XX小区立项申请报告.doc

第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称济宁XXXX居住小区建设项目二、项目承办单位山东XXXXX有限公司三、项目建设地点东临古槐路，南临机电一路，北临规划路。四、申请报告编制单位济宁市工程咨询院工程咨询资格等级：丙级证书编号：工咨丙11820060047发证机关：国家发展和改革委员会第二节 申请报告编制的依据一、国家及省市有关政策、法规和文件二、项目总体规划三、住宅建筑设计规范四、济宁市城市总体规划五、城市居住规划设计规范六、济宁市各类建筑取费标准七、济宁市土地分等级及基准地价八、2009年济宁市统计年鉴九、项目承办单位提供的有关设想及基础资料第三节 申请报告的编制范围项目研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。申请报告研究的主要内容有：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）市场需求分析（3）建设地点和建设条件（4）建设规模和建设内容（5）设计方案（6）项目进度安排（7）环境保护和节能（8）物业管理（9）投资估算及资金筹措（10）财务评价与社会效益分析第四节 项目开发单位基本情况山东XXXXX有限公司是在依托于母公司“青岛九方集团有限公司”的基础上组建成立的房地产开发企业，其注册资金3000万元人民币，房地产开发资质为二级。公司成立初期，主要是专为青岛九方集团有限公司承揽房地产开发业务，随着其业务的不断拓展，专业技术队伍的日趋成熟，内部管理机制的不断完善，于2003年11月经曲阜市工商登记注册，成立了“曲阜市XXXXX有限公司”，并于2004年经济宁市建设委员会批准取得了房地产企业开发暂定资质。又于2007年7月经山东省工商局批准更名为“山东XXXXX有限公司”，经济宁市工商局批准注册地变迁为济宁市。2008年2月经山东省建设厅批准核定为“房地产开发企业三级资质”。2010年经山东省建设厅批准晋升为为二级开发资质。公司现有职工33人，专业技术人员21人，其中：高级6人；中级10人。法人代表XXXX，1988年7月毕业于山东省建筑工程学院；19881995年在青岛胶南市建筑设计研究院从事结构设计工作；19952004年任青岛九方集团有限公司总经理。第二章 项目背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、济宁市概况济宁市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带，东邻临沂市，西接菏泽市，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安市交界，西北隔黄河与聊城市相望。济宁市是省级历史文化名城，国家重要的能源和原材料基地；是山东省重点规划发展的除青岛、济南以外的第三大区域性中心城市。现辖2区（市中区、任城区）、3市（曲阜、兖州、邹城）、7县（汶上、泗水、微山、金乡、嘉祥、鱼台、梁山），153个乡镇。总面积1.1万平方公里，总人口805.78万。境内有曲阜、邹城2座国家级历史文化名城和孔府、孔庙、孔林3个世界历史文化遗产，古老的京杭大运河、水泊梁山、微山湖等风景旅游胜地享誉海内外。济宁区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强，是一座加速成长中的工业城市，全国重要的能源基地，也是山东省重点发展的三大区域中心城市之一。济宁地处鲁苏豫皖结合部，是华东与华北、山东半岛与中原地区的通道。京沪、京九、新石铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，济宁还是全国内河水网重要枢纽，京杭大运河干线总长度为210公里，纵贯济宁南北，济宁机场为军民两用空港。市中区内开通公交车线路40条，出租车5千余辆，城区已联成四通八达的主体交通运输网。济宁先后荣获“全国科教兴市先进城市”、“全国平原绿化先进市”、“全国卫生城市”等称号，连续三次获得“全国双拥模范城”。近几年来，济宁市加快建设经济强市、文化名市、组群结构大城市，国民经济平稳快速增长。初步核算，2009年全市地区生产总值完成2279.19亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%，增速比上年回落0.4个百分点，比全省增幅高0.8个百分点。第一产业增加值270.41亿元，增长5.1%；第二产业增加值1264.81亿元，增长14.8%；第三产业增加值743.97亿元，增长11.4%。人均GDP达到28492元 （按现行汇率折算为4170.99美元），比上年增加1771元，按可比价格计算增长11.9%。地方财政收入占地区生产总值的比重达到5.9%，比上年提高0.3个百分点，经济运行质量有新的提高。二、济宁市城市建设及建筑、房地产业发展情况城市综合服务功能明显提高。全年园林绿化完成投资31579万元，新增园林绿地面积157.94公顷，建城区绿化覆盖率达41.17%，绿地率达39.63%，人均公共绿地达9.8平方米。市政道路设施建设完成投资76567.2万元，全年新修道路18条，新增道路长度28.921公里，面积121.92万平方米。维修道路128条，维修道路路灯共5493盏，新安装路灯1742盏，累计维修人行道24635平方米。