成本D901-关于费率招标专题的探讨.doc

中国地产沙龙旗下分群地产成本管理D群 （159496261）话题：费率招标主持人：广东-霜*成本时间：2011年9月1日9:15地点：地产成本管理（D）嘉宾: 深圳-WWP-造价、上海明造价、广东-zz-成本、深圳-碧咸-成本& 一、费率招标定义广东-霜*成本费率招标是指在建设工程招标投标活动中，招标人在招标文件中明确要求投标人在投标报价时，以费率的高低代替工程总造价的多少进行竞标，经评标委员会以各投标人所报的费率为主，结合所报工期和质量承诺、施工组织设计及企业施工业绩等其他相关指标进行综合评审，最终确定中标人的一种招标方式。广东-霜*成本 9:30:16费率招标：因无施工图纸或图纸不齐全，导致计算工程量困难，直接影响标价确定，而工程又要急于开工。在这种情况下，我们通过按费率招标的方式，选定施工队伍，以不影响工程进行，充分体现了“统一量，指导价，竞争费”的工程计价指导思想。其基本做法是商务标只报出投标费率，结算时取费按中标费率结算，直接费部分仍然按图纸或现场签证单为依据计算，套定额，其原理基本与传统的程序方法一样，只是加大了取费上的竞争。& 二、费率招标优缺点费率招标优点：（1）能够较快地确定施工单位，项目可以较快的开展；（2）能够合理地确定工程造价，避免不平衡报价使造价偏离实际价格；缺点：（1）加大了造价中间过程审核的难度，很多材料的价格，如果地方造价信息无，那么核价相当困难，尤其是安装和绿化方面的价格；（2）在定额套用上由于子目选用的不同而经常发生争执。（3）由于施工单位的公关作用，价格核高的风险较大，需要造价师的个人品德纯正。以上是我的浅见，欢迎批评指正。广东-霜*成本 9:30:452、缺点：1）、该种招标计价方式，招标时只是确定中标费率，工程造价在招标时不能完整体现出来，须待工程竣工结算时，才能完整计算工程造价。2）、工程竣工结算时按实际发生办理结算，费工费时，结算的工作量大而繁杂。3）、直接费部分如现场签证工程量控制不好，将不利于投资控制。& 三、话题自由讨论（关于费率招标的内容、如何进行、如何控制、常规做法等进行讨论）深圳-WWP-造价 9:23:37采用费率招标，如果施工单位的费率报的很低（费率往往占直接工程费的比例较小），施工单位中标后，那么以后材料设备单价确定可能会扯皮佛山-林蜂-设 9:24:15工程风险尽量在合同条款描述出来，避免事后补救京-minmin-成本 9:24:21我们会将钢筋、商砼、钢管根据市场价与合约签定时的期价对比，超过设定比例调整超出部分，调整部分仅计取税金。深圳-锋-成本 9:27:25费率招标，好象没什么好谈，定好范围和下浮就算了吧 9:28:40费率招标也得看合同开的口大小，并且各个地方的措施费记取的方式有差异，还有材料定价方式广东-zz-成本 9:29:16如果是完全的敞口合同，就得看施工过程中，谁强的过谁了深圳-碧咸-成本 9:32:10一般不会采取这种方式，是在工期比较紧的情况下才会发生广东-zz-成本 9:32:50除了制造三边工程跟快速上马实现销售，于成本跟工程管理而言，费率招标没有任何优点北京-刑天-造价 9:32:52谢谢，非常全面，这个费率都包括什么费率北京-刑天-造价 9:33:36我也觉得费率招标真的是没什么控制造价的优点深圳-WWP-造价 9:33:44定额计价中的一些取费，比如规费，措施费、利润率等深圳-碧咸-成本 9:33:53我上一张表深圳-碧咸-成本 9:34:44这是上海的一个项目，好像还是老定额北京-大海-成本 9:34:56还有一点可以从成本指标方面进行造价总控制北京-大海-成本 9:35:18限额成本指标广东-zz-成本 9:35:23建议，如果实在不能避免采用这种计价方式，最好合同前约定几个方面广东-zz-成本 9:36:171、措施费、规费、利润等只要定额中未规定明确的点数，全部要明确广东-zz-成本 9:36:362、材料的计价方式，不要简单的采用信息价广东-zz-成本 9:37:113、总包方给于分包的配合义务佛山-monsoon-成控 9:37:27zz，第二点很重要，可有具体心得佛山-林蜂-设 9:37:44无论采用哪一种招标方式，起码自己做到心中有数才行，又不然突发的事情就难以控制和应对深圳-WWP-造价 9:39:32采用费率招标，施工单位往往有可能费率报的很低，中标后，但以后直接费会报的很高，造价很难把控。广东-zz-成本 9:39:38举个例子，比如土建三大材料，即使采用信息价，也要规定几个参考的品牌（或大小厂），信息价采用阶段信息价，例如从正负零到结构封顶作为一个阶段，这个阶段的信息价平均值作为结算材料价等等回复深圳-WWP-造价 9:40:16广东-zz-成本，你有没有具体的操作案例分享一下广东-zz-成本 9:40:44呵，有是有，不过我现在没有时间，等中午有空的时候再分享一下，好吗？广东-zz-成本 9:41:10不好意思佛山-monsoon-成控 9:41:05据我了解，万科其实也采取这种总包策略，其实开发商从拿地到预售，银行利息的压力的非常大的，不采用这样的发包模式，也拖不起深圳-WWP-造价 9:41:46其实这个问题是目前房地产快速扩张普遍碰到的问题北京-minmin-成本 9:42:36管理过程中难点就是认价工作，部分认价工作会出现认不下来北京-刑天-造价 9:43:58费率招标，是不是都是在没有图纸的情况下进行的深圳-WWP-造价 9:46:05是在没有图纸的情况下，项目又要马上推进苏州-沙子-合约 9:46:07最多有个方案苏州-沙子-合约 9:46:21然后一边出图一边施工佛山-monsoon-成控 9:46:40有时甚至总规都没有，就展开合同工作了北京-minmin-成本 9:46:40罚则在合同结算时扣款，但结算因为很多问题扯皮往往至少半年时间得不到解决。