关于银监会房地产贷款专题讲座的有关报告.doc

关于银监会房地产贷款专题讲座的有关报告 一、银监会领导讲话刘明康的开场训话：（语气严厉、态度强硬） 各行的不良资产清收比率并未反映清收工作的实际情况。在去年降低的不良贷款率中，80%的贡献来自于贷款总量的扩大（即分母的增长）；50%的贡献来自于清收的不良资产；还有30%的“负贡献”来自于新增不良资产。 各行在风险控制工作中必须非常关注这样两个领域：一是信贷增量最大的行业，二是信贷增速最快的行业，房地产行业就是这样需要关注的行业。而对这些行业的关注也应该包括与其相关的其他行业。 对上述行业的风险控制必须要在办法上有所改变，要在管理系统上进行更新。对于这次讲座，各行不能听过即可，而要按照讲座中的办法去改去做，银监会还要进行检查。 银监会不会“不教而诛之”，今后银监会的培训都会要商业银行来参加，以保证监管者与被监管者在思想和观念上的统一，以共同规范市场，整顿秩序。首先要进行的四个讲座都是最需要关注和进行风险防范的领域，依次为：房地产贷款、汽车行业贷款、信用卡业务及市场风险的防范。唐双宁的总结陈辞：（循循善诱，主题明确） 本次讲座的授课和讨论显示出，在座三方，即主办方银监会、授课方惠泽公司、听课方各商业银行在房地产信贷风险强调和风险防范方面，是观点一致，具有共识的。 新成立的银监会有全新的监管思路、全新的监管目标，首先还是防范风险。在风险防范和监管工作中，既强调业务、机构、币种、境内外的全覆盖，也要突出重点。在15.6万亿的贷款余额中，有1.6万亿的房地产贷款，因此对房地产贷款风险的防范必然成为监管的重点。 惠泽公司的讲座内容在方向上是值得借鉴的，与会代表要将其内容和精神向行领导汇报，能够按此方法作的应尽早去做。李伏安的课间游说：（此人为银监会政策法规部官员）商业银行最重要的是根据市场规律，防范风险。“银行不是社会福利部门-121号文是需要修正的，-你们要理解这次会议的目的。”：） 银监会此次讲座主题鲜明：防范风险，尤其是房地产行业的金融风险；目的明确：先培训后监管，要求各商业银行规范风险管理，稳健经营。另外，也侧面反映出对于人民银行121号文中的部分内容及条款，无论在市场业界还是高层管理机构，都存在明显争议及分歧。 二、关于惠泽公司的讲座惠泽背景 惠泽（ADVANTAGE）于1999年以按揭服务公司形式成立于香港，代理30家银行和金融机构的按揭业务。2002年1月，惠泽信安商业顾问公司在北京成立，是国内首家可提供国际认可的专业住房安揭贷款运营的服务供应商，同年7月成立惠泽中国控股有限公司，有国际金融公司（IFC）等多家国际机构投资者加入。惠泽与银行的合作方式包括：运营外包、业务承包、业务拓展代理、业务顾问及战略联盟，目前已与民生、中信、深发展、工行等银行及数家房产商、汽车经销企业签订了非全面的尝试性的合作协议。讲座议题及基本思想议题一：房地产信贷风险防范、管理和有效经营 土地权力缺陷、四证不全、自由资金不足是房产信贷风险的根源，是“原罪”。经验及数据证明，利率风险、市场风险在房产贷款中的杠杆放大程度，均与“原罪”之深浅直接相关，因此，杜绝“原罪”的发生是房产信贷风险防范的重点。 中国正处于过渡性的经济发展阶段，房地产市场进行汰弱留强的整合，各地区的市场发展也存在差异，因此，在供大于求的环境下，银行应对不同市场、不同客户、不同项目采取不同的风险政策，有针对性地放贷。议题二：住房贷款风险及证券化的关系 在对个人住房贷款业务的风险审查中，借款人偿还能力、信用记录、抵押品价值是国际化的考量标准，而其中最值得关注的还是对借款人信用的深入评价，包括对借款人偿还能力、偿还意愿的调查分析及对借款人信用纪录的外部征信。