市区污水处理工程完成投资37150万元。济宁市区公用事业发展迅速，新增燃气用户8400余户，供水管网46.4公里，城市供水普及率达到99.5%。城区完成新建和改造供热管网23公里、分支管网20多公里，新增供热面积300万平方米，达到1207万平方米，集中供热热化率达到58%。市生活垃圾综合处理厂全面投入生产运营，共处理生活垃圾13.5万吨。全年新增公交车辆100辆，增加延伸路线4条，为市民出行提供了方便。济宁市建筑业生产稳定增长，经济效益明显好转。建筑业生产规模不断扩大。全市资质以上建筑企业375家，新增33家，完成建筑业总产值202.2亿元，增长23.8%；实现利税4.5亿元，增长15.4%。房地产开发平稳回升。房地产开发完成投资82.4亿元，增长20.1%。全市房屋施工面积1251.1万平方米，增长16.4%；房屋竣工面积212.3万平方米，增长30.8%；商品房销售面积258.4万平方米，增长40.6%。其中商品住宅销售面积242.3万平方米，增长38.9%。房屋空置面积32.9万平方米，增长68.9%。三、济宁市人民生活情况2009年全市城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入15163元，增长11.2%，人均消费支出9289元，增长13.2%。济宁市区人均可支配收入16978元，比上年增加1361元，增长8.7%；人均消费支出10387元，增长9.5%。城市居民家庭恩格尔系数37%，下降0.9个百分点。农村居民人均纯收入6470元，比上年增长8.5%；人均生活消费支出3895元，增长4.3%。农村居民家庭恩格尔系数为36.7%，降低0.1个百分点。城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积30.96平方米，比上年增加0.5平方米。农村居民人均住房面积36.1平方米，比上年增加3.1平方米。劳动就业保持稳定增长。全市城镇新增就业人员8.74万人，其中下岗失业人员再就业4.44万人。城镇登记失业率为3.8%。社会保障进一步加强。全市企业养老保险参保人数达到59.92万人，征缴养老保险费22.43亿元，为11.5万名离退休人员发放养老金16.44亿元；机关事业单位养老保险参保人数19.99万人，征缴养老保险费16.16亿元；农村养老保险参保人数75.32万人，养老保险费收入1.64亿元。医疗保险制度改革成效显著，初步建立起多层次的医疗保障体系，全市城镇基本医疗保险参保人数达182.3万人，征缴基本医疗保险费11.15亿元，支付医疗保险待遇9.9亿元。失业保险参保人数59.04万人，征缴失业保险费2.51亿元，发放失业保险金11695万元。社会福利事业继续发展。2009年末全市收养性社会福利单位床位18526张，收养各类人员16449人。城镇建立各种社区服务设施568个，社区服务中心22个。全年接受社会捐赠6997.2万元。社会救助制度逐步建立。全市已初步形成了以低保为主体、临时救济为补充、社会互助为辅助、优惠政策相配套、基层社区组织为依托的“五位”一体社会救助体系。2009年全市城市低保对象21684户、44777人，发放低保金9916.4万元；救助农村低保对象8822户、178457人，发放救助金14161.5万元；供养农村五保19632人，投入供养资金4701.2万元。四、项目的提出根据济宁市城市总体规划（2008-2030），济宁市将以发展市区为中心建设组群结构大城市。济宁市的发展根据全省经济发展战略，进一步完善城市规划，确立了“东拓西跨，南联北延”的城市发展战略格局，使城市的产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。济宁市中心城区空间结构与用地布局中提出城市发展主导方向为：以向东发展为主，适度发展南部、北部、西部；空间结构与功能布局：中心城区形成“双城六片三心三轴”构成的“H型”城市空间结构。“双城”即以老城片区为核心，以济北新区、滨河新区、滨湖新区为主体的西城和以高新区、接庄新区为主体的东城。“六片”即老城片区、滨河新区、滨湖新区、济北新区、高新区和接庄新区。本项目位于济北新区，项目总用地面积约11.54公顷。项目的建设将进一步推进“北延”战略，整个小区建设完成后，将成为济宁北部城区大规模高品质生态社区。第二节项目建设的必要性一、符合国家政策的要求随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度已进入实质性阶段，国家主要政策包括：（1）取消福利分房，实行货币化分配制度；（2）大幅提高租房租金；（3）取消48项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开发企业。二、符合济宁市城市发展总体规划的要求一个城市建设和发展到一个较高水平时，总是伴随着人流、物流、资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规模的基础设施和房地产开发建设与之协调和配套,济宁市已经具备了这样的开发建设基础。三、符合居民对新型住房的需求当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在济宁市区仍然存在。该项目建有多栋高层住宅，高层住宅相对于小高层、多层住宅具有较高的品质。