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第一章 可行性研究概述第一节 房地产开发的基本概念一、概述据中华人民共和国城市房地产管理法，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。具体地说，是指房地产开发企业按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为 城市房地产开发经营管理条例第一章中定义。我国的房地产开发发展时间并不长，其萌芽形式为70年代城市建设的“统建”。在十一届三中全会后，改革开放给房地产开发带来了发展机遇。而土地使用制度的改革，促使房地产开发事业迅速发展起来，并成为城市建设的主导方式，无论是在新区建设中还是在旧区改造中都起到了重要的作用。从1979年试行全价销售住房开始，对以国家统包、福利制、低租金、实物分配为特征的城镇住房制度改革，至今已走过了二十余年的历史。房地产市场经历了复苏阶段（1978年1985年）、缓慢发展阶段（1986年1991年）、超常发展阶段（1992年1994年）、调整回落阶段（1995年1997年）和稳步发展阶段（1997年至今），有力促进了房地产开发的发展。（一）房地产开发的特征1综合性综合性是指房地产开发活动的全面系统性。首先，房地产开发要坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，既要对土地或房屋建筑进行有目的的建设，又要依据有关法规、条例，对开发区域内的一些必要的公建配套设施进行统一规划、布局，同步建设；其次，综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的多重复杂性。房地产开发过程中环节很多，涉及到的部门与关系也很多。不仅涉及到规划、设计、施工、环保、水煤电供应、交通、教育、卫生、消防和园林等部门，而且开发过程中的征地、动拆迁和销售工作与城市居民的生活密切联系，涉及面广；此外，房地产开发的综合性还体现在它与国家、地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。2长期性长期性是指房地产开发的周期较长。一般来说，普通的开发项目需要两年到三年时间，规模稍大的综合性项目需要四至五年，而一些成片开发的大型项目需要的时间更长。这是由房地产开发产品的特殊性所决定的。房地产开发是人、财、物等开发资源规模性投入，产品（房地产，是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益）输出的过程。这个过程要经过许多环节，如土地的取得、开发准备、规划设计、施工、配套建设和市场推广与营销等各个环节，这些环节有的是独立的，有的是相互交叉的、制约的，而每个环节的完成少则几个月，多则要一年以上。因此，整个过程往往需要较长的时间。3地域性房地产开发具有很强的地域性。房地产是固定的和不可移动的，带有极强的地域性特征，受到时空条件和社会环境的影响。从微观来看，区位或地段是房地产的主要影响因素，由此可以决定房地产其它如交通、环境、配套设施等因素，因此项目选址是房地产开发的重要决策内容。从宏观上看，所在地区的社会环境、经济发展、消费水平等对房地产开发项目具有决定性的作用。每一个地区的投资政策、房地产市场政策、房地产市场需求状况及消费者支付能力等是不一样的，带有较强的地域性特征。4、风险性房地产开发的综合性、长期性和地域性特征决定了它的高风险性。房地产开发资金投入量大，房地产市场的日益规范，预销售条件的提高，使得在较长的开发期里，许多可变因素都可能起着关键的作用，给开发项目带来一定的市场风险；房地产开发产品从实体上讲，是供人们使用的建筑物，刚性强，如果项目建成，未能按计划销售或出租，甚至成为空置楼盘，就会使开发商蒙受重大的经济损失；同时，房地产市场的竞争性也增加了房地产开发的风险；此外，房地产开发受宏观经济形势和有关经济政策的影响也较大。（二）房地产开发的形式房地产开发可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。土地开发是指开发企业通过一定的方式获得土地使用权后，将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路通，场地平整）的熟地，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权转让给其他企业进行房屋建设的一种开发方式。房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得土地使用权后，按照城市规划要求，建造各类建筑，如住宅、办公楼、商业用房、工业用房等，并出售或出租的一种开发经营方式。综合开发是指将土地开发、房屋和市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。从土地的开发、房屋以及小区市政、公建配套设施的建造，直到房屋的租售和管理的实施，均有房地产开发企业自行完成。是我国房地产市场中常用的一种开发方式，具有明显的中国特色。