助理房地产策划师习题及参考资料.doc

单选 1、房地产是（ A ）的总称。 A、房产和地产 B、房产经营和地产 C、房产和地产经营 D、房产经营和地产经营 2、房地产业是国民经济的（ A ）产业。 A、支柱性 B、相关性 C、重要性 D、效益性 3、策划是按特定程序运作的（ B ）工程。 A、科学 B、系统 C、计划 D、目标 4、（ B ）年，邓小平的南巡讲话和十四大做出了关于建立社会主义市场经济体制的决策后，中国的房地产业迎来了第一次发展的机遇。 A、1991 B、1992 C、1993 D、1994 5、商品房是指房地产开发企业建设并（ D ）的房屋。 A、出售 B、出租 C、转让 D、出售出租 6、房地产业在国民经济发展中起着非常重要的作用，具有（D ）的职能。 A、投资、开发 B、投资、经营 C、经营、服务 D、投资、开发、经营和服务 7、把房地产行业分为廉租房，经济适用房，商品房等，是按（ C ）来分类的。 A、房地产的用途 B、房地产建筑结构 C、住宅供给的对象 D、国家政策 8、从房地产开发企业现状来看，房地产开发企业以（A ）为主。 A、内资 B、内资和民营 C、外资 D、外商和港澳台投资 9、采取联合战略，与有钱有地的发展商进行强强联合，以企业管理和项目运作等智力输出为前提来获取土地。这种方式为（ D ）。 A、资金实力型 B、土地储备型 C、政府补偿型 D、品牌主导型 10、我们认为策划就是（ A ），策划是一项立足现实，面向未来的活动。 A筹划或谋划 B、计划或筹划 C企划或筹划 D、企划或计划 11、根据国家有关规定，土地使用权出让的最高年限为（ D ）年。 A、40 B、50 C、80 D、70 12、土地使用权转让是指（A ）将土地使用权再转移的行为。 A、土地使用者 B、国家土地所有者 C、开发商 D、业主 13、策划在本质上是一种运用脑力的（B ）行为。 A、智慧 B、理性 C、经济 D、商业 14、正确的策划是围绕某一活动的（B）进行的。 A、现实情况与信息 B、特定目标 1 C、特定程序 D、变化趋势 15、房地产项目策划是从发展商（D）开始，到（ ）全过程的策划，即房地产项目全程策划。 A、市场调查、 房地产销售 B、市场调查、 房地产售后服务 C、获得土地使用权、 物业管理 D、市场调查、 物业管理 16、房地产建设项目的创新首先是在（ A ）上的创新。 A、开发理念 B、设计规划 C、物业管理 D、营销策略 17、房地产价格（ C）的地区，有利于市场竞争，有利于投资收益，是好的投资地段。 A、限制严格 B、受政府政策影响强 C、放开 D、垄断 18、城市若主要向河、湖、海的方向发展，将市区到水边的地段作为好的投资地段其依据是（ C ）理论。 A、上风口发展 B、高走 C、近水发展 D、沿边发展 19、选择房地产投资位置时，不仅要注意预见其升值的潜力，还要避开因各种原因可能降值的地段，其理由是（ A ）选择投资地段。 A、以最有升值潜力 B、总揽全局 C、积极稳妥 D、敢冒风险 20、房地产项目策划是一个从市场到市场的过程（ B ） A、市场需求策划产品生产产品 B、市场需求生产产品销售产品 C、市场调查生产产品销售产品 D、策划产品生产产品销售产品 21、房地产项目策划要做出正确的决策，就必须分析房地产市场，研究它的（ C ）及市场参与者的交互作用和影响房地产价值的外部因素等，因此必须进行房地产项目市场调查。 A、动机、态度、物业特征 B、目的、形势、物业特征 C、动机、形势、物业特征 D、动机、动态、物业特征 22、房地产项目市场调查的原则不包括（ B）。 A、科学性 B、复合性 C、经济性 D、针对性 23、市场调查是一项（ A ）的系列活动，必须遵照一定程序来进行。 A、有组织、有计划 B、有目的、有组织 C、有步骤、有计划 D、有组织、有原则 24、区域环境调查是只对项目所在区域的（ A ）等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断的活动。 A、规划、景观、交通、文化、人口构成 B、规划、景观、交通、商圈、人口构成 C、规划、文化、景观、环境、人口构成 D、文化、景观、交通、环境、商圈 25、项目微观环境调研又称为项目开发条件分析，其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的（ C）进行分析，同时为以后的市场定位作准备。 A、操作性与程序 B、可能性与程序 C、可能性与途径 D、操作性与途径 26、竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括（ D）等方面。 