房地产开发经营——(营业税、土地增值税)房地产行业纳.doc

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薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆袅芅薀蚅羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁肆螁蚂羁节蚇蚁肃膄薃蚀膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒅莈螄膇芇蚆螄袆蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃肇蕿衿羅节薅衿膇肅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀薇肃芇莆薆膅蒂蚄薆 431、房地产开发经营房地产开发行业纳税评估指导手册（一）第一篇 行业介绍1.1 某地房地产开发企业基本情况近几年来，某地房地产业发展迅猛，但随着国家宏观调控政策的陆续实施和国内外房地产市场大环境的影响，自2008年以来该行业发展开始由快趋稳，并对地方税收增长形成了不利影响。我市房地产业自2004年开始加快发展，企业户数逐年增多，实现税收连年攀升，对地方经济和税收增长拉动作用十分明显，至2008年已达到67户，实现税收总量突破1.6亿元大关，占全市地方税比重近五分之一，对地方税增收贡献率突破三成。（见表一）表一：某地房地产企业户数及入库税收情况表 单位：万元年度户数入库税收占地方税比重%增加额对地方税增收贡献率%增幅%20054540728.4 272432.6 202.1 200654840413.8 433235.7 106.4 2007591020114.1 179715.7 21.4 2008671666017.9 645931.3 63.3 表二：2008年房地产企业资产税收贡献表 单位：万元资产规模（元）户数比例%资产总额比例%纳税总额比例%纳税贡献率%合计（平均）38100339936100165631004.9 1亿以上1231.6 23220168.3 955057.7 4.1 50001亿1026.3 7611122.4 492029.7 6.5 10005000万1128.9 291838.6 14188.6 4.9 1000万以下513.2 24410.7 6754.1 27.7 从表二可以看出，我市房地产企业经过数年发展，资产规模不断增大，其中资产在1000万元以上的企业33户，占调查企业户数86.8%，资产在5000万元以上的企业22户，占57.9%，资产在1亿元以上的企业12户，占31.6%。还可以看出，税收规模与资产规模呈现正相关关系，即资产规模越大的企业实现税收总量越多；但是，从税收与资产的比例关系税收贡献率来看，企业资产规模越大，税收贡献率越低，企业规模越小，反而税收贡献率越高。这主要是因为税收是以税源为依据而不是以资产为依据征收的，而税源和资产的关系体现为资产规模越小，实现的税源比例越高，促成税收贡献越大。1.2 房地产开发行业利润情况从 2008年调查房地产企业实现利润状况看，盈利企业10户，占26.3%，亏损企业达28户，占73.7%；盈利企业实现利润5683万元，入库企业所得税2492万元，入库全部税收6535万元；亏损企业亏损额为1.6亿元，但经过企业自行调整和税务机关纳税评估，应纳税所得额为2690万元，入库企业所得税1268万元，入库全部税收1亿元。表三：2008年调查企业利润状况表 单位：万元利润状况户数比例%利润总额应纳税所得额入库企业所得税入库税收合计盈利企业1026.3 5683625624926535亏损企业2873.7 -1602726901268100281.3 房地产开发行业纳税规模分布情况从纳税规模分布来看，年纳税1000万元以下企业居多，占92.1%，入库税收11343万元，占68.5%；其中纳税100-500万元的企业户数最多，为13户；纳税在500-1000万元的企业税收总额最大，为6954万元，占42%；纳税在1000万元以上的企业3户，但入库税收5220万元，占31.5%，仅次于500-1000万元档次企业纳税比重。（见表四）表四：纳税规模分布表 单位：万元纳税规模户数分布比例%计税收入比例%纳税总额比例%合计38100188044100165631001000万元以上37.9 42603 22.7 522031.5 5001000万元1026.3 89730 47.7 695442.0 100500万元1334.2 37945 20.2 366622.1 100万元以下1231.6 17766 9.4 7234.4 1.4 某地房地产开发行业的发展形势从当前国内外经济环境看，房地产企业面临的发展形势不容乐观。国际上，据环球房地产指南发表的报告显示，世界房地产价格已经转向下滑趋势，2008年中有多达21个国家的房地产价格比去年同时期下滑，而在2007年中只有5个国家出现下滑。