二、房地产开发的主要阶段开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并委托其他专业公司进行物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为五个阶段，即项目策划与决策分析、土地取得、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。（一）项目策划与决策分析阶段房地产项目首先必须进行系统的项目策划，以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素；具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则（最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分的论证，能够带来最高收益的利用），选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外还可考虑将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。房地产项目开发时机的开发分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，在倒推出应获取开发场地和开发建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发（滚动开发）。房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。房地产产品方式经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。决策分析主要包括市场分析、预测和项目的经济评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系和价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析，这项工作是可行性研究工作的主要内容，也是本书的主要内容。（二）土地的取得根据项目分析和决策分析的结果，通过一定的方式，获取土地使用权。在这个阶段，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：1房地产开发项目的性质、规模和开发期限；2城市规划设计条件；3基础设施和公共设施的建设要求；4基础设施建成后的产权界定；5项目拆迁补偿、安置要求。如果需要动拆迁，需制订动拆迁方案。在办理有关手续后，根据有关法律、法规和文件，进行拆迁、安置和补偿工作。从而取得土地，进行开发。（三）前期工作阶段前期工作阶段是指经过必要的项目策划和决策分析，并作出相关决策后，到正式施工之前的一段时间。当具体的开发地点与项目初步确定之后，在取得土地使用权前后和开发项目建设前还有许多工作要做，前期工作的内容包括主要以下几个方面：1资金筹措方案的编制和落实；2根据资金实力、市场情况确定开发模式或开发方案；3设计招标和规划设计方案的确定；4城市规划及市政配套部门征询意见或批准；5施工图设计及工程概预算；6承包商、监理公司招标和确定；7办理各种开工手续；8主要设备材料的选择和订购；9施工现场的水、电、路通和场地平整；10在项目策划的基础上制订详细的营销策划方案；11签订各种与项目有关的承发包合同或协议。（四）建设阶段建设阶段是将开发过程中所涉及到的人力、材料、设备、资金等开发资源聚集在一个空间和时点上，将计划付诸实施的活动，这一阶段包括工程建设、市政和公建配套设施建设和竣工交付等。具体地说，建设阶段的主要工作内容有以下几个方面：1土建和安装工程；2装饰工程；3室外水、电、煤、供暖、有线电视等区内的市政配套工程；4公建配套及区内配套设施工程；5室外绿化工程；6室外景观工程；7道路及围墙工程；8其它零星工程；9竣工验收。为了确保工程项目按计划、保质保量地完成，应按照项目管理的基本原理，通过项目组织的努力，运用系统理论和方法对开发项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，实现预定的投资、质量、进度等目标。（五）租售阶段租售阶段是通过房屋的租售使开发项目的使用价值和价值得到实现，收回投资、实现开发利润的过程。虽然国家和各省市对房地产的租售条件和时间有种种规定、限制，但事实上，从项目一开始，租售工作可能就已经开始。这些工作包括各种媒体广告宣传、制作售楼资料、建设售楼处等等。三、房地产开发过程的主要参与者房地产开发是一项系统工程。在这个系统中，主要以下参与者。（一）开发商房地产开发商是项目的出资者、组织者、管理者和协调者，参与开发的全过程。房地产开发企业的经营目的很明确，即通过实施开发获取最大利润。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1. 有100万元以上的注册资本；2. 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员作出高于前款的规定。1 城市房地产开发经营管理条例第五条。如上海市规定房地产开发企业的注册资本须500万元。（二）勘测设计及工程承包商勘测设计单位主要负责项目的地质勘测、规划设计和施工图设计，涉及的专业有城市规划、建筑、结构、给排水、强电、弱电、暖通、园林绿化和环境艺术等。勘测设计是房地产开发的重要参与者，是开发项目能否按计划进入建设阶段的主要保证者，是项目能否实现目标利润的主要成本控制者，是确保项目质量目标的执行者和监督者。