项目前期估算编制操作指导书hxh.doc

项目前期估算编制操作指导书 编辑 霍新华 日期2007-11-28 审核 于琛、杨毅清 日期2007-11-28 批准 许立 日期 2007-11-28修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，对拟开发项目进行科学论证和决策支持，使工程投资估算具有可追溯性、可持续参考性及对工程成本的合理可控性，特制定以下工作流程，由此形成的项目前期成本估算文件对以后三阶段设计及目标成本的确定与调整都有指导意义。本工作程序需要总部成本管理中心对其他职能部门提出要求，由事业部或其他职能部门提出规范的前期规划条件资料（如已经政府有关部门核批的规划意见书等）、项目地块初步规划指标及业态分布或面积配比、产品定位等相关数据，同时总部成本管理中心对以前已实施的工程项目进行资料的分类积累，并借助造价咨询顾问在成本信息方面的广泛资料，对拟实施的工程项目成本进行相对准确的估算。1. 术语和定义1.1. 项目前期估算成本指标：是在项目可研阶段，参照以往类似项目的建安造价指标，根据新项目的产品定位及初步规划指标，在充分考虑造价水平的地域差异以及风险费的基础上确定的该项目的工程投资估算成本。这个指标是公司成本管理的目标，是公司作为成本控制指标而预先制定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目三阶段设计的成本控制线。1.2. 估算条件：项目初步规划经济指标、产品业态分类、建筑结构特征、面积配比、建筑控高、层高、层数、主要材料部品描述及品控标准、大市政配套条件、地方性收费标准。2. 职责2.1. 事业部2.1.1. 提供地块平面图。2.1.2. 供初步规划指标。2.1.3. 负责编制项目信息表、项目可研报告2.1.4. 编制项目可研投资测算表。2.1.5. 充分调动和利用各种渠道资源发掘项目信息。2.1.6. 负责收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准及规划要求。2.2. 总部成本管理中心2.2.1. 负责向事业部或总部设计中心提出估算条件的要求。2.2.2. 依据事业部提供的估算条件编制项目前期成本估算表，若估算条件不足的进行条件假设。2.2.3. 向事业部反馈项目前期成本估算表，并征求其他中心意见。2.2.4. 根据各部门反馈意见汇总调整项目前期成本估算后报公司审批。2.2.5. 负责收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准2.3. 总部设计中心2.3.1. 提供各项设计指标。2.3.2. 提供材料部品方案。3. 工作程序3.1. 资料准备阶段3.1.1. 事业部负责收集基础资料，资料包括但不限于：3.1.1.1 地块资料1） 地形图：现状图纸或电子文件，坐标及标高。2） 项目所在地情况、项目周边情况、市政配套条件；3） 现状照片：地块内有无保护建筑、可利用之建筑及造型、地块周边有无可能受我建筑影响的建筑；4） 现状及规划交通情况：动态及静态；5） 现状及规划商业项目情况：城市商圈布局及特色，周边商业布局及人流特点、潜在竞争项目的情况。3.1.1.2 政府规划要求1) 基本规划指标：如规划意见书，需要明确容积率、覆盖率、绿化率、有无保护建筑；2) 地块的详细规划或控制性规划：建筑风格要求、建筑高度控制、建筑道路红线、建筑红线、建筑退后红线距离、建筑间距要求；停车数量、地下车库出入口等动静态交通要求；3) 地块的基本状况：地质情况或周边地块地质情况；4) 市政配套条件：初步了解交通、人防、消防、卫生检疫等要求，水、电、热力、燃气、道路等市政配套的条件。3.1.1.3 开发计划与业态分布1) 业态组织：主要业态规划及分布；2) 主要业态的基本布局：规模、外形尺寸、层数、控制高度、层高、主入口位置、停车位置等。3.1.1.4 项目开发基本指标1) 总指标：住宅总面积、产品基本定位；2) 分项指标：户型面积比例、房型要求、主要房间面积、配套建筑（学校、幼儿园、会所、人防、停车等）要求；3) 当地要求与情况：当地的特殊要求及习惯做法、潜在竞争项目的情况。3.1.1.5 其他参考资料1) 当地近似项目的资料；2) 主力店的相关资料。3) 政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。3.1.2. 可研成本估算是建立在可研阶段估算条件之上的，总部成本管理中心向事业部提出项目的可研估算条件要求，事业部会同总部设计中心填写可研阶段成本估算条件提交给总部成本管理中心，如因客观原因暂不能确定的条件可进行假设，可研成本估算条件包括控规及方案设计经济指标表和主要建筑部品标准。3.2. 估算编制阶段3.2.1. 总部成本管理中心负责按照上述认可之可研阶段成本估算条件编制项目可研目标成本估算表，编制阶段应与总部设计中心对该项目的结构形式、各系统设置等重点把控内容进行沟通，从成本角度提供专业意见。3.2.2. 成本估算项目按系统分类分为一级科目（前期费用、建安工程费用、市政基础设施费用及公共配套设施费用及基本预备费），在此基础上按不同的专业或系统分类又分为二级和三级科目，均应有计算数量和核算单价等计算依据。3.2.3. 详细说明数据来源以及部品标准或假设条件。3.2.4. 若估算条件不充分，则应由事业部组织召开由总部设计中心、总部工程管理中心、总部采购中心参加的专题讨论会，予以确定。3.3. 审核建议阶段3.3.1. 投资估算编制完成后，由事业部完成可研报告负责分别提交总部各中心进行审核并提出建议。3.3.2. 总部成本管理中心负责分析反馈意见并调整可研报告中的投资估算。3.4. 审批阶段3.4.1. 事业部负责组织向公司投资评审委员会汇报项目可行性研究报告；并根据公司意见修改项目可研投资测算。3.4.2. 事业部报公司投资评审委员会审批并经董事会批准后，其