小区车库归属的法律分析.docx

小区车库归属的法律分析摘 要：针对我国小区生活中大量存在的车库权属纠纷，运用建筑物区分所有权等物权理论，分析了小区车库的法律类型、法律性质及其权利归属的法律标准等问题，发现小区车库的权属不能仅仅以当事人的约定来确定，而必须根据实际发生的基础事实建筑容积率来确定。关键词：车库归属；法律属性；法律标准 小区车库的法律类型车库是指住宅小区基地范围内的停车区域。实践中停车位及车库主要表现为四种形式：第一种形式为地面停车位。地面停车位是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。无任何构筑物、可供多人同时使用、具有开放性是其特点；第二种形式为地下车库。地下车库是指利用小区地下空间而建造的停车位, 内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位；第三种形式为架空层停车位。架空层停车位是将楼房的首层以墙、柱等架空, 依附于楼房形成的停车位；第四种形式为地面的独立车库。地面停车库是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位。在现实的区分所有建筑中存在着占用小区公共道路或者其他公共场地建立停车位的情形，其产权归属为全体业主共有。以房屋的一层部分建立的小区车库产权归属于开发商其可以参照单元套房的方式予以出租、出售。这在学界基本形成通说，并已经为法律所确认，因此这些类小区车库不是本文讨论的重点。现实中争议的焦点主要是以地下层部分为停车之用的停车区域即地下车库的归属。 小区车库的法律属性小区车库的权利归属纠纷不断出现，究其原因在于人们对小区车库的法律属性认识不清。小区车库在法律上究竟应该属于业主共有，还是属于开发商所有，或者由其他法律主体所有，这都要从小区车库的法律属性入手。 2.1 小区车库的法律属性分析 2.1.1 土地使用权与房屋所有权关系角度分析 所谓房地产买卖，就是指房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方，买受方支付房地产价金的行为。房屋所有权与土地使用权有着不可分割的联系，房屋的生成必须依附于一定的土地，没有土地使用权就没有房屋的所有权，而房屋所有权的让渡必然伴随着土地使用权的转移。开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权，那么随之土地使用权也应该一并转让。小区的车库大都依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的小区车库就应该属于房屋买受人所有。否则，房屋所有权和土地使用权已经归属房屋买受人所有，而小区的车库却还归属开发商，这势必造成业主与开发商的矛盾，而且于理不符。因此，小区车库应该属于房屋买受人所有。 2.1.2 建筑物区分所有权角度分析 所谓建筑物区分所有权是指，“由区分所有建筑物的专有部分所有权，共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所共同构成的特别所有权。”小区车库法律属性的主要争议点在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分，业主是否对小区车库享有共有所有权。共有所有权的客体范围主要包括四个方面，即：第一，建筑物的基本构造部分；第二，建筑物共有部分及其附属物；第三，建筑物所占有的地基使用权；第四，住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙等地上物以及设置在地下的共有物。共有部分是与专有部分不可分离的，房屋买受人取得了房屋所有权，必然相应取得小区内的共有部分，这是现代建筑物区分所有理论的应有之意，也是满足房屋买受人通过买受房屋享有房屋利益最大化的有效途径。小区车库的建立是依附于建筑物的，如同小区的绿地、道路是供小区业主使用的，因此其属于共用部分当无异议。将小区车库定性为共用部分将会对小区业主的利益进行很好的保护，这也符合了现代建筑物区分所有权的理念。 2.1.3 谁投资谁受益角度分析 小区业主买受房屋时，房屋所有权和土地使用权一并转移与房屋买受人。房屋买受人所缴纳的房款并非只包括房屋的价款还包括取得土地使用权的费用，否则开发商将无从获利。而且开发商为了利益最大化，自身并没有对小区土地或建筑物保留相应的权利，而多是将能卖的东西通通卖掉，这样“由于小区土地使用权已全部分摊到各业主名下，由开发商拥有地下车库所有权又缺乏土地使用权之基础。”既然开发商将小区车库的资金投入已经分摊到各业主名下，那么实际上车库的投资者乃是小区业主，则小区车库的所有权当然归于各房屋买受人，即小区业主。因此，开发商虽然是小区项目名义上的投资人，但是其投资成本，包括建设小区车库的成本已经计入了房屋销售价格当中，业主支付了对价，应当取得车库的所有权，这与民法的基本理念是相一致的。 2.2 小区车库法律属性的实然分析 通过以上对小区车库法律属性的应然分析可以看出：小区车库应当以属于小区业主共有为原则。但是现实中的情况是非常复杂的，实际情况是很难按照法学理论所设计的应然道路发展的。在实践中，建筑物区分所有权理论中的共用部分大多分为法定共用部分和约定共用部分。