澧县城区商业市场调研报告.doc

澧县城区商业市场调研报告提交：星辉地产 时间：2015年5月12日星期二一、本项目区域简介及商业简析本项目全称：浦金国际广场，商住小区总占地面积为9690平方米，总建筑面积为7.4万平方米，整个项目由一栋30层住宅（共322户）以及一栋20层酒店和三层商业组成的一个城市综合体。项目位于澧县的东城区澧浦北路与晓钟路交汇处，南接黄瓜大乡和澧县食品城，西邻金源世家小区，东接澧浦北路，澧县的主干道之一，距主城区约三公里。周边500米内新兴物业五家（玫瑰园、豪盛、金源世家、百合园、嘉和上都）可容纳居民5000户左右（目前入住率较低），2公里新兴物业7家（汇景中央、中南海湾、蓬莱花苑、杏林湾、洞庭绿洲、澧州明珠、荷塘月色）可容纳居民8000户左右，本项目辐射一线商圈人口达3万左右，二线商圈人口达5万左右，就目前来说，由于本项目所处的城市板块的整体商业发展并不成熟，但作为澧县新开发区，随着城市向东逐渐扩展，新兴物业不断扩大，总人口的持续攀升，县行政中心，新人民医院等基础设施的陆续进入，未来商业前景较为看好。二、澧县商业格局 目前老城区仍是传统商贸聚集区，以解放路、步行街构成了澧县传统核心商圈，汇集了城区60%以上的商业业态，呈现出高度集中的分布状态，绝大多数商铺都分布在以解放路为中心向四周辐射区域延伸的街区，如人民路、步行街、翊武路、澧阳路（中）、澧州路（中）等中心城区范围内，整体形成了以解放路、步行街为核心商圈，以人民路、澧州路、澧阳路、翊武路、珍珠市场、德隆商业区、财富广场等为副级商圈，以各社区商业为次级商圈的商业格局。三、城区商业门面租赁价格现状 特别提示：由于部分商圈存在炒作行为，估计会导致部分数据虚高 （1）晓钟街：与本项目相对，为玫瑰园小区一期门面，商业业态为综合，由于人流较少，仅早餐店生意尚可，目前租金大致为15元25元/m.月。 （2）澧浦路：此区域商业集中区为玫瑰园二期门面，距本项目约50米，商业氛围不浓，目前租金大致为25元33元/m.月。（3） 桃花滩路：此区域为玫瑰园三期门面，距本项目约200米左右，正对政务中心，经营业态为银行、券商、财务等，故租金较前两期稍高，但空置门面较多，目前租金大致为35元42元/m.月。（4） 澧县食品城：此区域位于澧浦路与澧州路交汇处，与本项目相距100米左右，为澧县唯一副食品批发市场和蔬菜一级批发市场，环境较差，生意尚可，目前租金大致为30元60元/m.月。（5）珍珠路：此区域商业集中区为澧州明珠门面，距本项目约为1000米左右，人流欠佳，空置较大，业态为综合，租金大致为40元45元/m.月。（6） 珍珠市场：此区域位于解放北，与德隆相邻，为澧县三大农贸市场之一。主要经营小百货、中低档服装，营业面积约4000平方米，生意一般，目前租金一楼大致为50元80元/m.月。二楼租金大致为30元50元/m.月。（7） 德隆商业城：此区域位于澧州大道中，分为AE区，业态为服饰、鞋业、夜市及一家钻石钱柜KTV，人流一般，生意欠佳，各区域差异明显。A区租金大致为35元45元/m.月。B区60元80元/m.月，C区50元60元/m.月。D区70元100元/m.月。 E区30元40元/m.月。F区60元130元/m.月。（8） 澧州大道：此区域为澧县主干道之一，区域东业态大致为休闲、酒店及其它，中段业态大致为通讯、酒店及其它。西段为综合大道沿线有大型超市三家，商业城二家，目前租金大致为30元110元/m.月。（9） 解放路北（头）：此区域与商业中心一街之隔，人流较大，业态为服饰、鞋业及其它，目前租金大致为50元110元/m.月。（10） 解放路北（尾）：此区域人流较少，餐饮居多，目前租金大致为20元50元/m.月。（11） 解放路（南）：此区域为老商业中心，人流大，商业氛围浓，业态多为知名服饰、鞋业，为澧县商业繁华中枢，目前租金大致为500元650元/m.月。（12） 解放路（南丁公桥、好润佳超市下，世纪华联旁）：此区域为商业新兴区，入驻肯德基、屈臣氏等品牌，好润佳超市与世纪联华分驻两边，目前租金大致为450元500元/m.月。（13） 步行街（一楼前面位置):此区域位于解放路，商业范围不算很浓，人流不大，生意欠佳，业态主要为服饰、鞋业，目前租金大致为200元250元/m.月。（14） 步行街（一楼后面位置）：此区域人流少，生意欠佳，目前租金大致为90元110元/m.月。（15） 步行街（二楼）：人流少，生意欠佳，目前租金大致为30元65元/m.