房地产司法鉴定估价报告.doc

房地产司法鉴定估价报告 项目名称：汲书慧位于山东省莱西市重庆路17号31栋1单元111号房地产市场价格评估 委 托 方：邯郸市中级人民法院 估 价 方：邯郸市华源房地产估价有限公司 估 价 人 员：侯永军、秦合涛、周勇 估价作业日期：2017年4月26日-2017年5月5日 估价报告编号：邯郸华源涉案估价17024号致 委 托 方 函邯郸市中级人民法院：受贵院的委托，我公司遵循独立、客观、公正的原则，按照房地产估价规范的要求，选择科学的估价方法，根据委托的内容和特定的估价目的，对委估房地产进行了现场勘察和评定估算。现将估价结果函告如下：估价对象位于山东省莱西市重庆路17号31栋1单元111号，为汲书慧所属房地产，用途为商业，建筑面积为174.22平方米。价值时点：2017年4月26日。估价目的:确定估价对象于价值时点的市场价值，为委托方处置该房地产提供价格参考依据。估价方法：本次估价采用比较法和收益法进行评估。估价结果：房地产市场总价值：156.80万元（人民币壹佰伍拾陆万捌仟元整）；房地产单价：9000元/平方米。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本报告交付委托方估价报告原件五份，报告复印件无效。 特此函告邯郸市华源房地产估价有限公司 法定代表人：（签章） 二一七年五月五日估价师声明我们郑重声明：注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。本估价报告中的分析、意见和结论，是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。我们对本估价报告中的估价对象于2017年4月26日进行了实地查勘，并作了详细的现场查勘笔录，实地查勘人：秦合涛、周勇，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对于隐蔽、被遮盖、未暴露及难以触及的部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量、地质情况以及其他隐患等情况进行调查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对其所提供资料的真实性、合法性和完整性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。本估价报告提供的估价对象的价值标准采用公开市场价值标准，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产价值会产生一定的影响，报告使用人在办理相关事宜时需全面考虑。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。本报告必须完整使用方为有效，翻印、复制、修改无效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估机构不承担责任。本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方为有效。参加本次估价的注册房地产估价师签字： 姓 名 注册证书编号 签 字侯永军 1320000008秦合涛 1320110029 二一七年五月五日估价的假设和限制条件 一、估价假设条件 产权人合法取得房屋所有权证及相关证件。估价时以上述合法证件所确认的房地产用途评估估价对象的价值。本次估价结果中未考虑估价对象因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素，同时假定估价对象无附带可能影响其价值的负担、限制等。对估价对象进行结构测试、地质勘察以及技术检验应由其它专业机构负责，除非委托方提供相应资料，否则估价时以估价对象处于完好状态并能达到委托方所提供的使用功能为假设前提。房地产价值时点，为完成估价对象实地查勘之日，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。以估价对象能正常办理过户手续为前提。未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑。二、估价限制条件价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产及其价值影响，也未考虑特殊交易方式可能追加付出的价格对评估价值的影响。 委托方未提供产权证书原件，本次估价中采用的相关信息、面积数值等以委托方提供的资料为依据进行测算，鉴于估价人员的能力和权限，我们无法鉴别其复印件的真实性、合法性。估价委托人提供的上述资料是此次估价的重要依据，估价委托人应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。在此亦提请估价利害关系人对估价对象的产权及权益（含他项权利等）状况再次予以核实。 二一七年五月五日房 地 产 估 价 结 果 报 告一、委托方 委托方：邯郸市中级人民法院 二、估价方邯郸市华源房地产估价有限公司公司地址：邯郸市陵园路669号康桥国际9层B05号房地产估价资质级别：贰级 法人营业执照号:130400000019610资质证书号：冀建房估（邯）20号组织机构代码证号:77130921-7法人代表：侯永军 联 系 人：周 红联系电话：（0310）3109186、标的物概况1、实体状况估价对象属汲书慧所有，位于山东省莱西市重庆路17号31栋1单元111号，建筑面积为174.22平方米。估价对象位于一至二层，室内地面铺地板砖，墙面刷墙漆，玻璃隔间，顶部为栅格吊顶。基础配套设施完善。2、权益状况我公司对估价对象进行了必要的现场查勘。