首先是科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。其次，高层住宅保值空间大，它既可居住，也可用于办公，商业价值高，产品设计也较超前，升值空间大。三是高层住宅在通风、采光上均优于小高层、多层，高层在户型设计上比小高层、多层有更大的空间余地。四是高层在设备硬件上更具有潜在优势，高层具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添一道风景线。同时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品味。五是高层非常有利于土地资源的合理利用。目前济宁之所以会流行高层、小高层，是因为除了住宅本身有优势外，还与开发商为了有效用地、节约成本有关。六是城市用地越来越紧张，地价更是节节攀高，因此开发商在通过招标拍卖得到一块地之后，更要想办法“创造空间”、消化成本。在这种情况下，住宅的楼层理所当然便会往高处走。七是高层带有电梯，为住户提供了生活方便，避免了“爬楼”的艰难，也是众多消费者竞相青睐的原因之一。第三章 市场需求分析第一节 当前房地产市场预测房地产市场深受国家宏观政策的变量、国家改革的变量、近几年国家经济运行情况的变量、金融和资产的变量以及人口的变量的影响。通过这些宏观变量关系，将左右房地产业的发展走势。一、土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2010年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。二、商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓在一般的竞争性市场中，价格机制作用表现在：当产品供过于求，大量积压时，厂商将会降价；当产品供不应求时，厂商将会提高产品的价格。但现实情况是空置现象与价格持续走高并存(“双高悖论”)。这一现象的主要原因如下，一些地方土地分配存在严重的黑箱运作，无形中为每一个特定的房地产开发区域设立了很强的进入壁垒，有实力的企业无法迅速健康成长，而规模小、不规范的公司却依靠与政府的关系安然生存，甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手中购买二手地皮的情况。三、房地产销售房价稳中有升2009年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2008年以来房地产投资与消费热潮的惯性。2010年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。3.1 房地产价格将继续上涨从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，近两年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看，中央政府近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。2009年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，可以预计，在2010年国家宏观控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。3.2 房价增幅将有所减缓从上述对供求关系的分析可以判断出来，近两年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，房地产价格的升幅将会有所回落：第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2007年房价上涨的深层原因，这种影响将随着时间的推移逐步减小)3.3 二手房市场升温，可以平抑房地产价格升高 2007-2009年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但是银行“惜贷”导致申贷难度大，使得二手房房源未能充分释放造成有效供给不足。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。二手房市场的发展，对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，2010年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。将以上结论作为依据，从相应的三个方面进行概略性趋势预测。得出结论如下：首先，房地产投资方面，未来几年房地产投资仍保持增长，但增长幅度有所回落。房地产业界面临新挑战融资渠道的多元化。经济适用房如何在调整房地产供给结构方面发挥作用对政府宏观调控运用是一个极大的考验。其次，房地产开发方面，土地市场趋向规范，设用地增量控制更严，商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓。最后，房地产销售方面，房地产价格呈上升趋势，但升幅会有所回落。总体而言，预计在国家以及地方政府能够保证方针政策得到贯彻前提下，房地产经济将会朝着宏观调控的预定目标规范发展。