某旅游企业“身心放松游”商业计划书

第一章 概 要第一节 项目提出的背景楼观道温泉旅游项目的提出，是以“十三五”规划中对于西安城市发展定位和目前旅游消费市场的结构变化为背景，结合陕西及西安市的旅游消费市场需求提出的。项目提出的背景具体有以下几个层面：一、我国旅游消费结构的变化随着科学技术和社会生产力的进步，人们的生活质量也有了极大的提高。旅游不再被认为是一种奢华的生活享受，而成为现代社会生活的一种方式，是社会物质文明和精神文明的一种表现。世界各国政府都将旅游业视为国民经济的重要产业之一。改革开放30多年来，我国国民经济发展迅速，综合国力显著增长，国民收入水平提高，生活状况明显改善，国民的消费观念和生活方式发生了深刻的变化，使社会大众的旅游活动具有了良好的基础条件。进入21世纪以来，“勤奋地工作，健康地生活，惬意地享受”正在成为一种时尚的生活理念。在旅游产业的初期，人们主要侧重于自然山水、名胜古迹和人文圣地的观光游览。经历过初期阶段以后，旅游的重点在于满足游客的休闲娱乐、游憩观光需求。当前，我国旅游业的发展正在进入一个新的阶段，休闲度假旅游已成为我国旅游发展的一个趋势，旅游的目的就是追求身心的惬意享受，在“亲悦自然”的过程中满足“身心放松”的心理需求。楼观道温泉项目就是以满足“游客身心放松”的心理诉求为目标开发的休闲度假旅游项目，项目的开发定位符合当今旅游产业发展的特点。二、西安市旅游业发展条件1、西安旅游发展历史文脉西安是一个闻名世界的历史文化名城，有着3100多年的建城史，先后有12个王朝在此建都，留下了丰富的文化遗产。西安地跨秦岭山地和渭河平原两大地理单元，是我国南北自然地理条件的天然分界线，又是我国生物多样性最为丰富的地区之一。秦岭还是一座典型的褶皱断块式山地，北坡陡峭险峻，与北部陷落式的渭河平原形成鲜明对比，河流切割明显，地貌特征独特，地下热储丰富，具有发展温泉度假旅游、生态旅游、科学考察等丰富的自然资源。2、旅游业发展的有利条件改革开放以来，西安旅游产业规模不断扩大。1996年至1999年，全市接待境外旅游者197万人次，创汇7.96亿美元，在全国居于前列。国内旅游迅猛发展，四年共接待国内游客4100万人次，国内旅游收入216亿元人民币，全市旅游总收入分别相当于全市国内生产总值的11%、13.7%、12%和13.45%，旅游业已成为西安经济的支柱产业之一。无论是接待人数还是创汇收入，都占了全省70%左右的份额，不仅是陕西名副其实的旅游中心城市，也是西北地区各城市无法相比的。现在，西安旅游业面临着千载难逢的历史机遇：政府对旅游业主导产业地位的确立，为旅游业获得政策资金方面的支持提供了可能。西部大开发战略的实施，将使西安旅游基础设施进一步改善，商务旅游、会展旅游的人数将大幅度提高。中国加入WTO，旅游市场的对外开放为西安旅游业的跳跃式发展提供了巨大的机遇。随着国民生活水平的提高，人们的旅游意识增强，旅游市场逐渐成熟，西安旅游业将拥有巨大的客源市场。第二节 项目建设的依据一、政府引导2012年12月，陕西省主要领导提出充分开发地热资源、大力发展温泉旅游的建议，省政府主管领导主持召开省级、市县和省级厅局领导参加的专题会议，对利用我省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署，并发出关于利用地热资源开发旅游项目会议纪要。随后，省政府组织两个工作团，专程赴日本对温泉旅游进行访问考察，并出台有关政策，鼓励开发利用地热资源。除在项目立项、规划审批方面给予支持外，还对温泉旅游项目提供贷款贴息等。二、报告编制依据1、陕西省旅游发展“十三五”规划（陕西省旅游局 2015年）2、陕西省秦岭北麓地热资源开发前景评估报告（陕西工程勘察研究院 2013年）3、楼观台温泉旅游项目项目建议书及立项批复文件（陕西省计委2013年） 4、楼观道温泉规划设计说明书（西安建筑科技大学规划设计院 2013年）5、楼观台森林公园总体规划（）6、陕西旅游集团公司和陕西楼观台实验林场协议（2015年4月）7、国家现行的有关政策和法规三、项目建设单位简介陕西旅游集团公司成立于1998年12月，是陕西省政府批准成立的国有独资企业（2005年改由省国资委管理），是以经营旅游业为主，面向国际、国内市场，进行多元化投资经营的大型旅游集团公司。集团现有20家全资子公司，1家控股公司，1家参股公司。涉及景区（点）、旅行社、饭店、汽车营运、旅游广告、旅游纪念品等多种业务的经营和开发，形成了融“食、住、行、游、购、娱”六要素为一体的旅游产业体系。六年来，公司累计接待国内外旅游者3300万人次，实现经营收入45亿元，上缴税利3.3亿元，用于文物保护和环境保护的资金投入7000多万元，用于景区点建设和旅游宾馆、汽车等项目的更新改造投入6亿多元。公司的资产总量由1998年成立初的不到13亿元增加到2004年的32亿元，资产负债率由1998年的80%下降到目前的60%，所有者权益达12亿元，公司已进入持续高速成长期，成为初具规模实力、在全国具有一定影响的旅游集团。