工程承包商是开发过程中基础设施、房屋建设等建筑产品的直接生产者，房地产开发的重要参与者。开发商在依据国家有关规定选择承包商时，不仅要综合考察其业绩、资金实力和施工技术水平，还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价，权衡各方面的因素确定工程承包商。工程承包商是项目质量的直接责任人，在某种程度上决定着项目的成败，直接影响到项目投资、进度和质量等控制目标的实现。（三）设备材料供应商在房地产开发过程中，需要投入大量的人、财、物，这个物就可以理解是设备、材料。房地产开发需要大量的建筑材料和设备，如电梯、水泵、电器、钢筋、水泥、砌体、木料、模板、窗等等，这些设备材料的供应者就是我们所说的设备材料供应商，是房地产开发链中的一个重要链节。决定着项目的开发成本，构成房地产项目的实体质量。设备材料能否符合设计要求，及时供应到位，对房地产开发是相当关键的。（四）政府部门在房地产开发过程中，政府部门既行使管理和监督职能，又具有服务职能。开发商为了项目的顺利进行，从投资意向开始，就必须和土地管理、计委、规划设计、建设管理、市政管理和房地产管理等政府职能部门打交道，以获取投资计划、土地使用权、规划许可证、开工许可证、市政配套设施使用许可证、销售许可证和产权证书等。在计划经济向市场经济转型时期，政府部门对房地产开发及开发商的行为的作用尤为重要。政府部门的支持和配合是开发项目成功的必不可少的条件，决定着开发项目的开发进度、配套质量和开发成本。（五）金融机构金融机构一般以资金（主要）提供者身份参与房地产开发。提供方式一般有两种，一种是通过适当方式（抵押、质押）直接贷款给开发企业，另一种是通过商业贷款的方式直接贷款给购房者。随着房地产市场的进一步健康发展，规范化、市场化程度的提高，第一种贷款总金额的比例在逐步降低，而第二种贷款总金额的比例在逐步升高，两种贷款的总额在稳步提高。金融机构在房地产开发中的作用也越来越明显。 （六）专业顾问专业顾问是为房地产开发提供专业咨询服务的个人或企业，是房地产开发可行性研究的承担者。专业顾问的工作主要包括项目咨询、决策分析、工程监理和决算审计等内容。根据国家有关规定，除了工程监理（施工监理和设计监理）为强制性执行外，是否委托项目咨询、决策分析和决算审计由开发商根据需要自行决定。随着房地产开发分工的进一步细分化，为保证企业的竞争优势，越来越多的开发商将项目策划和决策分析等工作委托给专业性的咨询顾问公司，进行市场调查、市场预测、项目策划和可行性研究等工作。在房地产开发项目的功能定位、产品定位、选择开发模式和制订开发策略等方面，专业顾问所发挥的作用越来越大。“优秀的专业顾问是房地产开发成功的一半”的开发理念，就说明了专业顾问在房地产开发中的重要性。（七）中介企业房地产中介企业包括房地产中介代理、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等中介服务企业。在房地产开发中，房地产中介的参与程度已逐步提高，有些房地产项目的租售工作已完全由专业性的营销代理公司来完成；房地产抵押已成为消费者购房筹集资金的必要手段；物业管理企业是房地产开发中必须的参与者，对开发项目的顾客满意度和后续服务起着重要的作用。第二节 可行性研究的概念一、可行性研究的含义及现状（一）可行性研究的含义可行性研究这种方法最早出现于美国。20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的必要程序，保证了工程的顺利进行，取得了较好的经济效益。第二次世界大战以后，这种方法发展迅速，可行性研究不仅应用在工程建设方面，而且还在生产领域中运用和推广。通过几十年的不断充实和完善，扩大到很多领域，范围十分广泛。目前已形成一整套系统、科学的研究方法。虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学，已被各国所公认。各国对这门科学的名称并不一致。西方国家叫可行性研究，俄罗斯和东欧叫技术经济论证，日本叫投资前研究，印度、巴基斯坦、科威特等国家也有各自的名称，有的叫投资研究，有的叫费效分析，但基本要求都类似。可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，技术上的先进性和适用性，实施上的可能性和风险性，经济上的合理性和盈利性。简单地说，就是研究、评价一个项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提供决策参考依据。可行性通常指“可能的，行得通的，可以实现或可以成功的”的意思，与可能性是同义语。这里的“可行性”，是可行而不是最优，但可行性研究应做到尽量地最优，在可行的基础上去保持最优。房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是决定一个开发项目是否应该投资，以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法，由此考察项目经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。（二）房地产开发可行性研究的现状分析房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。