第二节济宁市房地产市场状况随着济宁城区基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发呈现良性互动，房地产市场进入有序发展时期。居民住房质量得到显著改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。同时，济宁市集团和个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于健康发展阶段。但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段。它的市场潜力随着市区居民的增多，要求改善居住环境的呼声越来越高，再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，济宁市城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。当前，济宁市房地产业逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。济宁房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优化。济宁市新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了济宁人的居住档次与生活品位。济宁市城区住宅房90年代以前的居多，其结构和功能还不能满足居民生活发展的需要，城市居民随着储蓄和收入的增加，改善居住条件的愿望更加强烈，可以说目前城市居民处于二次购房期，对房地产的潜在消费需求大量增加，住房按揭贷款和住房公积金贷款对购房的有力支持，使房地产的潜在消费需求变为现实需求成为可能。第三节本项目市场预测济宁XXXX住宅小区位于济宁市北部城区，具有以下几个方面的市场优势：一、区位环境优势：本项目用地东临古槐路，南到机电一路。所处地段和区域位置较佳。因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力非常大。二、交通优势：该路段南北方向有多班公共汽车通过，交通便利。三、商业配套优势：本项目全面考虑了周边环境和现实状况，在小区东侧规划设计了部分商铺，用以满足周边广大居民的生活需要。项目公共配套设施完善，这同样也是该项目住宅的主要卖点之一。四、开发商优势：该公司始终遵循以市场为导向，积极开拓进取，坚持“质量第一、信誉至上、顾客至上”的企业宗旨，本着“以质取胜，以新取胜”的经营理念，秉承“拒绝平庸、追求完美”的企业精神，力求将每个投资项目都打造成精品奉献给社会。并不断抓住市场机遇，开拓新的发展空间，近三年来,累计完成开发投资3.3亿,完成开发土地面积13.7万平方米,竣工面积16万余平方米。现已发展成具有1亿资产，下属5个子公司的规模，主要涉足房地产、医药、物流、传媒、物业、园林绿化等领域。公司在济宁市房地产同行业中虽然起步较晚，但却具有技术实力强，资金较为雄厚，起点高、发展快，等市场竞争优势。第四章 建设条件和建设地点第一节 建设条件一、自然条件济宁市区属于冲洪积平原。土地岩层共分七层，各层的工程地质特征自上而下分述如下：（1）粉质粘土：层厚1.01.6m，平均厚0.75米，棕褐色，可塑，以粉质粘土为主，含腐植根毛系、砖瓦片、砂粒，属中等压缩性土。（2）粉土：层厚1.22.3m，平均厚1.65米，黄色，可塑，含云母片、虫孔、贝壳、腐植物，属中等压缩性土。（3）粘土层厚0.20.9m，平均厚0.7米，灰黑色黑色，可塑，含有机质、腐植物、虫孔、贝壳，属中等偏高压缩性土。（4）粉质粘土层厚1.32.4m，平均厚1.82米，灰黄色，可塑，含姜石、虫孔、贝壳、铁质氧化物、砂粒，属中等压缩性土。（5）粉质粘土：层厚02.4m，平均厚2.16米，黄色，可塑硬塑，含铁质氧化物、砂粒、贝壳、姜石0.53.0cm，含量约10，属中等压缩性土，局部夹（5）1层细砂，黄色，中密。（6）中砂：层厚3.66.4m，平均厚5.2 米，黄色，中密密实，以长石.石英为主，颗粒级配良好，含云母片，砂粒自上而下逐渐由细变粗，可按中等压缩性土考虑。（7）粉质粘土层厚4.5m，褐黄色棕黄色，可塑，含灰斑、砂粒、铁锰质氧化物、姜石0.52.5cm，属中等压缩性土。二、气象条件济宁市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。根据地区历年统计资料气象显示：年平均气温13.5极端最高气温41.6极端最低气温19.4年平均最高气温19.4年平均最低气温8.6冬季采暖室外计算温度 -7年平均降水量676.7mm年最大降水量1186.0mm全年平均风速3.1m/S最大风速22.7m/S最大冻土深度370mm全年主导风向东南冬季主导风向 西北夏季主导风向 东南三、基础设施条件区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。道路：四通八达；供水：区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率95以上；排水：由市政排水管道排水，排水畅通；供电：由市政变电站供电网供电；通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；通暖：由市政集中供暖网络系统供暖；通气：本项目采用市燃气公司提供的天然气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。