经纪人大赛培训材料.ppt

1,经纪人大赛培训材料,2008年4月,2,培训材料分行使用说明： 本培训材料中涉及的知识点为本次经纪人大赛的主要考试要点； 分行在对中介机构及参赛的经纪人进行培训时，应围绕该知识要点展开讲解，以切实达到培训的目的； 为了在培训中更好的向中介机构及参赛经纪人灌输我行的产品、理念及信贷政策，请各分行（必须）再自行在培训材料中补充我行的个贷产品、个贷政策等相关知识，待完善培训材料后，再开展培训工作；具体产品、政策摘取内容请各分行参考各产品、政策的FAQ、管理办法，并糅合到本培训材料中来。 各分行应选择具有丰富培训经验和具有丰富个贷产品、个贷政策知识的培训师作为培训人；,3,每月借款人张三按揭供款3500元，水电煤气支出500元，物业管理费200元，工资收入8000元，张三月房产还款支出与收入比例是多少？ 45.7% 房龄在20-25年的住宅申请二手房按揭贷款，抵押率最高不超过评估价值的多少？ 70%,4,哪些指标可以深刻反映楼盘项目的价值和前景预期？ 销售进度和空置率 抵押物折价或者拍卖，变卖所得的价款，当事人没有约定的，主债权、实现抵押权的费用、和主债权利息清偿的先后顺序是什么？ （1）实现抵押权的费用 （2）主债权的利息 （3）主债权,5,根据银监会商业银行房地产贷款风险管理指引，借 款人住房贷款的月房产还款支出与收入比应控制在50 以下（含50），什么比例应控制在55以下（含 55）？ 月所有债务支出与收入比 办理个人贷款借款人对抵押物投保财产险应以谁作 为保险第一受益人？ 贷款银行,6,目前对于超过5年（含5年）的非普通住宅，营业税 及附加的缴纳标准是多少？ 按差价的5.6%缴纳 根据贷款期限，个人住房按揭贷款分为那几个档 次？ 5个档次（6个月，1年，1-3年，3-5年，5年以上）,7,当前贷款利率浮动的范围是什么？ 基准利率的 90%上不封顶 借款人张三每月按揭供款3500元，水电煤气支出 500元，物业管理费200元，工资收入8000元，另 有房租收入1200元，按人行规定，张三月房产支 出与收入比为多少？ 45.7%,8,房地产开发企业建设资金和其他配套资金应有明确的 来源，自有资金应不低于开发项目总投资的多少？ 35 物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者 其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照 约定可以向登记机构申请预告登记，。预告登记 后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起几个 月内未申请登记的，预告登记失效”？ 6个月,9,循环授信存续期限是指？ 银行给予借款人的循环授信的最长期限 目前商业用房购房贷款首付款比例不得低于多少？ 50%,10,质押方式分为动产质押和什么质押？ 权利质押 银行一般只接受哪种保证担保方式？ 连带保证担保,11,为防范借款人多套按揭的信用风险，现在银行规 定原则上第二套住宅按揭成数不得高于几成？ 7成 购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的 百分之多少？ 80,12,房屋贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过 多少周岁？ 65周岁 按照购买房产的竣工状态，房屋贷款可分为哪 两种？ 现房贷款和期房贷款,13,二手房贷款委托担保公司、房产中介机构、律师 事务所等第三方办理过户和抵押登记手续的，原 则上要求在多少天内完成？ 60天 合同的变更是否属于合同权利义务终止的情形？ 不属于,14,用于抵押的除住房外的其他房产的已使用年限不超 过多少年？ 15年 贷款行原则上应要求开发商对其项目下的期房按揭 贷款提供什么担保责任？ 阶段性连带担保责任,15,如果借款人信用记录良好，无正当职业和稳定经济 收入，可具备按期偿还贷款本息的能力，可能成为 银行的贷款对象吗？ 不能 抵押期限是从抵押登记生效之日起至什么时候为止？ 借款本息及一切相关费用清偿完毕,16,对仅承担回购责任的开发商，贷款行应要求开发商承诺 “如购房者逾期不能偿还按揭贷款时，开发商将承担回购 责任，并承担办理房地产权证的义务”，开发商应与银行 在按揭合作协议、房产买卖合同和什么合同中进行定？ 保证合同 个人贷款利率标准及浮动范围由什么机构确定？ 中国人民银行,17,赎楼贷款如经银行审批担保额度的担保公司提供担 保，担保期限为？ 自贷款出账之日起，至完成赎楼、房产过户、办妥 抵押登记并将有关权属证明交银行收执为止 二手房原则上必须经过什么机构进行价值评估，并 出具书面评估报告？ 银行认可的评估机构,18,在银行提供了开发贷款的房地产项目中，必须约定 配套按揭比例，落实开发贷款的按揭退出渠道。银行 按揭贷款用途按优先使用顺序是什么？ 