陕西省楼观台实验林场最早成立于20世纪40年代，现为陕西省林业厅直属单位，与“楼观台国家森林公园”、“陕西省珍稀动物抢救研究饲养中心”合署办公。楼观台国家森林公园是全国建立最早的12个森林公园之一，总经营面积41万亩，人文、自然、森林景观、景点200余处。楼观台森林公园是西安郊区融自然景观、人文景观、珍稀动物资源于一体的最具特色的文化旅游区，具有发展城市郊区休闲度假旅游的潜力。目前，年接待游客约30万人次。第二章 项目建设的基本条件第一节 自然资源条件一、区位及交通 楼观台为中国道教发祥地之一，被称为“天下第一福地”，位于周至县以东约10公里的秦岭北麓，距离西安市70公里。由西安经达的公路有：绕城高速公路西（安）汉（中）高速公路秦岭北麓环山旅游公路、以及西（安）宝（鸡）高速公路、G310国道、G108国道，从西安自驾车约4050分钟。楼观道温泉项目选址在公园入口西侧的竹林内，紧邻楼观台人文景观精华老子说经台，西侧为省珍稀野生动物抢救中心，东侧为百竹园，北侧为百花园（二期项目未来用地）。基地现状植被较好，景观质量优良，生态环境极佳。二、自然环境楼观台地理坐标约为东经1081936，北纬341245，地处秦岭北麓的浅山区地带，年平均气温为13.2。最热为7月，极端气温42.4，平均气温为26.5。最冷为1月，极端最低气温20.2，平均气温为1.2。年平均日照1993.7小时，年降水量674.3毫米，平均降水日数100.2天，多集中在7月至9月，最大降雨量为1083.3毫米，无霜期225天。旅游适宜天气为210天。第二节 社会经济条件据西安市统计局2003年的城镇居民经济生活资料显示，西安市城镇居民人均年可支配收入为7748元，其中旅游产品的支出占12.4%，为960元。根据黄金周旅游资料的显示，城镇居民的出游率为9.45%，城区居民的出游率估计可达12%。根据调查资料，关中地区2002年温泉旅游接待游客量为295万人次，地热资源的用水量超过500104米3，直接收入估计在1.2亿人民币左右，综合收入约为5亿人民币。 第三节 与西安旅游网络的关系目前，以西安为中心的省内旅游形成东线、西线、南线、北线四条基本线路，其中东线和西线的旅游产品质量高、客源旺、市场成熟。楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山、法门寺、天台山的一个必经之点。除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅游专线公路，把终南山一线的翠华山、南五台、青华山、野生动物园、丰峪口、高冠瀑布、草堂寺（古长安八景之一）、亚健高尔夫球场、太平森林公园、朱雀森林公园、楼观台森林公园、仙游寺（隋代）等自然人文景观串成一条金色项链。第三章 市场分析与论证第一节 陕西旅游市场现状陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具魅力的品牌，是西安旅游的“魂”，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和市场份额。这种“历史文物古迹”的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强烈的吸引力，但是对于国内、省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不具备竞争力。形成“远道客人多，近处客人少”的局面，这也是我省作为文物资源大省，但是旅游收入的排名一直徘徊不前的主要原因。近几年，我省及西安市近郊积极的开发了一些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的现象。主要原因一是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托，“环境附加值”很低；二是对于“文化附加值”的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同，没有形成自己的核心竞争力和独特性买点。陕西旅游目前存在的主要问题是：结构单一的“文物古迹游”仍占统治地位，休闲度假旅游发展缓慢，内含不够丰富、外延不充分。实行结构调整，消除我省旅游产品开发的滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益的必由之路。第二节 西安温泉服务业现状自90年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛的发展势头。温泉沐浴作为一项现代生活的消闲活动，正在被城市消费群体所接受。