第二节 建设地点本项目位于济宁市济北新区，东临古槐路，南临机电一路，北临规划路，西面为一所新规划小学。项目用地规则，地块方正，地势平整，周围环境良好，交通条件优越，市政基础设施完善。第五章 建设规模和建设内容本项目规划总用地为11.54公顷，其中住宅区10.07公顷，综合楼部分1.47公顷。住宅区规划地上总建筑面积为214477平方米（其中住宅198069平方米，会所建筑1348平方米，物业配套3760平方米，底层储藏间11300平方米），地下总建筑面积51990平方米；综合楼区规划建筑面积为12066平方米。住宅区容积率2.25，建筑密度21.34%，绿地率45.02%,规划总户数1446户,规划总居住人口为5061人；综合楼区容积率1.47，建筑密度30.82%，绿地率6.2%。第六章规划布局与工程方案第一节规划设计方案一、设计依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、城市居住区规划设计规范；3、城市规划编制办法；4、住宅建筑设计规范；5、商店建筑设计规范；6、山东省济宁市城市总体规划；7、济宁市城市规划管理简明技术规定（2006年版）8、政府有关主管部门批文9、其它国家相关规范、条文和规定。二、规划设计方案2.1指导思想与规划理念遵循以人为本的指导思想，一切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的商业住宅综合社区。依据现有实际，统筹安排，坚持高起点、高定位、高档次整体规划，结合区位特点，打造XXXX小区的景观个性，充分体现项目的社会效益、环境效益和经济效益。通过本项目的建设推动济宁市济北片区开发建设的进程。2.2规划原则1、符合城市总体规划。将商业和居住有机整合、互为依托，努力创造良好的城市空间形态和形象。2、节约用地的原则。努力开发用地空间，提高土地利用率。3、体现以人为本的设计原则，突出人性化设计。4、总体风格的协调统一原则，将建筑空间与区内外城市重要景观空间联系起来。注重整体规划的城市氛围感、建筑风格的城市品质感、园林景观的城市艺术感、生活方式的城市现代感、生活配套的城市时尚感。 5、科技原则。在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和设备上有新的突破，增加高科技的含量。6、环境优先原则，应有完整的绿化规划。突出“复合景观”的设计理念。将各种景观在空间上有机整合，相互烘托。7、加强配套设施的建设，通过本项目建设提高城市服务设施水平，并使之更加完善。8、可操作性原则，通过建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施。2.3规划设计布局方案1、总体平面布局设计根据开发功能定位和要求，项目总体平面布局以行列式布置为主，沿古槐路布置综合楼，综合楼以西沿小区由北向南行列式布置住宅建筑，南部布置2栋91住宅，其余为111住宅。在小区内部适当位置穿插布置会所、物业管理用房、配电室、煤气调压站、垃圾收集点等配套设施。2、道路交通系统（1）道路交通的设计应与城市道路相结合，创建科学合理、安全便捷的交通系统和停车系统，在小区内尽量避免主要车流和人流混行，达到适当人车分流道路设计原则，合理组织交通体系，做到便利与安全相结合。（2）小区出入口：在小区南部规划路和东部古槐路各一处布置小区主出入口；在北部布置小区次出入口。（3）道路交通组织：沿街商业直接面向周边城市道路组织交通；居住社区的地面活动层通过机动车坡道、非机动车坡道、楼梯等与城市道路进行衔接；在居住社区地面活动层的交通组织基本遵循机动交通在外围、人行交通结合公共绿地在中心的原则；在每个楼间北侧组织机动车交通，南侧组织步行交通。（4）小区道路系统：小区规划形成四级道路系统：分别为小区主路、小区次路、宅间路、景观步行道。（5）车行道路系统：a、小区主路车道宽8米，形成通畅的主干道。b、小区次路宽4-5米，把组团与小区主路紧密联系在一起。c、宅间道路宽3米（6）步行道路系统：结合小区景观布置步行景观道，路面宽1-2米，把小区内主要景观节点如入口、中心绿地、组团绿地等联系成为一个整体。（7）停车位设置：在综合楼区沿城市道路组织布置停车位，满足商业停车的要求；另外，在住宅区的地面架空层布置私家车库，同时布置一定数量的地下车库和地面停车位，满足居住住户就近停车的需求。3、绿化景观系统（1）绿化系统以小区主出入口中心线形成两条景观主轴，布置公共绿地、广场以及各种不同的景观小品等，形成一个绿化中心，吸引大量的人流，形成公共活动区的开敞空间。除两条景观主轴外的绿化系统由道路绿地、公共绿地及组团绿地等构成。规划沿东西、南北主干道各设道路绿带，形成由南到北、由西向东的 “绿轴”，小区周边被道绿地所包围，环境优美。小区东部沿洸府河河堤布置绿化公园。住宅楼绿地按三级布置，即空间绿地绿地住宅楼公共绿地，绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。组团内宅间路围合成组团绿地，增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了组团内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。