广东-zz-成本 9:47:45刑天，不一定都是没有图纸长沙-潜水-造价 9:49:131.对于一个项目的多期开发可以采用前一期的类似清单招标2.对于全新项目可以采用部分固定单价，部分费率招标（想法，未有实操经验）广东-zz-成本 9:50:47有啥都没有的，也有图纸做的很粗的，也有施工图很详细，但是招标采购实施人就是喜欢采用费率形式的佛山-monsoon-成控 9:51:23估计没一个造价人愿意采用这个模式深圳-WWP-造价 9:51:58定额计价模式，土建工程采用费率招标比安装工程可能要合适一点深圳-WWP-造价 9:52:09土建涉及的材料比较少苏州-沙子-合约 9:53:41苏南万科有三个土建的战略，但是主要的问题是万科的许多内容都有标准化比如防水全部都是用雨虹广东-zz-成本 9:55:01我觉得模拟清单的计价方式，是以后的方向，但是确实需要清单编制人员有很强的工作经验才行苏州-沙子-合约 9:55:18如果精装修橱柜什么的尺寸都是标准化，洁具有很多档次的标准可以选择，比如确定装修标准以后就会有固定的成套洁具五金可以选择苏州-沙子-合约 10:14:09消耗量按照什么计算，管理费利润措施费规费税金的点数确定以后报下浮点数合理一点合肥-无声-成本 10:14:25做成本的都不喜欢三边工程，没办法管；但是如果大盘需要这么做也只能服从；主要在合同里把以后结算方式容易产生歧义的算账方式列出来合肥-无声-成本 10:14:48光有下浮点数是不封闭的合肥-鱼儿-成本 10:14:53是哦合肥-鱼儿-成本 10:15:11前期合同约定要非常明确，合肥-鱼儿-成本 10:15:20按实结算了苏州-沙子-合约 10:15:24然后确定合同范围苏州-沙子-合约 10:16:10确定计价基准里面没有的材料价格计取方式苏州-沙子-合约 10:16:18比如防水材料苏州-沙子-合约 10:16:37比如水泥烟道苏州-沙子-合约 10:17:27不过做这些工作的前提是能有一个建筑做法表苏州-沙子-合约 10:18:06安装材料最好确定品牌，和计价依据杭州-江南-合约 10:18:10很赞成楼上说法，做模拟清单关键是建筑做法表以及前面类似项目的案例杭州-江南-合约 10:18:16最好经过评审杭州-江南-合约 10:18:31苏州-沙子-合约苏州-沙子-合约 10:19:25比如说确定以信息价中某几个品牌的电线电缆价格为投标人报下浮率的依据合肥-鱼儿-成本 10:20:00确定品牌，最好是以信息价为准合肥-鱼儿-成本 10:20:14在信息价的基础上下浮苏州-沙子-合约 10:20:16有可能信息价会高但是投标人在材料上面赚了钱会在下浮率上面有体现的广州-ao-成本 10:20:38其实，发标时用费率，已经注定工程失控了。广州-ao-成本 10:20:55只能做消防员。广州-ao-成本 10:21:03那里急就救哪里了。合肥-鱼儿-成本 10:21:03我们一般都不采用费率方式合肥-鱼儿-成本 10:21:20费率是无法控制成本的合肥-鱼儿-成本 10:21:59合同签订前甲方有优势，合同签订后乙方是老大哦杭州-江南-合约 10:22:14经典！苏州-沙子-合约 10:22:35个人觉得没有必要在信息价上下浮因为总的来说投标人在单价赚了会在总的下浮率上面有体现的因为是所有投标人的计价基准是一样的竞争的内容是下浮率苏州-沙子-合约 10:23:06任何一个合同签订之前甲方都会比较强苏州-沙子-合约 10:23:17和招标方式无关苏州-沙子-合约 10:23:26除非你甲方不想赶进度苏州-沙子-合约 10:23:32不着急卖房子苏州-沙子-合约 10:24:00费率招标还有一个容易失控的地方是工期苏州-沙子-合约 10:24:48最好在招标文件中确定一个能喝销售计划对应的各个施工段的施工进度计划苏州-沙子-合约 10:25:58费率招标不是无法控制成本控制成本的关键是在招标的时候能不能有确定一个确实可行的计价基准苏州-沙子-合约 10:27:26比如说普通招标的时候我们要把计日工单价写到招标文件或者合同的道理是一样的因为我们知道这个内容在后续的工程中一定会发生苏州-沙子-合约 10:31:12如果我们知道后面的施工过程中知道了防水是sbs那就在招标文件里面确定用雨虹和单价是40知道后面混凝土一定要掺膨胀剂就确定是用三源单价是1000/t这些在定额里面没有的材料都在招标的时候确定价格那后面谈价格扯皮的事情是不是能少一点合肥-鱼儿-成本 10:33:33那前面的设计条件就要很详细哦合肥-鱼儿-成本 10:33:53哪能什么都在招标文件中约定呢苏州-沙子-合约 10:34:42招标之前能不能确定一张建筑做法表苏州-沙子-合约 10:35:10如果不在招标文件约定那就到等后面扯皮合肥-鱼儿-成本 10:35:15是的苏州-沙子-合约 10:37:46写招标文件的人要对定额常用做法施工做法