房地产项目详细流程.doc

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膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁肈膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁肈膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁肈膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁肈膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁肈膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁肈膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁肈膇莇薃袀肃莇蚆肆罿莆螈衿芇蒅蒇蚂膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒁蚆羄膆蒀蝿螆肂葿蒈羂羈薈薁螅芇薇蚃羀膃薆螅螃聿薅薅羈肅膂蚇袁羀膁螀肇艿膀葿袀膅腿薂肅肁腿蚄袈羇芈螆蚁芆芇蒆袆膂芆蚈虿膈芅螀羄肄芄蒀螇羀芃薂羃芈芃蚅螆膄节螇羁肀莁蒇螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈 房地产项目详细流程及相关工作内容主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况前期部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件前期部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响前期部的因素详细了解。前期部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况前期部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目前期部的影响和支撑。前期部土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。前期部了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本、效益估算前期部了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、前期部周期的安排前期部土地初判结果汇报将土地初判结果向决策层汇报宗地的详细情况、项目初步分析、房地产市场初步分析、初判结果前期部项目策划由专业机构做项目策划书项目市场调查、定位（见附件一）目标明确、市场推广策划投资效益分析，综合评价集团风险管理部及专业机构前期部、营销部详规完成详细规划方案设计根据项目策划书及控规做详细规划设计方案总师办前期部、营销部项目深判由专业机构做可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析专业机构该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。专业机构现状图（四至六份、电子文件）专业机构市场深度调研营销部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等总师办：负责协助进行区域市场调研专业机构营销部、总师办项目最终定位营销部、总师办：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议专业机构营销部、总师办成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选总师办、成本部：协助进行方案设计和成本测算专业机构总师办、成本部前期部周期及付款计划工程部、成本部、营销部：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定前期部节奏。 专业机构工程部、成本部、营销部项目方案确定专业机构投资效益分析专业机构项目确定决策层根据可行性研究报告做出判断由前期部门负责土地投标及报批报建工作总师办负责设计委托及相应管理前期部寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务部、法律顾问：给予技术及资源上的支持财务部法律顾问项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究财务部法律顾问项目招商版盈利能力分析财务部法律顾问明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务部：制定项目财务部数据财务部法律顾问合作伙伴确定财务部、集团风投部、法律顾问：制定合作方式、投资回报财务部法律顾问合作方案确定财务部法律顾问合作细节确定财务部法律顾问引资（商业计划书）签署战略合作协议财务部、集团风投部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档财务部法律顾问合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务部、集团风投部、法律顾问：协助办理股权、增资等相关财务部问题。综合管理部：工商局办理公司注册财务部法律顾问土地招拍挂投标、摘牌投方案标项目方案确定总师办、成本部：项目方案前期部总师办投经济标确定土地价格上限成本部、财务部：经济标编制前期部成本部拍卖竞争对手分析、确定土地价格上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术前期部摘牌并签订土地拍卖成交确认书竞争对手分析、确定土地价格上限、价格敏感性分析、制定出价战术集团风险投资部及公司领导签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法律顾问：合同条款的草拟和完善财务部：提供资金前期部、成本部获取土地证土地出让合同获取土地证法律顾问协同：提供土地出让合同前期部法律顾问出让金、交易费交费证明财务部：提供资金缴纳出让金、交易费前期部法律顾问交费证明缴纳土地费用前期部地籍图4份（薄膜图）前期部土地登记申请书前期部土地确权来源证明文件前期部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综合办：提供相关证明资料前期部土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司前期部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同前期部确权企业投资项目备案办理房地产前期部资质预审表前期部委托工程部咨询资格机构编制申请报告总师办：协助提供相关项目资料前期部向项目备案机关提交申请报告前期部前期部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）前期部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）前期部土地出让合同提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图前期部交费证明缴纳土地费用前期部1：500现状地形图3份前期部进一步修正详规总师办：委托设计详规总师办工程部、营销部取得建设用地规划许可证完成项目登记、安全审查、地震安评、环保初审（环评报告）、交通评估、预备计划、项目报建前期部报批规划方案设计提供设计任务委托书、项目策划书、规划设计要点营销部：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见总师办明确设计院选择标准总师办制定设计组织计划总师办方案设计组织方案与设计院选择与合同签订法律顾问：合同文义审核成本部：成本审核总师办法律顾问、成本部