浅析长沙房地产现状与前景.doc

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螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莇薁蚁羁肇莄薇羀艿蚀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肄膀蒇螀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膄荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈膈膁莅袇膈芃薁袃膇蒆莃蝿膆膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螅袀膂蚅蚁衿芄蒈薇袈莇芁羆袇膆蒇袂袆芈荿螈袆莁薅蚄袅肀莈薀袄 关注民生、改善民生，保障群众的居住权益，提高群众的居住水平，保证“居者有其屋”，一直是市委、市政府最重视的工作。俗话说，安居才能乐业。买房子对高收入家庭来说不算什么。但对于低收入家庭来说，拥有一套住房却很难。经济适用房是指具有社会何障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计及其建筑标准确上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。浅析长沙房地产现状与前景一、长沙房地产业的发展进程 长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。 1、起步晚、前期发展缓慢同我国一些发达地区相比，长沙的房地产业起步晚。1990年长沙商品房建设投资只有0.42亿元，1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为11.06亿元，整个“八五”时期长沙房地产开发投资只有50.98亿元，仅占全国的0.7%；“九五”初期适逢国家宏观调控，房地产开发投资增速由“八五”时期的年均增长31.3%下降到“九五”时期的年均增长0.1%，其中1996年、1997年还出现了负增长，“九五”时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.6%，2000年投资还不足50亿元。 2、“十五”期间发展迅猛，影响扩大进入二十一世纪后，长沙房地产开发业突飞猛进，“十五”时期长沙房地产开发投资以年均增长52.6%的速度快速发展，2005年房地产开发投资达256.4亿元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。长沙占全国房地产开发投资总量由0.66%提高到1.63%。“十五”全市房地产开发共完成投资699.4亿元，是1991-2000年开发投资总和的4.4倍，是“九五”开发投资的6.5倍，是“八五”时期的14倍。2001-2005年房地产开发投资平均增长速度为全市GDP平均增长速度的3.6倍，且分别高于同期基本建设和更新改造投资增幅。房地产业的快速发展，使其迅速成为国民经济新的增长点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也在逐年提高，成为投资这驾马车的生力军。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重1990年为2.3%，2000年为16.3%，2007年上升至28.6%。 3 、近十年供需两旺，房价上升较快 伴随着房地产开发投资的快速增长，长沙商品房市场出现了供需两旺的局面。“十五”期间，全市商品房竣工面积2097.4万平方米，是“九五”时期的3.7倍；商品房销售面积1778.8万平方米，是“九五”时期的6.6倍；商品房销售额362.4亿元，是“九五”时期的7.5倍；“十一五”前两年长沙的房地产投资、商品房施工面积、商品房销售面积已经与“十五”总量相当，三个指标的比例系数分别是1.03、0.96、0.97。近十年，长沙商品房销售额和销售面积的增长速度绝大多数年份高于同期开发施工和竣工面积的增长速度。 在市场快速发展的同时，房地产价格上升较快，2007年全市商品房平均销售价格比1998年上涨95%。房地产市场供需两旺的局面在2007年表现得比较突出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006年增长35.9%和27.9%；商品房销售额和销售面积分别比2006年增长66.2%和32.8%；商品房平均销售价格比2006年增长25%。 纵观长沙房地产市场发展进程，1991-2007年间，长沙的房地产业大致经历了三个波段：1991-1994年为起步发展阶段，高速增长；1995-1998年逢国家宏观调控，进入调整恢复期；1999-2007年为需求带动市场发育的成长期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高达52.7%，“十一五”前两年增速为24.5%，成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。2008年开始了第四个波段，预计将进入新的一个调整期。2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房出现供销两旺。