房地产估价师考试试题汇总.doc

2002年估价师考试房地产估价理论与方法试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。A、3214B、3347C、3367D、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A、100B、300C、600D、9006、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。A、35B、45C、48D、507、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（）万元。A、109B、117C、124D、1308、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A、应作为估价资料归档B、不应作为估价资料归档C、由估价机构决定是否归档D、依委托人的意见决定是否归档9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。A、开发时间结束时的时间B、购买待开发房地产时的时间C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料10、直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。A、房地产的历史价格资料B、房地产的未来价格资料C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料11、采用收益法测算房地产价格时，公式V=a/rb/r2表示（）。A、房地产净收益按一固定数额逐年递增B、房地产净收益按一固定数额逐年递减C、房地产净收益按一固定比率逐年递增D、房地产净收益按一固定比率逐年递减12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧13、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。A、552B、3519C、4293D、484514、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A、资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低15、估价时点应与（）的日期相一致。A、签订估价合同B、开始估价作业C、完成估价报告D、估价结果所属16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A、等于B、大于C、小于D、无法判断17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800-1000万元18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A、0.060B、0.940C、1.060D、1.06419、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。A、180.0B、300.0C、309.0D、313.220、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法21、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.6622、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划工期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A、3939.61B、4433.88C、4768.50D、5652.0923、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A、195B、210C、213D、21724、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A、互补性B、权益差别C、替代性D、外部环境差异25、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。A、40B、100C、160D、20026、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A、923B、1111C、1353D、187227、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益28、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失29、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。A、2600.00B、2386.30C、2832.84D、3003.4530、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A、保持现状前提B、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提31、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A、估价时点B、搜集该可比实例时C、进行房地产状况修正D、成交价格所反映32、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A、50B、250C、300D、35033、收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化34、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。A、457.40B、476.98C、686.10D、715.4835、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1、在V=a/r11/(1+r)2的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。A、试错法B、移动平均法C、曲线拟合法D、线性内插法E、指数修匀法2、成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润E、开发商所能获得的税前利润3、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（）。A、有形收益B、无形收益C、正常收益D、实际收益E、广告收益4、区位状况比较修正的内容包括（）修正。A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境5、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。A、深度百分率B、资本化率C、收益率D、物价指数E、其他价格修正率6、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。A、一般物价上涨率B、餐饮业利润率C、国内生产总值增长率D、特殊物业投资收益率E、土地开发利润率7、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A、求得的路线价已是正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E、路线价是标准宗地的平均水平价格8、在实际中计算地租量的方法有（）。A、从房租中分离出地租B、由地租求出地租C、采用比较法求出地租D、由土地开发成本求出地租E、采用类似假设开发法的方法求出地租9、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A、农用地改为非农建设用地B、在写字楼旁新建大型游乐场C、住宅区内道路禁止货车通行D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E、常常遭受洪水威胁10、权益是房地产中无形的部分，包括（）。A、权利B、权力C、利益D、收益E、利润11、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定的。A、规划用途B、新旧程度C、规划限制条件D、所在地区未来经济状况E、投资者管理水平12、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。A、委托估价合同B、实地查勘记录C、估价人员的作息时间D、向委托人出具的估价报告E、估价项目来源和接洽情况13、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。A、交通建设B、市场供求变化C、人口素质变化D、所在地区衰落E、城市规划的指定与修改14、从某种意义上讲，房地产价格是（）。A、个别人的价值判断B、估价人员的主观定价C、由市场力量决定D、市场参与者集体竞价的结果E、由交易双方委托经纪人确定15、在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A、商品房销售中的起价B、拍卖活动中的保留价C、拍卖中减价拍卖方式右拍卖师首先喊出的起拍价D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E、采用收益法确定的参考价格三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1、在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。（）2、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）3、若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。（）4、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）5、房地产的位置优劣，取决于与待定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）6、地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（）7、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）8、某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。（）9、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）10、比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）11、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）12、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）13、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）14、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）15、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。（）四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。 以下答案仅供参考一、单项选择题1、C2、B3、B4、A5、D6、A7、B8、A9、D10、A11、A12、C13、C14、A15、D16、B17、D18、D19、C20、C21、B22、C23、D24、C25、C26、C27、A28、C29、B30、D31、D32、B33、D34、C35、D二、多项选择题1、AD2、CE3、BC4、ABE5、AE6、AC7、AC8、ABCE9、BDE10、ACD11、ABD12、ABDE13、AE14、CE15、AB三、判断题1、F2、F3、F4、T5、T6、F7、F8、F9、T10、T11、F12、F13、T14、T15、T四、计算题1、解：（1）计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159.12万元收益年限=406=34年办公楼现值为：V=a/r11/(1+r)2=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年乙方使用权剩余收益年限价格为：V=a/r11/(1+r)2=106.08/10%11/(1+10%)11=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元2、解：（1）运用成本法计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：V35=V40K35/K40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94万元（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600万元管理费用=6003%=18万元投资利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54万元销售税费=90万元开发利润=120万元建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元（4）计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元装修部分的折旧额=1401/53=84万元设备部分的折旧额=1001/103=30万元长寿命项目的折旧额=(861.548140100)1/383=48.44万元建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元该宗房地产的现时价格=390.94+861.54170.44=1082.04万元 2002年估价师考试房地产开发经营与管理试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1、房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。