西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热水，以室内为主，把洗浴、餐饮和休闲娱乐结合起来，形成各种浴场、浴都、洗浴中心，也有少量的郊区温泉度假村形式，为城市一部分高端消费群体和普通市民服务，基本形成规模。据估计每家浴场的日接待能力都在300600人左右，日营业额可达50万元。就资源和历史影响而言，还有一些地方具有良好的地热资源条件，但都处于长期的徘徊局面。基本情况如下：骊山温泉（临潼）：历史悠久，影响较大，知名度最高，服务设施比较完备，可依托华清池和兵马俑的影响力开展温泉旅游活动。但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同时接待一些小型会议，也满足当地市民洗浴之用。西汤浴温泉（眉县）：历史悠久，影响较大，有一定知名度，主要依靠太白山的旅游吸引力，目前经营的单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明的特色，旅游区周边自然环境较差。东汤浴温泉（蓝田）：历史悠久，唐代称“石门温泉”，唐明皇曾赐名修建“大兴汤院”。温泉经营单位主要项目有普通的洗浴、桑拿、游泳、水疗、康复、保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安的客人。综上所述，西安的温泉服务业近几年的确有很大的改善和发展，满足了城市居民日益增长的物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容的特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段，主要是把地热资源的开发利用没有同固有的自然生态环境、历史文化、旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成一种特色温泉旅游品牌，去拓展市场，争取更大的效益。第三节 温泉旅游产品的特点一、投资周期短、初期投资较少温泉旅游项目的开发主要以优良的自然资源和丰富的文化资源为依托，给常规传统旅游项目增加具有特色的环境和文化附加值。与其他人工开发的旅游项目相比，温泉旅游项目具有投资周期短、初期投资较少的优势，在项目的建设初期不需要投入巨额的资金进行大规模的基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要的流动资金也较少。二、具有多次、重复性消费的特点自然风光、历史遗迹的观光旅游以视觉感受为媒介，一次性消费即可满足，即使象“锦绣中华”、“世界之窗”这样大资金、大制作的旅游产品，其吸引的消费群体也多为初次观光的游客。温泉旅游项目是以身体感受为媒介，充分调动起人体的生理需求，存在着多次性消费的特点。在这里，消费者追求的是“高雅、健康、特殊、新奇”的特点，只要在温泉这个自然资源的基础上，充分进行“文化”和“环境”附加值的开发，就会形成最为强劲的“独特性卖点”，从而吸引潜在消费者。三、替代产品少温泉旅游产品的开发主要依托是“天然温泉”，这是温泉旅游产品的核心和吸引力之所在。温泉旅游可以同时满足消费者“高雅、健康”、“休闲、度假”、“特殊、新奇”的多种生理需要和心理需求，而其它旅游产品很难同时满足消费者的上述心理需求和生理需要，所以，温泉旅游产品没有很大的替代产品空间，所面临的市场竞争和行业的威胁性较小，容易形成自己的核心竞争力。四、良好生态性温泉旅游产品是符合“自然、生态”要求的旅游产品，具有生态环保的优势，符合时代的要求和发展，同时也能迎合消费者的心理需求。温泉沐浴可以通过洗浴达到养生保健的效果；洗浴后的温泉尾水还可以用来发展养殖业或用于农林灌溉。第三节 楼观道温泉旅游产品的内容楼观道温泉项目以自然为景观环境、以道教文化为基本文化氛围、以珍稀动植物和山林景观为游览对象的综合沐浴活动。该产品以安全、高雅、健康、惬意的沐浴活动为主体，同时提供植物观赏、动物观赏、园林游憩、住宿餐饮、消闲娱乐等配套消费内容。具体内容如下：露天温泉浴：各种露天温泉、室内温泉、桑拿浴、蒸汽浴、健身房、休息厅，免费提供饮料、水果、点心、香烟等。康体娱乐：健身房、棋牌室、沙狐球、乒乓球、桌球、保龄球、室内迷你高尔夫等康体健身。按摩理疗：提供中式、泰式、港式、日式按摩，足底保健，同时提供美容美发、医疗健康咨询等。中药养生浴：提供各种以传统的名贵中草药配置而成的中药沐浴、汤泡。度假休闲游：提供相当于四星级酒店的住宿设施，以及大小别墅和木屋等度假休闲设施，大小别墅和木屋中提供室内小型温泉休闲池一座（入住的游客免费提供两张露天温泉浴门票）。餐饮：中餐厅提供关中风味、道家风味、田园风味等特色健康美食菜肴，西餐厅提供标准西式套餐和各种西式小点。第四节 楼观道温泉的市场定位按照 “商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的目标市场。本报告采用以消费群消费水平为主、以消费群消费规模为辅的定位原则来确定市场，从而完成市场的进一步细分。