至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，且增幅呈逐月上升的态势。1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。但与全国比，1至5月，该省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同比减少2.2%。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长 63%、56%。特别是6月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万平方米。二.长沙房地产市场现状A、竞争市场现状分析1、刚性需求强劲，楼市春意盎然据相关部门数据统计显示，1-4月长沙商品房市场成交量达400万平方米以上，长沙楼市在长期低迷之后，在多方利好因素的刺激下迎来强势反弹。2、新货上市较少，主要以消化市场存量为主由于市场长期低迷，市场存量较大(达600万平方米左右)，大多数潜在项目推迟动工，导致长沙楼市前四个月新货上市量较少，据统计，1-4月新批预售面积大约仅有200万平方米左右，目前长沙商品房市场主要以消化市场存量为主。新货上市的乏力为市场存量赢得了较为宽松的消化时间，也大大减轻了市场销售压力。3、尚东板块、南城板块以及星沙板块成为消费者购房的热点区域尚东板块、南城板块以及星沙板块由于性价比较高，未来发展前景较好而成为目前消费者购房的热点区域。而，四方坪板块、市中心板块、麓南板块、体育新城板块、麓谷板块等则或因为比较偏僻、或因为价格比较高而导致整体销售情况比其他板块要稍差。B、价格市场现状分析1、价格止跌，小幅回升(数据来源：房地局预警预报系统)长沙市商品房价格市场在经历了长期下滑之后，终于在楼市小阳春的带动下于3月份止跌回升。目前仍保持较为平稳的发展态势。2、价格依然是刺激消费者购买欲望的关键目前市场上价格较为实惠，性价比较高的产品比较受消费者的青睐，而价格较高的产品整体销售情况较差，这说明虽然目前长沙市商品房价格有所回升，但是价格仍是目前打动消费者购买欲望的关键性因素之一。C、产品市场现状分析1、二房和中小三房依然是目前市场上最受消费者欢迎的产品从目前的市场消化情况来看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市场上消化情况最好的产品，特别是90平方米左右的“2变3”户型成为市场上的脱销产品。一房产品则由于投资前景不明朗，目前整体销售情况相对较差，而大户型产品则由于总价过高，受众群体较小而导致整体市场接受度不是很高。2、二房和三房产品依然是目前市场上的供应主流由上图可以看出，目前长沙市商品房市场二房和三房所占比例达77.4%，二房和三房依然是目前市场供应的主流产品。3、品质较好，性价比较高的产品市场接受度较高由于市场持续低迷，价格持续长期下滑，产品品质是否能够得到保障成为大多数消费者购房考虑的核心因素之一，那些品质较好，开发商实力和信誉度较高的项目普遍得到消费者的青睐，如万科的金色家园、万科金域蓝湾、华润凤凰城、绿城桂花城等项目均受到消费者的强烈追捧。另外，价格较为实惠，性价比较高，升值潜力较好的项目销售情况也不错，如：西京、宜居来茵城、海拔东方、童话里、山水湾、和庄、万象新天等等。而那些价格较高，位置较偏僻，性价比比较差，升值潜力较小的项目销售情况不太理想。D、客户市场现状分析1、首次置业客户成市场绝对主流据相关调查数据统计显示，目前首次购房者所占比例达到70%以上，首次置业客户成为目前市场的绝对主流客户。2、外地客户成为市场主流客户从目前的成交客户构成来看，在长沙工作的外地客户、湖南其他地市客户以及省外客户已经占到了60%左右，外地客户已经成为目前长沙商品房市场的主流客户构成，随着长株潭两型社会的特批以及长沙城市建设步伐的加快，长沙对其他地市消费人群的吸附力将越来越强，外地到长置业的客户也将越来越多，从长远来看，外地客户将是支撑长沙房地产持续繁荣的关键。3、30岁以下年轻客户成为市场主流目前成交客户的构成中30岁以下年轻客户群体所占比例达50%以上，已经成为市场的主流客户构成。4、部分长线投资客户结束观望，开始出手由于市场回暖且逐步稳定，加上目前价格相对较为合理，部分长线投资客户结束长达1年之久的观望，开始出手，目前成交客户中，长线投资型客户所占比例在7%左右，说明部分投资者已经开始回归市场。但是由于价格发展趋势尚未明朗，短线投资客户以及投机型客户目前仍处于观望状态。E、营销市场现状分析1、消费券营销成为独特的风景线面对低迷的市场状态，各级政府及各大媒体纷纷推出面值500020000元不等的购房消费券，以刺激消费者的购买欲望，促进楼市回暖，但是由于开发商采取暗箱操作策略，消费者实际上并没有得到真正的优惠，导致消费券对消费者的吸引力大大下降，因而没有取得预期效果。2、政府货币补贴成为长沙楼市助推器面对低迷的市场状态，去年下半年，长沙市政府决定取消经济适用房实物补贴改为5-8万元不等的货币补贴的形式，这一政策在今年取得了显著的效果，在获取货币补贴的消费者中实现购房的比例较高，是推动今年楼市回暖的关键性因素。3、营销手段缺乏创新目前市场上的营销手段基本上沿袭了去年的做法，创新性的营销手段基本上比较少见。