房地产评估(第1次)大学课程内容.doc

第1次作业一单项选择题(本大题共40分,共 20 小题,每小题 2 分)1. 有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用()A. 类似写字楼的客观收益B. 市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算2. 房地产估价中,下列对“两类专业意见”描述正确的是( )A. 咨询性或证据性的B. 鉴证性或参 /考性的C. 鉴证性或证据性的D. 两种专业意见所承担的法律责任完全相同3. 按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是( )A. 投资价值B. 成交价格C. 评估价值D. 理论价格4. 房地产的( )使房地产具有独占性A. 数量有限性B. 独一无二性C. 不可移动性 D. 用途多样性5. 收益递增递减原理可以帮助我们确定()A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡B. 最佳集约度和最佳规模C. 最佳用途D. 房地产与其外部环境是否保持协调6. 在估价报告中陈述( ),既是维护估价人员正当权益的需要,又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项A. 估价师声明B. 估价的假设和限制条件C. 估价方法D. 估价对象7. 现有甲乙丙三块地,土地单价分别是:甲为1000元/,乙为800元/,丙为500元/,其容积率分别是642如此三块地其他条件完全相同,则明智的买者应购买()A. 甲B. 乙 C. 丙 D. 无法确定8. 基准地价是城市中均质区域内的土地( )A. 最低价格 B. 最高价格C. 平均价格 D. 成交价格9. 在路线价法中,标准深度是道路对地价影响的转折点,即由此接近道路方向,地价受道路的影响而逐渐升高;由此远离道路方向,地价受道路的影响而( )A. 降低 B. 升高 C. 不变 D. 不确定10. 假设开发法在旧房地产中地价单独评估时,地价是房地产价格与房屋价格之( )A. 和B. 差C. 积D. 商11. 报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠A. 平均利润率B. 安全利率C. 经济增长率D. 银行贷款利率12. 对于建筑物与土地的组合来讲,假使有两块位置相当,面积相等的土地,其他各方面条件也均相同,其中一块土地上有一破旧建筑物,预计拆除费用会大于残值,因此,有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格,这种情况是基于( )原理造成的A. 收益递减原理B. 适合原理 C. 均衡原理D. 预期原理13. 在不违反城市规划的情况下,将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益,这是( )的体现A. 按份共有所有权;B. 建筑物区分所有权;C. 空间利用权;D. 地役权14. 某类房地产,在其购买时通常抵押贷款占七成,贷款年利率为6%,自有资金要求的资本化率为15%,则该类房地产的综合资本化率为( )A. 11.5%B. 8%C. 15%D. 8.7%15. 综合资本化率是求取( )时应采用的资本化率A. 土地价值 B. 建筑物价值 C. 房地价值 D. 建筑物与设备价值16. 从卖方角度看,成本法理论依据为()A. 成本费用价值论 B. 替代原理 C. 效用价值论 D. 预期原理17. 某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为( )A. 4858B. 5200C. 2700D. 626418. 银行一年期存款利率为10%,物价指数平均变动率为12%,房地产投资收益率为14%,社会平均收益率为 11%,则房地产报酬资本化率可确定为( )A. 10%B. 11%C. 12%D. 14%19. 实行房屋产权调换补偿方式的某拆迁房屋,经测算调换房屋的房地产市场价值为4500元/平方米,被拆迁房屋的房地产市场价值为3000元/平方米下列最接近产权调换差价的是( ) 元/平方米A. 7500B. 3750C. 1500D. -150020. 甲市一级商业基准地价为1800元/,乙市一级商业区基准地价为2000元/,则甲市商业用地价格比乙市( )A. 高 B. 低 C. 相等 D. 无法判断二多项选择题(本大题共40分,共 10 小题,每小题 4 分)1. 决定房地产供给量的因素( )A. 该种房地产的价格水平B. 该种房地产的开发建设成本C. 该种房地产的开发技术水平D. 房地产开发商对未来的预期E. 土地获得的难易程度2. 地价与一般物品价格的不同之处包括( )A. 生产成本不同B. 折旧不 同C. 价格差异不同D. 市场性质不同E. 价格形成时间和供求变化不同3. 能够运用平均增减量法进行估价的条件是( )A. 只要有历史价格资料,就可适用该法B. 历史价格持续上升,且上升的数额大致相等C. 历史价格持续下降,且下降的数额大致相等D. 历史价格时起时伏,且上升或下降的数额的绝对值相等4. 运用路线价法估价的前提条件是( )A. 道路较规整B. 各宗土地的排列较整齐C. 道路规整 D. 各宗土地的排列整齐5. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响,其相互关系为()A. 供给增加大于需求增加时,均衡价格下降,均衡交易量增加B. 供给增加大于需求减少时,均衡价格下降,均衡交易量增加C. 供给减少小于需求减少时,均衡价格上升,均衡交易量增加D. 供给减少大于需求增加时,均衡价格上升,均衡交易量增加6. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响,其相互关系为( )A. 供给增加大于需求增加时,均衡价格下降,均衡交易量增加 B. 供给增加大于需求减少时,均衡价格下降,均衡交易量增加 C. 供给减少小于需求减少时,均衡价格上升,均衡交易量增加 D. 供给减少大于需求增加时,均衡价格上升,均衡交易量增加7. 正常成交价格的形成条件是( )A. 公开市场,交易对象本身具备市场性B. 众多的买者和卖者C. 买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿D. 理性且自私的经济行为E. 买者和卖者都具有完全信息,适当的期间完成交易8. 根据投资开发后的房地产经营方式有( )A. 出售 B. 出租 C. 营业 D. 预售9. 成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金,由( )因素构成A. 折旧费B. 维修费C. 管理费D. 投资利息E. 房产税10. 运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件()A. 使用性质相同B. 地点相近C. 价格相同D. 交易日期与估价时点相近三判断题(本大题共20分,共 10 小题,每小题 2 分)1. 委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者 ()2. 国有土地使用权出让土地使用权出售房屋买卖,为成交价格成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定()3. 具有专门知识和经验取得相关资格的专业人员来从事( )4. 企业的特许经营权商誉客户基础员工队伍等不能作为估价对象()5. 就原始价值账面价值公允价值与市场 价值相对而言,房地产估价是评估房地产的公允价值市场价值()6. 均衡是市场价格运 行的必然趋势,如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格,则必然会出现过剩或短缺,导致卖者之间或买者之间的竞争,形成价格下降或上升的压力和趋势,并最终趋向于均衡价格()7. 如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值()8. 中华人民共和国担保法第35条规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分()9. 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅公寓写字楼商场停车场标准工业厂房仓库和土地等,其净收益是根据销售资料来求取,通常为销售收入扣除维修费管理费保险费房地产税和租赁代理费等后的余额()10. 非专业估价要承担法律责任,而专业估价不必须承担法律责任( )答案:一单项选择题(40分,共 20 题,每小题 2 分)1. A 2. C 3. A 4. B 5. B 6. B 7. A 8. C 9. C 10. B 11. B 12. C 13. C 14. D 15. C 16. A 1