九十年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面， 使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但开发商以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可以说，不重视房地产开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的关键之一。目前我国可行性研究的指导性文件是国家计委和建设部于1993年颁发的建设项目经济评价方法与参数和建设部于2000年颁发的房地产开发项目经济评价方法，特别是房地产开发项目经济评价方法的颁布执行，弥补了房地产开发项目依据建设项目经济评价方法与参数进行经济评价的不足。房地产开发可行性研究的现状是令人担忧的，出现了“可行的报告不可行”、“不可行的报告可能又可行了”“随意编写房地产可行性研究报告”等等现象，难免让人对“房地产开发可行性研究”产生怀疑，房地产开发可行性研究报告已成为 “可批性报告”，其原因如下：1理论指导上存在缺陷，缺乏针对性国家计委和建设部于1993年颁发的建设项目经济评价方法与参数和建设部于2000年颁发的房地产开发项目经济评价方法中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：（1）对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性；（2）没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；（3）可行性研究报告侧重于定量分析，忽视定性分析。2项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式据对房地产开发企业决策者行为的调查、分析，影响房地产可行性研究质量的项目投资决策者行为方式主要有以下几种：（1）以获得政府立项批文和投资计划为目的。这种方式在国有企业或决策体系不健全的开发企业中较多；（2）出于节约资金考虑，由企业内部或委托社会个人进行。这类决策者自认为了解房地产开发投资的特殊规律，可能具有一定的开发经验；（3）聘请社会专业咨询机构完成。但决策者在利用社会专业咨询机构方面仍存在着许多误区，具体表现在：决策者初涉房地产开发领域，或者本身素质低、能力差，一切听从社会专业咨询机构的意见；部分决策者认为社会专业咨询机构既然是专门来为决策者调查研究、预测评估和出谋划策的，就应该提出十全十美、万无一失的方案；选择咨询机构时渗透着个人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨询机构；决策者过分自信，他并不是真正要咨询机构进行分析，而是在做出某一问题的解决方案后，交给咨询机构进行事实论证。3编制人总体素质水平低，人员知识结构单一目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态，有些报告撰写得漏洞百出，选取、应用的数据无来源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等。究其原因，有以下几点：（1）可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但有些可行性研究报告的编制者可能就是一、二个人，不能适应房地产开发的多专业要求；（2）编制人员专业素质低。相当一部分编制人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用；（3）编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图，根据其意初步形成评估结果，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的报告样本进行修改，一、两天就可以完成一份可行性研究报告，这种报告的质量可想而知；（4）由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。二、房地产开发可行性研究的依据房地产开发可行性研究需要进行经济评价和科学论证。而评价和论证的结论或结果都是以与开发项目有关的大量资料为基础，通过对这些资料进行综合分析、比较和处理而得到的。因此，进行可行性研究时，广泛搜集各种有关基础资料是工作顺利开展的前提条件。这些资料包括： 1国家和地区经济建设的方针、政策和法规；2委托单位关于拟开发项目的基本资料和初步设想；3所在城市的总体规划、详细规划、交通等市政配套设施规划；4可靠的自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；5有关的技术标准、规范、参考指标等；6国家颁布的有关项目评价的通用参数；7拟开发项目的土地利用条件、规划设计条件以及初步设计计划书。三、可行性研究的原则和特点（一）可行性研究的基本原则可行性研究应按照以下基本原则进行：1科学性原则即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。