组团绿地、步行景观轴、景观花园结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、连续不断、丰富多变。（2）景观系统小区设计完整的景观体系，点线面结合，满足居民感观及健身活动等各方面的需求。沿中部出入口中心线布置景观主轴。在各入口处和小区内的中心绿地、组团绿地、楼间绿地置景观节点。小区内部创造精美别致的景观小品的同时，景观空间向西部和南部开敞，使景观相互渗透。除了重点处理建筑的形式外，区内配套和环境小品主要包括：中心花坛、水体雕塑、不同功能区的铺地形式、色彩，公共电话亭、垃圾箱、树池、灯具等。坐凳、垃圾箱、灯箱、导示牌等小品是小区景观不可或缺的公用设施。它们的设置根据人流分布科学安排，使之具有合理的使用半径。其次公共设施小品本身的设计应具有小区独特地域和可识别性特色，避免使用产品化、程式化的设施。沿道路每隔30米设垃圾箱一处，人流集中地可适度增加；坐凳类设施应统一设计，避免程式化，协调风格。景观及环境照明坚持低能耗原则，采用LED、太阳能等低能耗及绿色环保产品，降低日常维护成本。路灯主要是满足小区内部道路的照明需要，景区内以装饰性道路灯具为主。在硬质铺装、绿地、建筑物、雕塑、小品周围庭院灯配置，创造出幽静舒适的空间气氛，造型上力求美观新颖。在草坪边缘放置草坪灯，灯具不宜过高（最高不超过1米），色彩不宜过多，应与草坪的绿色相协调，以烘托草坪的宽广。在广场、硬地以及水景的局部地区地灯设置，另外在游步道、人行道、建筑物入口和地面高差变化之处设置，不仅起到美化景观的作用，还起到引导视线和提醒注意的作用。植物是景观构成元素中唯一有生命的景观，它的颜色和外观随着季节的变化而变化，为了适应植物的这种变化，亮化设计通过采用上照、下照、以及点式照明的方式突出植物原来的色彩，使其成为夜间景区内生命力的一种体现。4、配套公建结合入口及小区景观，布置小区物业用房、配电室、煤气调压站、换热站等，做到配套完善、经济合理。5、设备管线布局根据规范要求，设备管线总平面设计应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，并应力求适应维修和改扩建的需要；同时，明设管道应排列整齐，并应根据不同用途以不同颜色分别标明。给排水、热力等管道沿区内道路依次布置并留有检查井，采用直埋方式，埋深不小0.8m。6、竖向设计竖向设计应满足以下要求：（1）合理利用地形地貌，减少土方工程量。（2）满足各种管线的埋设要求。（3）有利于建筑布置与空间环境的设计。（4）对外联系道路的高程与城市道路高程平顺衔接。道路标高的确定，要考虑不同功能建筑物的要求，使其排水便捷通畅。人行道需设无障碍和防滑措施。地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。建筑物室内外高差取0.150.45m。三、主要经济技术指标住宅主要技术经济指标序号项目单位数量1规划用地面积公顷10.07其中规划建设用地公顷9.01城市道路用地公顷1.062规划地上总建筑面积平方米214477其中住宅建筑平方米198069会所建筑平方米1348物业配套平方米3760 底层储藏间平方米113003规划地下总建筑面积平方米51990其中机动车库平方米34290非机动车库和设备间平方米177004容积率2.255绿化率45.02%6建筑密度21.34%7规划住宅总户数户14468规划总人口人50619机动车总停车位辆1553其中 地面停车位辆33地下停车位1520综合楼主要技术经济指标序号项目单位数量1规划用地面积公顷1.47其中规划建设用地公顷0.82城市道路用地公顷0.652综合楼建筑面积平方米120663容积率1.474绿化率6.2%5建筑密度30.82%6机动车总停车位辆36其中 地面停车位辆36地下停车位0第二节 建筑设计方案一、设计依据：1、民用建筑设计通则（JGJ37-87）2、住宅建筑设计规范（GB50368-2005）3、商店建筑设计规范（JGJ48-88）4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）6、居住建筑节能设计标准（J10321-2006）7、公共建筑节能设计标准（J10786-2006）8、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）9、其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文二、建筑设计方案本项目住宅区规划地上总建筑面积为214477平方米（住宅198069平方米，会所建筑1348平方米，物业配套3760平方米，底层储藏间11300平方米），地下总建筑面积51990平方米；综合楼区规划建筑面积为12066平方米。住宅区规划总户数1446户,规划总居住人口为5061人。小区建筑为三类建筑，建筑防火等级为二级，建筑合理使用年限为50年。1、指导思想（1）、体现鲜明、和谐的主体城市形象。（2）、创造休闲舒适的居住环境。（3）、精心的平面布局并兼顾投入成本。2、建筑平面设计2.1.商业公建部分商业公建平面布局灵活，分隔合理，应充分考虑商业购物之需要，营造符合现代购物心理的优雅空间，拼弃繁杂、拥挤、杂乱。商业公建周边留足开阔街面。2.2住宅部分住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。合理布局，优化设计。