A、形象、宣传、价格、销售策划和物业管理 2 B、产品、价格、策略、销售推广和物业管理 C、形象、价格、策略、销售策划和物业管理 D、产品、价格、广告、销售推广和物业管理 27、下列（ B ）形式不属于调查访问法。 A、面谈调查 B、拜访调查 C、电话调查 D、通讯调查 28、坚持“五多”原则是保证市场调查信息准确的前提。“五多”即是（ D ）。 A、多看、多听、多问、多开会、多思考 B、多看、多学、多听、多问、多开会 C、多看、多听、多问、多开会、多组织 D、多看、多听、多学、多问、多思考 正确答案：多看、多听、多问、多分析、多比较 29、在收集资料的过程中要做到（ B ）。 A、全面、准确、灵活 B、及时、可靠、灵活 C、准确、灵活、安全 D、全面、灵活、安全 30、在调查过程中，要注意掌握和控制调查的进度，保证调查的（ B ）。 A、准确 B、及时 C、可靠 D、质量 多选 72、房地产市场细分应遵循（ ABCD）基本原则。 A、可比性 B、可衡量性 C、可进入性 D、可盈利性 E、可行性 73、（ ABCDE ）是常用的定性预测方法。 A、经理人员意见法 B、销售人员意见综合法 C、统计需求分析法 D、顾客意见法 E、德尔菲法 74、投资是形成资产的经济活动，具有(BCDE ）特性。 A、资源消耗巨大 B、投资时间漫长 C、环境因素复杂 D、风险客观存在 E、资金回收缓慢 75、房地产投资的特征是（ ABCDE ）。 A、投资对象的固定性 B、投资过程周期长 C、受限因素多 D、缺乏流动性 E、良好的抗通货膨胀性 76、市场的作用包括（ ABCDE ）。 A、实现商品交换的媒介 B、联接社会生产和需要的纽带 C、调节供求关系的重要手段 D、竞争的场所 E、再生产过程实现的必要条件 77、投资前期是指从投资项目设想到项目投资实施前的一段时间。包括（ ABCD ）等具体阶段。 A、投资机会研究 B、投资项目建议 C、投资项目可行性研究 D、投资项目评估 E、投资决策 78、房地产项目投资特性包括（ABCD ）。 3 A、前期工作十分重要 B、增值与保值 C、替换性 D、法规约束与保护 E、金融的作用 79、前期工作的主要内容包括（ABCDE ）的谈判与签约。 A、获取土地使用权 B、实现现场的“五通一平” C、征地、拆迁、安置和补偿 D、有关合作协议 E、安排短期和长期信贷 80、安投资环境要素内容的不同，可划分为（ ABCD ）等若干类型。 A、社会环境 B、政治环境 C、经济环境 D、法律环境 E、基础设施环境 三、判断 1合同已设立、变更或终止民事权利和义务关系为主要内容。 2已办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。 3住宅产业是国民经济的支柱性产业，有必要对房地产广告进行严格的管理和监督。 4、名义需求对房地产市场营销活动具有直接的意义，并作为房地产企业进行投资决策和制定营销战略的重要参考依据。 5、房地产形式产品是房地产核心产品的基本载体，包括房地产的区位、质量、室外环境等等。 6、房地产形式产品是顾客识别房地产产品的主要依据。 7区位即项目所处的位置和具体地点对房地产项目开发至关重要。 8、一般来说，项目的策划都是从拿地的那一刻起开始的。 9、市场细分有利于房地产企业开发新产品，开拓新市场。 10、随着市场经济的发展，房地产已进入了买方市场。 11、土地使用权的出让最高年限是70年。 12、项目的宏观换环境调研又称为项目开发条件分析。 13、房地产的项目定位策划是解决产品的供需规划问题。 14、潜在需求向有效需求转变在很大程度上取决于消费者内在条件的可变通程度。 15房地产业在我国是一个新兴行业，是第三产业的重要组成部分。 16房地产开发最本质的特征是风险性。 17城市规划是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的框架。 18住宅小区品牌策划的内在品质是一切软件和硬件。 19对开发商而言，容积率越高越好。 20人文是房地产策划原则中的最重要的原则。 一、问答题 1、物业管理前期介入的可行性分析包括哪些内容？ (一)经济效益的可行性 任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。 4 如何考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析： 1.从房地产开发的角度 从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入费由房地产开发商负责承担)，假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期等等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。 2.