房地产开发与经营.ppt

房地产开发与经营,5 规划与策划,政府规划与产业政策 购买与租赁 可行性研究 财务评价方法 关联市场的确定和研究,产业体系,投资导向政策 市场行为规范政策 产品质量管理政策 产业技术开发政策 产业规模政策 产业金融扶植政策 房地产开发成本和产品价格管理 政府行为,政府规划,必要性 ：房地产发展中的投机性，市场机制缺陷，市场失灵存在 目标 ：减少房地产开发过程中的外部负效应，保障公共物品的提供，促进资源的有效配置 方式 ：规划审批，区划，结合土地业权 流程 ：城市总体规划，分区规划，详细规划 影响 ：引导开发，降低投资风险。调控区域布局，控制作用,购买与租赁,房地产买卖 ;连同房地产物质载体及其各类附着物在内的房地产所有权和使用权关系在房地产交换主体之间（开发者，经营者和消费者)的转移 租赁 ：第一是房地产所有者租让的只是房地产使用权，但没有放弃对房地产的所有权 ，所以与那种和房地产物质载体结合在一起的房地产所有权买卖相互区别 第二是房地产对于其所有者来说是一种不动产财产，这种财产中的所有权隐含着他的收益权,1、土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为； 2、土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与； 3、土地使用权抵押，是指抵押人以其所使用的土地使用权，以不转移占有的方式，将土地使用权抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该土地使用权优先受偿； 4、土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 5、国有土地租赁，是指国家作为出租人，将国有土地使用权出租给承租人使用。,可行性研究,可行性研究（Feasibility Study），是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价 可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。,房地产可行性研究的必要性,保证投资决策的科学性和合理性 保证投资方案的优化 保证项目投资的有序性,经典案例,日本索尼公司80年代提出“创造市场”这一口号，改变了传统的“消费者需要什么，我就生产什么”的生产观念，提出了“我生产什么就准是消费者真正需要的”现代市场观念，因而索尼公司的电器产品总是“领导世界新潮流”。这一事例告诉我们，虽然“上帝”操纵着市场，但只有善于揣摩和把握“上帝”的好恶，才能真正赢得“上帝”，赢得市场。换句话说，市场终究是掌握在企业家手中的。 几年前，台湾一位女青年企业家经营毛线衣，为了设计出世界上最新的款式，她带着照相机到十几个国家参观，见到毛线衣就拍照，收集了1000多份资料。经过分析研究，设计出许多与众不同的新款式，不断推向市场，很受消费者欢迎。,根据以上资料，回答下问题：,（1）简述日本索尼告诉提出的“创造市场”的含义。 （2）企业如何做到“让市场跟我们走”？ （3）联系实际谈谈这一案例对你的启示。,（1）市场营销观念的演变过程由起初的生产观念产品观念推销观念（都是以产定销为范畴的），到后来的市场营销观念社会营销观念（以顾客为范畴的）这一系列的演变，这5种市场营销观念的产生与存在，各有其历史的必然性和合理性，都是与一定的生产力发展水平、一定的商品供求状况和企业规模等相互联系相互适应的。从理论上讲，为了更好地满足社会消费的需求，一方面要求生产配合消费，另一方面也要求生产走在消费者前面创造消费。在了解市场环境的前提下，企业今后不能只消极适应消费者和用户的需求，而必须积极主动创造或改变目标客户的需要，只有这样，才能实现潜在交换，扩大销售。这就是日本索尼公司所说的创造市场。,（2）首先要了解市场，了解市场环境从人口，经济，自然，技术环境等方面了解市场，做市场调查，做好市场调查，只有在了解消费着的需求的基础上才能让企业获得更大的利润。,（3）启示：以前在各种市场环境以及经济形式下，各种行业层出不穷，但是能在市场