2009年7月西安房地产市场分析报告.doc

西安房地产市场2009年7月月报一、7月份西安房地产相关政策及发展动向陕西清理批而未用土地 扩大内需项目优先针对目前城市建设用地批而未用现象十分突出的情况，陕西省将部署开始全面清理活动。在全面清理工作中，县级以上地方国土资源管理部门按照有关用地批准文件、实施方案批准文件逐项核查，对年和年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立数据库，分别提出处理意见。清理结果逐级上报至省级国土资源管理部门。对批而未用土地将进行分类处理，优先考虑用于扩大内需急需用地项目。 省建筑工程质量和安全拟定 小区道路两年保修在省十一届人大常委会第九次会议上，相关部门针对陕西省建筑工程质量和安全生产管理条例（修订草案）（下称修订草案）进行了讨论。修订草案新增了对建筑保温工程、室外上下水和小区道路保修期限的规定。修订草案对建筑工程的最低保修期限作出明确规定，其中建筑保温工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等工程的保修期为5年；供热与供冷系统的保修期则为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、装修工程，室外上下水、小区道路，及市政公用工程的保修期均为2年。西、南郊2大供热项目启动 供热面积4350万平米由西安市政府和中国国电集团合作的西安供热项目已正式启动。项目年实现发电量69.3亿千瓦时。其中西郊热电“上大压小”项目可解决西安城西区域900万平方米集中供热，南郊热电联产项目建成后将实现供热面积3450万平方米。西安城中村改造须整村拆除 否则项目不得开建7月6日，83个城中村改造项目亮相对西安市首批取得城中村改造方案批复的83个项目进行报道后，引起了广泛关注。西安市城改办城中村工作处处长任胜利：城中村改造只有坚持“整村拆除、安置优先”，才能改变过去只建不拆，违法建设屡禁不止的恶性循环，确保改造规范有序，确保群众按期回迁。两个要求：改造计划批复不等同于改造方案批复；整村未拆除的，其他建设项目不得开建。纺织城新引7项目 西安普华浅水湾项目已开工从西安市纺织城地区综合发展办了解到，市纺织城地区综合发展办新引进了7个项目（包括堡子村商业广场项目、柳灞新城项目、西安普华浅水湾项目等，总投资46亿元，其中商贸类项目3个，房地产项目2个，总部经济体项目2个），总投资达46亿元人民币。截至目前，纺织城地区综合发展项目已策划包装了32个项目，开工项目18个，计划投资89.45亿元，包括三棉学校项目、灞桥滨河生态公园项目等。此外，市纺织城地区综合发展办又新引进了7个项目，目前，西安普华浅水湾项目、陕西高速机械化工程有限公司总部经济体项目已开工建设，堡子村商业广场项目已起草完成入区协议和相关合同，预计本月可正式签约。另悉，纺织城地区的三棉、六棉棚户区改造方案及安置小区、村民拆迁安置方案将在本月内制定完成，目前70亩用地手续已审批完毕，计划下半年开工建设。市规划局对沿街建筑外立面提出整改建议，恢复古城颜色规划局：“定色”增强历史感由于西安市沿街颜色过于跳跃，而且为了增强城市历史感，此次统一沿街色调是西安市的城六区，还包括长安区、临潼区，这些地方的主、次要干道，包括大型商业、住宅楼全部统一色调。这项工程是2008年5月6日，经过国务院正式批复过的。三种颜色可演变为39种依照西安市第四次城市总体规划，明西安城、唐长安城、长安龙脉及唐城绿带 （西安南北中轴及唐城绿带两侧各100米范围内）全部主、次要道路必须改造沿街所有建筑（包括商业、住宅建筑）颜色，使之彰显出浓厚的仿古风格。而至于西安市其他位置建筑物并不需要全部改造为这类风格，只需要配合老城区内的仿古风格进行改造。当然颜色也不能使用红、蓝、绿等比较跳跃的颜色。规划中确定为灰色、土黄色、赭石色，其实这三种颜色由于色值不同每种颜色又可以多扩展出12种颜色，总共有39种颜色可供选择。二、7月西安房地产市场状况（一）整体状况：表一：西安7月各区成交统计27周28周29周30周月套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价城东区397418732343084004371226428713464288 城南区959557260458507045192765565830325568城西区（含高新区）20844722504649250457327652409844734城北区489406641841934774324361411217454174城内区9950581195606142703711463274746007周销售套数215217141973174275814954 周销售均价46714921 5099 5125 表二：1-7月份每月统计月份一月二月三月四月五月六月七月套数/均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价22394488473045216718461366854670762246456353471975814954销售面积31万61万93.89万84万98.88万110万71.17万 从表一、表二可看出，l 从1-7月来看全市销量呈现表现较为平稳，局部有小幅震荡，7月份全市普通住宅销售面积71.17万平米，较上月下滑明显，环比6月份下降55%；l 本月每周销量均在1700套左右，27周销量更是突破2000套，为近来最好成绩，本月成交套数较上月上涨1228套，涨幅为19%；l 全市普通住宅均价整体表现较为震荡，本月初全市住宅均价大幅下跌之后，紧接着均价呈现走高态势，本月普通住宅成交均4954元/平米，较上月上涨235元/平米，环比上涨4.9%。