从物业管理公司的角度 物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一面是：可能增加成本费用(如果费用由物业管理公司承担)。 3.从社会总体的角度 从社会总体角度来看，由于前期的介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。 综上分析：利明显大于弊，政府应大力扶持物业管理的早期介入。 (二)技术力量的保证 为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批的人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式： (1)长期介入人员(23人)：由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。 (2)短期介入人员(34人)：由公司经理、部门经理 2、什么是房地产市场细分？其作用有那些？ (1) 市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。那么，这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，则称之为房地产市场细分。 (*2)房地产市场细分有利于营销者找到有利的市场方向，掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。 通过房地产市场细分把自己的优势力量集中在目标市场上，做到有的放矢，才能取得更大的社会经济效益。 房地产市场营销者通过房地产市场细分，能针对目标市场制定适当的营销组合方案，从而把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出适合自身企业的房地产开发经营特色之路来，从而提高自己的市场占有率和知名度。 3、如何使用房地产项目投资环境评价原则中的比较性原则？ 应用swot分析法则进行展开 4、请说明物业管理招投标的含义及招投标程序，并用简单图示说明。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国 5 家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 步骤一：招标准备步骤二：招标备案步骤三：招标公告发布或投标邀请书发出步骤四：投标报名和投标人资格预审步骤五：现场踏勘步骤六：招标答疑步骤七：编制标底步骤八：投标文件的编制步骤九：投标步骤十：组建评标委员会步骤十一：开标步骤十二：评标步骤十三：中标候选人的公示步骤十四：中标人的确定步骤十五：定标和发放中标通知书步骤十六：招标备案步骤十七：合同签订步骤十八：投标报名费、保证金的退还 二、情景题 1、某房地产开发公司现在欲对其新近开发的房地产项目做市场调研，假如你是这家房地产开发公司的市场部经理助理，请你帮助做一个市场调研的问卷，你将按照怎样的问卷设计流程进行此工作？ 一)确定所要搜集之资讯 (二)决定问卷调查方式 (三)决定问题内容 四)决定问题形式5决定问题用语 六)决定问题先后顺序 七)决定检验可靠性问题 (八)决定问卷版面布局 九)试查 (十)修订及定稿 2、某住宅小区信息传输信道采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。同时，。据这些情况，请你判断该住宅小区智能化系统等级是几级？并简述其他两级标准内容。 一是普及型，即应用现代信息技术实现住宅小区设立计算机自动化管理中心；水、电、气、热等自动计量、收费；住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理；住宅的火灾、有害气体泄露实行自动报警，以及对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运动状态实行远程监控。 二是先进型，它除应用现代信息技术和网络技术实现普及型的全部功能要求外，还实行住宅小区与城市区域连网，互通信息，资源共享；通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动运算（或具备实施条件），以及通过家庭电脑实现阅读电子书籍或出版物等（或具备实施条件）。 6 三为领先型，应用现代信息技术、网络技术和信息集成技术除实现先进型的全部功能要求外，还将实施住宅小区开发生命周期的现代信息集成系统，达到住宅小区建设提高质量、降低成本、缩短周期、有效管理、改善环境的目标。 三、案例分析题 1、小张刚从某工程学院毕业，专修建筑装饰与装修，应聘某房地产开发公司工程技术部，公司干刚做完某建筑项目，王总想请小张对其建筑装饰材料做一下使用效果评价已对其进行聘任考核，请你帮助小张拟定一份简单的建筑装饰材料使用效果评价方案。 