法定共用部分如建筑物躯干部分、共用出入口、通道、楼梯等；约定共用部分是指本来具有结构上和使用上的独立性，只是根据当事人之间的自愿约定将其变为共用部分。小区车库作为共用部分并不当然属于法定共用部分，而更多的是属于约定共用部分。当然这种约定不得损害区分所有权人的利益。如约定不明的，则推定为法定共有。现代发达国家都将建筑物共用部分推定为各有关区分所有人共有。现实中，小区业主并不一定需要车库，将建设小区车库的投入全部由所有业主分摊并非符合全部业主的意愿。所以开发商将地下车库之容积率并不记入建筑物总面积中，而车库的建造则需要额外投资，这些投资本身可能使开发商的利润减少，在这种情况下将车库一律归业主所有，也有失公平。但是小区车库的投入是否算人商品房出售价格之中是难以证明的，再加上我国的不动产登记制度的不完善，是否记入房屋价款之中完全由开发商说了算，业主根本没有知悉的可能。在产生矛盾时开发商利用其强势地位举出很多证据证明车库归其所有，业主只能望洋兴叹，无可奈何。 通过以上对小区车库应然与实然的分析，可以看出两者差异很大，因而既不能说是完全归属区分所有权人所有，也不能一概归属开发商所有，应根据情况而定。3 确定小区车库权属的法律标准物权法立法目的在于定纷止争、物尽其用，这种定纷止争不是一种解决现存问题权宜之计，而应当从根本的公平、正义等理念出发确定物权的归属。确定小区车库归属应以平衡小区业主与开发商的利益为其基本的价值指导。 3.1 约定不足以确定小区车库权属 从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。如何对待开发商对停车位的单独开发问题?按照物权法第七十四条第二款的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁或者由开发商以福利的方式赠与给业主。 但是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？仅仅是依据约定来确定停车位的所有权，恐怕难以成立。如果停车位不属于区分所有权人单独所有，也不属于开发商单独所有，那么，停车位的所有权才是区分所有权人的，就可以确定车库属于全体区分所有权人共有，至于如何分配使用权，则可以通过约定确定权属。 3.2 小区车库权属的法律标准建筑容积率 小区车位从根本上来讲，是土地使用权问题。土地是稀缺资源，如果允许建设单位不加限制的约定，可能就会使这种稀缺资源成为少数人或者利益集团牟取垄断利润的工具。在小区内的建筑物中, 有些建筑物分摊土地使用面积, 有些建筑物则不分摊土地使用面积，建筑术语中, 表示建筑总面积占土地面积的比率的术语是“容积率”。原则上, 只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。因此，笔者认为，可以采用建筑容积率作为确定小区车库权属的法律标准。 具体的规则如下： （1）地面停车场是通过政府发出建设工程规划许可证批准，由开发商在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。由于地面停车场并不是建筑物，仅仅是设置在土地表面的停车位，故不可能获得房地产权的初始登记和房地产证。实际上，地面停车场没有独立性，它只是对土地的占用，其所占用的土地使用权已由业主共有。由此，地面停车场应归于小区全体业主共有，当无疑问。 （2）对于小区内的独立车库而言，由于其与高层建筑物并不相连，故具有结构和利用上的独立性。如果独立车库纳入建筑面积容积率，则当然可以成为专有部分。开发商应当在规划文件中明确说明，是否保留对独立车库的所有权。如果开发商保留该车库的所有权，他可以取得独立的产权证书。开发商也可以选择将此车库作为高层建筑的共用部分，公摊每个业主的购房面积中，由业主来承担车库的成本，并最终将车库归于业主共有。 （3）实践中争议最大的地下车库的权属，从结构和利用上看，均具备一定的独立性。但根据关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知有关规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。因此，地下车库的建筑面积不能取得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元。开发商在转移房地产时，地下车库不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，其产权应随同转移给全体业主。但开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，享有对应的土地使用权份额。此时，地下车库的法律地位类似于其他住宅单元，开发商能够取得对应的产权证书。在此情形下，开发商才能够拥有对车库的所有权，有权分别出售车位。 综上所述，地面停车场因其不计建筑容积率，应当直接归属于区分所有权人共有。而小区的独立车库和计入容积率的地下车库则可以作为专有部分，其权属有待当事人约定。地下车库在土地紧张的情况下是解决车位需求的最好方式，但其投资巨大，如果一味不允许其计入建筑面积，将不利于鼓励开发商投资。在此，笔者建议有关部门应准许地下车库计入