龙山项目前期考察分析报告.ppt

,龙山项目前期考察分析报告,目 录,前期实地市场调研 项目的具体情况 前期的规划设计 合作方案,前期实地市场调研,本次考察项目所在地位于被誉为“中国菊花文化艺术之乡”的国家级重点镇广东省中山市小榄镇（区），人口约为40万，是中山市重要市辖区。,在小榄的经济收入中，农、商、工，三大产业比例为0.4：57.5：42.1 。,商业市场调研 小榄镇商业集中于升平中路和民安中路交汇处。交汇处有小榄目前规模最大，档次较高的大信新都会，总共四层，业态丰富较为完整，商家整体的品质较高，规模较大。 通过调研，大信一楼的商铺200-400元/根据具体铺位增减租金， 直接进场无需转手费。二三楼整体打包出租给其他业主目前无法得知具体价格，需继续调研。,和大信新都会一巷之隔就是顺昌广场。顺昌广场总共四层，是一个综合购物中心。顺昌广场三楼现已有较多的铺面关门。根据物业提供的资料是因为商场进行升级改造。且不管是和因素，整体的相比大信从结构，装修，品牌等做比较整体相差一个档次。虽然在和大信的竞争中处于下风，但此地商业集中，交通便利，人流量大，所以整体的经营情况还是不错。 相比大信，顺昌租赁价格较为便宜，一楼100-250元/ 三楼许多铺面关门，较为惨淡。,顺昌购物中心以西，新华中路街道两侧布满了商铺，其中主要以服装店为主，少量的杂货和餐馆。此区域主要以服装店为主，多为女性时装。或许是由于天气较热的缘故，客源流失到两大购物中心去了。 街铺的租金根据靠近两大购物区的距离增减。租金约为120-200元/。和商场不同的是，街铺需转手费，一般为6-10万元。,根据两天的实地调研，可以得出以下几点： 一、小榄镇人民在购物上，注重购物的舒适性、购物环境、和品质。换句话来说，小榄人民更加注重购物的体验。 二、小榄镇人民对于美食-吃的问题上并不是很在意。体现在小榄的主要干道和商业区域内，餐馆较少。整个小榄餐馆的覆盖率不是很高，从另一个方面来解释，就是小榄人民勤劳，热爱生活，喜欢自己动手丰衣足食。 三、小榄的美容美发店，服饰店非常多。可以理解为，小榄人民比较爱美，热爱生活享受生活。 四、小榄的房屋中介较少，放假较为平缓，从侧面说明小榄本地人相对占绝大部分，房屋流通较为稳定。 五、小榄镇交通工具主要为摩托车，电动车，方便出行和停放。 六、小榄整个镇高楼大厦寥寥无几，代表性的建筑更是少见，这和小榄的经济发展实际情况不符合。不是经济原因所致，难么会不会是因为当地的人文，风俗决定的，或者是说小榄人民更喜欢现在的生活的环境，不想去破坏当地的风土人情。 总结：总的来说小榄人民热爱生活，享受生活，重视生活的品质，忠于小榄的风土人情，地域文化，有着属于小榄人民自己的生活方式。,项目的具体情况,龙山华府 位于小榄镇东区社区，东至固力花园，南至龙山路，西至扁鱼涌，北至沙口东路。龙山华府浓缩了小榄深厚的历史文化，开发商将用113亩土地展现小榄人居的文化内涵和国际化视野。该项目总建筑面积约31万平方米，南依龙山，北邻小榄河道，紧邻龙山公园、江滨公园，自然优势得天独厚。立志打造小榄标杆社区。,龙山华府项目位于小榄镇龙山路，龙山公园北门斜对面。商业面积约为50000,优势：紧邻龙山公园，购物环境优越。项目配套完整。 劣势：项目不在主干道，项目周边没有商业气氛，需要自身制造商圈。目前项目周边以农村为主，基本没有商业，业主及附近居民的商业需求必须到1000以外的大润发才能满足解决社区住户。,前期的规划设计,商业定位 龙山华府一个汇聚社区居民、旅游人群消费娱乐第一目的地。,社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体是项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，把不同的商业配套设施分为3个层次，即：强度需求商业设施、中度需求商业社区、弱需求商业社区。除了入住业主，相当一部分的消费人群是从来龙山公园的游客闲逛吸引而来。,品质与体验并重,建议 1、临路街铺间隔成多间60-150平米以内的细铺，吸引多种品牌经营。 2、减少绿化带，设定栖息地带，扩大公共活动空间。将人流汇集于此， （增加小品、艺术雕塑等景观，）形成休闲长廊。 3、前期市场培育期间，可考虑装修公司、房屋中介、五金品牌的进入。,餐 饮,娱 乐,主 力 店,超 市 家居,精品零售,特色美食 银行,规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 主力店：各业态的龙头，具有很强的聚客能力和导向作用； 必备性商业：满足生活基本需求； 特色