4、价格策略仍是目前市场主流营销策略虽然目前市场上送面积、送装修、送家具、等各种营销手段眼花缭乱，但是，以价格刺激市场仍是各项目的主流手段，也是目前最有效的营销手段之一。5、促销力度有所下降虽然目前长沙商品房市场营销手段较多，促销力度也不小，但是与去年动则9折或者直接下降近1000元/平方米及以轰动市场的价格上市的动作相比，今年各项目的促销力度明显下降许多。三、对长沙目前房地产业发展情况的总体判断及前景分 （一）对长沙目前房地产业发展情况的总体判断 1、从房价收入比看 目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，其含义大体是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入和之比。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家要偏高些。总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内，其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入。因此，一般房价达到户均收入6倍以上的区域被经济学家称之为泡沫区。 从长沙的情况来看，2007年全市城镇人均可支配收入为16153元，按户均3.5人计算，户均收入为56535元。2007年，长沙平均商品房销售价格3308元/平方米，按每套住房70平方米计算，一套住房需23.16万元，那么房价与户均收入的比例为4.1:1(4.1倍)，相当于居民全家4年的收入水平；如果按每套住房90平方米计算，一套住房需29.77万元，相当于一个人18年的收入，房价与户均收入的比例为5.27:1(5.27倍)。总体来看，长沙的房价收入比还是在正常范围内。而在我国一些发达城市，如北京、上海，其房价收入比例已经超过了城市居民全家10年的收入。 2、从开发投资强度和增速看 2007年，长沙房地产开发投资规模和增幅在中部六市均居第二位，占全国比重为1.67%，在中部省会排第二位。中部六省会城市按国土面积算房地产业的平均投资强度为363万元/K，按户籍总人口计算的平均投资强度为5105元/人；长沙按国土面积计算的房地产投资强度为349万元/K，按户籍总人口计算的房地产投资强度为6480元/人。从以上的分析我们得出这样的判断：当前长沙房地产开发业的基本态势是，投资快速增长主要是市场需求的拉动，房价上涨较快但未出现泡沫现象。随着宏观调控措施的逐步到位，长沙的房地产业将在调整中稳定较快地发展，进一步走向成熟和完善。 （二）对长沙房地产业的前景分析 从短期看，长沙的房地产市场会有一个调整期。一是经济发展的规律使然，从长沙投资的增长速度看，近十年，长沙房地产投资增速经历了6年35%-91%的高增长，2年29%-30%的较高增长，年距增长速度在 25%以下的增长期均出现在近3年，反映出目前正处于调整发展阶段。 二是房地产业发展的大环境趋于疲软。从2004年-2008年长沙市房地产销售景气指数趋势图可以看出：长沙房地产业2004年开始进入一个比较稳定发展的状态，“长房景气指数”于2005年和2007年曾达到周期中的顶峰，目前的商品房销售量、商品房平均销售价格均处于景气指数下挫的运行态势，2008年三季度商品房销售面积连续三个月同比负增长。 三是经过多年的发展，长沙大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，就整体而言，我市住房严重短缺的时代已经基本结束，一些“投资型”购房者也越来越趋于理性，他们更加注重房屋的品质和后期的物业管理服务水平，不再会像前两年那样陷入盲目的恐慌中，害怕自己看中的房子晚点动手就被别人买了，由过去的“迫不及待”到“看看再说”继而持币观望。 我们还可以从以下三个方面加以分析： 1、从供需双方的发展趋势看从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果购房胜于租房，而他们的经济条件又许可的话，他们会首选购房，在房改已经过去了10年的今天，这一部分需求不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前宏观调控的新形势下，因为对房价的走势不甚明了，可能就会持币待购；而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。当然，也不排除这部分从楼市中撤出的资金又重新回到楼市中来，但在目前的情形下，还具有相当的不确定性。再从供给方看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房二级市场有效供给将会不断增加，长沙也不例外，同时房地产市场供给的主要来源房地产开发一级市场仍然继续放量，2008年前8个月商品房供销比达到1.601，其中住宅供销比达到1.58：1，出现供大于求的现象。因此，商品房的供应在近两年内会较充裕。 2、从房价的构成来看 房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。2007年，我市土地成交价款比2003年上涨22.0%；投资中材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨。这些因素综合导致2007年全市商品房平均竣工造价增长较高。