2003年1月9日中国经济时报刊载市场急需新的消费热点称：“得到公认的20/80法则告诉我们，20%的富有群体占有储蓄及财产的80%，9.2万亿元储蓄中20%的人群拥有7.36万亿元, 有效的消费主体应该是这20%的群体。但是，对于20%的群体而言，既定市场的消费需求已近饱和，为他们提供的高端商品严重不足，以至于无法从他们的口袋里掏出钱来。这个社会阶层所需要的是更高层次的，更具品位的、更体现身份与地位的产品。这种产品尚未在市场上出现，致使市场的有效消费出现了瓶颈”。随着家庭轿车的普及，黄金旅游周的兴起以及带薪休假制的产生，周末游、双休游、短假游必然是下一个消费热点。基于以上分析，楼观道温泉项目开发的初期，恰好可以应合这个消费热点，成为西安市旅游市场新的消费热点。因此，项目市场定位于：针对都市一部分先富起来的高收入阶层为基本消费群体，以及豪华旅游团队和商务客户群体。在产品的发展中期，由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，道温泉项目则应当适时降级消费者层次，扩展消费市场的角度，面对西安的城市洗浴市场吸引潜在的普通大众化消费群体。第四章 项目规划建设方案第一节 项目总体规划布局一、综合服务区：主要包括客房、餐饮、会议服务、停车场、休闲娱乐和旅游纪念品销售等。1、客房：分为经济区和高档区，经济实用型客房主要接待散客、经济旅游团和一般会议，床位数约为122张；高档客房按四星级标准建造装修，主要接待中档旅游团和豪华旅游团，同时接待中小型会议，床位数为116张。接待大厅按照四星级标准建造。2、餐饮：按照涉外旅游的标准建造布置，其接待能力为：可同时解决300400人同时用餐，能够提供中餐、西餐、药膳以及快餐服务。3、会议接待及休闲娱乐：设接纳150-200人左右多功能厅一个，供50人使用的会议室一个，供30人使用的会议室两个。休闲娱乐区设乒乓球、台球、射箭、保龄球、室内迷你高尔夫球、自助式卡拉OK、茶秀、咖啡、酒吧、音乐室等。4、停车场：可以停放200辆小汽车、50辆面包车和大轿车，配备相应的小卖服务设施。二、室内温泉汤泡区：1、更衣、洗浴、消毒部：设接待大厅，男、女更衣间、净身淋浴间、桑拿按摩房、室内汤泡区、消毒隔离区等，满足同时接待300名男士、100名女士的需要。2、休息保健娱乐部：设休息室、棋牌室、中医保健按摩房、心理咨询按摩屋、中国茶馆、西式咖啡屋。三、室外特色温泉汤泡区：主要设有各种特色的室外温泉汤池，供游客泡汤享受。特色温泉泡汤池分为可容纳2人、6人、8人、10人、15人等规模，满足不同规模的群体使用。室外汤池按特色分为纯温泉汤池和药温泉汤池，药汤池主要配置根据道家典籍和中药典籍研制的药方。汤池采用露天或半露天形式，并配以古典背景音乐。为保持游客群体相对的私密性和安静要求，汤池四周、各小区之间、相邻汤池之间植以楼观台特有的竹子作为自然隔断，其间广植四季常青树种及阔叶常绿植物，内部各小区之间用曲折的木栈道连接，选配历代著名诗人在此留下的诗文，刻在风格各异的山石上，烘托出浓浓的文化气息。四、别墅汤泡区：考虑高档及商务消费群体的需要，拟建造别墅汤泡群（总体为1015套别墅），每套别墅设会客厅1个，大客房1个，标准间2个，盥洗间3个，休息间1个，室内汤池2个，室外汤池及小型泳池各1个。五、大众化温泉特色活动区：为满足普通消费群体的需求，在道温泉主体活动区北侧，建造温泉大厅活动区，主要有：室内游泳池、洗浴净身、室内泡汤、儿童戏水等；另外，利用浴后的温泉水养殖特色热带鱼类，供游客浴后休息、垂钓、烧烤。第二节 项目建设分期设想基于四块规划用地相对完整独立，用地之间道路相隔，难于在用地上统一与封闭。因而，可以形成内容功能差异的不同园区，既联系又独立，可面向不同的功能定位，在此基础上形成二期开发思路。一期建设：以中段地块作为一期，建道温泉项目的“道浴园”中高档的道文化庭院宾馆式特色汤泡休闲度假项目(含停车场)。二期建设：以南段地块作为二期，建道温泉项目的“德浴园”高档的道文化自然园林别墅式特色汤泡休闲度假项目；以北段地块作为三期，建道温泉项目的“仙浴园”大众化文化园林式的戏水与特色汤泡度假项目。第三节 项目建筑风格一、项目文化特色背景楼观台是我国道文化的发祥地，发韧于周，累代相传，群贤荟萃，文化灿烂，声名遐迩，影响深远。至隋唐，楼观台发展进入鼎盛时期，延及宋元，兴旺盛况不衰，香火绵延不绝。项目用地之南遥相正对楼观台炼丹峰，东南为说经台，西面1.5公里为大秦寺和老子墓，均为楼观台的著名景点。当地的民情风俗资源主要有：源于周朝的“集贤古乐” 、兴起于汉代的民间娱乐活动“牛斗虎”、周至锣鼓、社火与戏剧（包括秦腔、眉户、弦板腔、道情等）。历史上“不食周粟”死于首阳山的商臣伯夷、叔齐的故事流传在这一地区。财神赵公明的故里赵代村。白居易任周至县尉时创作诗歌数十首，其中以长恨歌为代表。二、项目的文化特色定位道温泉项目所处基地有着深厚的文化背景和人文积淀，系统、深入、准确挖掘地域的文化内涵是项目的重要支撑点之一。