月。（16） 澧阳路：人流一般，业态由电动车、电器超市及其它，目前租金大致为20元80元/m.月。（17） 翊武路：人流一般，翊武中路北门口段由于挨近解放路，商业氛围较好，租金较高，目前全段租金大致为25元470元/m.月。（18） 财富广场：此区域位于澧州大道与澧阳路交汇处，内有大型超市一家、影城一座、电器超市两家，业态为服饰、鞋业及其它，商区分为AF区。目前租金大致为A区60元100元/m.月、B区45元140元/m.月、C区80元100元/m.月、D区20元45元/m.月。E区60元150元/m.月、F区60元100元/m.月。（19） 人民路：此区域与解放路中心区交汇，商铺多为单位门面，面积不大，人流一般，业态多为童装、童鞋及服饰，世纪华联入驻，目前租金大致为80元100元/m.月。（20） 世纪华联（百货区）租金从营业额中提点，据闻提10%，一楼：业态为鞋业、包饰、金银，折现租金大致为200元400元/m.月。二楼：业态为女装，折算租金大致为150元250元/m.月。三楼为男装，折算租金大致为80元170元/m.月。四楼业态为运动系列，折算租金大致为50元100元/m.月。四、主要超市 澧州大道中好润佳超市：面积约7000平方米，其中一楼外租，二、三楼为自营。 澧州大道与澧阳路交汇处，财富广场内好润佳超市：面积约为12000平方米，其中一楼外租，二、三楼自营。 澧州大道与翊武中路交汇处，步步高超市：面积约7000平方米，一楼为步步高电器（德克士入驻）、二楼为生活超市。 解放路丁公桥区域，好润佳超市：面积约3000平方米，一楼为外租，二、三楼为自营。世纪华联：位于解放路与人民路交汇处，面积约为3.6万平方米，地下两层、地上六层，生活超市约1000平方米左右（设在二楼），百货约10000平方米左右（设14楼）5楼为美食，6楼为影城、KTV、网吧、火锅城，肯德基、屈臣氏入驻一楼。澧阳路与财富广场内：华星电器超市约2200平方米，和盛电器超市约2000平方米，六合家电超市约3000平方米。五、浦金国际广场商业门面租金估值参考通过与同区域商业街和同类商业街的比较，本项目在人流和区域上相对处于劣势，影响了经营氛围，但在配套设施、业态层次和发展前景上则有发挥空间，在争取优惠政策前提下，前期租金不宜过高，预计负一楼租金为10元15元/m.月，一楼租金为40元60元/m.月，二楼租金为20元30元/m.月，可采取逐年递增的形式提高租金，但每年递增不宜超过10%。六、 门面租金调研实例区域：解放路（南）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）达芙妮鞋业8413265125万老凤祥首饰815112050072万361服装41516050037万劲霸男装服装81018066664万与狼共舞男装81018065663万以纯服装815112052776万贵伊坊女装1012112052776万蜘蛛王鞋业41014062530万张万福金银812.5110061674万海澜之家男装815112052776万备注此区域老商业中心，人流大，知名品牌较多，为澧县商业繁华中柱，转让费高区域：解放路（丁公桥好润佳超市下，世纪华联对面）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）周大福金银饰品815112050072万吉盟珠宝珠宝815112047268万金萝莎食品815112045165万蒙娜丽莎女包41516047234万万利隆食品41516047234万意尔康鞋业1216.51200416100万备注：此区域为商业中心地，与肯德基、屈臣氏相对，人流较大，转让费较高。（为新兴商业区，近两年开市）区域：步行街一楼店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）圣得西男装815.6112424036万俏皮匠鞋业415.616224018万七匹狼男装815.6112424036万雅戈尔男装815.6112423535万九牧王男装415.616222817万boss男装815.6112422834万秋水伊人女装815.6112421532万红黄蓝童装415.616224018万金利来男装815.6112422133万巴拉巴拉童装815.6112414235万备注：步行街商业氛围不算很浓，人流不大，生意欠佳，转让费高。