住宅平面设计充分考虑提高居住质量、合理组织各功能空间，达到户内公私分明、洁污分流、动静分隔，有良好的自然通风，达到小康住宅的居住环境质量和舒适性。以起居室空间作为全家的活动中心、主导空间，起居室全部朝南向直接采光，有广阔的视野良好的视觉质量，留有相对独立的就餐空间、家庭活动空间和会客空间。厨房、卫生间是住宅舒适性、现代化的重要标志，也是住宅设计的重点之一，所有户型均为明厨明厕，保证足够得体的面积，采用整体设计方法，按生活习惯来全盘考虑设备的设置，包括操作台案，脱排油烟机和热水器的位置等等，以保证厨房和卫生间良好的室内环境。住宅入口和进户过渡空间的设计：（1）尽可能在进户时设计户内外的过渡空间，设置适当的橱以供更衣、换鞋存放雨具之用。（2）住宅入户经由开放空间一一半开放空间一一半私密空间一一过渡空间，最后进入私密空间，出户则正好相反。在这个空间秩序的变化中，空间收缩自如、纵横转换、步移景移。（3）住宅都设置对讲遥控电子门锁，底层、公共入口处设有公共门厅、信报箱、传达、保安等。3、建筑剖面设计本小区住宅楼为11+1层和9+1层。住宅楼层高为2.9m；综合楼为45层。底层4.2m，其它层为3.3m。其它建筑层根据各自的功能要求确定层高。4、建筑立面设计住宅、商业公建建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调，形成典雅、和谐、优美、舒适的居住空间。建筑形态大气而不失亲切，为小区塑造了独特优美的整体形象。综合楼建筑立面设计符合总体定位经济实用，作为沿街景观应遵循城市规律。建筑立面以大虚实组合确立形象，结合广告体现城市氛围，以材质和色彩的对比突出效果。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。建筑利用较长的沿街面，强调丰富的建筑体量，充分体现商业入口的标志性作用，立面结合广告、灯箱等构件，选取明亮的色。住宅立面设计力求简洁大方，同时又有局部的质点及色彩对比。设计采用的空间及立面构成手法均应充满现代气息。住宅建筑利用高度优势体现出建筑向上，挺拔的感觉，利用现代立面构成手段，利用构架，凸窗、挑板等手法结合主体，鲜明、饱和的色彩突出的屋面造型，形成个性化的居住组群。住宅的单体造型体现理性、简约，色彩应以明快为主，注重细部处理，通过立面局部渐变及顶部适度造型来活跃整体形象。外墙材料主要为涂料局部为面砖。5、建筑装修住宅建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖，符合本市发展节能墙体材料的要求。入户门采用“三防”型防盗门，内门为木门，窗为节能型塑钢窗，外窗采用中空玻璃，以满足建筑节能要求，外窗气密性等级不低于4级;架空层地面采用防潮地面；住宅楼地面为浮筑楼板，以满足楼板的计权标准化撞击声压级不大于75dB；厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面（带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，顶棚为混合砂浆顶棚，内外墙刷环保型乳胶涂料;厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm;屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面;屋面排水为有组织排水;室外坡道为混凝土坡道，散水为1000宽细石砼散水。综合楼的建筑装修标准根据开发需要具体确定。6、无障碍设计 (1)依据：城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001及住宅建筑规范GB50368-2005有关无障碍设计的内容。(2) 部位：a.建筑入口，设残疾人专用坡道、扶手和平台、公共走道。b.电梯按无障碍电梯选型。7、节能设计住宅应根据居住建筑节能设计标准（J10321-2006)进行节能设计，商业建筑及配套公建应根据公共建筑节能设计标准（J10786-2006)进行节能设计。建筑设计应满足标准中各项要求，围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。设备专业亦应按标准要求进行节能设计。具体节能措施详见“环境保护与节能设计”第二节。第三节 结构设计方案一、设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20012、建筑结构荷载规范GB50009-20013、砌体结构设计规范GB50003-20014、混凝土结构设计规范GB50010-20025、建筑抗震设计规范GB50011-20026、高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-20027、建筑地基基础设计规范GB5007-20028、建筑地基处理规范JGJ79-919、其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文二、基本设计参数1、建筑结构安全等级为二级。2、建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。3、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为0.05g，设计地震分组为第2组。