因此，建筑风格要完善基地文脉结构，寻找道温泉与说经台、炼丹峰的文化、景观结合点，使之1、具有道文化的建筑及环境风格特色；2、具有竹文化的植物文化特色；3、符合楼观台山体空间特征的空间景象特色；4、体现水特征的园林风格特色；5、融道家养生、汉唐古乐、歌舞艺道、琴棋书画与温泉汤泡游憩活动为一体。三、项目建设空间形态结构体现“道文化圣地”的人文景象，体现“道文化发祥地”和“道教祖庭地”的空间氛围，突出“藏而不露、露而不现、幽山静水、道法自然”的景观魅力，完善道温泉项目的景象结构和空间形态结构：在总体平面上，以“东西南北中”和“金木水火土”五方五行景观结构为基础，形成“净心学道悟性修炼考验”的人文景观结构；形成“宗圣宫道温泉说经台闻仙沟炼丹峰化女泉老子广场”的游赏路线。在视觉感受方面，按关中民居体量风格和院落形式，融入固有的环境建筑物体量风格，凸现竹文化特色的植物种植，使基地外部视觉感受为竹林中的温泉；露天汤泡区和室内汤泡区的装修材料均为天然材料和显示自然肌理的方式加工。出于实用经济和使用合理的基本要求，项目的主要构筑物采用砖混框架相结合，个别设施突出传统模结构手法。装修手法和选材力求古朴典雅、表现出“天人合一”“道法自然”的意境。第四节 项目建设基本条件一、气候特点楼观台地区地处秦岭北麓的浅山区地带，气候状况属暖温带大陆性季风气候的湿润地区，四时分明，夏季短而炎热，冬季长而寒冷，夏秋低温多雨。年平均气温为13.2，最热月为7月，平均气温为26.5，极端气温42.4；最冷月为1月，平均气温为1.2，极端最低气温20.2，年。年平均日照1993.7小时，年降水量674.3毫米，平均降水日数100.2天，旅游适宜天气为210天。对项目的要求是，晚春至中秋以户外温泉汤泡为主开展经营活动，深秋至早春时段，以室内温泉汤泡活动为主。二、给排水系统条件供水管线已铺至项目用地东边缘，管径为3寸。水厂的机井出水量约为50立方米/小时，水厂蓄水池在娘娘庙处，水池容量约为500立方米，水位高差与项目用地约为30-50米。雨水排水管沟现有沿项目用地东边至仿古街。污水排水管用地内是从仙都饭店穿百花园经林场家属楼至仿古街。仿古街城市污水渠位于道路两侧，渠的断面高1米，宽0.85米。在虎豹沟口西湖南侧道路截山体洪水通过道路排走，用地内形成径流通过沿基地西侧规划排洪沟至老干楼处然后按地形自然排放。三、供电情况建设用地附近有2条10KV高压线穿越：1、周至县电力公司（农电）线路，为楼观专线，供电范围为团标、三清、西楼观、林场、道观等。现用电量约为3200KVA，导线规格70平方毫米，楼观变电站有一台5000KVA的变压器，距建设用地约5公里。周至电力公司提出，可单独提供一条4600KVA的专用线，由楼观变电所距用地约1公里，导线规格95平方毫米。2、另一条线路距基地约500米，为周至县供电局线路。总供电量为13200KVA，现有余量为12000KVA，导线规格为120平方毫米。四、电话、电视网络情况电话光缆已接至林场办公楼，并有足够的容量，可按项目要求配置，提供电话和宽带服务。广电的电视网络已接至林场，可单独提供10-20兆宽带。电信和联通在景区均有信号塔。第五章 项目一期工程建设方案第一节 项目建设内容及性质在仙都饭店（林场招待所）的基础上，建设特色温泉汤泡区。主要是将接待宾馆、别墅、餐饮等服务设、洗浴汤泡设施（温泉汤泡设施以室外和室内汤泡特色为主体）建设完善，形成比较完善的规模和功能。其定位为：控制建设规模，面向中高档度假消费市场，树立楼观道温泉的品牌，打开市场。第二节 容量分析一、容量控制依据水体清新度控制：温泉沐浴水体必须通过不断的补充新鲜水、置换掉旧水来保持沐浴水体的清新度，以便达到卫生标准。所以，地热水井或温泉以小时流量作为水体清新度的控制依据。温泉沐浴水体每天被新鲜水置换2轮较为适宜。日周转率：温泉沐浴的游览行为动态与自然风景区的游览行为动态有所不同，前者的动态高峰出现在下午、傍晚甚至是夜晚时段，动态低谷多为上午时段。因此，将上午设定为道温泉项目“道浴园”区的清洁维护时段，下午至夜晚为营业时段，日周转率设定为2。二、环境容量计算1、热水量容量：地热井日供水量为720吨，设定每人次用水量指标为0.5m3，则算得日环境容量为：日瞬时接待容量 ：7200.52 = 720（人次）日接待容量： 7200.5 = 1440（人次）2、环境容量：汤泡区面积2公顷，以每个游人所占平均游览面积50m2，则算得汤泡区容量为：日瞬时接待容量： 2000050 = 400（人次）日接待容量： 2000050X2 = 800（人次）3、心理容量：汤泡区面积2公顷，除去10米宽的竹林防护带及设施用地，还剩余1.7公顷，景观园林及交通占面积约为1/3，则汤泡池实际建设用地为5700米2，根据视觉隔离、声音隔离、景观适宜度及心理因素综合考虑，汤泡区的池岸比关系取1：4（水池占用地面积的1/5），每人在池中所占面积最小值为2.5m2，由此可计算汤泡区最大瞬时容量为456人次。