可支配收入9750元，增长14.7%，农民人均纯收入5482元，增长11.2%，今年一季度人均GDP达到28.32亿元，同比增长19.5%，国民经济的持续稳定增长为房地产业的发展提供了有力的支撑,经济稳步增长,经济稳步增长,经济稳步增长,商业市场发展研究,商业市场发展研究,商业市场繁荣兴旺06年全市社会消费品总额达到40.29亿元，比上年增长16.8%； 餐饮业销售额近年一直保持较快的增长速度； 06年居民消费品价格上涨0.8%，与上年相比回落1.1个百分点。 2006年，高邮城镇居民家庭恩格尔系数为40.8%. 今年一季度累计实现社会消费品零售总额过13.03亿元，同比增长16%。,人口环境研究,06年全市总人口82.73万人，常住人口75.34万人，年末城市化率达39.6%，比上年提高2.2个百分点,投资环境研究,“二区三片”老城区、新城区、北片、东片、南片,城市及区域发展规划,城市及区域发展规划,城市主要是以向东发展为主，并兼顾向南北拓展为辅 以海潮路、文游路交叉口为城市中心，在“三叶”分别设三个片区中心，北片、东片中心规划相当于居住区级生活中心，南区相当于小区级生活中心。 以文游路西侧建成区为基础，向东分为三个象限发展，东北、东南象限为工业发展用地，中间象限主要发展生活居住用地形成两区三片的整体城市规划与发展趋向。,市域骨干公路以“七纵五横”为主,交通设施建设,基础设施发展,交通设施建设,七纵为淮江公路、京沪高速公路、澄营公路、周八公路、安大公路、甘临公路和宣武公路 五横为界临沙公路、马横公路、曹仪公路、邮汤公路和车樊公路,招商引资政策,外商投资新办的生产性企业，其上缴的增值税地方财政分成部分，第一、二、三年分别奖励50、30、20；对国家鼓励类生产性项目或实际利用外资超过500万美元的项目，第一、二、三年分别奖励80、50和30。外商投资新办的生产性企业，其上缴的所得税地方财政分成部分，前三年全额奖励，后四年奖励50。,房地产宏观市场,房地产投资状况,自02年起，区域内房产投资增幅较快，市场逐步规范，项目开发规模与项目品质有较大程度提高。 目前区内主要运营地产项目有瑞和阳光城、润和现代城、清华园、帝景龙庭、碧玉名居、高邮国际贸城、江苏（中国）纺织服装城等大大小小项目十几个之多,房地产投资状况,区域特色产业,高邮素称鱼米之乡，高邮麻鸭和“双黄鸭蛋”、优质稻谷和珠光米驰名海内外 “红太阳”、“秦邮”和“三湖”牌系列鸭蛋制品、“绿色”珠光米、益生降脂豆奶粉、高等级面粉和异育银鲫、罗氏沼虾、肉鸽、三元杂交猪等知名度较好、市场占有率较高的名特优新农副产品。,区域特色产业,罗氏沼虾,瓜果蔬菜,畜禽蛋品,区域特色产业,高邮麻鸭,双黄蛋,螃蟹,第二部分 细分市场研究,商业市场研究,商业分布,服装类：府前街、通湖中路北海商业街、孟城路北高邮商业步行街、文化宫路龙祥商业中心。 装饰建材、五金机电：文游中路至北路两边沿街商铺。两个专业化市场（高邮新世纪建材城、宝林装饰场） 餐饮娱乐：文游中路、琵琶西路、蝶园路 鲜花眼镜：集中在通湖中路东段 50家 摩拖电动车：集中文游中路北段 通湖中路东段。 土特产专卖：通湖东路、文游南路。,业态分布,主要经营品牌服饰,府前街商业中心,府前街西：两层70-75，单价2500元/，年租金0.8万-1.2万。 府前街中：40-80，一层或两层，平均年租金1.5-2万。靠近文化宫路最高年租3.5万 府前街东：单体门面年租金面积同府前街中路。多为连体门面。面积140-200。年租金7-10万,文游路商业中心,文游路商业中心,文游中路：年租金2-2.3万，面宽4.5米。进深10米，邓桥商贸城三层整体租给联通年租30万。 文游北路：三层门面为主。135-150。面宽4米，进深8-10米。年租金2.5-3万，先均价4500元/左右。,主要是装饰建材、五金机电、摩拖电动车：文游中路至北路两边沿街商铺。有两个专业化市场（高邮新世纪建材城、宝林装饰场）,通湖中路商业区,通湖中路商业区,通湖中路：沿街门面小商铺面宽3米、进深2米。0.8-1万单体门面，面宽4米、进深8-10米，2-3万；连体门面，面宽4米、进深10米，面积130左右年租金7万， 通湖东路：单体3层 面宽4米，进深8-10米。年租金1.5-1.8万。,主要是以大型商场为主，主要经营各类日常用品，是目前高邮市人气较浓的商业区域所在地，该区域内有农工商超、人民商城、春天百货、高邮市商业步行街等。