根据委托方提供的资料，产权人：汲书慧，房屋坐落：莱西市重庆路17号31栋1单元，建筑面积：174.22平方米，户号：12，室号部位：111，房屋类型：商业，房屋分类：商品非住宅，规划用途：商业。3、估价对象区域状况莱西位于山东半岛中部，居山东半岛城市群概念区几何中心，东临莱阳市，北靠招远市，西北毗莱州市，西顺小沽河与平度市相邻，城区位于莱西境中部偏东。估价对象位于山东省莱西市重庆路17号31栋1单元111号，交通便利，有多条公共汽车线路通过，附近居民小区较多，周边有幼儿园、学校、饭店、银行等教育、服务设施、娱乐场所。居住、教育、医疗、市政、商业等功能配套较为齐全，该区域的房地产具有一定增值潜力。四、估价目的：确定估价对象于价值时点的市场价值，为委托方处置该房地产提供价格参考依据。五、价值时点：2017年4月26日六、价值定义：本次所估价值是汲书慧所属位于山东省莱西市重庆路17号31栋1单元111号于价值时点2017年4月26日的市场价值，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。估价对象用途为商业。七、估价依据 (一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 1.中华人民共和国土地管理法； 2.中华人民共和国城市房地产管理法； 3.中华人民共和国土地管理法实施条例；4.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；5.中华人民共和国拍卖法；6.中华人民共和国担保法；7. 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定。 (二)本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准房地产估价规范。 (三)委托方提供的有关资料。 (四)估价方掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获取的资料等。 八、估价原则 1.遵循独立、客观、公正原则：评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2. 遵循合法原则:评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3. 遵循价值时点原则：评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。4.遵循替代原则：评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。5.遵循最高最佳利用原则：评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。6. 遵循谨慎原则：评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。九、估价方法根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地查勘，以及遵循房地产市场价格评估的原则，经过反复研究，考虑到该区域同类型用房交易案例较多，因此可采用比较法进行评估；又因估价对象同类房地产出租市场比较活跃，租金水平比较透明，能够通过所在区域房地产的租金水平合理确定估价对象总收益，比较适宜采用收益法评估。综上所述，本次估价采用比较法和收益法进行评估。1.比较法.理论依据：比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法以替代原理为理论基础。.计算公式：V = VBABCD其中：V-估价对象价格;VB-比较实例价格;A-估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;B-估价对象价值时点房价指数/比较实例交易期日房价指数;C-估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D-估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。2.收益法.理论依据： 将预计的估价对象未来正常年纯收益，以一定的还原利率，将其统一还原为评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。.计算公式： V=（A/R）1-1/（1+R）n其中：V收益法评估价格； A房地产年纯收益； R房地产还原利率； N房地产收益年期。十、估价结果 经估价师现场查勘和据当地房地产行情分析，结合估价师经验，按照房地产估价的基本原则和程序，选择合适的评估方法，评估得到估价房地产在设定用途、使用年限的条件下，估价对象在价值时点2017年4月26日未设定他项权利的评估结果如下：房地产市场总价值：156.80万元（人民币壹佰伍拾陆万捌仟元整）；房地产单价：9000元/平方米。十一、估价人员：侯永军、秦合涛十二、估价作业日期：2017年4月26日2017年5月5日十三、估价报告应用的有效期：自完成估价报告日起壹年内有效。十四、估价报告使用提示1. 本次估价方法确定为比较法和收益法，由于房地产市场会因时间而变化，对其价值会产生一定的影响。2.房地产市场价格变化较快时，使用者需对房地产价值及时进行再评估，可避免因此而产生的风险。3.委托方应合理使用评估价值，估价结果仅供委托方在本次估价目的下使用，严禁应用于其他用途和私自篡改估价报告。4.假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时，由于本次评估价值为市场价值，受强制处分、快速变现等因素的影响，可能实现的价格低于本次评估价格，在此提请报告使用人注意