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租赁合同登记备案问题案例：王某将自有的200商业用房出租给张某经营饭店，双方签订2年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。合同签订后，张某依约交付了租金并装修了房屋，开始营业。因该房屋地理位置好，生意兴隆。半年后，市场租金普遍上涨，王某有些后悔，于是以租赁合同未经备案为由，主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。那么，租赁合同未经备案是否无无效呢?1、关于租赁合合同登记备案的法律规定根据城市房地产管理法法第53条规定：“房屋屋租赁，出租人和承租人应应当签订书面租赁合同，约约定租赁期限，租赁用途 、租赁价格、修缮责任等等条款，以及双方的其它权权利义务，并向房屋管理部部门登记备案” 。城市市房地产管理法属于全国国人大制定的法律，该条规规定以“应当”对登记备案案加以规定，立法宗旨在于于要求对租赁合同进行备案案。因此确认租赁合同是否否有效关键在于该条规定是是否为强制性法律规定。城市房屋租赁管理办法第13条规定：“ 房屋屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合合同的，当事人应当向房屋屋所在地市、县人民政府房房地产管理部门登记备案” ;第32条规定：“ 违反本办法有下列行为之之一的，由人民政府房地产产管理部门对责任者给予行行政处罚;(一)伪造、涂涂改房屋租赁证的，注注销其证书，并可处以罚款款;(二)不按期申报、领领取房屋租赁证的，责责令限期补办手续，并可处处以罚款;(三)未征得出出租人同意和未办理登记记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其其非法所得，并可处以罚款款”。城市房屋租赁管管理办法虽然直接规定了了未办理登记备案的租赁行行为无效，但是鉴于它属于于部门规章层面的法律文件件，不能规定合同效力问题题。公安部的租赁房屋屋治安管理规定规定：“私有房屋出租的，出租人人须持房屋所有权证或者其其他合法证明、居民身份证证、户口簿 ，向房屋所在在地公安派出所申请登记;单位房屋出租的，出租人人须持房屋所有权证、单位位介绍信，到房屋所在地公公安派出所申请登记，经审审核符合本规定出租条件的的，由出租人向公安派出所所签订治安责任保证书”。可见出租私人或单位所有有房屋用于他人居住，既要要到房管部门，又要到公安安机关登记。律师分析：未办理备案登记不影响合合同的效力，应认定租赁合合同有效。房屋租赁行为是是诺成性行为，只要双方当当事人就主要内容达成一致致合同即告成立。出租人交交付房屋，承租人交付租金金，合同即生效。对房屋租租赁的合同进行备案，主要要是便于行政机关管理的需需要，登记备案的合同具有有对抗第三人的效力，在理理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效效的要件。依据合同法解解释第9条规定：“法律律、行政法规规定合同应当当办理登记手续，但未规定定登记后生效的，当事人未未办理登记手续不影响合同同的效力，合同标的物所有有权及其他物权不能转移”，因此城市房地产管理理法第53条不应成为强强制性规定。现实中由于法法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及及规避一
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