国内，由于近些年国家宏观调控政策不断实施，房地产开发企业面临着土地、原材料、人工等成本上涨、资金来源紧张、需求市场持续观望的复杂局面，大中城市房地产交易量缩小，房价下行压力较大。根据国家发改委、国家统计局调查显示，2008年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%。尽管最近央行下调了“两率”，但由于此次贷款利率下降幅度高的是短期贷款，贷款期限越长，下降幅度就越小，而对商业性的房地产贷款来说，时限一般在3到5年，个人住房按揭贷款一般都在5年以上。因此，房地产企业受惠影响不会太大。受此宏观环境影响，我市房地产市场发展也不例外， 1-8月份，我市房地产投资累计完成13.6亿元，同比增长45.3%，但新开工面积同比下降33.4%，销售面积同比仅增长6.8%，房地产销售均价为2635元/平方米，同比增长8.5%，相对于往年的高增长出现了较大幅度回落。自2008年第4季度开始，那么房地产业实现税源不会乐观，税务部门征管力度强弱将成为影响今后一段时期房地产税收走势的重要因素。第二篇 纳税评估方法营业税是房地产开发企业一个主要税种，也占到房地产行业入库税种的绝对比重，因此我们对房地产开发行业的纳税评估工作侧重点在营业税上面，对其应纳营业税的评估方法分为两种，一是根据申报的营业税计税总值差异率来进行评估，二是根据主营业务收入变动率与评估期同行业主营收入变动率的差异来发现疑点。同时城镇土地使用税和土地增值税也是房地产开发行业的重要税种，我们分别用房地产开发公司土地使用税申报差异率和土地增值税计税收入申报差异率两种指标来进行评估。下面就分别进行介绍。2.1计税总值差异率对比分析法(营业税)2.1.1原理描述计税总值差异率对比分析法，就是通过征管信息系统中的企业评估期纳税申报数据，与企业报送的财务会计报表和其他相关资料中的数据，进行对比分析，直接反映纳税人评估期申报数据的真实性。根据营业税法规定，房地产公司当期营业税应税收入包括房地产销售收入，当期预收账款以及有关价外费用，因此，将纳税人的当期申报数据与应税收入相关数据直接比对，两者正常情况下一定相等，出现差异，说明申报数据或会计资料有误。适用于所有查账征收的房地产开发企业。计算申报计税总值差异率，该指标偏离0.01%，则提示异常，可能有申报不实的情况。且差异幅度越大，疑点越大。2.1.2评估模型公式表示：计税总值差异率评估期申报的营业税计税总值-（评估期主营业务收入+评估期期末预收账款-上期期末预收账款+评估期未通过预收账款核算的价外费用）（评估期主营业务收入+评估期期末预收账款-上期期末预收账款+评估期未通过预收账款核算的价外费用）100%计算过程：统计选定评估期主营业务收入+评估期期末预收账款-上期期末预收账款+评估期未通过预收账款核算的价外费用得出评估期应纳营业税计税依据，以评估期申报的营业税计税总值减去评估期应纳营业税计税依据后的差额，除以评估期应纳营业税计税依据。2.1.3标准值参数范围计税总值差异率的正常值一般情况下为0，但是，由于该评估模型不为0时，申报数据一定错误，因此给出标准值为0.01%，一旦偏离，基本可以确认为疑点。2.1.4数据获取途径该模型取数较为容易，“评估期申报的营业税计税总值”从征管信息系统中的企业评估期纳税申报数据中取得，“评估期主营业务收入”、“评估期期末预收账款”、“上期期末预收账款”、“评估期未通过预收账款核算的价外费用”从企业的会计报表和报送的相关资料中取得。2.1.5疑点判断该模型值一旦偏离标准值，基本可以确认为疑点。指向两个方面的问题，一是企业的应税收入申报错误；二是企业的会计报表和报送的相关资料数据错误。结果是企业有可能多缴或少缴营业税。2.1.6 应用要点与税务约谈相结合。该模型发生预警后，一般情况下，约谈纳税人就能解决问题。出现正偏离时，一般是多申报营业税，原因可能是计算错误，预收收入和销售收入重复申报，多计价外收入等；出现负偏离时，一般是少申报营业税，原因可能是计算错误，少计预收收入和销售收入，缩小预收收入和价外收费的范围等。2.2主营业务收入行业变动率对比分析法（营业税）2.2.1原理描述主营业务收入行业变动率对比分析法，就是通过纳税评估系统中采集计算的房地产企业的评估期主营业务收入的增减数据，与企业报送的财务会计报表和其他相关资料中的主营业务收入的增减数据，进行对比分析，间接反映纳税人评估期申报数据的真实性。正常情况下，一个地区的同一个行业的收入增减水平大体趋同于一个方向，由于企业本身的差异，增减的幅度不会一致，但是通过历史数据分析，会有一个合理的区间，突破这个合理区间，出现申报错误的可能就很大。该模型适用于所有查账征收的房地产开发企业。计算申报计税总值差异率，该指标偏离10%，则提示异常，可能有申报不实的情况。且差异幅度越大，疑点越大。