2006年上海最新房地产市场研究报告.doc

2006年上海最新房地产市场研究报告集团研究发展部供稿 责任编辑：周小海经济面1、宏观经济概况 前三季度，上海市经济运行态势良好，工业生产仍保持较快增长, 外商直接投资稳中有升，结构进一步优化, 居民消费价格温和上涨。 前三季度上海市工业生产仍保持较快增长。前三季度，上海市规模以上实现工业增加值3235.66亿元，比去年同期增长14.5%，增幅同比提高2.1个百分点。其中，轻工业892.83亿元，增长8.6%；重工业2342.83亿元，增长16.8%。 固定资产投资继续保持低速平稳的增长势头，投资2903.4亿元，比去年同期增长8.3%，增幅比上月回落1.2个百分点。固定资产投资发生比较明显的结构变化，其中，第一产业投资8.09亿元，比去年同期增长1.7倍，第二产业投资回升，投资890.91亿元，增长12.8%，增幅比上月提高1.7个百分点，第三产业投资增幅回落，投资2004.42亿元，增幅6.2%，增幅回落1.3个百分点。其中，房地产投资增幅稳步回升，1-9月，上海市房地产开发投资1002.67亿元，比去年同期增长6.6%，增幅比上半年回升6.2个百分点。 1-9月上海市外商直接投资稳中有升，结构进一步优化。外商投资呈现以下主要特点：一是吸收外资稳中有升，二是外资企业经济效益明显提高，三是大项目的主导地位明显；四是亚洲国家(地区)来沪投资占四成。 1-9月上海市居民消费价格温和上涨。19月，居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%,涨幅同比扩大0.3个百分点。其中，消费品价格上涨1.2%，服务项目价格上涨1.5%。2、城市建设 虹桥综合交通枢纽年底破土将成世界最大的交通枢纽虹桥交通枢纽站已经获得国家有关部门通过，最早于2006年底开工建设，2010年世博会前夕基本建成。届时，将有京沪高速铁路、沪杭磁悬浮等多条轨道交通线汇集于此，浦东、虹桥两大机场将由磁悬浮贯通。虹桥综合交通枢纽，占地26.6平方公里，距离虹桥机场仅400米，新枢纽站将成为京沪铁路的终点站，铁路吞吐量相当于上海新客站与上海南站的总和。虹桥的“超级车站”隐藏着一个巨大的布局变化：上海这座国际大都市的经济重心开始偏向西部区域，东西联飞将成为上海经济今后的发展重点。 “4纵3横1环”轨交网规划披露中心城45分钟直达根据上海“十一五”规划，上海将在2010年建成总共400公里、11条轨道交通线，每天将运送乘客近600万人次，承担全市公共交通出行量的35%以上，相当于中心城道路在现状基础上增加一倍。中心城区将形成“四纵三横一环”轨道交通网。“四纵”，即南北走向的3号线、7号线、1号线和8号线；“三横”，即：东西走向的2号线、9号线和10号线；“一环”，即4号线环线；其中除1号线、2号线、3号线、4号线（C字形）已建成外，8号线、9号线一期和4号线环线将先在明年年底建成通车，9号线二期和10号线也将在2010年建成通车。届时，市民在中心城任意两点乘地铁出行，时间不会超过45分钟。政策面2005年突如其来的宏观调控让上海房地产市场经历了一次狂风暴风雨的洗礼，而2006年的上海楼市虽然仍在调控阴云笼罩之下，发展的步伐却从容许多。政策仍是一个接一个的出来，市场仍是风云变幻，而无论是开发商、购房者、以及各类房产专业人士，却在理性的心态下坦然接受了这些变化，颇有些“见怪不怪”的意味。不过综合2006年上海房地产市场的发展情况来看，我们不难得出这样的一个规律，政策对市场有着不可估量的影响力。因此在2006年底，我们就来为这一年来出台的大政策做一个回顾点评。 政策一：2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 政策二：2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 政策三：2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。 政策四：2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。 政策五：2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。 政策六：2006年7月6日，建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。 政策七：2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 政策八：2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 政策九：2006年7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。 政策十：2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 政策十一：2006年8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。 市场面1、1-9月房地产市场分析 2006年1-9月，上海房地产开发投资额1002.67亿元，同比增长6.6%；商品房累计新开工面积为1826.08万平方米，同比下降7.6%；累计竣工面积1534.62万平方米，同比增长1.3%。1-9月，上海商品房累计销售面积为2057.95万平方米，同比增长15.2%，累计销售额为1481.93亿元，同比增长16.8%。 商品住宅市场2006年1-9月，上海住宅累计投资额为661.52亿元，同比增长1.2%；累计新开工面积为1366.23万平方米，同比下降9.8%；累计竣工面积为1235.49万平方米，同比减少4.1%。