,蝶园路和琵琶西路与文游路相临，主要是以餐馆业为主，面宽4.5米，进深12米。三层连体150-200。年租金1.8-2.5万。单价3200元/。,商业项目分析,江苏（中国）纺织服装城,阳光城三期,商业项目分析,商业项目分析,润和现代城,新世纪建材城 沿街商铺面宽5米。进深12米。二层年租金3万。内部市场门面面宽4.5米，进深13米。一层年租金1-1.5万 宝林装饰城 单价2500/ 面积135 三层面宽4。5米 进深10米，年租金1.5万。,商业项目分析,高邮商业步行街 面宽3米。进深10米 二层年租东边3-4万，西边2-2。5万 东方广场 单价3700/ 135三层 年租 紧近通湖路2万，靠内1.5-1.8万。80%门面未售出。,商业项目分析,消费状况研究,经常进行的消费活动,住宅市场研究,2020城市规划,2020年规划市区人口30万，人均居住用地面积30.4平方米，居住用地总规模915.54公顷。 居住区用地主要布置于老城区、中部生活区、东部生活区和东北工业区，共10个居住社区。 老城区及北部居住区居住模式以低层高密度布局形式为主，其它居住区以多层中密度布局形式为主，为新型城市生活区，在中心区附近可布置少量高层低密度居住生活区。 高邮市发展是以向东发展为主，即东进为主，西拓为辅，形成二区三片的城市格局。,物业形态,高邮市场内目前以多层小区和混合型小区为主,案例分析,瑞和阳光城,项目规划,由扬州瑞和置业有限公司开发的“瑞和阳光城”占地27万平方米,建筑33万平方米，容积率为1.18。绿化率37%.小区内设豪华独立会所,有餐饮、健身、读书、老年活动中心等各种服务设施，项目规划有别墅、多层住宅以及商业门面，其一期八万平米已交会，正在开发项目二期。,一期八万方已交付，只有少量尾房在销售，项目二期未对外销售，项目商铺也只有少数几套（一期房源），后续房源即将推入市场销售。,户型设计,多层主力户型为二室厅与三室厅为主，其一、二、三、四层为平层，五层为复式带阁楼层。,价格策略,多层销售均2600元/平米，别墅价格30003500元/平方米左右，商业网点售价3600元/平米左右，付款方式多样，没有优惠。,销售情况,润和现代城,项目规划,润和现代城系扬州市润和房地产开发有限公司开发的高邮市中心现代精品居住小区。位于高邮市新市政府大楼南面，屏淮南路西侧，康华园以东，总建筑面积近12万平米。由17幢多层和6幢小高层以及沿街商业组成。 目前项目正在销售二期，销售状况比较理想，目前此项目商业部分未对外销售，预计在8月份可对外发售,此项目住宅部分多层户型以二室厅及三室厅为主，而小高层部分则主要是以大户型为主，即一般户型面积大多在100平米以上。 项目有三层连体商业，商业部分可以分割销售，亦可整体销售，最小面积在40平米左右，最大面积在几百平米。,户型设计,销售价格,项目目前销售均价在2600元/平米，主要销售部分为小高层物业，商业部分目前价格未定,需求市场分析,面积需求特征,面积需求从70220M2不等，主力需求在 90130M2之间，峰值在101110平方米，次峰值在121130平方米。进一步看来，选择两房的目标客户面积需求集中在81100平方米，比例达20%以上；选择三房的目标客户面积需求在在101130平方米，比例高达60%以上。,建筑类型偏好,多层的接受度占很高的比例，而就小高层与高层而言，在一段时间内客户的接受程度将仍然很有限,购房目的,绝大多数在高邮市购房的客户都是为了自住，占到八成以上,建筑面积的选择,主力需求面积为80120平方米，进一步从房型来看，二房与三房占所有购房需求的一半以上,目标客户来源,主力客户来自本市区内，另有少量来自下属乡镇，可见得到区域客户的支撑是本项目发展的关键。,目标客户多为企业一般职员，占近50%，也有机关事业单位工作人员近15%，个体专业户7%，企业中高层管理者近4%。这些人将是本项目的主要客户。,客户类型分析,第三部分 专业化市场分析,市场概述,高邮市湖荡河流属淮河水系，市域水系以运河为界分东、中、西三个部分，中部为纵贯南北的运河，东部为里下河水系,高邮素称鱼米之乡，高邮麻鸭和“双黄鸭蛋”、优质稻谷和珠光米驰名海内外 ,随着农业结构优化，多种经营迅猛展，农业产业化经营步伐加快,高邮逐步由粮棉大县转变为农业强县，正朝着农业现代化方向迈进,市场概述,一是北片和中部10 万亩珠光米原粮生产基地; 二是东片10万亩优质棉基地; 三是东部10万亩水产养殖基地; 四是沿运饲养量达40万头、出栏达25万头的商品猪基地; 五是湖西100万只肉鸽、400万只家禽的畜禽基地; 六是南片3万亩蚕桑基地; 七是城郊4万亩蔬菜生产基地; 八是高邮湖区特色水产养殖基地 。