具体地说，有以下几点：（1）要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠；（2）要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析、计算得出的；（3）可行性研究报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意思的表达。2客观性原则也就是坚持从实际出发、实事求是的原则。房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证，而得出可行或不可行的结论。（1）要求编制人正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发；（2）要实事求是地运用客观的资料作出符合科学和实际的决定和结论。3公正性原则就是站在公正的立场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。（二）房地产可行性研究的特点一般来说，房地产可行性研究的特点可以归纳为以下五个方面：1独立性房地产开发可行性研究的独立性是指进行可行性研究工作时，不受委托方业已形成的项目评价意见约束，而是按实际情况进行研究。这是确保可行性研究成果的客观、公正、可信的重要前提。如果可行性研究中的论证和评价，只是为委托方已经定下的开发模式、产品和功能定位、租售价格、经济指标等提供形式上的书面报告，而非评价和论证。其可行性研究多半是失败的，不能称之为“可行性研究”。坚持独立性，真正按房地产开发的内在规律和客观情况分析、研究，是确保经济评价和技术论证的结论正确性的重要条件，也是对可行性研究人员的基本要求。2系统性可行性研究的系统性主要体现在全面和系统分析的方法上。前者是指可行性研究的评价和论证必须以房地产开发项目的整体最优为目标，这是可行性研究不同于其它任何局部或单方面研究的重要特点；后者则指可行性研究是在一个系统范围内反复进行的综合平衡。作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计方案、市场定位、经营方式、租售价格的确定等之间，既相互联系又相互影响和制约。3客观性房地产可行性研究的客观性，就是一切论证和评价都要以客观的数据、资料为基础，定性的分析来之于定量的分析。只要依据定量指标体系和定性评价标准，确保取得的资料是真实的和可靠的，采用的数据（如开发成本、取费标准和市场供求水平等）是符合实际的，分析过程是科学的、合理的，一般便能保证论证和评价结论的客观性。4预测性严格地说，可行性研究中对拟开发项目的一切评价结论都是建立在科学预测的基础之上的。这些预测包括以下内容：（1）市场分析。主要是对未来房地产市场同类产品的供给和需求的预测，消费群体的分析和判断，市场发展前景的预测等；（2）成本费用。成本费用包括拟开发项目的土地取得成本、开发成本、管理费用、财务费用和其它费用等；（3）总收益。可行性研究过程中采用的租售价格和租售时间是通过一定的方法预测的，这种预测方法无论多么科学，与实际情况肯定是有差距的。未来的实际发生的数值不可能也无法和可行性研究时的数值相同，仅仅是偏差的大小，但肯定会影响到现金流量的估算，从而影响评价和论证。5选优性（多方案比较）房地产开发可行性研究应该根据委托方提供的基本资料，在项目策划方案（或开发思路）的基础上，设计多种可供选择的实施方案，如不同的功能定位、产品档次、分期开发方案等，逐个加以分析和比较，从中选出最优方案或进行排序。多方案比较的方法是可行性研究的最大特点，尤其适用于房地产开发项目。房地产可行性研究应该根据可能发生的几种方案提供研究结论供决策者评价和判断，但实际上，目前相当一部分的房地产开发可行性研究报告只是按确定的意向，从技术经济分析的角度去补充论证其可行而已。四、房地产开发可行性研究的作用具体地说，房地产开发可行性研究具有以下作用：1、是项目投资决策的依据 可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析。根据现行规定，房地产开发项目立项必须提交房地产开发项目可行性研究报告，只有取得有关政府部门的批准文件后，项目才可以进入下一步程序。2、作为筹集项目所需资金的依据根据有关规定房地产开发项目资本金必须为开发投资总额的20%，开发商可以参照可行性研究报告提供的数据，根据自有资金情况，确定租售策略；依据现金流分析的资金缺口，设计融资方案，落实开发资金。3、作为规划设计方案和施工图的依据规划设计和施工图设计是房地产开发重要的前期工作，为了保证开发产品的质量和按期交付使用，就必须提供可行的设计方案和合理的施工图。可行性研究报告能够为规划设计方案和施工图的编制提供大量、详细的调查和研究结果，因而为编制出较高质量的规划设计方案和施工图提供保证。在可行性研究中，对功能、房型、层高、节能、环保、材料、设备及配套设施等考虑得深入和全面，今后出现的问题就会很少。4、向有关部门申请水、电、煤、通讯、供热等市政配套和增容的依据可行性研究报告对项目用地的条件进行了详细的分析调查，初步估算项目所需的水、电、煤等的用量，以这些数据为基础可以向自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、市政局等部门提出配套和增容申请，保证项目按进度计划实施。第三节 房地产开发可行性研究的内容和步骤一、房地产开发可行性研究阶段的划分关于可行性研究的工作阶段，依据各国实际条件和研究深浅程度和研究内容宽窄不同，而各有差别。根据联合国发展组织所编工业可行性研究手册、世界银行及我国政府的有关规定，一个项目的发展周期分为三个主要时期：即投资前时期，投资执行时期，生产运行时期。