4、建筑建筑抗震重要性分类为丙类建筑，地震作用须符合6度抗震设防烈度的要求，抗震措施须符合6度抗震设防烈度要求。5、抗震等级各建筑的框架抗震等级应根据各自的参数依据现行规范进行确定。三、上部结构方案1、住宅采用全现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。2、综合楼结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构体系。3、其它小型配套采用砖砌体结构，现浇楼屋面。4、框架结构建筑物外墙均采用空心砖墙，内墙为砌块墙；砖砌体结构建筑物墙体均采用烧结煤矸石砖墙。墙体皆按结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。四、基础设计方案1、建筑物拟采用桩基或筏板基础或混凝土条形基础；2、具体的基础形式应根据实际的地质勘察资料和结构荷载情况确定。五、结构荷载1、基本风压W=0.40kN/m2，地面粗糙度取C类。2、雪荷载：0.35kN/m2 3、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构菏载规范取值： 商业、车库： 2.5KN/ m2；厨房、卫生间: 2.0KN/ m2；住宅客厅、卧室：2.0KN/ m2 ； 阳台：2.5KN/m2； 走 廊楼梯间：2.5KN/m2 消防疏散楼梯间：3.5KN/m2 屋面：0.5 KN/ m2 （不上人屋面）2.0 KN/ m2 （上人屋面） 六、结构材料1、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级：基础垫层混凝土为C15；基础混凝土强度等级为C30；砖砌体上部主体混凝土强度等级为C25，其它处皆为C35；2、钢筋采用HPB235级、RB335级和HRB400级钢筋。3、 砌体材料强度等级为Mu10，砌筑砂浆地面以下采用M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆，七、未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。第四节给排水设计方案一、设计依据及设计范围1、建筑专业方案资料。2、国家颁布的现行有关规范和标准。3、设计范围：规划基地内室内外给排水，消防设计。二.给水方案2.1需水预测(1)小区规划人口为5061人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为130升/人.日，时变化系数取1.1，则最高日生活用水量约为658立方米。(2)市政公建、未预见用水量及管网漏失水量未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的15%计，则该用水量约为99立方米。综上所述，规划该居住小区最高日总用水量为757立方米。2.2供水水源及水压(1)水 源： 取自市政给水管网，拟从城市干道引入两路DN200给水管，引入后在基地内成环布置，以满足整个小区生活和消防用水。市政水压按0.25Mpa考虑。(2)水 质：水质符合生活饮用水卫生标准GB5745-89。(3)给水系统：建筑物内部采用下行上给式供水方式。供水系统根据建筑高度的不同分成2个不同的压力分压低压生活供水系统：15层建筑、市政供水供应。中压生活供水系统：611层建筑生活用水、室外消防。2.3管网的布置为了提高供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。三.消防设计1、建筑物按二类建筑防火标准设计，耐火等级为二级。2、 消防水量：根据消防规范小区同一时间内按发生一次火灾计，一次火灾灭火用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计。对于小区室内消防用水由变频调速供水设备供水，消防用水量为室内消火栓系统15升/秒，同一时间内按2个消火栓计算。3、消防水源：室外消防用水取自城市自来水网，两路DN200给水管在基地内呈环状网布置，环网上按间距不大于120m布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防冻式。室内消防用水储存在消防专用水池内，消火栓系统按火灾延续时间2小时。4、消防系统：综合楼等公建建筑室内消火栓系统管网竖向成环，按规范要求在走道公共部位及消防电梯前室布置单出口消防栓，其间距保证任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达，充实水柱按10m设计。消火栓系统采用单开门铝合金消火栓箱，DN65单出口消火栓，19口径水枪，25m麻织水笼带；消火栓布置间距能够满足两只水枪同时到达室内任意部位。5、综合楼等公建建筑每层按规范配置磷酸铵盐干粉手提式灭火器。干式灭火器采用MP6型，每个灭火器作用面积75m2。6、建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应满足消防要求。四、排水方案1、排水体制：本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政污水管网。2、 排水系统：（1）雨水 雨水流量按济宁市暴雨强度公式计算，重现期为一年，雨水管管径按雨水流量计算；各管段流向布置