区域：步行街一楼（后）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）柒牌男装1015.6115610620万利郎男装415.61621078万欧罗巴鞋业415.6162947万西寇女装415.6162947万欧点女装815.6112410015万杉杉家纺家纺415.6162947万卡索女装415.6162947万蓝丝羽家纺81018010410万夏朵女装415.6162947万备注：人流少，转让费高区域：步行街（二楼）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）百变城男装810180525万妈咪宝宝童装410140633万丹尼熊童装810180636万石头剪刀布童装81018031.53万（转让费10万）快乐酷巴童装810180525万坏男孩男装810180525万拉比童装410140522.5万蓓茵儿童装410140522.5万备注：此区域为步行街二楼，人流量少，生意欠佳，转让费高区域：解放路北（头）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）香香公主服饰461241153.3万步升裤业服饰461241153.3万澳伦鞋业鞋业861481086.2万黛妮帝诗内衣861481046万纤丽媛服饰461241043万干果水果果业47128893万蛋糕坊食品461241002.9万天之娇妆行化妆品87156896万风色和家纺家纺141011406010万名烟名酒烟酒810180585.5万备注：此区域与商业中心，一街之隔，人流较大区域：解放北路（尾）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）水和足浴足浴812196435万唯美名妆化妆品410140482.3万金香业蛋糕食品48132522万粉馆餐饮810180333.2万钱粮湖餐饮12101120314.5万意诚皮鞋鞋业48132391.5万多将美发美发48132471.8万满江红餐饮12141168234.5万呷铺餐饮20151300207.5万平价超市便利店810180232.2万备注：此段人流较少，餐饮店居多区域：澧州大道店名业态进深开间楼层面积月租金/m年租金（万元）正宗牛肉粉餐饮811.319011012万华强通讯通讯411.21451075.8万玫瑰鲜花花卉4101401045万联通营业厅通讯412.51501036.2万绿箭果业水果810180838万无名粉馆餐饮810180727万天天烟酒便利店812.51100425万立邦漆化工48132391.5万锁车友汽车用品44.5118410.9万老张渔具渔具48132391.5万备注：此区域东段多为休闲酒店，中段多为通讯，西段为综合区域：珍珠路店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）傻子瓜子食品411.5146452.5万移动手机专卖店通讯811.5192424.6万家维通讯洗衣店811.5192434.8万发艺轩美发411.5146452.5万贺记粉馆餐饮411.5146452.5万明珠大药房医药811.5192424.6万名车会汽车美容汽车美容811.5192434.8万精锐装饰装饰811.5192404.5万圣源健康美生馆养生411.5146452.5万澧州明珠商行便利店811.5192424.6万备注：此区域为澧州明珠门面，人流欠佳，但离中心城区近，交通方便 区域：人民路店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）小总统鞋业鞋业47.5130933.5万稻草人童装47.5130833万姐妹花服装85140934.5万小天才童装童装46.5126802.5万阳光贝贝童装46.5126892.8万爱儿健童装46.5126804.5万ABC童装46.5126802.5万福连成布鞋北京布鞋47.5130973.2万备注：此区域临近商业中心与解放路交界，转让费较高，与世纪华联相对，大多为单位门面，据闻有隐性操作，具体不详区域：北门口（紧挨解放路）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）重庆酸辣粉餐饮3812