1装饰效果 优美的建筑装饰效果不在于多种高档材料的堆积，而在于材料的合理配置，包括色彩的运用和质感。因此，评价装饰效果主要考察色彩和质感。 (1)色彩是建筑装饰效果最突出的方面，它是构成人工环境的重要内容。对建筑物的外部色彩，主要看它是否与建筑物的功能、规模、环境相适应，是否与周围的道路、园林、建筑小品及其他建筑物的风格和色彩相和谐；对建筑物的内部色彩，不仅要从美学的角度考虑，还应观察它是否与建筑物的功能及人们从事不同活动时的需要等相适应，能否对人们的心理和生理均产生良好的作用。 (2)质感是人们对材料质地的感觉。装饰材料质感有坚硬或疏松，细腻或粗糙，清晰或混浊，厚重或轻薄，平滑或凹凸等，不同的质感对建筑装饰效果及风格、人们情绪等都会产生影响。 2耐久性 用于建筑装饰的材料，要求既美观又耐久。通常建筑物外部装饰材料要经受日晒、雨淋、霜雪、冰冻、风化、介质的侵袭，而内部装饰材料要经受摩擦、潮湿、洗刷等的作用。因此，评价一个建筑装修的好坏，还要根据装饰材料的以下性能评价其耐久性：力学性能，包括强度(抗压强度、抗拉强度、抗弯强度、冲击韧性等)、受力变形、粘结性、耐磨性以及可加工性等。物理性能，包括密度、表观密度、吸水性、耐水性、抗渗性、抗冻性、耐热性、绝热性、吸声性、隔声性、光泽度、光吸收性及光发射性等。化学性能，包括耐腐蚀、耐大气侵蚀性、耐污染性、抗风化性及阻燃性等。 各种建筑装饰材料均各具特性，良好的建筑装修就要根据使用部位及条件不同来适当选择建筑装饰材料，以保证建筑装饰工程的耐久性。目前，考虑耐久性时还应考虑大气污染问题，如由于城市空气中的二氧化硫遇水后对大理石中的方解石有腐蚀作用，故大理石不宜在室外使用。 3经济性 建筑装饰的经济性即从经济角度考虑建筑装修所选用的材料是否合理。评价建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。 4环保性 由于装饰材料的大量使用，使得室内环境质量受到严重影响，所以在评价时应考虑装饰材料的环保性。 7 2、徐总刚刚接收某一新型物业，业主提出在顾客入住和物业服务费收取方面的规范管理要求，并要求提供一份完整的顾客入住服务流程和物业服务费收取流程。请你帮助徐总完成这两项流程规划及其流程图。 业主入住流程图 一、销售部 1.办理入住须携带资料：业主本人身份证件原件，入住通知书、东亚上北中心房屋验收单、商品房买卖合同正本及副本原件。若业主委托他人办理房屋入住手续，除以上资料外，被选手人须另外提供为主本人的授权委托公证书原件、被委托人身份证原件。 2.客户出示身份证件、入住通知书及东亚上北中心房屋验收单，由安保人员确认身份进入交房现场接待区（每户限两人）。 3.签署东亚上北中心房屋验收单、填写“东亚上北中心入住流程表”，并由销售代表进行确认。 4.业主与销售代表按入住结算单确认缴款金额，填写“缴款书”。由销售代表带领到财务组办理缴费。 二、财务组 1.业主出示已签署的东亚上北中心房屋验收单、购房发票或收据原件，财务组核对无误后留存东亚上北中心房屋验收单第二联。 2.由账务对缴款书和入住结算单审核无误后进行缴费（POS或现金）。 3.财务人员复核缴费金额。 4.开具发票。 5.财务经办人在“入住流程表”上签章确认。 6.销售代表带领业主到合约客服组办理。 三、合约客服部 1.合同客服组确认“入住流程表”上财务签章。 2.业主签署“买卖合同补充协议”、“委托代办协议”、“授权委托书”，并填写房屋产权转移单。 3.合约客服组收回商品房专卖正、副本原件及办理产权的相关资料，业主在资料交接清单上签字。 4.合约客服组经办人在入住流程表上签章确认。 5.合约客服组填写办理入住确认单并盖章，将入住流程表、办理入住确认单第一联留存归档，将其余二联入住流程表、办理入住确认单交给销售代表，到物业部。 四、物业组 将入住流程表第二联、办理入住确认单第二联交到物业公司，办理物业相关手续，办理完毕后，物业公司出具入住手续会签单。 五、钥匙交接部 1.业主将入住流程表第三联、办理入住确认单第三联及入住手续会签单交到交接组办理钥匙交接。 2.确认钥匙礼盒内容：户门钥匙一把、房屋质量保证书、房屋使用说明书、上北中心业主VIP卡及业主VIP卡服务手册。 8 六、业主入住手续办理完毕。 物业管理服务费日常收取工作流程图 财务部在客户/租户首期物业管理服务费到期前20日， 制作缴费通知单，发至客户服务中心 1. 缴费通知单须加盖物业财务章，一式三联 2. 客服中心负责与合同要约单核对通知单各项 3. 客服中心核对无误后在通知单第一联上签字接收 客户服务中心将缴费通知单第二联送至客户/租户处，并由其相关人员在第三联签字接收 财务部将客户/租户每日的缴费情况，做汇总 以日报、周报、内部联络单格式