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交付标准，及规划指标、环境指标的初订成本部：依据建筑规划、景观规划及交付标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合总师办完成相关设计工程部：参与制定交付标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见总师办成本部、工程部、营销部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见前期部：提供各项前期配套费用标准总师办成本部、工程部、营销部、前期部彩色总平面图（含经济指标）送规划预审总师办部：负责提供图纸前期部修建性详规成果前期部：提供参考意见总师办详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（规划方案公示）总师办：负责提供图纸前期部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程部效果提供合理化建议工程部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见总师办、成本部彩色立面效果图送规划预审及审批（上报主管部门）总师办：负责提供图纸前期部建筑方案报建图总师办：提供报建图纸前期部景观概念方案设计及确定营销部：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程部：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见成本部：成本核算及成本指标控制景观部、总师办指标确认阶段项目成本指标确定营销部：对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程部 总师办 前期部 财务部：项目前期、工程部、配套、费用等指标落实总师办、工程部、成本部、财务部前期部、营销部、项目考核指标确定营销部：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程部：根据项目方案及销售推盘方案制定工期总师办、工程部、成本部、财务部营销部年度考核指标调整营销部：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程部：制定工期总师办、工程部、成本部、财务部施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定成本部：配合总师办进行设计招投标工程部管理：对结构方案、设备选型进行评估法律顾问：合同的审核总师办 法律顾问制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交付标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标营销部：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交付标准的讨论制定工程部：提供工程部技术专业建议总师办、景观部、成本部结构方案及设备选型研讨及确定成本部：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选工程部：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈总师办总师办地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过总师办向设计提供地质勘察报告总师办：负责提供规划总平面图工程部施工图成果总平面图总师办放线图总师办桩位图总师办施工图报建图总师办消防、人防报建图总师办施工图审查全图及计算书总师办编制典型楼座建安预算成本部施工图会审成本部：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程部：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈总师办，进行调整变更总师办 成本部、工程部施工图全图结合以往物业客服反馈经验，图纸设计便于使用维修总师办编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化营销部：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化总师办：负责图纸优化变更工程部：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化成本部工程部综合管网方案设计前期部：提供各专业局设计条件总师办景观扩初及施工图设计成本部：成本核算及费用控制景观部、总师办景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化营销部：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定景观部：负责图纸优化变更工程部：对选材、工艺做法提出专业性意见成本部工程部建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表总师办：配合提供设计院盖章确认前期部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）总师办：提供所需图纸前期部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书前期部建筑方案送审建筑设计方案申报表总师办：配合提供设计院盖章确认前期部1/500现势地形图1份前期部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部投资计划前期部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型前期部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书前期部取得许可证投资计划(项目备案)前期部大配套财务部：提供资金保障前期部小配套财务部：提供资金保障前期部消防证明总师办：负责提供消防报建图前期部绿化证明景观部、总师办：负责提供绿化报建图前期部人防证明总师办：负责提供人防报建图前期部地名证明营销部：确定楼、栋号排布和地名意义前期部施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程部提供队伍信息工程部规划局批复的项目总平图及电子文件前期部首层平面图总师办：出图及图纸问题解决工程部：现场配合前期部按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程部：配合勘测、清除现场障碍前期部施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护前期部移交施工单位移交施工单位总师办：现场发现问题，及时解决工程部：组织施工单位交接，做好交接记录前期部施工许可证建设用地规划许可证前期部建设工程规划许可证前期部竣工档案责任书、散装水泥商品混凝土审查完成前期部施工招标备案、合同备案、鉴证前期部建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务部建设项目年度投资计划（当年计划）前期部施工图审查总师办：负责提供施工图及计算书前期部质量监督登记表工程部：配合办理，与相关部门接触，搞好关系前期部安全措施工程部：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。前期部安全施工措施登记表工程部：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理前期部交费各专业会签单住建局各内部相关部门及配套各专业局确认前期部销售许可证营业执照前期部 资质证书前期部国有土地使用证或建设用地规划许可证前期部年度投资计划(项目备案)前期部建设工程规划许可证总师办：负责提供