4、水体清新度：地热井全天出水720吨，若以每轮接待400人计，周转率取2，每人用水0.5吨，共需温泉水400吨，置换两次需用水800吨。5、总体环境容量：汤泡区2.0公顷，计算瞬时最大容量456人次，周转率取2，日容量为912人次。温泉别墅区面积3.07公顷，中心服务区2.33公顷，珍稀植物区2.8公顷，共计8.2公顷。可游面积按20%计，单位面积取50m2/人，周转率取2，由此：瞬时最大容量： 820002050 = 328（人次）日最大容量： 8200020502 = 656（人次）根据以上计算，可以得出：瞬时最大容量： 328+456 = 784（人次）日最大容量： 656+912 = 1568（人次）根据道温泉项目的实际情况，既满足经营者最大经营效益要求，又满足游人追求最满意的效果，设定瞬时最大容量为700人次，日最大容量为1400人次作为管理指标。三、项目经营时段设定分析旅游旺季为410月，共7个月，包含2个黄金周、春夏秋3个季节，适宜室外泡汤。以室外活动为主的旅游项目，冬季基本停业，使旅游市场冬季基本以城市室内活动为主。冬季为113月，共5个月，包含1个黄金周，仅适宜室内泡汤，但有雨雪雾霁等特色天侯，以冬季的自然特色，可进行反季节营销。冬季营业，室内泡汤的规模是整个项目的基本规模。四、市场机遇和客源构成客源构成分为两大块：旅游客源占50-60%，会议及商务客源占40-50%。旅游客源：由汤泡游客和景区游客组成。汤泡游客为主体游客，有团队和散客组成，是项目主体客源，周时间分布在周5-6。景区游客年量18万，年时间集中分布，在几个节日，非项目主体客源。会议客源：团体及商务会议是项目的主体客源。年时间分布，旺季10-5月，共8个月。周时间分布在周1-3。会议规模控制在中小型会议，为100人、60人、20人、10人。第三节 一期项目主要布局及功能一、总体构思根据地形特点以及周边环境关系，运用中国传统建筑“五行五方”的布局手法，道温泉区的四大功能区依南北山势，自然院落式布局和关中民居风格，庭院均向南遥指炼丹峰，形成“道法于天、形成于地”的自然格局。同时，由北部的院落群到中部的主体汤泡建筑和林中汤泡至南部的保留竹林，形成由低到高的自然过渡。利用地形高差，形成跨台建筑和依台跌落的五彩瑶池水景汤泡等山地园林景色。突出自然和道家文化特色。入口庭院区、汤泡休闲区、汤泡别墅区、宾馆服务区，高低相错、分层布置，其间以绿树、翠竹、笆篱、花草香隔别。游客或徜徉花间曲径、或置身温泉清水、或仰观星辰云霞、或小憩青绿浓荫、充分体验和享受大自然的魅力。二、分区与功能1、入口庭院区：由森林公园主干道进入道温泉园区的入口空间，联系宾馆服务区和汤泡休闲区，广场和道路铺装自然青石，与土相接处不设镶边。紫藤烟雾：位于庭院入口台阶北侧与车行坡道之间，由古井、紫藤、柿树组合而成。在森林公园主干道由外入园时，能够醒目的看见。丹峰遥瞻：位于庭院入口台阶正西相对的特色宾馆屋角处，由通天亭、紫藤和古松组合而成。通天亭可南向瞭望，因借炼丹峰和说经台的景象，迎面八卦金汤主体建筑。通天亭为一木构结草为亭，亭位于苍劲古松之下，叠石之上。通过通天亭来框景，凸现炼丹峰、说经台、八卦金汤三者的空间关系。原地保留有近20年的紫藤，形态盘根错节、遒劲有力，具有观赏价值。天泉映翠：位于八卦金汤门厅的西侧，坡地竹林石径中一条溪水，层层跌落，水形收放有序，在八卦金汤门厅前形成一潭清水。翠竹的倩影落在了水面。春天，竹子的抽节声和潺潺的水声交相辉映。清荷鱼影：位于八卦金汤门厅前，一潭清水，石槽吐水。作为夏季景观，水中种植荷花、睡莲、等水生植物；作为冬季景观，温泉水中养观赏鱼，白雪温泉鱼影。2、宾馆服务区：由客舍宾馆和特色客房区、会议中心、大堂区、客舍汤泡区、紫云苑组成。特色客房：由原仙都饭店招待所改造而成，改建后宾馆将原招待所平屋顶改为坡屋顶，并引入关中民居中的隔扇、墙垛等元素，形成强烈的关中民居建筑风格。招待所拆除面积460 m2，特色宾馆在招待所拆除后增建面积318 m2。万象观：是道温泉宾馆的接待部分，共360 m2，由大堂和游廊组成，大堂内设服务总台、商务厅和休息座椅，并在南北两侧设通廊分别与会议中心和特色宾馆相连。会议中心：由两层组成，分别为一层的娱乐区和二层的会议区，总面积1160 m2。娱乐区面积为500 m2，设有娱乐室6间，及男女卫生间各1间，交通面积148 m2。会议区面积为660 m2，设有大会议室1间，中会议室2间，小会议室2间，准备室2间，以及男女卫生间各1间。客舍宾馆（标准客房）：是道温泉宾馆的住宿及设备用房部分，共4层，总面积为3367 m2。按四星级旅游宾馆设计。下一层面积为977 m2，包括标准间9间，设备用房2间，消防控制室1间，锅炉房1间，空调机房1间。一层面积为924 m2，包括标准间19间。二层面积为924 m2，包括标准间19间。三层面积为542 m2，包括标准间11间。客舍汤泡：是宾馆中的汤泡休闲区，自助方式使用。