可行性研究属于投资前期所做的工作，结合房地产开发的特点，它可分为三个工作阶段：投资机会选定阶段，进行投资机会研究；初步选择阶段，进行初步可行性研究；项目拟定阶段，进行技术经济可行性研究，俗称为详细可行性研究。这三个阶段研究的内容、目的和深度各不相同。根据开发项目的规模、类型、复杂程度和委托方的要求不同，可行性研究的工作阶段可以适当调整、合并。（一）投资机会研究投资机会研究，就是根据投资意向，进行初步分析、评价，形成投资建议。投资机会研究的主要任务是寻找投资机会，选择开发项目，形成投资建议。即在城市规划区内，以城市规划、市场预测为前提，寻找最有利的投资机会；进行调查研究，收集资料，进行现场踏勘，选择开发项目；根据掌握的市场信息，进行粗略的分析和计算，分析项目是否可行；在项目可行的基础上，提出项目建议书。机会研究的目的在于激发投资者的兴趣，也就是寻找最有利的投资机会。即以某种类型的开发项目为研究对象进行投资机会的分析，具有机会研究的典型含义。因为研究是对某一个项目而言的，如果可行，就会使意向变为投资建议，就可以促进项目下一阶段的研究工作。机会研究在深度上只是概略性的，一般只作相当粗略笼统的估算，主要根据房地产市场的有关数据进行预估，不进行详细分析和计算，误差允许在30%范围内。（二）初步可行性研究初步可行性研究主要是进一步判断机会研究的结论是否正确，是否可以投资，同时也决定最终详细可行性研究是否进行。所以可以说，初步可行性研究是介于机会研究和最终可行性研究的中间阶段。但是那些不需要进行投资机会研究的项目，如已经拟定的开发项目，就可以直接进行初步可行性研究。这就是说，初步可行性研究有些是在投资机会研究基础上进行的，有些则不是。初步可行性研究的深度和广度都比投资机会研究进了一步。其研究内容，基本上与详细可行性研究相同，但在深度上与最终可行性研究比较，仍然是粗浅的。对房地产开发的投资估算、经济评价等，仍可采用简便方法进行估算。在初步可行性研究中，如果认为某些部分对项目取舍具有决定性作用，则可以对这一部分进行独立的专题研究，有时也叫辅助研究。这些辅助研究有区域性房地产市场供求研究、开发产品定位研究、租售价格研究、营销研究、开发时机研究、开发模式研究等。辅助研究可以和初步可行性研究同时进行，也可以分别进行。辅助研究可以否定初步可行性研究，如果在详细可行性研究之后进行辅助研究，辅助研究还可以否定详细可行性研究。所以虽然名为辅助研究，实为关键性研究。初步可行性研究对项目所需投资和收益的计算，误差允许在20%范围内。（三）详细可行性研究详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，采用最新的资料和数据，对房地产开发项目进行深入的技术经济论证，对开发项目是否可行作出判断，项目实施提出建议，是委托方确定最优开发方案和科学决策的依据。详细可行性研究是详尽、全面的论证，要在科学、准确的资料和数据的基础上，设计多种方案，进行比较、分析。详细可行性研究对项目所需的投资和收益的计算，误差允许在10%范围内。投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究，三者并不存在必然的因果关系，主要是按研究的深度和粗细程度划分的，不是实际工作阶段的顺序。在实际研究工作中，根据项目规模大小和繁简程度，可以实行三阶段研究，也可以只进行两阶段或一阶段研究，但详细可行性研究是不可缺少的。在实行三阶段研究时，如果在机会研究之后，项目决策尚在两可之间，初步可行性研究就必须进行；如果已有足够的数据可供决策，就可以直接进入详细可行性研究阶段。一般规模的小项目和简单项目，则只做详细可行性研究。二、房地产开发可行性研究的内容房地产开发项目多种多样。有居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和其他房地产等，也有以销售为主的住宅商品房开发和以出租经营为主的商业房地产开发。由于开发项目的性质、类型、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：（一）项目概况1、项目名称、地理位置、性质和用途2、发展商或开发商概况3、土地状况、规划指标和规划用途4、项目背景和投资开发的必要性5、开发项目的基本思路6、可行性研究的目的、依据和范围（二）开发条件分析1、土地现状描述。包括土地使用权人的基本情况，地上建筑物和构筑物的现况。2、动拆迁费用估算。包括动迁及补偿计划，动迁单位和居民的总数和户数，需要异地安置、货币动迁或回搬的建筑面积，需要安置的劳动力人数等。3、公建配套设施。主要在开发项目所在区域和影响区域，调查和分析现有、在建和规划的商业、文化、教育、娱乐、环保和医疗卫生等公建配套设施的基本情况。4、市政配套设施。主要应分析上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间5、其他现状。主要了解开发区域内是否有国家保护的文物、名贵树木，以及影响项目建设的地下水井、人防工程、各种管线等。（三）市场调查和供需分析1、房地产市场供给现状分析及预测。2、房地产市场需求现状分析及预测。3、开发项目的功能定位和产品定位。4、租售价格的评估及租售计划的制定。5、拟建项目建设规模或开发时机分析。（四）规划设计方案1、项目总平面布置、交通组织、日照分析、绿化及室外景观等规划方案。