2.2.2评估模型公式表示：主营业务收入行业变动率（评估期主营业务收入基期主营业务收入）基期主营业务收入）100%-（同行业评估期主营业务收入）-同行业基期主营业务收入）同行业基期主营业务收入100%计算过程：统计选定评估期主营业务收入减去基期主营业务收入，除以基期主营业务收入得评估期主营业务收入变动率，统计选定评估期同行业主营业务收入合计，减去基期同行业主营业务收入合计，除以基期同行业主营业务收入合计得评估期同行业主营业务收入变动率，计算评估期主营业务收入变动率与评估期同行业主营收入变动率差异。2.2.3标准值参数范围主营业务收入行业变动率的标准值是一个合理区间，这个区间可以根据每个地区、每个时期的房地产行业的发展情况来确定，根据我们的历史数据和征管经验，给出标准值为10%，出现偏离，可以确认为一般疑点。2.2.4数据获取途径该模型取数较为容易，“评估期主营业务收入”、“基期主营业务收入” 从企业的会计报表和报送的相关资料中取得；同行业数据从纳税评估系统中取得。2.2.5疑点判断该模型值一旦偏离标准值，可以确认为一般疑点，主要指向企业可能多计或少计应税收入，导致多缴或少缴营业税。2.2.6应用要点该模型主要功能是筛选申报疑点，房地产开发企业的经营情况千差万别，单纯利用此模型不一定能够发挥直接作用，也就是说，该模型出现差异，不一定就出现申报不准确的结果，仅仅是疑点指示，应用时要结合其他的评估模型分析，必要时实施税务约谈。2.3土地使用税申报差异率对比分析法2.3.1原理描述土地使用税申报差异率对比分析法，就是通过房地产开发项目税务管理的要求采集的房地产企业的相关数据，与征管信息系统中的企业评估期纳税申报数据，进行对比分析，直接反映纳税人评估期申报数据的真实性。房地产企业的土地使用税随着房屋销售的变化经常处于变化当中，登记的土地应税面积随着销售面积的增加不断减少，正常情况下，登记的土地应税面积减去已经完成销售的房屋应当分摊的土地面积，必然等于本期应当申报的应税土地面积。该模型适用于所有查账征收的房地产开发企业。计算土地使用税申报差异率，该模型值如不为0，则提示异常，可能有申报不实的情况。且差异幅度越大，疑点越大。2.3.2评估模型公式表示：评估期登记应税面积评估期分项目登记应税面积（评估期已出售建筑面积评估期预计可售面积）评估期实际占用面积评估期实际占用面积100%。计算过程：统计选定评估期登记应税面积减去评估期分项目登记应税面积（评估期已出售建筑面积评估期预计可售面积），得出评估期应申报纳税面积，减去评估期实际占用面积之差，除以评估期实际占用面积。2.3.3标准值参数范围土地使用税申报差异率的正常值一般情况下为0，但是，由于该评估模型不为0时，申报数据一定错误，因此给出标准值为0.01%，一旦偏离，基本可以确认为疑点。2.3.4数据获取途径该模型取数较为容易，所有指标数据都可以通过房地产项目管理台账中取得。2.3.5疑点判断该模型值一旦偏离标准值，基本可以确认为疑点。指向两个方面的问题，一是企业的应税面积申报错误；二是企业的报送的相关资料数据错误。结果是企业有可能多缴或少缴土地使用税。2.3.6应用要点与税务约谈相结合。该模型发生预警后，一般情况下，约谈纳税人就能解决问题。出现正偏离时，一般是多申报土地使用税，原因可能是计算错误，少计已售建筑面积等；出现负偏离时，一般是少申报土地使用税，原因可能是计算错误，多计已售建筑面积等。该模型的数据采集，只能按月进行，不能使用累计数据。需要说明的是下面提供的纳税评估案例（城镇土地使用税）为了能够直观的说明问题，将采取按年计算取出平均数值的方法。2.4计税收入申报差异率对比分析法（土地增值税）2.4.1原理描述计税收入申报差异率对比分析法，就是通过征管信息系统中的企业评估期纳税申报数据，与企业报送的财务会计报表和其他相关资料中的数据，进行对比分析，直接反映纳税人评估期土地增值税预缴申报数据的真实性。根据现行土地增值税税法规定，房地产公司土地增值税采取按照房地产转让收入预征的方法，计税收入与营业税计税依据一致，因此该模型的原理，营业税的“计税总值差异率对比分析法”基本一致。适用于所有查账征收的房地产开发企业。计算计税收入申报差异率，该指标偏离0.01%，则提示异常，可能有申报不实的情况。且差异幅度越大，疑点越大。2.4.2评估模型公式表示：计税收入申报差异率评估期转让房地产收入额-（评估期预收账款期末数-基期预收账款期末数+评估期主营业务收入）计算过程：统计选定评估期内纳税人申报的土地增值税计税收入与本期纳税户应申报的土地增值税计税收入，计算两者的差额。2.4.3标准值参数范围计税收入申报差异率的正常值一般情况下为0，但是，由于该评估模型不为0时，申报数据一定错误，因此给出标准值为0.01%，一旦偏离，基本可以确认为疑点。2.4.4数据获取途径该模型取数较为容易，“评估期转让房地产收入额”从征管信息系统中的企业评估期纳税申报数据中取得，“评估期主营业务收入”、“ 评估期预收账款期末数”、“ 基期预收账款期末数”从企业的会计报表和报送的相关资料中取得。2.4.5疑点判断该模型值一旦偏离标准值，基本可以确认为疑点。指向两个方面的问题，一是企业的应税收入申报错误；二是企业的会计报表和报送的相关资料数据错误。结果是企业有可能多缴或少缴土地增值税。2.4.6应用要点与税务约谈相结合。该模型发生预警后