A、15% B、20% C、30% D、40%2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（ ）。A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价3、某综合楼总建筑面积为10000，其中可出售的居住建筑面积为7000，可出租的商业建筑面积为1500，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（ ）。A、80% B、90% C、85% D、95%4、某开发项目的规划建设用地面积为5000，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（ ）。A、882 B、1765 C、1667 D、15385、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（ ）。A、动态投资回收期越大，目标收益率越大 B、动态投资回收期越小，目标收益率越大C、动态投资回收期越大，目标收益率越小 D、动态投资回收期与目标收益率无关7、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%8、a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad9、某公司以120万元购买了150的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（ ）。A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%10、一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（ ）。A、会计折旧年限自然寿命经济寿命 B、经济寿命会计折旧年限自然寿命C、经济寿命会计折旧年限自然寿命 D、会计折旧年限经济寿命自然寿命11、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。A、质量控制 B、进度控制 C、合同管理 D、成本控制12、某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（ ）。A、40% B、45% C、47% D、50%13、计量估价合同是以（ ）和单价表为计算报价依据的合同。A、总工程量 B、实测工程量 C、工程量清单 D、最终工程量14、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（ ）。A、超额利润 B、投资回报 C、内部收益 D、风险补偿金15、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ）。A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.0416、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A、社会平均收益率 B、通货膨胀率 C、国民经济增长率 D、项目基准收益率17、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（ ）。A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%18、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率19、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。A、相互影响性 B、适应性 C、不一致性 D、保值性与增值性20、一般来说，标准方差越小，投资风险（ ）。A、越小 B、越大 C、越难控制 D、越难估算21、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（ ）。A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%22、某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（ ）。A、2 B、1.5 C、3 D、123、对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。A、投资机会研究 B、初步可行性研究 C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策24、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（ ）。A、单元估算法 B、单位指标估算法 C、工程量近似匡算法 D、概算指标法25、动态投资回收期是指项目以（ ）低偿全部投资所需的时间。A、净现金 B、净收益 C、净现值 D、财务净现值26、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的。A、盈亏平衡 B、敏感性 C、风险 D、概率27、投资组合是（ ）的一个有效措施。A、提高投资收益 B、提高市场竞争力 C、开拓投资领域 D、规避投资风险28、建筑工程招标文件中，不包括（ ）。A、工程标底 B、工程数量 C、设计图纸 D、合同条件29、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（ ）。A、10% B、20% C、50% D、200%30、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。A、60% B、70% C、80% D、90%31、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（ ）。A、现金折扣 B、数量折扣 C、折让 D、季节折扣32、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。A、业主希望的投资回报率 B、承租人愿意承担的费用C、承租人的承受能力 D、同类型物业的市场供求关系33、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（ ）。A、开发商 B、承包商 C、监理单位 D、相关的政府部门34、在房地产定价方法中，名牌策略属于（ ）。A、成本加成定价法案 B、目标定价法 C、认知价值定价法 D、领导定价法35、某物业当前的市场售价为5000元/，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（ ）元/。A、482.79 B、448.24 C、467.25 D、498.53二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（ ）。A、营业税 B、教育费附加 C、城市维护建设税D、房产税 E、土地使用费2、在下面所示的现金流量图中，已知a、i和p，求f，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（ ）。A、f=5a-p B、f=a(f/a,i,5)-p C、f=a(f/a,i,5)-p(f/p,i,6)D、f=a(f/a,i,5)(f/p,i,1)-p(f/p,i,6) E、f=a(p/a,i,5)-p(f/p,i,6)3、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（ ）。A、固定价格合同 B、包工包料合同 C、独立承包合同D、成本加酬金合同 E、计量估价合同4、项目管理的目标就是寻求项目（ ）的最优均衡控制。A、时间 B、资源 C、质量 D、安全 E、成本5、衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（ ）。A、存款周转率 B、利息保障倍数 C、资产负债率D、流动比率 E、速动比率6、通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（ ）。A、主要区域 B、次要区域 C、规划区域 D、衍射区域 E、边界区域7、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（ ）。A、工程保险 B、工人人身保险 C、第三方保险 D、意外保险 E、质量保险8、房屋开发费包括（ ）。A、建安工程费 B、“三通一平”费 C、拆迁安置补偿费D、公共配套设施建设费 E、基础设施建设费9、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。A、联合代理 B、买方代理 C、独家代理 D、卖方代理 E、双重代理10、按照用途的不同，物业可以分为（ ）。A、居住物业 B、商业物业 C、工业物业 D、出租物业 E、土地11、按贷款的用途，房地产贷款可以划分为（ ）。A、购建房贷款 B、流动资金贷款 C、房地产开发贷款D、房地产经营贷款 E、固定资产投资贷款12、按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（ ）。A、直接融资 B、间接融资 C、权益融资 D、债务融资 E、安全融资13、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。A、物业管理 B、运营管理 C、设施管理 D、资产管理 E、组合投资管理14、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（ ）。A、房地产开发投资 B、购买房地产开发企业的债券 C、房地产置业投资D、购买住房抵押支持证券 E、购买于房地产投资信托基金15、某笔房地产开发贷款的综合风险度与（ ）直接相关。A、贷款额 B、企业信用等级 C、自有资金数量 D、项目风险等级 E、贷款期限三、判断题（共15题，每题1分。用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1、不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（ ）2、在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干涉。（ ）3、动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（ ）4、机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。（ ）5、当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（ ）6、资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（ ）7、为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。（ ）8、对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（ ）9、在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。（ ）10、通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。（ ）11、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（ ）12、税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，是根据房地产的寿命周期确定的。（ ）13、在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。（ ）14、在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交待工程标底。（ ）15、如果开发商未按要求提供保险，则开发商可代其投保，并从支付给承包商的款项中扣回开发商支付的保险费。（ ）四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）1、某家庭购买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依此为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。问:（1）该家庭的月还款额为多少？ （2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？2、某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。2002年估价师考试房地产估价理论与方法试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。A、3214B、3347C、3367D、34583、房