1-9月，上海住宅累计销售面积和累计销售额分别为1834.64万平方米和1283.88亿元，同比分别增长9.5%和9.5%。商品住宅销售增长平稳，而有效供应及潜在供应却继续下降。 2006年1-9月，内环以内住宅累计成交均价达17700元/平方米，内外环间住宅累计成交均价9200元/平方米，外环间住宅累计成交均价达5600元/平方米，可见上海楼市房价基本盘比较稳定的。图1：2006年1-9月上海商品房新开工、竣工和销售面积 写字楼市场2006年1-9月，写字楼累计新开工面积为101.39万平方米，比去年同期减少了16.8%；累计施工面积646.75万平方米，同比增长10.0%；累计竣工面积60.17万平方米，同比增长4.6%；累计销售面积和累计销售金额分别为97.65万平方米和121.50亿元，同比分别增长108.2%和112.0%。图2：2006年1-9月上海商品住宅新开工、竣工和销售面积 商铺市场2006年1-9月，上海商铺累计新开工面积为157.90万平方米，比去年同期减少15.4%；累计施工面积为958.81万平方米，比去年同期增长12.2%；累计竣工面积为124.93万平方米，比去年同期91.8%。1-9月，上海累计销售商铺87.40万平方米，同比增长80.4%，销售额为56.29亿元，同比增长76.1%。图3：2006年1-9月上海写字楼新开工、竣工和销售面积 2、十月份房地产市场分析 10月，房地产交易市场进入第二个传统销售旺季“银十”，但是，随着上海高层领导的调整，购房者对市场的预期有所调整，2006年10月，上海商品房交易量在连续3个月递增之后首次减少，全月共成交商品房208.81万平方米，同比增长21.48%，但较上月减少8.74%。图4：2005年1月-2006年10月上海商品房成交走势（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）10月住宅成交情况：住宅市场成交量减少，外围化、低价位化重现。10月，虽然处于传统的“银十”销售旺季，但是受整体市场环境影响，全市住宅成交量增长乏力，加上9月销售量较大，10月住宅成交量环比出现较大幅度萎缩。10月上海全市共成交住宅14976套、170.77万平方米，分别比9月份环比减少了11.63%和11.43%。图5：2005年1月2006年10月上海住宅成交走势（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）从成交区域结构看，10月上海住宅重新出现郊区化趋势，内环以内和内外环间所占比例减少，外环以外所占比例增加，区域结构呈现外围化趋势。10月，上海内环以内住宅成交量为13.39万平方米，环比减少45.02%，所占比例由9月份的12.64%减少到10月份的7.84%。内外环间住宅共成交53.77万平方米，环比减少14.28%，所占比例由9月份的32.53%减少到10月份的31.49%。外环以外商品住宅成交量略有减少，共成交103.61万平方米，环比减少1.99%，所占比例由9月的54.83%增加到10月的60.67%，增加了5.84个百分点。表1：2006年1-10月住宅成交面积环线分布(单位：万平米) 月份06:0306:0406:0506:0606:0706:0806:0906:10内环以内22.6732.6139.4224.6718.1114.5124.3613.39内外环间62.6387.8397.8251.6147.5050.8562.7253.77外环以外94.37113.02146.7793.1588.61109.40105.71103.61全市合计179.66233.46284.01169.42154.22174.76192.80170.77图6：2006年1-10月上海二环三区住宅成交情况10月整个成交量最大的是浦东新区，共成交26.73万平方米，环比减少31.73%。而成交量增长率最快的是崇明县，环比增长率高达140.47%。图7：2006年10月上海分区住宅成交走势（单位：万平方米）10月，住宅成交单价结构重心向下移动，成交价格重心下移至10000元/平方米以下。10000元/平方米以下的住宅成交比例占79.20%，较上期小幅增加4.90%。10000元/平方米以上的住宅10月成交比例为20.80%，比9月减少了5.00个百分点。其中，13000-17500元/平方米住宅成交所占比例减少最多，共减少4.10%。图8：2006年10月上海住宅成交单价结构10月，上海住宅成交户型结构与9月相差不大，大户型略有增加。140平方米以下住宅成交的比例基本不变，由9月份的77.40%微增到10月份的73.90%。180平方米以上大户型所占比例增加，占到15%，比9月增加了1.60个百分点。图9：2006年10月上海住宅单套成交面积结构传统的“金九银十”销售旺季已过，市场已经接近交易清淡的年关，开发商在9月大量推盘上市后，对年关市场没有寄予多大期望，减少了上市量，由此导致10月住宅新增供应量减半。10月，全市新增住宅供应量为111.51万平方米，较上月大幅减少45.35%。其中普通商品住宅的新增供应量为99.24万平方米，比9月大幅减少44.49%；配套商品住宅新增供应量继续锐减，只有12.28万平方米，较9月减少51.45%，占住宅总供应量的11.01%，较上月减少1.38个百分比。从分区来看，10月新增供应量前3位的区域是浦东新区、闵行区和松江区，分别为16.57万平方米、12.92万平方米和12.21万平方米。从住宅的新增供应量的环间分布来看，外环以内新增供应量所占比例回落，外环以外仍然是供应主力，所占比例回升。10月，外环以外