l 7月在西安楼市中素有“淡季”的称谓，今年7月以来，市场行情好转，80后年轻人群成家置业的强大刚性需求促进下，本月开发企业继续拉动市场，从每周销量统计图上可以看出，近来销量依然保持稳定，受各方因素影响，预计西安楼市或将顺利度过“淡季”。（二）以下为6月份西安各城区的行情简析：表三：1-7月各分区销售情况月份一月二月三月四月五月六月七月项目套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价城东区5773937102339851380430612894039144939751219419613464288城南区8554936152151872434521225175299262750422154561430325568城西区287435253442158964922928453512284761118846589844734城北区4123684139835761580397615223968176139761313399217454174城内区10855352545644428505142955145575474479513347460071、城东区城东区27周28周29周30周7月套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价397418732343084004371226428713464288 本月城东区商品房累积销售1346套，较上月上涨127套，上涨10%；普通住宅成交均价为4288元/平米，较上月上涨92元/平米，上涨2%。从7月份普通住宅行情走势图可以看出，城东区销量呈现波动发展态势，27周过后，销量持续回落，28周销量大涨达到400套之后，本周销量较上周又有小幅降低；均价方面，27周均价大跌之后，近两周持续上涨，30周均价较上周下跌84元/平米，环比下跌1.92%。城东区作为全市房地产市场起步较早的区域，环境及周边配套都比较成熟， 目前渐渐兴起的浐灞区域成为城东区房地产市场新的亮点，本月城东各案售楼部客流减少，但浐灞区域以及浐河沿岸区域项目销售比例增加，对稳定城东销量起到重大作用，从另一方面也看出，目前置业者从追逐良好交通，商业配套等成熟区域项目转向对环境与升值空间的偏爱更多一些。2、城南区城南区27周28周29周30周7月套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价959557260458507045192765565830325568本月城南区商品房累积销售3032套，较上月上涨1822套，上涨85%；普通住宅成交均价为5568元/平米，较上月上涨46元/平米，上涨0.8%。从7月份普通住宅行情走势图可以看出，城南区销量呈现阶段性上涨态势，上月销量持续上涨，本月月初销量达到最高值后迅速回落，紧接着销量逐步上涨，月末销量上涨61套，环比上涨8.66%；均价方面，7月份城南区普通住宅均价表现为震荡态势，28周成交均价大涨后，29周均价大幅下跌，进入30周后均价又迅速走高。本月成交主要以曲江片区为主，在前段时间刚性需求的迅速释放后，本月改善型需求比列有所增加，特别是曲江片区等高价位项目也有所增加，拉动本月均价上涨。3、城西区城西区（含高新区）27周28周29周30周7月套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价20844722504649250457327652409844734 本月城西区商品房累积销售984套，较上月下降204套，下降17%；普通住宅成交均价为4734元/平米，较上月上涨76元/平米，上涨2%。从城西区7月普通住宅行情走势图可以看出，27周城西销量大降之后，销量呈现逐步走高的态势，本周销量较上周上涨13套，环比上涨10.40%；城西区普通住宅均价整体呈现上涨态势，前段时间城西区均价保持在4600元/平米波动，29周略有下滑，30周均价较29周上涨667元/平米，环比上涨14.58%，上涨幅度较大。本月城西区成交主要集中在丰庆公园及大唐西市等区域，购买人群主要以二次置业改善型居住为主，带动本周成交面积与成交均价均有大幅上涨。4、城北区城北区27周28周29周30周月套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价489406641841934774324361411217454174 本月城北区商品房累积销售1745套，较上月上涨432套，上涨33%；普通住宅成交均价为4174元/平米，较上月上涨182元/平米，上涨5%。从城北区7月份普通住宅行情走势图可以看出，前段时间城北区成交表现良好，每周销量均在400套左右，30销量较29回落明显，数据显示，30周城北区成交套数环比下降24.32%；成交均价持续上涨，29周均价突破4300元/平米，为近来最高值，30周均价较29周大降212元/平米，环比下跌4.91%。受传统淡季影响，各区销量均有较大回落，近来城北区文景路，未央大道以及多条凤城路处于道路改造过程中，交通紧张，严重影响购房者看房热情，虽然各案也积极推出部分优惠试图拉动销量，但成交量并不理想。5、城内区城内区27周28周29周30周月套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价9950581195606142703711463274746007 本月城内区商品房累积销售474套，较上月下降5套，下降1%；普通住宅成交均价为6007元/