446813.5万时尚饮吧休闲食品3812446813.5万小天使童装3812434710万樱乃儿童装3812434710万名依坊女装31514536619.8万脚尚鞋业31514536619.8万美爆妆扮饰品31514536619.8万王中王鞋业3812434710万徐记酸辣粉餐饮3812446813.5万备注：此区域为解放北路，翊武中路，澧州路交汇处，人流较大，转让费较高财富广场A.B.C.D.E.F区店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）区域魅力女人服饰4101401045万A区华耐鞋业41014062.53万A区都市女人服饰41014062.53万A区方圆鸭王食品4101401356.5万B区三枪内衣81018011911.5万B区丹裳名品服饰4101401145.5万B区经典家纺家纺410140793.8万B区夏红布艺布艺410140482.3万B区阿兰曼诗服饰49136502.2万B区言语天堂服饰410140934.5万B区与狼共舞服饰87.5160977万C区澧州奶粉食品49136974.2万C区笨笨熊童鞋47128893万C区雅馨服饰46124862.5万C区千寻布艺布艺410140462.2万D区丽人轩服饰410140482.3万D区纤秀服饰43112340.5万D区内铺千紫红服饰45120411万D区内铺东方丽人美甲41516013810万E区百适甜品食品81018015615万E区民康药号医药81218015615万E区夏娃之秀服饰47128893万E区巧女人服饰410140874.2万E区流行美化妆461241384万E区范服饰43112691万F区鞋爱鞋业43112691万F区小主人童装441161042万F区时尚天阁鞋业410140633万F区备注：此区域范围内有影城一座（长浩），家电超市（和盛、华星、均超2000平米），大型生活超市一个（好润佳），面积达到一万二千平米，其中自营7000平米，一楼租赁5000平米，超市区域和临街铺面人气较旺，其余生意欠佳区域：桃花滩路店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）玖和酒酒业815.51124406万方正证券证券815.51124426.2万武陵酒酒业1215.51186409万佳誉上品木业木业815.51124406万佐希照明照明415.5162403万工商银行银行1615.512484012万微生活广告传媒广告415.5162403万永顺汽贸汽车2015.513103714万诺佰世广告广告1615.512484012万备注：此区域为玫瑰园三期门面，正对政务中心，经营业态为银行，券商，财务等，故租金较一二期门面高，但空置门面较多，距本案约200米左右区域：晓钟路店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）老魏津市牛肉粉餐饮85.6145241.3万锦绣批发便利店413.515418.51.2万上话绿色洗衣干洗店411.315140.8万太阳能热水器电器413.5154171.1万同气空气能电器413.5154171.5万金雅银饰饰品45120210,5万蓝天装饰家装413.5154151万粗粮馍馍餐饮413.5154151万津市牛肉粉餐饮412148191.1万娜多美美发412148171万备注：此区域正对浦金商业区，仅有小区人流，除几家餐饮生意尚可外，其余欠佳，为玫瑰园一期门面澧县食品城（澧浦路与澧州路交汇）店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）德胜冻库冻品85140623万如意糕点店食品85140522.5万飞跃称店工具46.5225331万润民批发食品46.5150332万澧州豆制品食品85140351.7万津市牛肉粉餐饮49.5138542.5万大个子批发部便利店49.5138542.5万斌燕批发部便利店49.5138833.8万陈氏面业便利店46.5250301.8万郑姐干货便利店45240331.6万备注：此区域与浦金相隔约100米左右，为澧县唯一副食品批发部市场和蔬菜一级批发市场，环境较差，生意尚可。区域：澧浦路店名业态开间进深楼层面积月租金/m年租金（万元）旺众超市便利店415.516229.52.2万御品德山就