支付项目建设材料款 支付项目建筑工人工资 归还银行开发贷款 归还他行贷款 投入其 他项目使用,19,个人贷款按资金来源可分为自营贷款和什么贷款？ 委托贷款 借款人申请个人住房按揭贷款时，银行现行规定首 付款比例执行不低于30，期限最长多少年？对购买 第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付比 例？ 30年,20,贷款期间月供不变的还款方式是？ 等额本息还款法 二手房按揭贷款（以下称贷款）是指银行对自然人发放 的，用于其在房地产几级市场向售房人购买住房或商业 用房？ 三级,21,保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息 还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期 间为合同生效之日起直至主合同履行期限届满另加 多长时间？ 2年 主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错 的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担 保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清 偿部分的多少？ 三分之一,22,共同共有人以其共有财产中享有的份额设定抵 押，未经其他共有人的同意，抵押无效；其他共 有人知道或者应当知道而未提出异议的抵押是否 有效？ 有效 银行受理的二手房抵押物类型中，对房龄进行了 一定的限制，其中普通住房和其他房产房龄各超 过多少年的银行原则上不予受理？ 20年，15年,23,房屋抵押登记部门是？ 产权管理部门 商业用房购房贷款无论房屋套数多少，利率是 中国人民银行公布的同期同档次利率的多少倍？ 1.1倍,24,银行目前规定，用于抵押的普通住房的已使用 年限（从竣工日期开始计算）不超过多少年？ 20年 按照担保方式划分，个人贷款可以分成质押贷 款、保证贷款、信用贷款和什么贷款？ 抵押贷款,25,借款人拖欠贷款本息，银行可对拖欠本息计收罚 息和什么？ 复息 购买普通住房的贷款金额最高不得超过购房价的 百分之多少？ 80%,26,二手房按揭业务一般要求在贷款发放前要落实首付款 的资金监管，其主要目的是什么？ 保障房产交易的真实性，避免假按揭 根据2007年9月27日印发的中国人民银行、银行业 监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通 知（以下简称银发359号）要求，商业银行对购买 住房发放个人住房贷款的基本要求是什么？ 主体结构已封顶,27,根据银发359号文件规定，对于空置多少年以上的 商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物？ 3年 借款人拟申请期供计算期为30年的3年气球贷，假 设借款人在贷款期限内不提前还款，等额本息法、 等额本金法、和双周供，哪种还款方式节省的利息 最多？ 双周供,28,按揭信用卡是深圳发展银行发行的国内首张以积 分抵扣什么的信用卡？ 月供 深圳发展银行房贷客户在使用按揭信用卡消费 时，消费积累的积分按多少比例冲抵房贷月供？ 100%,29,在房屋所有权证与土地使用权证两证分离，且抵押 物所在地政府无明确规定的情况下，应该如何办理 抵押登记？ 应同时办理房屋所有权证及土地使用权证的抵押登记 个人房产抵押贷款的贷款期限最短为一个月，最长不 超过多少年？ 10年,30,在担保类个人贷款中，担保范围包括哪些？ 贷款本息、违约金、损害赔偿金、其他有关费用 个人贷款的贷前调查方式一般包括哪几种？ 面谈调查、电话调查、实地调查,31,抵押物净值是指抵押物评估现值扣除因抵押物变现 所发生的各种税费后的净值，这些税费主要包括哪 几种应交税？ 所得税、契税、印花税 办理客户房产抵押登记，应提供哪些资料？ 借款抵押合同、抵押登记申请表、借款人和抵押人 身份证、房屋产权证明,32,房屋交易证明资料包括哪些？ 房屋买卖合同、房屋认购书、预付首期款收据（发 票）、借款合同 房地产开发商要销售楼盘，银行要办理住房按揭 贷款，该楼盘必须具备五证，这五证是指？ 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地 使用证和预售房许可证、建设用地规划许可证,33,开发商应对其项目下的期房按揭贷款可以提供哪 些担保方式？ 阶段性连带责任保证担保 、回购、保证金 综合评定借款人的偿债能力时，对借款人的情况 进行审核分析应包括哪些范围？ 房产、汽车； 银行存款、债券、股票、商业保险； 负债情况，如银行贷款等,34,借款人的违约行为具体包括哪些？ 借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息。 