2、公建及市政配套方案。3、建筑规划方案设计。建筑规划方案设计的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、平面功能、房型设计、户型配比等等。4、主要技术经济指标。包括容积率、总建筑面积、建筑密度、规划建设用地面积、绿地率和停车位等。（五）环境影响和环境保护1、开发地区的环境现状。2、污水、废气、噪声等主要污染物和污染源。3、在材料、设计等方面采取的环保措施。4、控制污染与生态变化的初步方案。5、环境影响的评价结论和环境影响分析。（六）项目管理1、项目管理模式。2、组织机构及人员配备。3、管理目标。4、管理办法及措施。（七）项目计划1、前期阶段计划。包括项目从选地、立项、可行性研究、征地拆迁、规划方案的设计和评价、设计和施工招标、确定监理单位、办理各种手续直至完成开工前准备等一系列工作计划。2、建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，公建及市政配套计划等。3、租售计划。包括准备租售的房地产类型、时间和相应的数量。（八）经济评价1、项目投资与成本费用估算。2、收入估算与资金筹措。3、财务评价。应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。4、综合评价。应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性，主要包括综合盈利能力分析和社会影响分析。5、不确定性分析。主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。6、方案比选。提出各种可供选择的开发经营方案，进行经济分析和计算。（九）结论及建议（1）运用有关定性和定量的结果，从技术、经济等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。（2）存在的问题及相应的建议。三、房地产开发可行性研究的步骤房地产开发可行性研究按以下步骤进行：（一）前期准备在项目建议被批准之后，开发商即可自己或委托专业顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。根据项目的具体情况，明确规定可行性研究的工作范围、进度要求，签订协议；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，落实专业人员；收集与该项目有关的基本参数、指标、规范、标准等基础资料。（二）市场调查通过对房地产市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。通过对包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。（三）方案比选房地产项目方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段，包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。在收集到的资料和数据的基础上，对规划设计方案进行优化；建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，明确方案选择的原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。（四）经济评价对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的经济评价，分为财务评价和综合评价，并作出项目是否可行的判断。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，并对各种不确定性因素对项目产生的影响以及项目风险承受能力进行分析，提出建议。（五）编制可行性研究报告对房地产开发项目进行了详细的技术经济分析论证后，即可编制详细的可行性研究报告。如果项目可行，则推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据；如果项目不可行，则提出主要理由。可行性研究的内容和流程如图1-1。投资设想投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究编写可行性研究报告评价研究最终评价报告值得投资？值得投资？值得投资？约束条件国家方针、财政和货币政策、法律和法规；投资规模、资金来源；土地资源供应量资料数据房地产市场研究资料；地区详细规划；用地用途及限制条件；土地现况；规划方案详细资料数据开发项目所在区域供应及需求预测；容积率、绿化率等规划指标；水、电、煤等市政配套指标；成本构成及估算；收益分析；资金筹措及租售计划；扩初设计图需求信息全国房地产市场预测；所在城市需求预测；区域性需求预测评价要求开发产品的功能、房型、标准等定位水平评价；建设进度；市场租售分析；预计盈利水平等评价要求详细的市场供需分析；设计方案评审意见；有关职能部门的审批意见；项目实施方案进度；财务评价；国民经济评价等否否否备选方案是初选方案拟订方案是是图1-1房地产开发项目可行性研究的内容和流程第四节 房地产开发可行性研究的项目管理一、基本概念（一）项目管理的任务项目管理是通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系1 毕星等主编：项目管理，复旦大学出版社，2000年4月，第8页。