,具有区域特色的八大农副产品生产基地,“红太阳”、“秦邮”和“三湖”牌系列鸭蛋制品、“绿色”珠光米、益生降脂豆奶粉、高等级面粉和异育银鲫、罗氏沼虾、肉鸽、三元杂交猪等知名度较好、市场占有率较高名特优新农副产品,高邮现有300多家农副产品加工企业，并先后组建了江苏高邮鸭集团、江苏珠光集团、江苏秦邮种子集团、江苏高特面粉集团、市高远茧丝绸总公司和江苏高特水产集团,市场概述,农副产品市场体系不断完善。近几年，高邮投资兴建了各类农副产品市场100多个，基本上形成了农贸市场与专业批发市场相结合、大中小配套、门类多样的市场网络体系，年成交额突破10亿元。,市场概述,市场现状分析,目前区域内已有近17万亩养虾基地，日交易量可达十几万公斤,目前区域市场内已形成农贸市场与专业批发市场相结合、大中小配套、门类多样的市场网络体系，年成交额突破10亿元。其中以横泾恒亮鱼种批发市场、临泽成鱼批发市场、营南苗猪交易市场、东墩农产品批发市场规模较大、辐射较广，具有较高的知名度,市场现状分析,交易现场,交易现场,市场现状分析,终端市场,市场现状分析,产品基地,市场现状分析,产品基地,市场现状分析,高邮鸭集团与16个乡镇的500多个大户联户养鸭60万只，辐射带动面上养鸭150万只。珠光集团1997年与6个乡镇6000多农户建立了10万亩优质粳稻生产基地；1998年该集团分别与马棚、周巷、武安、车逻等乡镇创办优质稻米生产合作社，吸纳农户1万多户,市场现状分析,产品分析,青虾,青虾是江苏省第一大淡水养殖品种，产量逐年增加，04年青虾总产量9.81万吨,罗氏沼虾,罗氏沼虾是里下河地区主要养殖的虾品种，扬州和盐城等市有大规模养殖。 高邮市罗氏沼虾已经形成具有10亿元产值的庞大产业群。2004年罗氏沼虾总产为43218吨，罗氏沼虾头大,罗氏沼虾,罗氏沼虾生长快，可食部分含蛋白质20.5，脂肪 19.7，半年可养成每千克 1020只商品虾。可出售活虾,南美白对虾,南美白对虾生长速度快、耐储运、出肉率高等特点。是迄今所知的养殖产量最高的大型虾品种，一年可养两季,淡水小龙虾,淡水小龙虾即克氏螯虾，是当前国内外市场上最热销的淡水虾品种，一直处于供不应求状态，内销和外贸销售价格都在看涨,高邮麻鸭,双黄蛋,第四部分 项目分析,项目概况,财富扬州苏中农贸城位于京沪高速与秦邮路交叉外,交通爱便捷,项目规划用地200亩,拟建交易用房500间（套）12万平方米，搭建钢架大棚5000平方米，道路、广场用地4.5万平方米、绿化用地2.8万平方米，设施功能配套齐全。,项目投资分析,总投资8000万人民币，占地200亩,项目区座落位置,项目规划,项目分析,优势分析,本项目所处地块位置优越,项目位于京沪高速与秦邮公路交叉处,交通便捷,利于项目后期运营与业主经营 项目规划齐全，各项目未来运营配套齐全，利于市场整体规范，可有效提高市场占有率 政府扶持力度较大，利于项目对区内各交易市场的整体规划与管理、运营 具有较大供需市场面，于项目成功机率具有较大程度保障 区域相关交易市场已有几年历史,目前市场内已有两家同类交易市场存在，政府支持力度与规划强度直接关系到本项目 自高邮市区到本项目地块需经过一收费站，对项目的影响； 项目地块附近有一高压线路对于项目的影响； 项目产品规划不利现有农产品，与住宅部分的销售； 目前各交易市场整体运营与管理不规范，必有效整合、提高 交易市场所提供产品多为原始产品，市场受众群体较为狭窄 周边同类产品与交易市场与之同抢市场份额,项目分析,劣势分析,综合分析,区域内具有丰富的农产品资料，有十七万亩水产品养殖基地，同时还有着年产量巨大家擒养殖基地；项目所在市场内已经几年产品交易基础，只需对目前市场运营与管理现况进行有效整合与提高；同时地方政府对于本项目具有较大的支持力度 当然项目在运营之中也存在着一些风险与困难，如何去解决与面对将是本项目在之后运营操作中所要面对的问题与关键,项目可操作性分析,运营单位介绍,扬州市高邮禽蛋水产批发交易有限公司于01年兴办的民营企业，集加工、流通为一体。 “龙虬庄”牌罗氏沼虾是目前唯一的国家级无公害罗氏沼虾产品。罗氏沼虾生产基地，是全国罗氏沼虾标准化示范区。 公司下属市场主要从事禽蛋、水产品