城市运营商业模式探讨.ppt

城市运营商业模式探讨,主要内容,一、城市运营商业模式概述 二、城市运营商业模式存在问题 三、关于城市运营商业模式的思考工程与开发一体化管理 城市运营商业模式的发展前景 城市运营商业模式的盈利模式 城市运营商业模式的外部关键环节与风险 内部股权合作机制下的内部风险及环节,一、城市运营商模式概述,1、城市运营商的概念与性质 近年来，对公共资金的竞争性需求和预算，迫使政府对每一投资项目的社会效益和成本问题都要进行考虑。 在城市基础设施建设和管理中，一方面，建设资金如何落实以及建成后如何运营维护等问题，成为困扰政府的难题；另一方面，一些大型开发商对资金的运营和管理遵循效率原则，且具有项目管理经验，在激烈的市场竞争中形成企业的核心资源和核心能力，显示出一定的优势。但是，这种优势也只能发挥在单个的项目运营上，由于进入壁垒高，这些房地产开发企业很难参与到整体的城市规划和运营的层面。 对上述问题的关注和讨论引发了“城市运营商”概念的提出，它为解决政府和房地产开发企业两者的有限性，寻求两者优势互补的结合点提供了新的思路。城市运营商成为政府和开发企业中间的一种组织形态。,2、城市运营商类型可分为两类： 一类是政府推动的城市运营商它由政府注入初始资金，由政府划拨土地并进行规划，再交由企业运作，即资源条件由政府赋予，再交由企业来经营管理。 另一类是市场推动的城市运营商其企业首要目标是利润最大化，它一般从中小型房地产开发商发展而来，通过社会资源和项目管理经验的积累，能开发基础设施、配套设施齐全的房地产项目，成为集团化的具有较大规模的房地产商，并进一步发展为城市运营商 两者主要的不同之处在于前者为政府主动投入资金，而后者的资金投入主体是行业市场中实力雄厚的房地产开发商，它与政府是合作关系。,一、城市运营商模式概述,城市运营商业模式下的合同框架,城市投资公司+政府采购部门或企业城市基础设施投资施工合同 城市投资公司+政府平台公司土地出/转让合同 城市投资公司+施工中标单位施工合同 基础设施项目经理部独立经营施工 城市房地产公司独立经营房地产开发,四、城市运营商业模式一体化运营的原因,（一）外部原因 城市运营商业模式的发展前景 城市运营商业模式的盈利模式 城市运营商业模式的关键环节与风险 （二）内部原因 建安成本压力 工程施工进度,1、 城市运营商业模式的背景及发展前景,发展前景 【实质】地方政府基础设施工程采购 从2000年以来各地政府即开始了大量的城市土地运营，各地的融资平台公司被注入的土地多达上万亩（如潍坊国有资产经营公司就有1万多亩），这些土地已经被抵押，已经完成了第一轮融资功能。以后其要继续承担城市融资功能，且要第二次盘活该类土地，则地方政府必须要以此类土地进行第二次的招商引资（实际上为第二次向社会融资，以土地为标的物进行多轮多次融资，在这一点上有些像美国的次贷），而工程换土地是这类土地的主要出路，所以这种商业模式将在一定的历史时期可能会长期存在。特别是在二、三、四线城市。,2、 城市运营商业模式的盈利模式,2.1 城市基础设施建设中的利润 第一次投标报价中的利润 二次经营效益 2.2 房地产开发中的利润,3、城市运营商业模式的风险环节与管控,3.1存在很大的国家政策风险 3.2存在的较大的商业风险 3.3存在很大的法律风险,3.1存在很大的国家政策风险,地方融资平台公司造成2万亿元的亏空 地方融资平台公司的管理缺失 地方融资平台公司目前正在面临的企业化改造,3.2存在的较大的商业风险,地方政府土地市场供应量太大 福利性质建房仍然占据市场半壁江山 城市化率及进程缓慢，商品房市场去化量偏小 商品房市场竞争惨烈、价格偏低,3.3 主要法律风险环节及管控,基础设施建设完成工程量的确认 基础设施建设中的索赔及防拖欠 政府违规甚至违法的背景无法根本化解 企业参与的角色定位城市运营商 参与