共一层，总面积849 m2。包括门厅，男女更衣室，男女室内汤泡，男室外汤泡，女室外汤泡。紫云苑（特色餐饮管理服务区）：为餐厅、员工住宿及办公部分，共三层，总面积为2582 m2。下一层面积为842 m2，包括厨房，餐厅；一层面积为924 m2，包括备餐，餐厅，员工宿舍8间、员工餐厅1间、员工用厕1间；二层面积为816 m2，包括员工宿舍6间，办公大厅1间、经理室2间、办公室3间、卫生间1间。3、汤泡休闲区：由室内汤泡建筑八卦金汤和室外汤泡区组成。室内汤泡区是反季节的体验项目，在冬季可形成特色，扩大汤泡时间。露天汤泡是道浴园区的主要内容之一，游客在这里可以进行男女着泳装混合露天汤泡，与大自然零距离接触，充分体验到与大自然温馨亲和的魅力，提供一流的沐浴品质。八卦金汤（室内汤泡）：为院落式洗浴大厅。建筑物共3 层，总建筑面积1700m2，内容包括：门厅、总服务台、休息厅、卫生间等；男女更衣、淋浴、按摩室、桑拿室、庭院露天汤泡、二次更衣、休息厅、茶座、室内汤泡大厅等。室内汤泡大厅内部设计了完备的洗浴功能，形成独具特色的景观。五彩瑶池：依山坡而建，层层跌落，水形收放有序，犹如黄龙的钙化池景观，蓝天碧水，云影飘荡。周边竹林映衬，亦如瑶池仙境。高差7m，由 5层水池组成，总面积为550 m2左右，由9组汤池组成，共可容400人。可满足黄金周大游客规模时使用，平时可为景观水供观景用。底层池可为游泳池，由浅至深呈缓坡状，池岸仿造人工沙滩，摆放躺椅和遮阳伞，供游客在这里进行游泳和戏水活动，并与歌舞表演相结合。北斗星池：共分6个组团。每个组团均由大中小池搭配组合。露天汤泡区以五彩瑶池为中心，以木栈道为纽带，环绕布置，掩藏于竹林之中。西组团：共有4个池，可容20人， 10人池1个，5人池1个，3人池2个；北组团：共有5个池，可容15人， 8人池2个， 3人池3个；南组团：共有8个池，可容60人， 15人池2个，10人池1个，5人池3个，3人池2个；东组团：共有2个池，可容7人，5人池1个，2人池1个；中组团：共有5个池，可容25人， 10人池1个，5人池2个，3人池2个；九宫太液池：体现道家养生文化的露天汤泡组团，以道家养生沐浴汤泡流程和中药汤泡为特色。共有9座汤泡池。汤泡流程： 净身汤芳草汤寒暖汤灌顶汤五行汤清竹汤足脉汤驻颜汤浴德汤竹林木屋：为架空的小木屋，可供休息和理疗按摩服务。在汤泡池旁的竹林中设置，共有20座，按服务半径分布。4、汤泡别墅区：由反映道文化、竹文化特色园林风格、将汤泡沐浴和居寝休憩结合起来的3幢别墅组成，主要接待商务团队和家庭团队及至尊客人，有豪华客房、标准客房、会客厅、娱乐厅、书房、餐厅、阳光间和屋顶花园，每套面积为200300平方米，室内空间敞阔、功能配置齐全、装修尊贵典雅、家具豪华气派。三、用地平衡表：分类名 称用地(m2)占地率备注建 筑 用 地紫云苑（餐厅、员工住宿、办公）119013.6%特色宾馆（宾馆、住宿）510会议中心（会议、娱乐）790万象观（宾馆接待）400客舍宾馆（宾馆、住宿及设备用房）1190万象观客舍汤泡320八卦金汤（室内汤泡）1180种 植 用 地保留竹林737036%保留松林800汤泡区种植2600庭院区种植4100道路广场用地入口广场338015%餐饮广场1940后勤广场240会议广场260别墅广场460露天汤泡用地道浴园露天汤泡区535013%分 区入口广场区36008%万象观-宾馆服务区785019%道浴园休闲汤泡区928023%别墅汤泡区28807%其它用地1739043%总 计41000100%四、服务设施设置构想露天汤泡区：服务设施按组分布，提供喝水、吸烟休息处，挡风设计；池边干浴巾服务，简餐服务，电子呼叫系统，小木屋休息，池边理疗按摩服务，服务及安全监控系统。室内汤泡区：服务设施按组分布，提供喝水、吸烟休息处；池边干浴巾服务，简餐自助服务，电子呼叫系统，理疗池，休息屋，池边理疗按摩服务，spa和香熏服务，服务及安全监控系统。别墅汤泡：简餐服务，电子呼叫系统，服务及安全监控系统。客舍汤泡：自助服务，服务及安全监控系统。第四节 其他工程内容一、土方工程项目一期用地范围的地势南高北低，南面最高自然地形标高604.72米，北面最低处自然地面标高582.2米，总高差22.45米。用地总长度295米，用地宽度80-120m。平均坡度为7.6%。根据自然地形及建构筑物的布置要求，采用台阶式布置，将入口庭院区、汤泡休闲区、汤泡别墅区、宾馆服务区四大功能分区布置在5个较大的台阶上。第一台阶：标高583m，布置 “紫云苑”餐饮、“万象观”宾馆、后勤服务入口等功能建筑物，挖方为主。第二台阶：标高587m，布置宾馆服务区和紫云苑，挖方为主，填方为辅。第三台阶：标高590m，布置八卦金汤，挖方为主，填方为辅。第四台阶：标高598m，布置露天汤泡区，挖方填方相平。第五台阶：标高600m，布置别墅汤泡区和水泵房区，挖方为主。总计土方总量为67565立方米，其中填方量为10066立方米，挖方量为57499立方米，挖方量和填方量相差47433立方米。