1房地产开发可行性研究项目管理的职能可行性研究项目管理的职能就是对组织的资源进行计划、组织、指挥和控制。资源是指项目所在的组织中可得到的、为项目所需要的那些资源，包括人员、资金、技术和设备等，在项目管理中，时间是一种特殊的资源。2房地产开发可行性研究项目管理的任务房地产开发可行性研究项目管理的任务和房地产开发项目本身的任务是不同的，不能混淆，主要有以下几点：（1）明确项目内容与范围接受委托方的研究任务后，应明确可行性研究的项目内容，应包含以下几个方面：委托方提出的问题和要求、研究对象、研究深度、研究范围、计划目标指标（如投资回收期、目标利润率、时间要求等）和成果形式（总报告、分报告等）。（2）项目计划的制订和执行制订房地产开发可行性研究的计划是为了解决三个问题，一是确定研究小组的目标，二是为确定实现目标的行动时序，三是确定行动所需的资源比例。也就是要说明将要做什么、如何去做、有谁来做、在何时做、将在什么地方做、将需要什么资源。主要包括以下几个内容：确定为完成项目目标所需的各项任务范围；制订人员组织计划，配备和确定负责执行项目各项任务的专业人员；制订各项任务的时间进度表；确定各项任务的预算；根据计划，进行研究工作，按时提交各项任务的分研究成果；汇总，形成总研究成果。（3）有效项目控制为保证研究进度和研究质量，项目经理采用适当的方式不间断地监督项目的进展，及时发现研究工作的偏差或不足。动态地补充资料或调整研究思路，采取纠偏措施，保证研究工作按计划进行，实现项目目标。（二）项目经理的职责1项目经理项目经理是可行性研究项目小组的灵魂，是决定研究成功与否的关键人员。项目经理的管理素质、组织能力、知识结构、经验水平、领导艺术等对项目管理的成败有决定性的影响，直接影响可行性研究的质量。2项目经理的职责总的来说，可行性研究项目经理的职责主要包括：代表研究机构行使管理职权，负责和委托方的联系和协调工作；参加制订项目计划；确定研究工作所需的资源；参与项目研究人员的选取；动态地对研究成果进行评价，适时做出人员、资金等资源的调整；对关键的参数、指标作出判断和决策；对各专业之间存在的问题，进行分析、沟通和协调，提出解决方案；实施进度控制，必要时采取措施，保证按计划进行；对分研究成果进行审核，提出修改意见；协助归纳各专业的研究成果，对可行性研究成果负责。二、可行性研究的项目组织组织是由两个或两个以上的人为了实现共同的目标组合而成的有机整体。作为管理的一种重要职能，房地产开发可行性研究的组织是按一定的规则或规律构成的整体，是可行性研究的行为主体构成的系统，是可行性研究的承担者。目前房地产开发可行性研究的项目组织有以下几种类型：（一）房地产开发企业内部的职能部门一些房地产开发企业，企业内部设置研究部门，负责市场调查、市场分析、项目策划和可行性研究等工作。以公司内部专业人员为主，在缺少专业工种时，从社会上临时聘请专业人员，组成可行性研究项目小组。根据决策层的公司发展战略和开发设想，进行开发项目的论证工作。项目小组一般是以通过董事会和政府的审批为研究目的，获得企业内部的投资额度和政府的开发投资计划。其组织结构如图1-2。图1-2 企业内部研究的组织结构（二）专业顾问目前，国内专业从事房地产开发可行性研究的机构并不多，但从事项目可行性研究的较多，并成立了各种专门的可行性研究机构，这类机构可以称之专业顾问或咨询公司。公司内部有职能的横向分工和层次划分，拥有多专业的研究人员和外聘专家，人员专业结构合理。专业顾问一般以合同契约的方式接受开发商的委托，根据项目特点组建可行性研究项目小组。以书面的形式向委托方提交研究工作计划、阶段工作目标，评估以“项目是否可行为”研究目的，独立、公正地对委托方负责。其组织一般为矩阵式组织结构如图1-3。（三）开发商委托社会个人有些开发商出于节约资金或其它目的，把可行性研究工作委托给咨询公司、研究机构、高等院校或其它单位的一些个人。一项可行性研究工作由一、两个人完成，往往是以个人关系或朋友介绍的方式接受任务。参照委托方提供的资料，凭借个人的业务能力、掌握的第二手资料和经验数据来进行可行性研究工作。这种组织形式主要是为委托方的决策设想论证，较少地开展市场调查和市场分析工作，按照委托方提供的方案进行分析，以符合政府的审批要求为标准，获得政府的投资计划指标为目的。实际上，这种行为方式并没有形成组织，而是开发商企业行为下的个人活动。总经理市场调查部策划部评估部综合部项目经理1项目经理3项目经理2图1-3 专业顾问的矩阵式组织结构三、人员结构与素质（一）研究人员的构成根据房地产开发可行性研究的任务、内容和要求，房地产开发可行性研究涉及经济学、管理学、建筑学、结构学、投资学、给排水、电气、设备等专业学科，需要经济分析专家、市调分析家、社会和环境学家、注册房地产估价师、工程师（包括规划师、土建工程师、水电工程师、造价工程师和环保工程师等）和其他专业人员。这些人员在可行性研究中有不同的任务和分工。1经济分析专家经济分析专家主要进行两方面的分析：一为宏观经济、微观经济的形势分析和预测，二为全国、地方和开发项目所在区域房地产市场的分析与预测。主要是从宏观上对拟开发项目在开发周期内的宏观经济发展趋势进行分析，避免发生重大的偏差。如：今后2-3年内是否会发生大的通货膨胀，房地产市场的供求关系走势如何，政府是否出台有利于或限制本行业或本类物业发展的政策或法规等；同时分析开发项目所在地区房地产市场的现状和发展趋势，结合