土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去，房屋的建设质量和人们对住房要求的提高，使建安成本也不可能下降，经营费用、税费、利润假设维持在一个较为稳定的水平，据此分析今后我市商品房价格仍将保持在一定的水平上，但涨幅较前些年会有所减缓。加上政府的调控，房价的大幅变化也不可能出现。 3、从房地产市场主体的行为来看房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，政府起指导和决策作用，购房者对房地产的走向起决定作用，房地产企业和金融机构则跟着市场走。从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，中央政府和金融机构是希望房价稳定发展的，地方政府希望房价的上涨来带动其经济的发展，房地产开发商则希望房价不断上涨以达到其利润最大化，拥有房产的居民希望房价上涨显示其资产丰厚，而对于无房的居民则希望房价下跌。就长沙目前的形势而言，居民的生活需求基本得到满足，国家的宏观调控目的明确，且措施细化到位，在买卖双方相持不下的情况下，买方应该略占主动，加之部分投资者或投机者由于对投资房产的预期回落，也会加入到持币待购者行列，因此，我市的房价会朝着成本价值回归。朝着与居民的收入水平相适应的方向发展，这才是健康的房地产市场。 但从长期看，长沙的房地产业作为国民经济的支柱产业性质不会变，会有一个长期向好的发展。因为社会经济的发展，居民生活水平的提高，两型社会建设，城市的发展，城市人口的增多，会释放出大量的住房需求，房地产业的前景是长期向好的。 （1）经济发展支撑市场需求一是经济发展和收入增长的支撑。人均GDP是反映经济发展水平的最重要的标志，长沙在中部地区的人均GDP水平高于邻近的郑州、合肥和南昌；其次，城镇居民人均可支配收入反映出居民的富裕程度，这一标志水平长沙在最近一次全国排名列第14位，在中部遥遥领先（见图）。特别长沙是一个产业比较均衡的内生效益型经济特征比较明显的城市，大气候变化影响的风险较低，不像那些大石油、大钢铁或大出口城市一样受国际市场制约，这就预示了未来长沙经济仍将持续均衡增长。二是城市的规模效应支撑。我市城区户籍人口已达到218.8万，建成区面积181平方公里，属全国特大城市行列。近五年长沙年均增加市区人口6万人，扩大建成区10平方公里，城市规模大，相应的土地成本就要高，建房运输成本以及其他的成本也要增加，刚性成本将支撑着房价的稳步提高。经济和居民收入的稳定增长、城市建设的发展，为改善居民居住条件的房地产业的主体市场提供了源源不断的需求空间，是长沙房地产市场基本面持续稳定发展的基础。 （2）价格洼地助推投资需求在房市投资门槛较高的形势下，长沙目前楼盘价格的“洼地效应”比较诱人，与北京、上海、广州等一线城市比，均价相差达到几倍；与中部省会城市比，长沙房屋价格也居倒数第二。 “洼地”催生房地产投资的“原始股”，同时，长沙产业的升级发展和城市大开发，将拓展新的成长空间，给投资者带来商机。以去年同期长沙成交前20个楼盘购房对象为例，长沙籍外购房者占近五成，其中外省籍购房者占比超过一成（见图），在当前持币面临通胀压力大、利率倒挂，与房地产争夺资金最突出的股市持续下跌的投资背景下，长沙有价格洼地的房地产保值增值能力凸显。 (3）民生工程刺激消费需求政府和有关部门采取有效措施，发挥政府调控作用，积极落实国家宏观调控政策，减少或控制高档商品房的开发规模，改善商品房开发供应结构，加速中小户型住房建设，增加90平方米以下住宅供应。上半年在房地产开发投资只增长23.5%的整体态势下，90平方米以下住宅投资增长80%左右。同时，在改善群众住房方面,以强化住房保障和房地产市场调控为重点，研究出台了长沙市政府关于促进房地产业健康发展的若干意见（暂行）等文件。一是充分发挥政府的综合协调作用，确保政府对房地产市场的有效调控；二是全面推行保障性住房分配货币化，具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴；此外，还对搞活二手房市场、清理税费收取、优化报建程序、加快棚户区改造做出了一系列决定。民生工程惠及的老百姓的范围更广，也更有利于形成房地产供给与需求的有效对接，激活中级消费市场。 （4）两型社会建设带来的新需求一是全新的发展理念。“两型社会”试验区的发展目标是建成国家综合配套改革的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区、支撑发展的增长极。新的发展理念将铸就新的“生态宜居市场”。二是先导区的规划。市委市政府已组织绘制总体功能构架为“一核、四区、三带”的基本蓝图，先导区规划建设用地规模420平方公里，生态景观绿地198平方公里，核心区建设用地212平方公里，核心区建设用地规模比长沙2007年城市建设用地规模还大，为房地产业发展赋予了全新的物理空间。三是中心影响效应。长株潭两型社会试验区是一个组团式区域，长沙无疑是发展中心，除直接影响其它两个城市外，还要辐射周边，吸纳各种要素和资源集中，新的资源重组和产业发展，必然产生新的住房需求，推动长沙房地产业做大做强。 从上述几个方面分析，长沙房地产需求仍存在很大空间，虽受目前全国、特别是一线城市较低迷状态的影响，但整体市场保持稳定增长的基础仍比较牢固。 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