借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款； 借款人未经同意将抵押物拆除、转让、出租或重复抵 押； 借款人与其他民事行为主体签订有损银行权益的合同或 协议的,35,应如何对贷款的申请资料进行调查？ 对申请资料的完整性、有效性及合法性进行调 查； 对借款人及其配偶和其他房产共有人的身份情况 进行调查； 对借款人和房产共有人的婚姻状况进行调查； 对卖房人及其房产所有人所提供的身份证明及房 产权利证明进行调查。,36,对住房按揭贷款第二套如何认定？ 如借款申请人有一套住房公积金贷款，则再次申请 住房按揭贷款将被认定为第二套 如借款申请人无借款记录，其配偶有一笔住房按揭 贷款记录，则仍应按照第二套贷款认定 如借款人申请人征信记录中无借款记录，虽然其已 购买住房，但其申请住房按揭贷款时仍可按第一套贷 款认定，利率予以优惠,37,假按揭具有哪些特征？ 借款人对所购物业的具体信息不清楚 购房者多为与开发公司管理者具有亲属、朋友关系或直 接为开发公司员工； 个人购房贷款申请相对集中，统一办理迹象明显； 一般情况下，借款人只提供开发公司出具的收入证明， 不愿提供家庭财产证明，且工资收入水平明显超过同行 业或同岗位的收入水平。,38,关于规范房地产市场外资准入和管理的意见中 对于境外人士购房的具体规定是什么？ 在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以 购买符合实际需要的自用、自住商品房； 境外个人不得购买非自用、非自住商品房； 港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限 购一定面积的自住商品房；,39,抵押贷款不接受的抵押物类型包括哪些？ 所有权、使用权不清晰的房产，或处在法律纠纷中的房产 属于拆迁范围内的房产 以非被监护人利益为贷款用途的未成年子女所拥有的房产 明显属于借款人及所抚养家属生活必须住房且无法提供补 偿措施的住房,40,根据贷款合同约定，抵押物担保范围包括哪些？ 贷款本金、利息、罚息、实现债权的全部费用 等额本息、等额本金还款方式的还款特征是什么？ 等额本息还款法下，每期还款本息的合计金额相等； 等额本金还款法下，每期还款本金相同，但利息递减；,41,根据银发2007359号文件规定，对购买首套自住房 且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不 得低于多少？对购买首套自住房且套型建筑面积在90平 方米以上的，贷款首付款比例不得低于多少？对已利用 贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷 款首付款比例不得低于多少？贷款利率不得低于中国人 民银行公布的同期同档次基准利率的多少？ 20、30、40、1.1倍,42,对于单笔二手写字楼、其他商用房按揭业务，必须 符合什么条件？ 整体楼盘已经投入使用一年以上，且抵押物必须是 已投入使用一年以上； 从竣工验收开始计算空置时间不得超过一年，整栋 写字楼或商用房的空置率不得超过10%； 其中商铺还必须是临街首层，其他商用房不包括车 库和厂房；,43,个人房贷理财账户（俗称“存抵贷”）适用于在银行办 理了房贷业务且选择期供类还款方式的个人客户，可 用于哪些贷款业务？ 个人住房按揭贷款 个人商用房按揭贷款 个人住房抵押贷款 个人商用房抵押贷款,44,对抵押房产具有哪些要求？ 抵押房产应该位于贷款行所在地 抵押房产可以是第三者的房产，但要求借款人与抵 押人有直接关联关系,45,贷款原则上不要求保证人，但在哪些情况下，必须提 供连带责任保证人或成为共同借款人？ 借款人负债比不足时，必需提供连带责任保证人 抵押品是由多人购买的，或是他人名下，所有产权人 必须成为共同借款人 持证抵押贷款的借款人配偶需为共同借款人，或连带 责任保证人，或签订抵押声明书，如借款人位外 籍人士，其配偶使本国人，亦同。 其他经银行要求的情形,46,个人住房抵押贷款借款人限自然人，具体包括哪些人？ 本国公民； 持有有效证件并符合居住期限规定的港澳台同胞； 持有有效证件并符合居住期限规定的外国公民； 持有有效证件并符合居住期限规定的华侨。 个人贷款不得用于哪些目的和用途？ 贷款资金不得以任何形式进入证券市场，或用于股本权 益性投资 贷款资金不得用于国家明令禁止或限制的经营活动 贷款资金不得用于房地产项目开发,47,房产净值由哪个机构最终确认为准？如房产评估净值高于 房产原购买价（建购价）的，应如何认定？ 由银行认定；以评估净值和银行自行认定净值的孰低为准 个人房贷的抵押品的标准是什么？ 房龄应在20年以内（老洋房除外）； 不存在权利瑕疵,48,最高人民法院【2004】15司法解释中规定，对被执行人 及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院应如 何处理？ 