对个人住房贷款准确完整的资料收集、对该业务资产组合稳健有效的风险管理，是将来进行证券化时必不可少的条件及要求。 要达到这样的要求，无论是中国的房产金融市场还是各家商业银行都需要进行完善与转变。如：建立中央客户信用资料库；改变市场观念，向银行提供正确、齐全的资料作贷款申请应被视为理所当然；改善资料及讯息收集质量和风险评估质量；建立有系统的信贷政策；等等。议题三：住房贷款贷后及组合管理 住房信贷贷后管理的集中、组合管理的深化，将帮助银行有效节约成本、化解风险，并为银行带来更多的业务机会和经营收益。而国内银行目前在这一方面与国际水平仍存在较大差距。 三、我行住房贷款管理现状及发展思路现状分析 较稳健的经营策略和较安全的政策把握。0.1%的房贷逾期率远远低于同业平均水平。规范的操作制度要求和对风险意识的强调保证了贷款调查和审查的严肃性，也为我行赢得了较好的口碑。（局限：保守的策略增大营销难度，使我们丧失了一定的市场份额，限制了发展潜力。） 在现有条件下建立了相对完整的个人贷款管理系统。将软性的人为制度管理转化为硬性的系统管理，更为严谨；将劳动力从繁琐重复的手工劳动中解脱出来，并保证了操作的速度和准确度；系统中保留了有价值的业务数据和客户信息，并能够完成了相对复杂的统计研究工作。（局限：系统数据未能在总行层面集中；分行对系统的利用深度不平衡。） 主体产品和衍生产品系列齐全。一手房、二手房、商铺贷款已运营广泛成熟；理财房贷、车房组合贷款等特色产品对目标市场具有针对性和吸引力，与其他银行产品相比具有功能优势。（局限：宣传不够，营销不充分。）发展思路 建立个贷（按揭）中心，形成个人贷款受理、调查、评审、发放、催收的运营流水线，集中业务处理，实施专业分工，实现个人贷款的集约化管理。主要困难：指标考核、利润（益）分配机制未支持；营销方及操作方存在矛盾。突破途径：建立与岗位要求相适应的多种考核标准及合理的分配机制；以相对明确的业务操作标准、高效完整的内部沟通及客户服务渠道、双赢的考核利益实现，三管齐下保证营销方和操作方的协作。 编制个贷操作手册，推行标准化作业，明确责任范围。主要困难：市场环境及竞争压力导致获取客户资料的完整性、有效性不足，调查难以深入。突破途径：打破传统调查方式、吸收国际先进的信用估量思想，在客户组合、行业组合、产品组合、担保方式组合研究的基础上，建立公共评价标准体系，作为征信补充途径。（例如：我行在测评客户等级和风险度时，可按照客户的职业、年龄、学历或贷款用途、还款方式等多个指标参数进行集体评定，以减少制度执行的成本，提高可操作性。又如：对某公司的多名客户发放消费贷款时，即可对该公司发展的前景和职工整体的工作、收入稳定性进行评估。） 加强培训，建立起思想统一、素质过硬、组织合理的业务团队。主要困难：目前我行个人业务包括个人贷款业务的机构、人员均不够稳定，管理思想、营销思路难以贯通，培训难以到位。（我们看到这样的现象：在目前对客户经理的模拟利润考核体系中，于规定时间内实现的模拟利润多少为决定客户经理工作业绩好坏、奖金费用高低的度量标准。这必然导致客户经理只有发挥公金业务见效快、金额大的既定优势，尽可能地做大模拟利润，完成主要考核任务的同时实现个人利益的最大化，而对于操作繁琐、工作量大的个金业务只有暂时放弃。尽管部分分行提高了个金业务品种模拟利润考核的系数，但事实证明并为有效改变客户经理的业务偏好，即使一直在个金岗位工作上的信贷员，也会想尽各种办法拓展公司客户。目标客户选择的强烈偏好实际上使 “实现我行业务结构战略性调整”的目标缺乏有效执行的微观基础，业务发展的失衡现象，在不采取重大调整措施的情况下，将顺着原有的路径依赖规律继续演化。）突破途径：成立个贷中心、组织专门队伍、重设考核体系、开