二、道路工程：1、车行道：经外部两条交通干线进入楼观台风景区，绕行风景区车行环线北侧进入基地。车行道由楼观台景区北侧车行道向西延伸衔接基地景区，基地一期用地西侧开辟车行道，向南延伸考虑衔接二期用地。新设计路面宽5米到6米，其中6米宽道路40米，可供来往错车和停车用。2、步行道：主要连接服务区和泡汤区内道路。宽2 米，由步行道和踏步构成。泡汤区道路因地制宜，蜿蜒通幽，由步行道和踏步构成，宽 1.5 米，观光道路总长450 米。3、停车位区：森林公园停车场，规划车位110个；道温泉园区停车场：共有停车位34个；后勤停车场，规划车位4个；餐厅停车场，规划车位11个；会议办公区停车场，规划车位4个；别墅区停车场，规划车位10个；内部道路停车位，规划车位5个。三、绿化种植 突出基地竹林的植物主调特色，保留成树，难于保留的尽可能就地移栽，植物选择以秦岭乡土植物为主(如白皮松、银杏、柿树、桃、玉兰、蜡梅、牡丹、月季等)，植物造景“巧、宜、精、雅”，“春观花、夏乘凉、秋观果、冬赏枝”，植物配置坚持做到遵循因地制宜、因景制宜、因时制宜的原则，营造自然山野的园林风格，形成温泉汤泡的环境氛围。确定新增加20余种花木。基调树种采用浑厚朴实的广玉兰、法国梧桐、柳杉、桂花、塔柏等，做到动静分离，在有限空间营造静谧、幽深、活泼的气氛和意境。同时基调树种从头到尾贯穿全园，对情趣各异的各个区起联系协调作用，达到多样统一的效果，总体基调严谨、规则，各分区在基调统一下各有特色。充分利用植物的香味、色彩、形态、叶相、季相等变化特点，形成春天碧桃、紫荆、迎春、玉兰竞放，夏日美人蕉、紫薇斗艳，秋季桂香扑鼻，冬来梅花吐蕊的缤纷景观。充分利用原有树木，在大树周围合理运用草花和地被物，增加绿化层次，丰富景观效果。绿化工程量见下表：编号名称拉丁名规 格数量(株)单价（元/株）备注株高(m)胸径（cm）1雪松Cedrus deodata (Roxb.) Loud1.8-2.3180元/M2湿地松Pinus elliottii Engelm1.531435西安无货3落叶松Larix principis-rupprechtii Mayr2.050元/M4油松Pinus tabulaeformis Carr1.5-2.05105塔柏Sabina hinensis(L.)Ant. pyramidlis1.02243冠50CM6水杉Metasquoia glyptostroboides Hu et Cheng651007柳杉Cryptomeria fortunei Hooibrenk 2.5-4.0428法桐Platatnus orientalis L10960带60土球9泡桐Paulownia fortunei (Seem.) 4.58145010杨树Populus alba L8182011垂柳Salix babylonica L1.8-2.066812大叶女贞Ligustrum lucidum Ait2.0-2.581118013梨树Pyrus bretschneideri Rehd38550冠2.5-3.5M14锦带Weigela florida(bunge)A.DC.8104头以上15乌桕Sapium sebiferum (L.) Roxb16榔榆Ulmusparvifolia Jacq2.564 17白蜡Fraxinus chinensis Roxb3.05162518水冬瓜Benincasae Semen530拉丁名不确定19木瓜Chaenomeles sinensis(Thouin)Koehne6820山楂Crataegus pinnatifida Bunge.1536621梅花Prunus mume(Sieb)Sieb.et Zucc1.5310冠1M22樱花Pruns serrulata Lindl.34125023紫荆Cercis chinensis Bge.2.562612024合欢Albizia julibrissin Durazz2.58278025白玉兰 Magnolia denudata Desr2.061320026广玉兰Magnolia grandiflora L2.5-3.05818027桃树Prunus persica(L.)Batsch3940-45冠2.5-3.0M28核桃Juglans regia L82720029栾树Koelreuteria paniculata Laxm.2.56313030椿树Ailanthus altissima(Mill.) Swingle.3.03-522031国槐Sophora japonica L151815032刺槐Robinia pseucdoacacia L8182033大果榆Ulmaceae8820拉丁名不确定34竹Bambusoideae2.51-29175458.5 注: 绿化中其中灌木面积共约:7779以上苗木价格根据周至县