不得拍卖、抵债、变卖 借款人申请个人住房贷款必须具备的条件是什么？ 具有城镇常住户口或有效居留身份 有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能 力 有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能 力的单位或个人作为保证人 贷款人规定的其他条件,49,房产抵押期间，借款人应如何处置抵押物？ 未经贷款人同意，不得将抵押物出租、再次抵押、转 让、馈赠 不能作为实名身份证件使用的有哪些？ 学生证、 机动车驾驶证、介绍信、法定身份证件的复 印件,50,借款人不得有哪些行为？否则商业银行有权依据中国 人民银行贷款通则的有关规定，对借款人追究违 约责任。 借款人不按期归还贷款本息 借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失 未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或 权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押 借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款 借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查,51,关于一手楼期房贷款，一手楼房地产权证和抵押登记 手续办理完毕前，须至少具备阶段性担保条件，包括 但不限于哪些担保方式？ 房地产开发商（或其母公司）担保、专业担保公司阶 段性担保、房产抵押、存单质押 在贷款办理过程中，银行对借款人资信情况、还款能 力及抵押房产价值实现有疑义的，应当如何处理？ 拒绝受理、要求借款人追加房产抵押以外的担保，直 至贷款本息结清为止。,52,在身份户籍的分类和认定中，在本地常住的国内人 士包括哪些？ 提供本地户口、非本地户口但在本地居住满1年 银行二手房按揭贷款可接受的二手房包括哪些？ 普通商品住房、高档商品房、商住两用房、别墅,53,按照担保方式划分，个人贷款的类型包括哪些？ 质押贷款、抵押贷款、保证贷款、信用贷款 当前银行个人贷款还款的主要方式有哪些？ 到期一次还本付息、按期等额还款、按期递减还 款、按期付息到期还本,54,根据人行新政策，对“套数”如何认定？ 人行报告中贷款种类为“其他”，担保方式为“抵押”的视 为住房，除非客户 提供相应证明； 已有贷款如果是本行贷款，必须以抵押房产的套数计 算，不以贷款笔数计算； 当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准 存抵贷的账户是如何设置的？ 一笔房贷只能对应关联一个房贷理财账户； 一个房贷理财账户可以关联多笔房贷,55,不得抵押的财产包括哪些？ 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用 权； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团 体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的财产；E、依法被查 封、扣押、监管的财产。,56,对于借款申请人国籍不为中国的，应满足哪些条件？ 其借款申请和还款来源应符合我国有关外汇管理政策 规定； 申请人在本地居住应超过一年； 在国内有长期、稳定工作，或能够提供境外收入或资 产的合法证明材料， 对于境外人士的个人借款，应酌情降低贷款成数、提 高授信条件，,57,对借款人的收入如何认定？ 机关、事业单位以及公用事业单位员工可以接受单位开 立的证明或入帐证明； 对于企业主或个体户，不接受单位开立的收入证明，必 须提供营业额、股份或存折，按规定的方式测算； 出具证明的单位与社保纪录中投保公司不符，或征信人 员认为该单位证明存在疑问，应与上述单位人事部门进 行核对； 对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，不得再采信 其证明。,58,中天置业总裁涉嫌卷款逃跑事件反映了哪些问题？ 二手房交易资金监管不严 房产中介挪用客户资金参与炒房； 反应了银行在操作风险管理上的漏洞 房价持续上涨，中介盲目扩张成为中天置业事件的 内部诱因； 国家宏观调控趋紧、成交量大幅下滑成为中天置业 事件的外部诱因。,59,对于美国发生的“次按风波”，你认为其产生的原因有哪些？ 贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争调低借款人 信用门槛； 一些贷款机构推出“零首付”、“零文件”，不查收入，不查 资产，无需提供任何有关偿还能力的证明就能获得贷款 的通过，埋下了风险隐患； 持续不断的加息，增加了购房者的负担； 美国的房地产市场经过上升膨胀后，房价开始持续下 降； 次按市场信用风险通过资产证券化被进一步扩大，最终 形成严重的系统性风险,60,财产价值换算，哪些可折算为借款人收入？ 定期存款、活期存款、国债、债券； 共同基金、股票； 房产； 现在银行对于首次置业的住房抵押贷款政策是怎样的？ 建筑面积90平米以上物业，最高可贷7成； 建筑面积90平米以下物业，最高可贷8成；,61,客户申请二手楼住房贷款时，贷款的金额如何确定? 可以交易价格和评估价格的孰低确定。 向银行申请个人贷款需要提供有效身份证明，有效身 份证明包括哪些? 身份证、户口薄、护照、港澳台回乡证、警（军）官证、士兵证等。,62,预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效 力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行须对 其进行期房转现房的抵押登记置换。 在申请二手房按揭贷款时，属于拆迁公告范围之内的 房产银行不予接受。,63,根据国家九部委2006年关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见，商业银行不得接受空置3年以上的 商品房作为贷款的抵押物。 为了防范法律方面的风险，银行规定，今后凡涉及2 人或2人以上的共同借款人申办个贷业务时，均须要求 其出具共同借款人声明书，并签字画押。,64,个人住房贷款按所购住房工程进度可分为现房贷款 与期房贷款，现楼贷款可办理正式抵押登记，期房贷 款一般可办理合同的预售抵押登记。 抵押人和借款人可以不一致，但提供的贷款用途必 须与其实际用途相符。,65,办理存抵贷业务，一个还款帐户可以与多笔个人贷款 关联。当同一个借款人在银行有多笔个人贷款，且使用 一个还款帐户扣款时，借款人可以申请该帐户与其名下 多笔贷款关联。 住房按揭贷款的范围既包括个人购买二级市场现房或 期房的按揭贷款，也包括购买三级市场住房的按揭贷 款。,66,等额本金还款法俗称“递减还款法” 个人房产抵押贷款只接受现房作为抵押物，不接受 期房作为抵押物,67,商用房按揭贷款对应的抵押物必须已竣工验收。 按照人民银行的利率政策，日利率由年利率换算，具 体算法是：日利率=年利率360。,68,在金额、期限、利率相同的前提下，一笔贷款采取等 额本金还款法，初期月供比采取等额本息法要高。 以未成年子女的房产抵押申请贷款，原则上银行不得 受理，仅当以被监护人利益为贷款用途时除外。,69,银行目前个贷业务中，一般都要求追加借款人配偶作为 共同借款人，共同借款人在法律上作为借款主体进行审 查，而原来的共同参与还款人在法律地位上属于连带责 任保证人。 已落实用于项目开发的自有资金，比例不低于35%或国 家规定的最低标准，建设资金和其他配套资金有明确的 来源的房地产项目可以向银行申请项目贷款。,70,转按业务一般银行都要求对抵押物重新进行评估，即 使转按金额不高于原按揭贷款剩余本金的转按也需如 此。 1年期以下的为短期贷款，1-10年的位中期贷款，10 年以上的属于长期贷款。,71,抵押率是指贷款金额与抵押物现值的比率。 借款人的月房产还款支出与收入比控制在50以下 （含50），月所有债务支出与收入比控制在55以 下（含55）。,72,一手房按揭贷款原贷款期限和延长期限之和不得超 过原贷款品种最长期限要求，且延长后期限与借款 人年龄之和不超过65岁，期房按揭贷款不得延长贷 款期限。 房龄超过20年的普通住房以及房龄超过15年的其他 二手房产银行原则上不予受理二手房抵押。,73,借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须主 体结构封顶。 房龄在二年以内且抵押率五成以下的，可视情况申请免 评估，未评估的房产净值以二手房交易价和房产证登记 的原购买价孰低确认。,74,住房抵押贷款业务设定抵押手续时，需要夫妻双方带 身份证、户口本、结婚证及三证原件和复印件一起到房 管局才能办理。 一手房按揭贷款是指银行对自然人发放的，用于其向 房地产开发商购买一手住房或商业用房，在抵押登记办 理完毕之前由开发商、专业担保公司或银行认可的其他 担保方式提供担保，并最终以其所购房产作为抵押的贷 款。,75,容积率是用来衡量小区建筑密度的指标，容积率越 高，建筑密度越大，一般来说，容积率=总建筑面 积/占地面积 。 一笔个人贷款可能有多个还款账户，在申请房贷理 财账户(存抵贷)业务时，只能选择其中的一个还款 账户与贷款关联,76,按揭贷款中，银行从风险控制需要出发通常要求开发商 提供阶段性担保，该担保的起止期限一般是从贷款出帐 之日开始，到业主办妥房地产证及抵押登记手续，有关 权属证明交由银行保管。 个人房产抵押贷款是指银行向符合要求的自然人发放 的